Менші будинки стають популярними, тоді як більші земельні ділянки ризикують залишитися непроданими.

Змінений Закон про ріелторську діяльність, прийнятий 28 листопада, передбачає, що права користування землею не можуть бути передані фізичним особам для самостійного будівництва будинків або самостійного поділу та продажу земельних ділянок у районах, округах та містах спеціальних міських зон I, II та III типів. Цей закон офіційно набуде чинності з 1 січня 2025 року.

На думку інвесторів та експертів, це регулювання матиме значний вплив на ринок нерухомості.

Пан Зіанг Ань Туан, директор Біржі нерухомості Туан Ань, прогнозує, що найближчим часом будинки малого розміру будуть дефіцитом, тоді як великі будинки буде важко продати.

Протягом тривалого часу окремі будинки площею близько 30 квадратних метрів вартістю 2-3 мільярди донгів завжди були привабливими для покупців, оскільки ціна підходить більшості людей, особливо тим, хто має реальну потребу в житлі.

« Раніше будинки площею 30-40 квадратних метрів завжди були рідкістю. Тепер, коли правила щодо поділу земельних ділянок посилюють правила, будинки площею близько 30 квадратних метрів справді стануть рідкісним товаром, який буде затребуваний багатьма, включаючи тих, кому потрібне житло, та інвесторів», – сказав пан Туан.

Прогнозується, що невеликі будинки площею 30 квадратних метрів стають дедалі популярнішими. (Фото: Нгок Ви).

Тим часом великі земельні ділянки буде важко продати, оскільки без можливості їх поділу довелося б продати всю велику ділянку за високою загальною ціною, тоді як кількість фінансово заможних покупців невелика.

Останнім часом багато інвесторів шукають земельні ділянки площею кілька сотень квадратних метрів, плануючи поділити їх на менші ділянки для продажу тим, хто має реальні потреби. Багато землевласників заробили статки на цій схемі «поділу землі для перепродажу». Однак, якщо набудуть чинності правила, що посилять правила поділу земель, така бізнес-практика стане неможливою.

Нгуєн Хю Кау, брокер з нерухомості в районі Хоангмай ( Ханой ), сказав, що якщо поділ землі буде суворо регулюватися, існує ризик непроданих ділянок, оскільки великі земельні ділянки мають значні фінансові вимоги. Не всі клієнти готові інвестувати у великі земельні ділянки через великі фінансові ресурси та повільну ліквідність. Цей тип нерухомості підходить лише тим, хто хоче відкрити сім'ї, курорти або фермерські будинки. Однак ця клієнтська база невелика.

Тим часом існує велика група клієнтів, які хочуть придбати невеликі земельні ділянки з бюджетами від кількох сотень мільйонів до 2 мільярдів донгів. Вони хочуть зберегти землю, чекати позитивних новин, а потім продавати, коли ціни зростуть.

« Ділянка землі площею 200 м² коштує близько 8-10 мільярдів донгів. Якщо її розділити на менші ділянки приблизно по 40 м², інвестори можуть легко отримати доступ та продати її багатьом людям, оскільки бюджет становить лише близько 3 мільярдів донгів. Ось чому великі земельні ділянки, швидше за все, залишаться непроданими. А інвесторам, які володіють великими земельними ділянками та не встигли відокремити права власності на землю, буде важко продати їх або вони будуть змушені продавати за нижчою ціною », – сказав пан Кау.

За словами пана Кау, норми прибутку від купівлі великих земельних ділянок та їх подальшого поділу для перепродажу коливаються від 30 до 50%. Саме тому багато інвесторів «надають перевагу» цьому методу поділу землі.

« Ціни на невеликі земельні ділянки неодмінно зростуть найближчим часом », – прогнозує пан Кау.

Аналізуючи це питання, пан Дінь Мінь Туан, директор Batdongsan.com.org у Південному регіоні, передбачив, що сегмент земельних ділянок зіткнеться з труднощами, коли цей закон офіційно набуде чинності.

Пан Туан пояснив, що наразі 90% угод із земельними ділянками на ринку відбуваються з приватно розділених ділянок, забудованих приватними особами та невеликими компаніями з нерухомості.

За словами пана Туана, приватним особам завжди легше подавати заявки на отримання дозволів на поділ землі порівняно з підприємствами, які розробляють проекти. Це пояснюється тим, що цей тип нерухомості пропонує широкий діапазон цін і менші розміри ділянок, що полегшує продаж. Інвестори, які купують великі земельні ділянки та поділяють їх для перепродажу, надають перевагу цьому методу, оскільки він дозволяє вільно купувати та продавати без необхідності офіційного планування проекту.

Пан Туан вважає, що посилення правил щодо поділу землі також означає, що ринок земельних ділянок зіткнеться з труднощами через дефіцит та скорочення пропозиції. Покупцям також буде важко отримати доступ до цих ділянок через обмежену пропозицію.

Цей експерт прогнозує, що інвестори, які володіють великими земельними ділянками, можуть бути змушені продавати їх за «зниженою ціною». Знижена нерухомість, ймовірно, належатиме інвесторам, які купили землю з наміром поділити її для отримання прибутку. Коли ліквідність сповільниться, землевласники будуть змушені знижувати ціни.

Однак, через свою високу вартість, великі земельні ділянки приваблюватимуть менше покупців, що потенційно дозволить їм домовлятися про нижчі ціни із землевласниками. Зниження ліквідності земельних ділянок ще більше посилить труднощі в умовах триваючого економічного спаду.

Чау Ань

Джерело