"Дитячий майданчик" на мільйон доларів все ще витрачається даремно

Урок 1: Сумна реальність

Ринок нерухомості ще ніколи не був таким похмурим, як зараз. Нові проекти нерухомості запускаються, тоді як старі проекти майже «неактивні», багато торгових майданчиків працюють лише на низькому рівні та іноді змушені закриватися, що призводить до звільнення тисяч працівників. Поряд з цим, корпоративний борг та борг за облігаціями зростають день у день і ризикують «вибухнути» будь-якої миті.

«Магічний» атракціон охолов

Ринок нерухомості загалом і ринок елітної нерухомості зокрема є одним із ключових секторів економіки , що робить значний внесок у зростання та ВВП усієї країни. Крім того, нерухомість допомагає мільйонам працівників мати роботу, дохід і тісно пов'язана з багатьма галузями: виробництво будівельних матеріалів, туризм - курорти, фінанси та банківська справа, будівництво... Однак в умовах жорстко контрольованого кредитування, а також низки правових труднощів, які не були вирішені, інвестори проектів нерухомості недостатньо фінансово стійкі, а юридичні документи не є повноцінними, тому «клієнти» не платять так швидко та легко, як раніше. Це призводить до повільних продажів, ринок нерухомості майже у вільному падінні та створює безпрецедентно похмуру картину.

Останнім часом, через вплив пандемії Covid-19, світова економіка зіткнулася з труднощами, інфляція та підвищення банківських процентних ставок глибоко вплинули на ринок нерухомості, особливо на сегмент елітної нерухомості. Багато нових проектів нерухомості не отримали ліцензій, старі проекти відстають від графіка, що робить пропозицію дедалі меншою. Тим часом багато проектів нерухомості були продані, але інвестори не завершили їх використання за планом, що призвело до появи низки покинутих вілл, зарослих травою та спричиняючи відходи.

Покинута вілла, заросла травою, марнує ресурси

Багато іноземних інвесторів вважають, що ринок нерухомості В'єтнаму має велике населення та високий попит на нерухомість, що завжди є привабливою причиною для них. В'єтнам сприяє урбанізації, тоді як уряд рішуче налаштований на створення бездимної промисловості як передового інструменту розвитку. Крім того, кількість клієнтів високого класу зростає, вони розглядають це як інвестиційний канал з високою прибутковістю, хоча він має багато ризиків.

«
Згідно з даними Міністерства планування та інвестицій, якщо у 2021 році зареєстрований обсяг прямих іноземних інвестицій, вкладених у нерухомість, досяг лише 2,6 млрд доларів США, то до 2022 року він зріс до 4,5 млрд доларів США, а перший квартал 2023 року все ще мав позитивні показники. Нерухомість є другим за величиною сектором залучення прямих іноземних інвестицій після переробної та обробної промисловості.

Пан Ле Мінь Хіеп, торговець нерухомістю високого класу в районі Нам Ту Лієм, сказав: «Ми з двома друзями інвестували разом. Кілька років тому ми отримали хороший прибуток і мали швидку ліквідність, але з 2021 року дотепер ми майже не купували більше вілл, а деякі з тих, які ми раніше «тримали», ще не продані. Хоча деякі люди просили купити, вони пропонували занадто низьку ціну». Пан Хіеп додав: «На щастя, коли ми купували, ми не позичали гроші в банку. Якби ми позичили та сплачували відсотки досі, нам довелося б терміново продавати».

Видно, що наразі ринок нерухомості вже не перебуває на своєму піку, як багато років тому.

Чи є попит і пропозиція віртуальними?

Експерти з нерухомості стверджують, що запаси елітного сегмента нерухомості (особливо вілл) досить великі. Однак нова пропозиція ставатиме дедалі меншою, оскільки реалізується дуже мало престижних проектів елітної нерухомості з достатнім фінансовим потенціалом. Тим часом пропозиція вілл та будинків-шопів (модель житла, поєднана з комерційним бізнесом) у Ханої та північних провінціях різко скоротилася. Наразі пропозиція переважно зосереджена на проектах нерухомості, реалізованих до 2020 року. З 2021 року по перший квартал 2023 року було реалізовано лише кілька проектів нерухомості, пов'язаних з елітним сегментом, тоді як цей сегмент в основному призначений для вищого класу, а не для людей з низьким рівнем доходу. Тому і без того похмурий ринок зараз ще більш похмурий.

Пан Дінь Ван Трой, директор з продажу акціонерної компанії Dai Phong Real Estate Construction Investment, прокоментував: «Пропозиція вілл та таунхаусів у Ханої протягом тривалого часу постійно відчуває дефіцит, тоді як нова пропозиція у 2022 та на початку 2023 років переважно надходить від поточних проектів і зосереджена в передмістях Ханоя. У певному сенсі це забезпечить ринок більшою кількістю продуктів, але не суттєвим вибором».

Проєкт віллового району Тхуй Сан Хілл у районі Бай Чай міста Халонг (Куанг Нінь) має багато незавершених робіт.

Згідно з опитуванням журналістів у провінції Куангнінь, пропозиція вілл та будинків-магазинів все ще велика, але переважно за рахунок старих проектів нерухомості, таких як: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... і майже не реалізується жодних нових проектів нерухомості, нова пропозиція досягла дна.

Тим часом, пропозиція в населених пунктах Ха-Нам, Бакнінь, Фу-Тхо, Хай-Фонг, Хоа-Бінь... також не дуже перспективна. У цих провінціях та містах мало проектів елітної нерухомості, обмежений обсяг угод, в останні роки було реалізовано дуже мало проектів елітної нерухомості. У той час як старі проекти зупиняються, багато вілл та магазинів, хоча й мають власників, не експлуатуються, що призводить до занедбаності, марнотратства та потенційно спричиняє соціальні проблеми.

Така пропозиція, а що стосується попиту, експерти кажуть, що тенденція до вілл та будинків-магазинів, пов'язаних із зеленими зонами, оптимальними комунікаціями, розташованих у складних районах та зручним транспортним сполученням, буде головним вибором покупців. Крім того, темпи урбанізації, природний приріст населення та збільшення середнього та вищого класу також є основними рушійними силами зростання попиту на вілли в найближчому часі.

Фактично, щойно економіка міцно відновиться після пандемії Covid-19, місцеві органи влади серйозно впроваджуватимуть політику уряду щодо усунення перешкод і труднощів на ринку нерухомості, а також буде послаблено «кредитну кімнату», гарантовано корпоративні облігації, тоді корпорації, компанії та приватні особи незабаром отримають доступ до необхідного капіталу, звідти будуть розгортатися проекти нерухомості та надавати на ринок різноманітні високоякісні продукти нерухомості: вілли, магазини, курорти, медичне обслуговування..., купівельна та торгова спроможність ринку нерухомості знову зросте.

З'являються злиття та поглинання

Це природний закон: сильні перемагають слабких, слабкі поглинаються та зливаються з сильними – це нормальна річ у сфері нерухомості останнім часом. Однак останнім часом з'явилися «акули» як вдома, так і за кордоном, які через численні інвестиційні фонди або витрачають готівку на викуп елітних проектів нерухомості, проектів з чистими юридичними документами для забудови.

Видно, що з початку 2023 року і дотепер в'єтнамські компанії з нерухомості були розділені на 4 типові групи: ризикові, балансові, потенційні та «нові гравці». У якій група «нових гравців» включає компанії, інвестиційні фонди..., що шукають можливості для проникнення на ринок нерухомості шляхом злиттів та поглинань.

Типовими прикладами є FLC Group, Тан Хоанг Мінь... Після того, як лідер виявився втягнутим у юридичні проблеми, низка «великих хлопців» захотіла взяти участь у потенційних проектах цих груп. Bamboo Airways офіційно відокремилася від FLC Group, що призвело до того, що багато проектів цієї групи в сфері нерухомості в Куангніні, Тханьхоа, Тхай Нгуєні, Вінь Фуку, Фу Тхо... опинилися під загрозою припинення реалізації або ж будуть змушені передати проект іншим партнерам для продовження дослідження та реалізації.

*Багато елітних вітчизняних проектів нерухомості зараз привертають увагу іноземних інвесторів.*

Крім того, багато інших придбань перебувають на стадії переговорів. На думку багатьох експертів з економіки та нерухомості, з огляду на поточну млявість ринку нерухомості в поєднанні зі складною фінансовою ситуацією, якщо ця ситуація збережеться, багато інвесторів проектів більше не матимуть коштів для розвороту, і їм, можливо, доведеться подумати про передачу або продаж проектів нерухомості. Не кажучи вже про те, що багато компаній та іноземних інвестиційних фондів готують гроші, щоб чекати на можливість придбати вітчизняні проекти нерухомості, коли бізнес зіткнеться з труднощами та буде змушений продати.

Пан Ле Хоанг Чау – голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA) запропонував: Уряд та Постійний комітет Національних зборів розглянути питання про дозвіл підприємствам передавати проекти нерухомості за згодою відповідно до пілотного механізму, передбаченого Резолюцією Національних зборів № 42/2017/QH14 від 21 червня 2017 року. За словами пана Чау, якщо це буде впроваджено, це вирішить труднощі з грошовими потоками та ліквідністю для підприємств нерухомості, включаючи підприємства, що випускають облігації, термін погашення яких скоро настане. Дозволяючи підприємствам передавати проекти за згодою, відповідно до попиту, держава не тільки збиратиме податки, але й посилить ефективність та результативність державного управління ринком нерухомості, підвищить прозорість та подолає ситуацію «незаконної» передачі проектів, замаскованих під передачу акцій, що завдає збитків державному бюджету.

Пані До Тху Ханг, старший директор відділу досліджень та консалтингу Savills Hanoi, зазначила: «Пропозиція, що продається безпосередньо від інвесторів у поточних проектах у цьому сегменті, дуже обмежена, що пов’язано з невеликою кількістю нових квартир, що виводяться на ринок. Однак таунхауси все ще залишаються основною лінійкою продуктів, за ними йдуть вілли та майстер-хауси, які становлять лише невелику частку від загальної поточної пропозиції».

Урок 2: Повільне «фінішування»
Інвестори проектів нерухомості називають багато причин, але більшість із них пов'язані з повільним очищенням ділянки, змінами в правових механізмах та податковій політиці, а також слабкою фінансовою спроможністю багатьох підприємств... що призводить до повільного завершення проектів.

Повільно розвиваються проекти нерухомості «охоплюють» широке коло

Більшість із 63 провінцій та міст мають повільно розвиваючі проекти нерухомості. Однак сегмент елітної нерухомості переважно розташований у великих провінціях та містах зі сприятливим географічним розташуванням, потенціалом для розвитку туризму, транспорту та інфраструктури.

Місцем з найбільшою кількістю затримок у сфері нерухомості є Ханой. Згідно з неповною статистикою, у Ханої наразі є кілька сотень проектів, які відстають від графіка, що еквівалентно площі понад 5000 гектарів, яка не використовується, що призводить до великих втрат.

Деякі проекти нерухомості затримуються на строк до десяти років, такі як: міська зона Кім Чунг-Ді Трач (тепер перейменована на міську зону Королівського парку Хіноде - PV) в районі Хоай Дик. Або міська зона Нам Ан Кхань акціонерного товариства Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Company (Sudico), яку колись рекламували як рай для життя. Однак роботи з розчищення ділянки ще не завершені, багато вілл та таунхаусів досі стоять покинутими, що призводить до марнування ресурсів. Представник Sudico заявив: «Через нещодавню млявість ринку нерухомості багато клієнтів, які інвестують у вілли, володіють лише землею, чекаючи на позитивні зміни на ринку. Це призводить до ситуації, коли деякі вілли покинуті, що втрачає загальну красу проекту».

У Фу Тхо проект курорту з гарячими мінеральними водами Тхань Тхуй, інвестований компанією Song Thao Company Limited, має масштаб понад 87 гектарів, відстає від графіка більш ніж на 2 десятиліття та має багато порушень... Наразі проект покинутий і використовується людьми як місце для випасу худоби.

Пан Тран Ван Кієн, заступник голови народного комітету міста Тхань Тхуй, відверто сказав: «Проблема проекту гарячих джерел Тхань Тхуй зараз полягає в можливостях інвестора. Наразі проект має чистий майданчик, повну юридичну документацію, але не може бути реалізований через слабкі можливості інвестора. Наша місцевість також дуже нетерпляча, оскільки виборці мають багато думок, але повноваження щодо цього належать провінції Фу Тхо».

зображення-4.jpg — Проєкт курорту з гарячими мінеральними водами Тхань Тхуй наразі покинутий і використовується місцевими жителями як пасовище для худоби.

У провінції Ханам є не менш захопливий проект у сфері нерухомості, який полягає у перетворенні земель громадських робіт та обслуговування на комерційне житло (магазини), а потім їх занедбанні. Йдеться про комерційно-житловий комплекс компанії Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Наразі завершено чорнове будівництво, деякі домогосподарства придбали будинки та заселилися, багато запланованих об'єктів не побудовано, а деякі проекти демонструють ознаки занепаду та занедбаності.

У Висновку інспекції № 161/TB-TTCP від 17 січня 2023 року Урядової інспекції щодо проекту комерційного центрального комплексу компанії Thang Loi Thanh Liem провінція Ха Нам виділила землю, але не пройшла аукціон з прав землекористування, що порушує статтю 118 Закону про землю 2013 року. Що ще серйозніше, ця земельна ділянка запланована як земля для громадських робіт, послуг та торгівлі, без житлового призначення, що порушує статтю 26 Закону про містобудування 2009 року та статтю 14 Указу Уряду 37/2010/ND-CP від 7 квітня 2010 року.

Видалити «пухлину»

Населені пункти з проектами нерухомості, що відстають від графіка або навіть стагнують протягом багатьох років: Ханой, Куангнінь, Фу Тхо, Хоабінь... Тільки в Ханої наразі існують сотні проектів нерухомості, які відстають від графіка та не були реалізовані, багатьом з яких було надано червоний рівень тривоги, а деякі проекти були негайно скасовані Народним комітетом Ханоя.

Типовим прикладом є проект елітного житла Phuong Vien в районі Ме Лінь, інвестований акціонерною компанією Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint. Проекту було виділено землю у 2008 році, але його реалізація йшла повільно, тому Народний комітет Ханоя видав Рішення № 4058/QD-UBND про рекультивацію земель, скасувавши рішення про виділення землі для вищезгаданого проекту. Крім того, є проекти: Будівельна компанія Truong Giang з проектом будівництва садових вілл; Акціонерна компанія Anh Duong з проектом будівництва технічної інфраструктури для віллової зони Sunny Light; Акціонерна компанія з нерухомості Vinalines Vinh Phuc з проектом нового міського району Vinalines... Народний комітет Ханоя видав рішення про рекультивацію земель.

*Район вілл та таунхаусів у межах міського проекту Тан В'єт у районі Хоай Дик досі малонаселений.*

Щодо проекту курорту з гарячими мінеральними водами Тхань Тхуй, інвестованого компанією Song Thao Company Limited, пан Ха Мінь Дик, заступник начальника Департаменту землекористування Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища провінції Фу Тхо, зазначив: «У документі 2308/UBND-KGVX від 21 червня 2022 року Народний комітет провінції Фу Тхо доручив Податковому департаменту провінції стягнути орендну плату за землю, яку заборгувала компанія Song Thao, і водночас доручив Департаменту планування та інвестицій провінції, Народному комітету району Тхань Тхуй та відповідним установам переглянути та виділити площу близько 37 гектарів із загальної площі проекту для реалізації компанією». Пан Дик додав: «Наразі інвестор ще не виконав процедури затвердження детального планування 1/500, тому немає підстав для вимірювання та виділу площі відповідно до вказівок Народного комітету провінції Фу Тхо». 25 березня 2022 року Народний комітет провінції Фу Тхо видав рішення про… анулювати Сертифікат інвестиційного заохочення вищезазначеного проекту.

Пан Тран Нху Лонг, директор Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища провінції Куангнінь, зазначив: «Наступним часом Куангнінь продовжуватиме переглядати, перевіряти та вивчати проекти землекористування, які відстають від графіка, продовжуватиме завершення будівництва технічної інфраструктури, рішуче вирішувати проблеми та відновлювати їх відповідно до закону, не допускати повторення ситуації «зупинення» планування та «зупинення» проектів, а також запобігати та боротися з груповими інтересами, негативом, втратами бюджету, марнотратством земельних ресурсів, сприяючи оздоровленню ринку нерухомості».

Це деякі типові проекти, які були рішуче скасовані місцевою владою та забезпечені законодавчим забезпеченням. Однак, все ще існує багато проектів, які відстають від графіка, багато разів продовжувалися та заросли бур'янами, але не були реалізовані. Наприклад, у Куангніні є багато проектів, таких як: Цао Сань - Ха Кхань, новий міський район; багатофункціональний комерційний та житловий сервісний проект Bay View Tower (місто Ха Лонг)..., які відстають від графіка. Крім того, багато проектів нерухомості вже введено в експлуатацію, але рівень заповнюваності невисокий, багато вілл та магазинів мають власників, але не введені в експлуатацію, демонструючи ознаки руйнування, що призводить до марнування ресурсів та втрати міської краси.

Пан Нгуєн Хю Ня, заступник голови міського народного комітету Халонга, сказав: «Нещодавно місто рішуче провело огляд, повідомило про це та запропонувало провінції розглянути, обробити та скасувати десятки проектів, які відстають від графіка та порушують закон, щоб уникнути ситуації «утримання землі» протягом тривалого часу, що дозволяє рости бур’янам, призводить до марнування земельних ресурсів, негативно впливає на санітарний стан довкілля та міський ландшафт».

Щодо проектів у сфері нерухомості, особливо елітної нерухомості, місцевій владі необхідно вжити рішучих заходів для перевірки та ретельного розгляду проектів із серйозними порушеннями, повільним прогресом, що тривають багато років, а також серйозно ліквідувати проекти з поганим плануванням, обмеженим фінансовим потенціалом та навмисним «утриманням землі» без реалізації.

Нам потрібно позбутися думки, що якщо в цій провінції є елітний проект нерухомості, то в нашій провінції він також має бути.
Урок 3: Тимчасове проживання у віллі за мільйон доларів
Люди з низьким рівнем доходу живуть у віллах за мільйон доларів, вони орендують вілли, магазини, щоб жити, відкривають продуктові магазини, продають овочі, пивні бари... щоб займатися бізнесом, щоб заробляти на життя, це жарт, але це існує в більшості міських районів (KDT), які вважаються придатними для життя, цивілізованими та сучасними.

Перетворення вілл та магазинів на… «ринки»

Неважко помітити, що багато вілл та магазинів із широкими фасадами, поруч із житловими районами або біля підніжжя багатоквартирних будинків у Ханої, часто використовуються для оренди для відкриття кафе, ресторанів, продуктових магазинів, магазинів швидкого харчування, магазинів свіжих продуктів тощо. Це не заборонено законом, але ненавмисно створює занедбаний вигляд міських районів, які вважаються цивілізованими та сучасними.

*Поруч люди орендують торгові будинки, щоб відкривати магазини, крамниці... вести бізнес.*

Пан Нгуєн Куанг Чионг, мешканець району Хоай Дик, орендував магазин у новому міському районі Тан Тай До, район Дан Фуонг, і сказав: «Ми з двома друзями орендували магазин, щоб продавати фастфуд, каву... Спочатку ми орендували його для продажу товарів за 5 мільйонів донгів на місяць (орендували у орендодавця - PV). Пізніше, оскільки ми продавали вночі, нам довелося платити додатково 2 мільйони донгів на місяць за ніч».

«Сервісний брокер», що спеціалізується на оренді торгових приміщень, сказав: «Орендарі — це переважно робітники з провінції, вони орендують приміщення за низькими цінами, щоб відкривати сніданки, продавати овочі, пивні бари… орендна плата не є обов’язковою, не потрібно вносити багато грошей на депозит, коли власник забирає приміщення, його потрібно повернути».

Той факт, що дрібні торговці зосередилися на оренді торгових приміщень для організації бізнесу, перетворив це місце на стихійний блошиний ринок. Мешканець багатоквартирного будинку HHA в міській місцевості Тан Тай До сказав: «Купівля та продаж зручні, але щоранку та у вихідні дні тут багато покупців і продавців, багато транспортних засобів в'їжджає та виїжджає з міської зони, що потенційно створює проблеми з безпекою дорожнього руху. Не кажучи вже про магазини, які поширюють стічні води, сміття... дуже брудно».

Журналісти вирушили на місце подій у деяких міських районах Хоай Дик, Гіа Лам, Нам Ту Лієм, Бак Ту Лієм, Хоанг Май... і виявили, що ситуація, коли власники здають в оренду вілли та магазини... з'являється повсюди, кожне місце має свої особливості та різні ціни на оренду. Але всі вони мають спільну рису: вони роблять вигляд цивілізованого та сучасного міського району більш занедбаним.

У провінціях та містах Хайфон, Фу Тхо, Ха Нам, Хунг Єн, Тхань Хоа… ситуація не дуже оптимістична. Хоча орендарів менше, а ціни нижчі, все одно дуже безладно. Тим часом покинуті будинки заросли травою та мають ознаки занепаду.

Багато «ні» у віллах за мільйон доларів

В ролі людини, яка орендує віллу для тимчасового проживання, пані Нгуєн Тхі Біч провела нас екскурсією міським районом Нам Ан Кхань, районом Хоай Дик, містом Ханой. Тут ми побачили кілька вілл та будинків-магазинів, де жили люди. Хоча зовнішній вигляд вілли ще не був завершений, двері були тимчасово встановлені з пластикових панелей, деякі двері були зроблені з тонких гофрованих листів заліза... всередині одяг був розвішаний безладно, спальні місця були тимчасово зроблені з дерев'яних дощок робітниками, в деяких місцях килимки були розстелені прямо на бетонній підлозі, кухня була облаштована тимчасово, і, точніше, тут не було належного туалету.

Пані Біч запитала: «Для скількох людей ви плануєте орендувати віллу? Якщо людей багато, вам слід орендувати всю віллу, площа від 200 до 300 м², ціна лише близько 6-8 мільйонів донгів на місяць, ви можете орендувати скільки завгодно людей. Якщо ви згодні, повідомте мені, щоб я могла зателефонувати власнику».

Більшість робітників походять з Нгеана, Тханьхоа, Намдіня, Віньфука, Туєн Куанга... вони живуть у віллах, магазинах, вдень працюють двірниками, будівельниками, механіками... вночі вони збираються разом у віллах за мільйон доларів, але їм «не вистачає» всього: немає електрики, немає чистої води, туалети не працюють...

an-4(1).jpg — *Тимчасове життя у віллі вартістю мільйон доларів фрілансера - Фото Нгок Ву*

Ле Кхак Нам (з Тхань Хоа) зараз тимчасово проживає на віллі в районі Хоангмай. Він сказав: «Я кинув школу в 9-му класі та пішов сюди за своїм сусідом, щоб працювати будівельником. Тепер я будівельник. Якби не підтримка та керівництво кожного, я не знаю, де б я зараз був».

Цими днями студенти на літніх канікулах, багатьох дітей батьки везуть до Ханоя, і вперше вони мають можливість зупинитися на віллі вартістю мільйон доларів разом з батьками. Пані Ле Тхі Хай (з Нге Ан) сказала: «Моя дитина на літніх канікулах, і вона сказала, що сумує за батьками, тому я повернулася, щоб забрати її сюди погратися. Тут немає кондиціонера, а іноді буває так спекотно, що я не можу заснути допізна. Мені шкода мою дитину, але в мене немає вибору. Я планую дозволити їй залишитися на 1-2 тижні, а потім забрати її назад до рідного міста, щоб вона жила з бабусею та дідусем».

Пані Хоанг Тхі Сі, головна шеф-кухарка, яка готує для понад 30 працівників, сказала: «Зараз у пансіонаті набагато веселіше. Є 5 дітей, яких батьки забирають, щоб вони гралися. Протягом дня я готую, а також беру на себе роль няні. Добре те, що кожна з них родом з різних рідних міст, але вони граються разом дуже згуртовано та піддаються одне одному».

У деяких міських районах Хоабіня, Ханаму, Куангніня... тут працівники з низьким рівнем доходу тимчасово живуть у віллах,

Магазини-магазини все ще існують, хоча їх небагато. Коли ми звернулися до них як журналісти, вони відмовилися відповідати або в деяких випадках наполегливо просили не розголошувати інформацію, не фотографувати… з тієї причини, що боялися, що орендодавець чи інвестор не продовжуватиме здавати їх в оренду.

(Примітка: імена персонажів у цій статті змінено для захисту конфіденційності).

Урок 4: Удосконалення інституцій, доведення елітної нерухомості до її справжньої вартості
Розробникам та інвесторам проектів нерухомості необхідно пожертвувати невеликими короткостроковими вигодами заради довгострокових, проактивно реструктуризувати бізнес, зосередитися на основних проектах, зменшити борг, добре контролювати корпоративні облігації та обмежити надмірну залежність від кредитних установ. Що стосується управлінських органів, державі необхідно найближчим часом завершити створення прозорої правової системи від центрального до місцевого рівня та чітко розподілити управлінські повноваження, уникаючи дублювання та відсутності узгодженості, як це є зараз.

Пожертвуйте невеликими перевагами

Для бізнесу вигоди завжди мають головний пріоритет, тому пожертвувати короткостроковими вигодами заради загальних довгострокових вигод справді є надзвичайно складним вибором. Однак для бізнесу, що спеціалізується на елітній нерухомості, необхідно мати сміливість, бачення та певне розуміння, щоб зіткнутися з необхідністю пожертвувати збитковими проектами або проектами з низькою прибутковістю, водночас реструктуризуючи бізнес, зменшуючи борги, зосереджуючись на основному бізнесі, ключових проектах... це мудре рішення.

Пан Дінь Ван Нгі – голова ради директорів – генеральний директор акціонерного товариства «ВінаПол» – підрозділу з багаторічним досвідом розвитку проектів нерухомості, відверто поділився: Підприємствам у сфері нерухомості слід скористатися цим часом, щоб озирнутися на себе, реструктуризувати підприємство, зменшити борг, зменшити залежність від кредитних установ, сміливо припиняти високоризикові проекти, не інвестувати розпорошено та фрагментарно. Уникайте гонитви за кількістю та поспішного розвитку, адже зіткнувшись із труднощами, буде вже пізно повертатися назад.

Для «богів», окрім наявності грошей, необхідно ретельно вивчити юридичні аспекти проекту нерухомості, в який ви маєте намір інвестувати або купувати для довгострокового проживання. Це нескладно, але вимагає від інвесторів серйозного розгляду, щоб уникнути «чекання, поки корова пропаде, щоб побудувати сарай». Насправді, зараз існує багато елітних проектів нерухомості, які, хоча й побудовані, навіть для заселення клієнтів, не завершені юридичні процедури, інфраструктура не синхронізована. Це призводить до ситуації, коли вілли та магазини мають власників, але там ніхто не живе, залишаються покинутими, зарослими травою, що призводить до марнування ресурсів.

хіхі.jpg — Вітчизняні компанії з нерухомості змушені затягнути паски, скорочувати борги, зменшувати залежність від кредитних установ та сміливо скорочувати високоризикові проекти, не інвестуючи розпорошено та фрагментарно – ілюстративне фото.

Місцевим органам влади також слід ретельно вибирати авторитетних інвесторів із сильним фінансовим потенціалом, не слідувати тенденціям, уникати мислення про безладне будівництво елітної нерухомості, без планування та орієнтації. Це неправильний спосіб мислення, який може призвести до багатьох наслідків у майбутньому. Крім того, місцевим органам влади необхідно посилити інспекції та нагляд, відверто ставитися до інвесторів, які порушують правила, затримують прогрес і навіть скасовують проекти, уникати занедбання проектів, що призводить до марнування ресурсів, а держава втрачає податкові та зборові надходження.

Потрібна «рука » держави

Фактично, ринок нерухомості загалом і елітна нерухомість зокрема вже давно є «вільним» з точки зору цін, тоді як податки та збори для цього сектору все ще низькі, не відповідають темпам розвитку ринку, що призводить до шалених спекуляцій та інфляції цін, ускладнюючи доступ до житла для людей з реальними потребами. Не кажучи вже про різницю в цінах на нерухомість між міськими та сільськими районами, навіть у великих містах, таких як Ханой, Хайфон, Хошимін тощо, також існують явні відмінності. Тому багато експертів з нерухомості вважають, що держава повинна безпосередньо брати участь у регулюванні ринку нерухомості, оскільки наразі держава має достатньо правових інструментів для контролю над цим.

На думку багатьох експертів, ринок елітної нерухомості блокується, що призводить до дисбалансу попиту та пропозиції, що, своєю чергою, знижує темпи зростання багатьох інших галузей. Тому необхідно негайно розблокувати ринок нерухомості, тим самим збільшивши потік грошей з вітчизняних та іноземних країн у нерухомість, а купівля, продаж, злиття підприємств та проекти нерухомості відбуватимуться за ринковими правилами... тим самим сприяючи економічному зростанню та створюючи ефект потоку для розвитку всіх інших галузей.

«
У резолюції 18-NQ/TW від 16 червня 2022 року Центрального Комітету зазначалося: «Продовжувати впроваджувати інновації та вдосконалювати інституції та політику, підвищувати ефективність та результативність управління та використання земель, створювати імпульс для перетворення нашої країни на розвинену країну з високим рівнем доходу», що, як очікується, матиме сильний вплив на багато аспектів ринку нерухомості В'єтнаму найближчим часом.

З іншого боку, хоча адміністративні процедури для бізнесу щодо реалізації земельних проектів було вирішено, вони все ще залишаються заплутаними та тривалими.

Це замкнене коло повторюється знову і знову, від проекту до проекту, від підприємства до підприємства, рік за роком... тому й існує приказка «страх не мати достатньої правової бази» або «чекати вказівок від начальства», що призводить до зависання інвестиційних проектів, неможливості їх реалізації та неефективного використання соціальних ресурсів.

Щодо підтримки інвестиційного капіталу, компанія, що спеціалізується на розвитку проектів нерухомості (назва не розголошується), зазначила: «Наразі кредитні установи дуже добре справляються з відстроченням та продовженням боргів для бізнесу: уряд доручив «послабити» кредитний простір для нерухомості, але, на мою думку, це має супроводжуватися розблокуванням облігацій для бізнесу. Наразі нам дуже важко отримати доступ до банківських кредитів. Менталітет страху поширився повсюди і ризикує перетворитися на «соціальну хворобу».

Багато експертів з нерухомості вважають, що держава повинна безпосередньо брати участь у регулюванні ринку нерухомості, оскільки наразі держава має достатньо правових інструментів для цього.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Джерело