Куангнам шукає способи пришвидшити стягнення плати за користування землею.

Міський район Кон Тьєн (Хойан) – один із проектів, який, ймовірно, призведе до значних зборів за користування землею у 2024 році.

Прогрес збору надто повільний.

Збір внутрішніх доходів Куангнаму у 2023 році перевищив прогноз на 2,7% на тлі економічного спаду (від’ємний ВВП 8,25%), що стало несподіваним результатом, який перевершив багато прогнозів (включаючи прогнози уряду та управлінських органів). Це вражаюче досягнення вважається «видовищним поворотом» у зборі місцевих доходів.

Однак, аналіз показує, що хоча доходи бюджету зросли, надходження від плати за користування землею були не дуже обнадійливими, не досягши прогнозованого показника в 2300 мільярдів донгів, а зібравши лише понад 1911,6 мільярда донгів (що становить лише 83,1% від прогнозованої суми).

Відбувся несподіваний розвиток подій. План доходів бюджету Куангнаму дедалі більше скорочується. Усі основні потоки доходів на 2024 рік нижчі як за прогнозовані, так і за фактичні показники на 2023 рік (встановлені лише на рівні 20 100 мільярдів донгів замість 20 880 мільярдів донгів, як у 2023 році). Однак замість прогнозованих 2 300 мільярдів донгів, як у попередньому році, або навіть нижче, доходи від плати за користування землею прогнозуються на рівні 2 700 мільярдів донгів. Ця цифра на 17,4% більше порівняно з прогнозованою сумою та на 35% більше порівняно з фактичними доходами у 2023 році.

Прогнозовані доходи від зборів за користування землею зросли на 400 мільярдів донгів, тоді як економіка залишається нестабільною, а ринок нерухомості не демонструє ознак відновлення. Це справді надмірно велика сума. Багато управлінських установ прогнозують ризик невиконання цільового показника збору, оскільки вони не знають або ще не знають, з яких джерел доходів збирати кошти.

Податкові органи також очікують труднощів зі стягненням надходжень від плати за користування землею, але сподіваються покладатися на план електронного отримання та обробки документів, а також визначення виконання фінансових зобов'язань щодо землі, який діє з жовтня 2023 року. Крім того, вони розраховуватимуть суму, стягнуту з підприємств, які заборгували плату за користування землею за попередні роки, та з новостворених проектів.

Реальність набагато складніша за оцінки. Податкові органи оголосили, що станом на 30 квітня 2024 року електронні земельні записи були об'єднані у всіх 18 районах, містах та селищах, при цьому від Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища було отримано майже 9900 електронних переказних квитанцій, а несплачені земельні податки зменшилися на 104 мільярди донгів. Однак, станом на 31 травня 2024 року, доходи бюджету досягли лише 43,3% від прогнозованого показника (понад 8 694 мільярди донгів).

Більшість цільових показників щодо доходів та збору податків було досягнуто, але надходження від плати за користування землею досягли лише 14,2% від прогнозованої суми. Оскільки лише невеликий відсоток несплачених платежів за користування землею з нещодавно розпочатих проектів залишається нестягнутим, сума, яку заборгували підприємства, також залишається нестягнутою, що продовжує ускладнювати отримання доходів від орендної плати за землю.

Пан Нгуєн Ван Тіеп, директор Податкового департаменту Куангнаму, сказав, що проекти забудови повільно виставляють на аукціон права користування землею. Ринок нерухомості заморожений. Проекти не можна передавати.

Деяким проектам було виділено або здано в оренду землю, але ціну на землю ще не затверджено... Багато підприємств заборгували великі суми за користування землею, що призводить до невиконання прогнозованих показників доходів.

«Хоча всі заходи щодо стягнення боргів були повністю та систематично застосовані, Податкове управління досі не стягнуло заборгованість за користування землею та оренду землі. Підприємства стикаються з фінансовими труднощами та не можуть виконувати свої фінансові зобов’язання. Деяким проектам не надано продовження, що ускладнює їм доступ до кредитного капіталу від банків…» – сказав пан Тіп.

Проекти нерухомості, які швидко долають перешкоди, забезпечать значний прибуток до бюджету.

За якою адресою відбуватиметься збір?

Орендна плата за землю вважається одним з основних джерел доходів для місцевих органів влади, що доповнює інвестиції в розвиток. Фінансові установи оцінюють, що доходи від землі зростатимуть на 10-11% щорічно, але цього нелегко досягти.

Місцева фінансова система все ще недостатньо сильна, щоб створити ефективні рішення для збору податків з цих секторів. Крім того, важко контролювати та відстежувати, коли купівля, продаж та передача нерухомості на ринку здійснюються за ціною нижче ринкової. Не всі операції з нерухомістю ще мають бути розміщені на публічній, прозорій біржі.

Провінція Куангнам була змушена скоригувати свій середньостроковий план державних інвестицій на 2021-2025 роки через дефіцит доходів від землекористування. Цільовий показник у 14 290 мільярдів донгів доходів від землі буде дуже важко досягти, враховуючи прогноз ще більших труднощів протягом решти двох років.

Прогнозується, що для досягнення бюджетного цільового показника у 2024 та 2025 роках потрібно буде зібрати приблизно 5 400 мільярдів донгів. Пан Нгуєн Хунг, заступник директора Департаменту планування та інвестицій, сказав, що вони покладатимуться на міські райони щодо збору плати за користування землею (близько 90%). Однак це буде дуже складно через повільні міські проекти, жорсткіше кредитування нерухомості та дублювання законів, які важко вирішити.

За даними податкових органів, наразі в провінції Куангнам існує близько 30 житлових та міських проектів розвитку, які все ще мають заборгованість за фінансовими зобов'язаннями на загальну суму понад 1860 мільярдів донгів, при цьому 13 підприємств заборгували великі суми за користування землею та оренду землі. Податкові органи зроблять усе можливе, щоб стягнути цю заборгованість до державного бюджету.

Крім того, Провінційним народним комітетом видано 31 рішення про виділення та оренду землі, якими земля надається підприємствам для інвестиційних проектів.

Однак, на сьогоднішній день Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища, Департамент фінансів (рада з оцінки земель) та пов'язані з ними установи ще не порадили Провінційному народному комітету затвердити ціни на землю, щоб Податкове управління могло видавати повідомлення про сплату плати за користування землею та плати за оренду землі, що безпосередньо вплинуло на виконання прогнозу доходів державного бюджету.

Згідно з аналізом Податкового департаменту, у 2024 році можливо зібрати майже 1840 мільярдів донгів доходів лише від 4 проектів: житлова та сервісна зона Кау Хунг - Лай Нгі (фази 2 та 3 з 584 мільярдами донгів); міська зона «Розумне місто Куангнам» (250 мільярдів донгів); міська зона Кон Тьєн (581 мільярд донгів); та міська зона Тхань Ха (фаза 2, з 423 мільярдами донгів). Однак, стягнення орендної плати за землю від цих та багатьох інших проектів вимагає більше, ніж просто ресурсів податкових органів, і є непростим завданням.

За даними Податкового департаменту, для виконання та перевиконання призначеного бюджету на 2024 рік, податкові органи звернулися до Постійного комітету Провінційного партійного комітету та Провінційного народного комітету з проханням доручити відповідним департаментам, установам та місцевим органам влади планувати зустрічі з інвесторами кожного проекту для вирішення труднощів та перешкод.

Зокрема, рішенням затверджуються конкретні ціни на землю для проектів, які вже отримали рішення про виділення землі або оренду. Сертифікати на право користування землею видаються для проектів, які виконали свої фінансові зобов'язання щодо землі та завершили 100% будівництва технічної інфраструктури, що полегшує доступ інвесторів до кредитного капіталу від банків для наступних проектів.

Пан Тран Куок Бао, голова VN Da Thanh Group, сказав, що підприємства готові платити, але збір коштів без видачі підприємствам сертифікатів на право власності на землю все ще створює багато труднощів.

Уряд та управлінські органи вивчають усі можливі способи надходження орендної плати за землю до державного бюджету. За словами директора Податкового департаменту Нгуєна Ван Тіпа, проекти будуть класифіковані для гнучкого застосування рішень, особливо для проектів, де компенсація та розчищення земель завершені, а інфраструктура повністю розвинена. Терміни реалізації проектів слід якомога швидше продовжити. Будуть створені умови, які дозволять підприємствам позичати капітал у банках для сплати податків.

Крім того, вищим органам влади необхідно доручити відповідним департаментам та агентствам оперативно обробляти плати за користування землею та орендну плату за землю, які інвестори внесли на тимчасовий рахунок Департаменту фінансів. Це має забезпечити своєчасне надходження до державного бюджету, дозволити підприємствам виконувати свої фінансові зобов'язання та захистити свої права під час здійснення відповідних адміністративних процедур.

Джерело