Маленькі будинки набирають обертів, великі земельні ділянки викликають занепокоєння

Закон про ріелторську діяльність (зі змінами), прийнятий 28 листопада, передбачає, що права користування землею не можуть бути передані особам, які будують будинки або ділять землю на ділянки для продажу в районах, округах та містах спеціального класу, I, II та III класів. Цей закон офіційно набуде чинності з 1 січня 2025 року.

На думку інвесторів та експертів, це регулювання сильно вплине на ринок нерухомості.

Пан Джанг Ань Туан, директор торгового майданчика Туан Ань, прогнозує, що найближчим часом невеликі будинки будуть у дефіциті, тоді як великі будинки та землю буде важко продати.

Протягом тривалого часу таунхауси площею понад 30 м2 та ціною 2-3 мільярди донгів завжди приваблювали покупців, оскільки їхні фінанси підходять більшості людей, особливо тим, хто має реальні потреби в житлі.

« Будинки площею 30-40 квадратних метрів завжди були рідкістю. Тепер, коли існують правила щодо посилення розподілу земельних ділянок, будинки площею близько 30 квадратних метрів справді стануть рідкістю та затребуваними багатьма людьми, включаючи тих, кому потрібно там жити, та інвесторів », – сказав пан Туан.

Очікується, що невеликі будинки площею 30 квадратних метрів стануть дедалі популярнішими. (Фото: Нгок Ви).

Тим часом великі земельні ділянки буде дуже важко продати, оскільки якщо їх не розділити на лоти, доведеться продавати всю велику земельну ділянку, за високою загальною ціною, тоді як кількість клієнтів з великими фінансами невелика.

Останнім часом багато інвесторів шукають земельні ділянки площею кілька сотень квадратних метрів з розрахунком на поділ їх на менші лоти для продажу тим, хто має реальні потреби. Багато землевласників виграли на вищезгаданому трюку з «поділом ділянок для продажу землі». Однак, якщо набуде чинності постанова про посилення поділу земель, такий спосіб ведення бізнесу стане неможливим.

Пан Нгуєн Хю Кау, брокер з нерухомості в районі Хоангмай ( Ханой ), зазначив, що якщо поділ земель буде збільшено, може виникнути ризик появи «непридатної для продажу» землі, оскільки великі земельні ділянки мають значні фінансові ресурси. Не всі клієнти готові витрачати гроші на великі земельні ділянки через великі фінансові ресурси та низьку ліквідність. Цей тип підходить лише тим, хто хоче займатися бізнесом, наприклад, відкривати будинки для проживання в сім'ї, курорти або фермерські будинки. Але ця клієнтська база невелика.

Тим часом є багато клієнтів, які хочуть придбати невеликі земельні ділянки, маючи фінанси від кількох сотень мільйонів до двох мільярдів. Вони хочуть зберегти землю, дочекатися позитивної інформації, зростання ціни, а потім продати.

« Ділянка землі площею 200 м² коштує близько 8-10 мільярдів донгів. Якщо її розділити на менші ділянки приблизно по 40 м², інвестори можуть легко знайти та продати її багатьом людям, оскільки їхні фінанси складають лише близько 3 мільярдів донгів. Саме тому великі земельні ділянки легко залишаться непроданими. А інвестори, які володіють великими земельними ділянками та ще не встигли відокремити сертифікат права користування землею, матимуть труднощі з продажем або будуть змушені продавати за низькою ціною », – сказав пан Кау.

За словами пана Цау, прибуток від купівлі великих земельних ділянок з подальшим їх поділом на менші для продажу коливається від 30 до 50%. Саме тому багато інвесторів «надають перевагу» саме цій формі поділу землі.

« Ціна на невеликі земельні ділянки безумовно зросте найближчим часом », – сказав пан Кау.

Аналізуючи це питання, пан Дінь Мінь Туан, директор Батдонгсана в Південному регіоні, передбачив, що земельний сегмент зіткнеться з труднощами, коли цей закон офіційно набуде чинності.

Пан Туан пояснив, що наразі 90% земельних угод на ринку здійснюються в результаті безкоштовного поділу земельних ділянок приватними особами та невеликими компаніями з нерухомості, які розробляють моделі самостійного поділу землі.

За словами пана Туана, приватним особам завжди легше подати заявку на поділ землі, ніж підприємствам реалізовувати проекти та подавати заявки на отримання ліцензій. Оскільки цей тип землі має різноманітні ціни та невеликі площі, його легко продати. Для інвесторів, які купують великі земельні ділянки та ділять їх, це дуже популярно, оскільки форма купівлі-продажу є вільною, з невеликою кількістю офіційних проектів.

Пан Туан зазначив, що посилення поділу земель також означає, що цей тип землі зіткнеться з труднощами через обмежену та звужену пропозицію. Покупці також матимуть труднощі з доступом до неї через обмежену пропозицію.

Ця людина прогнозує, що інвестори, які володіють великими земельними ділянками, можуть бути змушені продавати їх за «зниженими цінами». Джерелом товарів зі знижкою будуть інвестори, які володіли землею з наміром розділити її на ділянки для отримання прибутку. Коли ліквідність низька, землевласники змушені знижувати ціни.

Однак, через їхню високу вартість, на великі земельні ділянки буде важко знайти покупців, і покупці можуть «стиснути» ціни землевласників. Зниження ліквідності земельних ділянок також ускладнить ситуацію на ринку в умовах тривалої рецесії.

Чау Ань

Джерело