Де є перешкоди в програмі соціального житла?

VTV.vn - Незважаючи на позитивний прогрес у розвитку соціального житла, підприємства в Хошиміні все ще скаржаться на тривалі процедури, обмежене фінансування та дублювання політик.

До 2025 року Хошимін завершив 14 проектів соціального житла з 13 040 квартирами, досягнувши 100% запланованого показника.

Процедурні вузькі місця

У 2025 році місто Хошимін завершило будівництво 14 проектів соціального житла на 13 040 квартир, досягнувши 100% запланованого показника. За перші два місяці 2026 року місто розпочало будівництво 2 проектів на 2656 квартир, а ще один проект пройшов кваліфікацію для мобілізації капіталу та продажу майбутніх житлових одиниць за адресою вулиця Лі Тхуонг Кіет, 324, округ 14, колишній округ 10; загалом зараз будується 11 проектів на 9700 квартир. Місто також підготувало приблизно 1730 гектарів землі для будівництва соціального житла та планує обрати інвесторів для 8 проектів.

Однак, інформація з нещодавно опублікованого звіту про стан ринку нерухомості та ключові завдання Асоціації нерухомості міста Хошимін (Horea) у 2026 році показує, що бізнес все ще стикається з труднощами, оскільки чим глибше вони заглиблюються в процес впровадження, тим очевиднішими стають перешкоди та недоліки політики.

Хореа запропонував інтегрувати процеси оцінки та скоротити окремі процедури затвердження, щоб спростити адміністративні процедури будівництва соціального житла.

Щодо процедур, у підприємств є вагомі підстави для скарг. Пан Ле Хоанг Чау, голова правління Horea, стверджує, що процедури соціального житла за старим механізмом можуть тривати понад 1000 днів. Проект, призначений для обслуговування малозабезпечених верств населення, який займає кілька років лише для подолання різних бюрократичних перешкод, явно відхиляється від початкового духу «соціального забезпечення». Соціальне житло має бути пріоритетною сферою з точки зору часу обробки, але замість цього воно часто потрапляє в замкнене коло пошуку думок, оцінок, переглядів та очікування на схвалення. Наслідком цього є збільшення капітальних витрат, затримка прогресу, втрачені можливості для бізнесу та постійне очікування людей.

Проблема полягає не лише в повільності, а й у багаторівневому та багаторівневому процесі. Бізнесу доводиться проходити через численні відділи та агентства для одного й того ж проекту соціального житла. HoREA (В'єтнамська асоціація нерухомості) пропонує інтегрувати етапи оцінки, скоротити окремі процедури затвердження та навіть стверджує, що отримання думок громади щодо детальних схем планування проектів соціального житла в деяких випадках є «формалістичним», позбавленим сутності, а також подовжує процес та збільшує витрати.

Ключовим моментом тут є те, що процедури не лише уповільнюють проект, але й спотворюють політичні стимули. Як тільки процес затягнеться, а витрати зростуть, тоді як прибутки від соціального житла будуть обмежені, підприємства, як правило, вагатимуться, навіть уникатимуть його. Іншими словами, якщо процедури залишатимуться довгими та виснажливими перегонами з перешкодами, буде важко очікувати значного припливу приватного капіталу в цей сегмент.

Усунення вузьких місць за допомогою політики

Але процедури — не єдине вузьке місце. За історією адміністративних процедур криється питання капіталу та інші труднощі. Пан Нгуєн Туан Ань, заступник генерального директора Корпорації інвестицій у житлово-комунальний сектор (HUD), сказав, що для досягнення цільового показника в 1 мільйон одиниць соціального житла до 2030 року необхідний інвестиційний капітал може сягнути приблизно 1 трильйона донгів. Якщо банківські позики становитимуть 20-25%, кредитна система повинна забезпечити близько 250 000 мільярдів донгів, тоді як фактично отриманий капітал становить лише близько 25 000 мільярдів донгів, або лише близько 10% від потреби.

Для бізнесу брак пільгового капіталу означає збільшення витрат. Для покупців поточна процентна ставка у розмірі 5,4% річних у Банку соціальної політики, за даними HoREA, все ще є досить високою порівняно зі ставкою 4,8% річних з березня 2021 року по червень 2024 року. Враховуючи цільових бенефіціарів, які є малозабезпеченими, ця різниця є суттєвою. Соціальне житло не може визначатися виключно нижчою ціною продажу, ніж комерційне житло; воно має бути гарантовано практичною доступністю. Коли процентні ставки зростають, мрія про володіння житлом стає ще більш далекою для тих, хто найбільше потребує цієї політики.

Хошимін має на меті побудувати 181 257 одиниць соціального житла протягом періоду 2026-2030 років, з яких 28 500 мають бути завершені лише у 2026 році.

Ще однією проблемою є те, що забудовники проектів соціального житла досі не змогли отримати доступ до пільгового кредиту від Банку соціальної політики в період з 1 серпня 2024 року по 31 грудня 2030 року. За словами експертів, з одного боку, покупці потребують підтримки, а з іншого боку, підприємствам, що виробляють продукцію, також потрібна допомога. Якщо соціальне житло розглядатиметься виключно як відповідальність підприємств без розробки достатньо сильних фінансових важелів, буде дуже важко досягти великого, стабільного та сталого постачання.

Крім того, деякі нові правила створюють непередбачені наслідки. Пан Ле Хоанг Чау стверджує, що метод визначення чисельності населення відповідно до Рішення 32/2025/QD-UBND може збільшити частку великих квартир та різко зменшити кількість середніх та малих квартир, навіть для соціального житла. Якщо ця оцінка виявиться правдивою на практиці, це створить труднощі для підприємств, що займаються будівництвом соціального житла. Будівництво житла для людей з низьким рівнем доходу ненавмисно звужує можливості для малих квартир, які є найбільш придатними за своєю доступністю.

Ще одним недоліком, на який вказує HoREA, є те, що пункт 1 статті 78 Закону про житло 2023 року визначає лише критерії житла та критерії доходу, але опускає критерій проживання. В принципі, розширення доступу є доцільним. Однак, у ситуації, коли пропозиція гостро не вистачає, це положення ставить підприємства у скрутне становище під час складання списків покупців або орендарів, які мають право на житло. Випадок проекту соціального житла за адресою вулиця Лі Тхуонг Кіет, 234, район Дьєн Хонг, 10-й округ (раніше), де лише 750 квартир, але зареєстровано понад 12 000 осіб по всій країні, є яскравим доказом цього тиску. Коли підприємствам надається право складати списки покупців або орендарів, які мають право на житло, але пропозиція обмежена, а попит занадто високий, вони не тільки перевантажені, але й змушені витрачати додатковий час і гроші на організацію одного або кількох розіграшів лотереї. Адміністративний тягар частково перекладено на підприємства.

Хошимін має на меті побудувати 181 257 одиниць соціального житла протягом періоду 2026-2030 років, з яких 28 500 планується завершити лише у 2026 році. Відповідно до директиви прем'єр-міністра , місто має прагнути досягти побудови щонайменше 1 мільйона одиниць до 2028 року. Це складне завдання, але не неможливе. Багато підприємств сподіваються, що ці перешкоди будуть швидко усунені, щоб місто могло досягти своїх цілей щодо розвитку соціального житла цього року.

Джерело: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm