Багатомільйонне «ігрове поле» все ще марнується.

Урок 1: Сумна реальність…

Ринок нерухомості ще ніколи не був таким млявим, як зараз. Починається мало нових проектів у сфері нерухомості, тоді як старіші проекти майже повністю зупинені. Багато агентств нерухомості працюють на мінімальному рівні або навіть закриваються, що призводить до втрати тисяч робочих місць. Водночас корпоративний борг та зобов'язання за облігаціями зростають і становлять ризик вибухового зростання в будь-який момент.

«Магічна» привабливість зникла.

Ринок нерухомості загалом, і ринок елітної нерухомості зокрема, є одним із ключових секторів економіки , що робить значний внесок у зростання та ВВП країни. Крім того, нерухомість забезпечує робочі місця та дохід для мільйонів працівників і тісно пов'язана з багатьма іншими галузями: виробництвом будівельних матеріалів, туризмом та курортами, фінансами та банківською справою, будівництвом тощо. Однак в умовах жорстко контрольованого кредитування та невирішених юридичних питань, забудовникам проектів нерухомості бракує достатньої фінансової стійкості та повної юридичної документації, що ускладнює для покупців інвестування так само швидко та легко, як раніше. Це призвело до повільних продажів, майже вільного падіння ринку нерухомості та безпрецедентно похмурих перспектив.

Нещодавно, через вплив пандемії Covid-19, світова економіка зіткнулася з труднощами, зросла інфляція, а зростання банківських процентних ставок глибоко вплинуло на ринок нерухомості, особливо на сегмент високого класу. Багато нових проектів нерухомості ще не отримали ліцензій, а старі проекти відстають від графіка, що призводить до дедалі меншої пропозиції. Тим часом багато проектів нерухомості були розпродані, але забудовники не завершили їх за планом, в результаті чого численні покинуті вілли заросли бур'янами, що спричиняє відходи.

Покинуті вілли, зарослі бур'янами, уособлюють собою марну трату ресурсів.

Багато іноземних інвесторів вважають ринок нерухомості В'єтнаму привабливим завдяки великій чисельності населення та високому попиту на нерухомість. В'єтнам прискорює урбанізацію, тоді як уряд рішуче налаштований розвивати туристичну галузь як ключовий сектор зростання. Крім того, зростаюча кількість заможних клієнтів розглядає це як потенційно високорентабельний інвестиційний канал, незважаючи на визнання пов'язаних з цим ризиків.

"
Згідно з даними Міністерства планування та інвестицій, хоча зареєстрований обсяг прямих іноземних інвестицій у нерухомість досяг лише 2,6 млрд доларів США у 2021 році, він зріс до 4,5 млрд доларів США у 2022 році, а перший квартал 2023 року все ще демонструє позитивні ознаки. Нерухомість є другим за величиною сектором, що залучає прямі іноземні інвестиції, після переробної та обробної промисловості.

Пан Ле Мінь Хіеп, спеціаліст з елітної нерухомості в районі Нам Ту Лієм, сказав: «Ми з двома друзями інвестували разом. Кілька років тому ми отримали хороший прибуток і мали швидку ліквідність, але з 2021 року дотепер ми майже не купували більше вілл, а деякі з тих, що ми купили раніше, залишаються непроданими. Хоча є люди, які цікавляться купівлею, вони пропонують занадто низьку ціну». Пан Хіеп додав: «На щастя, ми не позичали гроші в банку, коли купували їх. Якби нам довелося платити відсотки досі, у нас не було б іншого вибору, окрім як швидко їх продати».

Зрозуміло, що ринок нерухомості вже не на тому піку, як багато років тому.

Чи є попит і пропозиція плодом уяви?

Експерти з нерухомості вважають, що запаси елітної нерухомості (особливо вілл) досить великі. Однак нова пропозиція ставатиме дедалі меншою через дуже невелику кількість авторитетних проектів елітної нерухомості з достатніми фінансовими ресурсами, що реалізуються. Тим часом пропозиція вілл та будинків-шопів (модель житла, поєднана з комерційним бізнесом) у Ханої та північних провінціях різко скоротилася. Наразі пропозиція переважно надходить від проектів нерухомості, запущених до 2020 року. З 2021 року по перший квартал 2023 року було запущено лише кілька проектів елітної нерухомості, хоча цей сегмент в основному призначений для вищого класу, а не для людей з низьким рівнем доходу. Тому і без того млявий ринок стає ще млявим.

Пан Дінь Ван Трой, директор з продажу інвестиційно-будівельного акціонерного товариства з нерухомості Dai Phong, прокоментував: «Пропозиція вілл та таунхаусів у Ханої протягом тривалого часу була постійно недостатньою, тоді як нова пропозиція у 2022 та на початку 2023 років переважно надходить від проектів, що знаходяться на стадії розробки та зосереджені в передмістях Ханоя. Хоча це забезпечить ринок деякими додатковими продуктами, їхня кількість є незначною для вибору».

*Проєкт Thuy San Hill Villas у районі Бай Чай міста Халонг (провінція Куангнінь) має багато незавершених будівель.*

Згідно з опитуванням, проведеним журналістами в провінції Куангнінь, пропозиція вілл та будинків-магазинів все ще велика, але переважно за рахунок старих проектів нерухомості, таких як BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group тощо, і майже не реалізується жодних нових проектів нерухомості; нова пропозиція досягла дна.

Тим часом, пропозиція в таких провінціях, як Ханам, Бакнінь, Фу Тхо, Хайфонг та Хоа Бінь, також не дуже перспективна. У цих провінціях та містах мало проектів елітної нерухомості, обсяги угод обмежені, і в останні роки було реалізовано дуже мало проектів елітної нерухомості. Хоча старі проекти працюють повільними темпами, багато вілл та магазинів, хоча й перебувають у власності, не вводяться в експлуатацію, що призводить до занедбаності, марнотратства та потенційних соціальних проблем.

Це з боку пропозиції. Що стосується попиту, експерти прогнозують, що вілли та будинки-магазини із зеленими зонами, оптимальними зручностями, розташовані в межах інтегрованих комплексів та зі зручним транспортним сполученням, будуть найкращим вибором для клієнтів. Крім того, темпи урбанізації, природний приріст населення та зростання середнього та вищого класів також є ключовими факторами, що сприятимуть підвищенню попиту на вілли в найближчий період.

Фактично, щойно економіка міцно відновиться після пандемії Covid-19, а місцеві органи влади серйозно впровадять політику уряду щодо усунення перешкод і труднощів на ринку нерухомості. У поєднанні з послабленням кредитних лімітів та гарантованими корпоративними облігаціями, корпорації, компанії та приватні особи незабаром отримають доступ до необхідного капіталу. Звідти будуть реалізовані проекти нерухомості, що пропонуватимуть на ринку різноманітний спектр висококласних продуктів нерухомості: вілли, будинки-магазини, курорти, медичні заклади тощо, а активність купівлі-продажу на ринку нерухомості знову стане активною.

З'являються злиття та поглинання.

Це природний закон: сильні перемагають слабких, а слабкі часто поглинаються та зливаються з сильними – це нещодавно було нормальною справою в галузі нерухомості. Однак останнім часом з'явилися «акули» як з внутрішніх, так і з міжнародних джерел, які використовують різні інвестиційні фонди або готівку для придбання елітних проектів нерухомості та проектів з чистим юридичним статусом для забудови.

Можна спостерігати, що з початку 2023 року і дотепер в'єтнамські компанії з нерухомості можна розділити на чотири типові групи: високоризикові, збалансовані, сильні та «нові гравці». Серед них група «нових гравців» включає компанії та інвестиційні фонди... які шукають можливості вийти на ринок нерухомості шляхом злиттів та поглинань.

Типовими прикладами є FLC Group та Tan Hoang Minh Group… Після того, як їхні керівники опинилися втягнутими в юридичні проблеми, низка великих корпорацій захотіла долучитися до перспективних проектів цих груп. Bamboo Airways офіційно відокремилася від FLC Group, і в результаті багато проектів Групи з нерухомості в Куангніні, Тханьхоа, Тхай Нгуєні, Віньфуку, Фу Тхо… опинилися під загрозою зупинки або передачі іншим партнерам для подальших досліджень та розробок.

*Багато проектів елітної нерухомості в країні зараз привертають увагу іноземних інвесторів.*

Крім того, багато інших угод про придбання зараз перебувають на стадії переговорів. На думку багатьох експертів з економіки та нерухомості, з огляду на поточний млявий ринок нерухомості та складні фінансові умови, якщо ця ситуація збережеться, багатьом забудовникам проектів не вистачатиме обігових коштів і, можливо, доведеться розглянути можливість передачі або повного продажу своїх проектів нерухомості. Не кажучи вже про те, що багато іноземних компаній та інвестиційних фондів готують кошти, чекаючи на можливості придбати вітчизняні проекти нерухомості, коли підприємства зіткнуться з труднощами та будуть змушені продавати.

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), запропонував уряду та Постійному комітету Національних зборів розглянути можливість дозволити підприємствам передавати проекти нерухомості шляхом укладання переговорів у рамках пілотного механізму, передбаченого Резолюцією Національних зборів № 42/2017/QH14 від 21 червня 2017 року. За словами пана Чау, якщо це буде впроваджено, це полегшить труднощі з грошовими потоками та ліквідністю для підприємств нерухомості, включаючи ті, чиї облігації наближаються до терміну погашення. Дозвіл підприємствам передавати проекти шляхом укладання переговорів, виходячи з попиту, збільшить податкові надходження до держави та підвищить ефективність та результативність державного управління ринком нерухомості. Це також підвищить прозорість та подолає проблему «підпільних» передач проектів, замаскованих під передачу акцій, що призводить до втрат доходів для державного бюджету.

Пані До Тху Ханг, старший директор відділу досліджень та консалтингу Savills Hanoi, заявила: «Пропозиція нерухомості, яка наразі продається безпосередньо забудовниками в цьому сегменті, дуже обмежена, що пов’язано з невеликою кількістю нових квартир, що виходять на ринок. Однак, таунхауси залишаються основною лінійкою продуктів, за ними йдуть вілли, а потім магазини, які становлять лише невеликий відсоток від загальної поточної пропозиції».

Урок 2: Повільна гонка до фінішу
Забудовники проектів нерухомості наводять безліч причин затримок, але більшість із них пов'язані з повільним очищенням земельних ділянок, змінами в правових механізмах та податковій політиці, а також слабкою фінансовою спроможністю багатьох підприємств, що сприяє затримкам із завершенням проектів.

Проекти нерухомості із затримкою прогресу є поширеними.

Більшість із 63 провінцій та міст мають проекти нерухомості, які відстають від графіка; проте сегмент елітної нерухомості переважно розташований у великих провінціях та містах зі сприятливим географічним розташуванням, потенціалом для розвитку туризму та добре розвиненим транспортом та інфраструктурою.

Ханой – це населений пункт із найбільшою кількістю затриманих проектів у сфері нерухомості. Згідно з неповною статистикою, у Ханої наразі є кілька сотень затриманих проектів, що еквівалентно площі понад 5000 гектарів, яка залишається незабудованою та спричиняє значні втрати.

Деякі проекти у сфері нерухомості відкладаються на строк до десятиліття, як-от міська зона Кім Чунг-Ді Трач (тепер перейменована на міську зону Хіноде Роял Парк) в районі Хоай Дик. Іншим прикладом є міська зона Нам Ан Кхань, розроблена акціонерною компанією Song Da Urban and Industrial Zone Development Investment Joint Stock Company (Sudico), яка колись рекламувалася як рай для життя. Однак очищення земельної ділянки залишається неповним, і багато вілл та таунхаусів залишаються покинутими, що призводить до марнування ресурсів. Представник медіа-команди Sudico заявив: «Через нещодавній спад на ринку нерухомості багато інвесторів у вілли тримаються за свою землю, чекаючи на позитивну ринкову кон'юнктуру. Це призвело до того, що деякі вілли залишилися покинутими, що погіршує загальну естетику проекту».

У провінції Фу Тхо проект курорту з гарячими джерелами Тхань Тхуй, інвестований компанією Song Thao Co., Ltd., охоплює площу понад 87 гектарів, його реалізація відкладається вже понад два десятиліття та страждає від численних порушень... Наразі проект закинутий, а місцеві жителі використовують його як пасовище для худоби.

Пан Тран Ван Кієн, заступник голови Народного комітету міста Тхань Тхуй, відверто заявив: «Проблема з проектом гарячих джерел Тхань Тхуй наразі полягає в можливостях інвестора. Проект має чистий майданчик і повну юридичну документацію, але його неможливо реалізувати через слабкі можливості інвестора. Наша місцевість також дуже стурбована, оскільки виборці висловили багато занепокоєнь, але повноваження вирішувати це питання належать провінції Фу Тхо».

Проєкт курорту з гарячими джерелами Тхань Туї наразі покинутий, а місцеві жителі використовують його як пасовище для худоби.

У провінції Ха Нам є ще один не менш дивний проект у сфері нерухомості: перетворення земель, призначених для громадських робіт та послуг, на комерційне житло (магазини), яке потім залишається покинутим. Це проект комерційно-житлового комплексу Тханг Лой Тхань Лієм. На сьогоднішній день будівництво проекту завершено, деякі мешканці вже переїхали, багато запланованих компонентів залишаються незбудованими, а деякі споруди мають ознаки руйнування та занедбаності.

Згідно з висновком інспекції № 161/TB-TTCP від 17 січня 2023 року, виданим Урядовою інспекцією щодо проекту комплексного комерційного центру компанії Thang Loi Thanh Liem у провінції Ха Нам, земельну ділянку було виділено без аукціону на право користування землею, що порушує статтю 118 Закону про землю 2013 року. Що ще серйозніше, ця земельна ділянка була запланована для громадських робіт, послуг та комерційних цілей, а не для житлового використання, що порушує статтю 26 Закону про містобудування 2009 року та статтю 14 Постанови Уряду 37/2010/ND-CP від 7 квітня 2010 року.

Видалення «пухлини»

У багатьох населених пунктах є проекти нерухомості, які відстають від графіка або навіть зупиняються на роки, зокрема в Ханої, Куангніні, Фу Тхо та Хоа Бінь. Тільки в Ханої наразі сотні проектів нерухомості відстають від графіка або ще не реалізовані. Багато з цих проектів отримали червоне попередження, а деякі були рішуче скасовані Народним комітетом Ханоя.

Типовим прикладом є проект елітного житла Phuong Vien у районі Me Linh, інвестований акціонерною компанією Phuong Vien Trading and Tourism Services Joint. Проекту було виділено землю у 2008 році, але його розвиток повільно розвивався. Тому Народний комітет Ханоя видав рішення № 4058/QD-UBND про скасування рішення про виділення землі для цього проекту. Крім того, існують інші проекти, такі як: Будівельна компанія Truong Giang з проектом будівництва вілли та садового будинку; Акціонерна компанія Anh Duong з проектом будівництва інфраструктури віллової зони Sunny Light; Акціонерна компанія з нерухомості Vinalines Vinh Phuc з проектом Vinalines New Urban Area… Народний комітет Ханоя видав рішення про скасування виділення землі для цих проектів.

*Вілли та таунхауси в міському районі Тан В'єт, район Хоай Дик, досі малонаселені.*

Щодо проекту курорту з гарячими джерелами Тхань Тхуй, інвестованого компанією Song Thao Co., Ltd., пан Ха Мінь Дик, заступник начальника відділу землеустрою Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища провінції Фу Тхо, заявив: «У документі 2308/UBND-KGVX від 21 червня 2022 року Народний комітет провінції Фу Тхо доручив Податковому департаменту провінції стягнути з компанії Song Thao несплачену орендну плату за землю. Одночасно Департаменту планування та інвестицій провінції, Народному комітету району Тхань Тхуй та іншим відповідним установам було доручено переглянути та виділити приблизно 37 гектарів із загальної площі проекту, щоб компанія могла продовжити його реалізацію. Пан Дик додав: «Наразі інвестор ще не завершив процедури затвердження детального планування 1/500, тому немає підстав для проведення геодезичних досліджень та виділу території, як це вказано Народним комітетом провінції Фу Тхо». 25 березня 2022 року Народний комітет провінції Фу Тхо видав рішення про анулювання сертифіката інвестиційного стимулювання для…» демонструвати."

Пан Тран Нху Лонг, директор Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища провінції Куангнінь, сказав: «Наступним часом Куангнінь продовжуватиме переглядати, перевіряти та аудит проектів землекористування, які відстають від графіка та затягнули завершення будівництва технічної інфраструктури. Провінція рішуче оброблятиме та повертатиме землю відповідно до закону, запобігаючи повторенню «зупинених» планів та «зупинених» проектів, а також борючись із корисливими інтересами та корупцією, які призводять до бюджетних втрат та марнування земельних ресурсів, сприяючи здоровому розвитку ринку нерухомості».

Це деякі типові проекти, які були рішуче скасовані та застосовані місцевою владою. Однак, все ще є багато проектів, які відстають від графіка, були неодноразово продовжені та зарослі бур'янами, але залишаються невирішеними. Наприклад, у Куангніні багато проектів, таких як нова міська зона Као Сань - Ха Кхань; багатофункціональний комерційний та житловий проект The Bay View Tower (місто Ха Лонг)... відстають від графіка. Крім того, багато проектів нерухомості вже введені в експлуатацію, але мають низький рівень заповнюваності; багато вілл та магазинів, хоча й перебувають у власності, не заселені, демонструючи ознаки руйнування, спричиняючи марнування ресурсів та псуючи міську естетику.

Пан Нгуєн Хю Ня, заступник голови Народного комітету міста Халонг, сказав: «Нещодавно місто рішуче провело огляд та подало пропозиції до провінції для розгляду та врегулювання десятків проектів, які відстають від графіка або порушують закон, щоб уникнути ситуації «занадто тривалого накопичення землі», що дозволяє рости бур’янам, призводить до марнування земельних ресурсів та негативно впливає на санітарний стан навколишнього середовища та міський ландшафт».

Щодо проектів у сфері нерухомості, особливо елітної, місцевій владі необхідно вжити рішучих заходів для перевірки та рішучого вирішення проектів із серйозними порушеннями, затримками та тривалими періодами часу. Вони також повинні серйозно відмовитися від проектів, які мають слабке планування, обмежені фінансові ресурси або навмисно накопичують землю без їх реалізації.

Нам потрібно позбутися думки, що якщо в одній провінції є висококласні проекти нерухомості, то в нашій провінції вони також повинні бути.
Урок 3: Тимчасове проживання у віллі вартістю мільйон доларів
Люди з низьким рівнем доходу, які живуть у віллах вартістю мільйон доларів, орендують вілли та магазини, щоб жити там, відкриваючи продуктові магазини, продаючи овочі або керуючи пивними кіосками, щоб заробляти на життя. Це звучить неймовірно, але це існує в більшості міських районів, які вважаються придатними для життя, цивілізованими та сучасними.

Перетворення вілл та магазинів на… «ринки»

Легко помітити, що багато вілл та торгових будинків із широкими фасадами, розташованих поруч із житловими районами або біля підніжжя багатоквартирних будинків у Ханої, часто здаються в оренду під кафе, ресторани, продуктові магазини, пункти швидкого харчування, магазини свіжих продуктів тощо. Хоча це й не заборонено законом, це ненавмисно створює неохайний вигляд для міських районів, які вважаються цивілізованими та сучасними.

Поруч із торговими будинками люди здають їх в оренду для відкриття магазинів, ресторанів та інших підприємств.

Пан Нгуєн Куанг Труонг, мешканець району Хоай Дик, який орендує магазин у новому міському районі Тан Тай До в районі Дан Фуонг, сказав: «Ми з двома друзями орендували магазин, щоб продавати фастфуд, каву тощо. Спочатку ми орендували його за 5 мільйонів донгів на місяць (орендували у орендодавця. - PV). Пізніше, оскільки ми продаємо вночі, нам довелося платити додатково 2 мільйони донгів на місяць, щоб нам дозволили там спати».

«Сервісний брокер», що спеціалізується на оренді торгових приміщень, сказав: «Орендарі — це переважно робітники з інших провінцій, які здають приміщення за низькими цінами, щоб відкривати магазини сніданків, овочеві кіоски, паби тощо. Договір оренди не є обов’язковим до виконання, великого депозиту не потрібно, а гроші необхідно повернути, коли орендодавець їх забере».

Концентрація дрібних торговців, які орендують торгові приміщення для ведення бізнесу, перетворила цей район на імпровізований, тимчасовий ринок. Мешканець багатоквартирного будинку HHA в міській зоні Тан Тай До сказав: «Хоча це зручно для купівлі та продажу, щоранку та у вихідні дні тут багато покупців і продавців, і багато транспортних засобів в'їжджають і виїжджають з міської зони, що створює потенційну загрозу безпеці дорожнього руху. Не кажучи вже про магазини, які скидають стічні води та сміття, створюючи дуже непривабливий безлад».

Журналісти, які проводили польові дослідження в кількох міських районах округів Хоай Дик та Гіа Лам, а також районів Нам Ту Лієм, Бак Ту Лієм та Хоанг Май, спостерігали поширене явище здачі в оренду вілл та будинків-магазинів їхніми власниками. Кожне місце має свої унікальні характеристики та ціни на оренду, але всі вони мають спільну рису: вони сприяють непривабливому вигляду того, що колись було цивілізованим та сучасним міським ландшафтом.

У таких провінціях та містах, як Хайфон, Фу Тхо, Ха Нам, Хунг Єн та Тхань Хоа, ситуація не набагато краща. Хоча орендарів менше, а ціни нижчі, ситуація залишається хаотичною. Тим часом, покинуті будинки заростають бур'янами та демонструють ознаки руйнування.

Багато «ні» у віллах за мільйон доларів

Видаючи себе за потенційних орендарів, які шукають тимчасове житло у віллі, пані Нгуєн Тхі Біч провела нам екскурсію міським районом Нам Ан Кхань у районі Хоай Дик у Ханої. Тут ми час від часу бачили вілли та магазини з мешканцями. Хоча зовнішній вигляд вілл був ще незавершеним, з тимчасовими дверима з пластикових панелей, деякі навіть з тонкими листами гофрованого заліза… всередині одяг висів хаотично, робітники зробили імпровізовані спальні місця з дерев'яних дощок, деякі з килимками, розстеленими прямо на бетонній підлозі, тимчасово облаштували місця для приготування їжі, і, що найголовніше, не було належних туалетів.

Пані Біч запитала: «Для скількох людей ви плануєте орендувати віллу? Якщо їх багато, вам слід орендувати всю віллу площею 200-300 квадратних метрів, ціна коливається лише від 6 до 8 мільйонів донгів на місяць, ви можете розмістити скільки завгодно людей. Якщо ви згодні, повідомте мене, щоб я могла зв’язатися з власником».

Більшість робітників походять з Нгеана, Тханьхоа, Намдіня, Віньфука, Туєн Куанга тощо. Вони живуть зосереджено у віллах та магазинах, працюючи прибиральниками, будівельниками, механіками тощо вдень. Вони збираються разом у своїх віллах вартістю мільйон доларів, але їм бракує багатьох речей: немає електрики, немає чистої води, туалети не працюють...

an-4(1).jpg — *Імпровізовані умови проживання у віллі вартістю мільйон доларів фрілансера - Фото Нгок Ву*

Ле Кхак Нам (з провінції Тхань Хоа), який зараз проживає на віллі в районі Хоангмай, сказав: «Я кинув школу в 9-му класі та пішов сюди за своїм сусідом, щоб працювати будівельником. Тепер я будівельник. Якби не підтримка та керівництво кожного, я не знаю, де б я зараз був».

Протягом останніх кількох днів, коли студенти перебували на літніх канікулах, багатьох дітей забрали батьки з рідних міст, щоб вони відвідали Ханой. Вперше ці діти зупинилися у віллах вартістю мільйон доларів разом зі своїми батьками. Пані Ле Тхі Хай (з провінції Нгеан) сказала: «Моя дитина була на літніх канікулах і сказала, що сумує за батьками, тому я привезла її сюди погратися. Тут немає кондиціонера, а іноді так спекотно, що ми не можемо спати допізна. Мені шкода мою дитину, але в мене немає іншого вибору. Я планую дозволити їй побути на один-два тижні, перш ніж забрати її назад до нашого рідного міста, щоб вона жила з бабусею та дідусем».

Пані Хоанг Тхі Сі, головний шеф-кухар, яка готує для понад 30 працівників, сказала: «За останні кілька днів у гуртожитку стало набагато жвавіше. П’ятьох дітей виховували батьки, щоб вони гралися. Вдень я готую, а також працюю нянею. Добре те, що хоча вони всі з різних місць, вони граються разом дуже злагоджено та уважно ставляться одне до одного».

У деяких міських районах Хоабіня, Ханаму, Куангніня тощо склалася ситуація, коли працівники з низьким рівнем доходу тимчасово проживають у віллах.

Магазини-магазини все ще існують, хоча й не у великій кількості. Коли ми звернулися до них з журналістської точки зору, вони навідріз відмовилися відповідати або, в деяких випадках, проактивно просили залишитися анонімними чи не фотографувати нас, посилаючись на побоювання, що орендодавець або забудовник не дозволять їм продовжувати оренду.

(Примітка: імена персонажів у цій статті змінено для захисту конфіденційності.)

Урок 4: Удосконалення інституційної бази та повернення справжньої вартості елітної нерухомості.
Забудовникам та інвесторам нерухомості необхідно пожертвувати невеликими короткостроковими вигодами заради довгострокових вигод, проактивно реструктуризувати свій бізнес, зосередитися на основних проектах, зменшити борг, ефективно контролювати корпоративні облігації та обмежити надмірну залежність від кредитних установ. Що стосується регуляторних органів, держава повинна швидко завершити розробку комплексної правової бази від центрального до місцевого рівня та чітко визначити розподіл управлінських повноважень, уникаючи дублювання обов'язків та відсутності координації, як це відбувається зараз.

Пожертвування невеликими вигодами

Для бізнесу прибуток завжди є головним пріоритетом, і жертвувати короткостроковими вигодами заради довгострокових загальних вигод справді є дуже складним вибором. Однак для компанії, що спеціалізується на елітній нерухомості, потрібні сміливість, далекоглядність та певний рівень розуміння, щоб зіткнутися з необхідністю жертвувати збитковими або низькорентабельними проектами, одночасно реструктуризуючи бізнес, зменшуючи борги та зосереджуючись на основному бізнесі та проектах. Тільки тоді це можна вважати мудрим рішенням.

Пан Дінь Ван Нгі – голова ради директорів та генеральний директор акціонерного товариства «ВінаПол» – компанії з багаторічною історією розвитку проектів нерухомості, відверто поділився: Бізнесу з нерухомості слід скористатися цим часом для самооцінки, реструктуризації бізнесу, зменшення боргів, зменшення залежності від кредитних установ, сміливо відмовлятися від високоризикованих проектів та уникати розрізнених та фрагментованих інвестицій. Їм слід уникати гонитви за кількістю та швидким розвитком, адже як тільки виникнуть труднощі, буде вже пізно повертатися назад.

Для інвесторів, окрім наявності грошей, вкрай важливо ретельно дослідити юридичні аспекти проекту нерухомості, в який вони мають намір інвестувати або придбати для довгострокового проживання. Це нескладно, але вимагає серйозного обмірковування, щоб уникнути ситуації «замикання дверей стайні після того, як кінь втік». Насправді, багато елітних проектів нерухомості, незважаючи на те, що вони будуються та навіть мають мешканців, все ще не мають повних юридичних процедур та інтегрованої інфраструктури. Це призводить до ситуацій, коли вілли та магазини перебувають у власності, але не заселені, залишаються покинутими та зарослими бур'янами, що призводить до марнування ресурсів.

хіхі.jpg — Вітчизняні компанії з нерухомості змушені затягнути паски, скоротити борг, зменшити свою залежність від кредитних установ та сміливо скорочувати високоризикові проекти, уникаючи розрізнених та фрагментованих інвестицій – фото-ілюстрація.

Місцева влада також повинна ретельно вибирати авторитетних інвесторів з сильними фінансовими можливостями, уникаючи сліпого слідування тенденціям та запобігаючи неконтрольованому, незапланованому розвитку елітної нерухомості. Це хибний підхід, який може призвести до багатьох негативних наслідків у майбутньому. Крім того, місцевій владі необхідно посилити інспекції та нагляд, а також відверто вирішувати проблеми порушень з боку інвесторів, затримок і навіть скасування проектів, запобігаючи занедбаним проектам, які марнують ресурси та призводять до податкових та зборових втрат для держави.

Потрібна «рука » держави .

Насправді, ринок нерухомості загалом, і ринок елітної нерухомості зокрема, довгий час був недбалим у ціноутворенні, тоді як податки та збори в цьому секторі залишаються низькими та непропорційними темпам розвитку ринку. Це призвело до поширених спекуляцій та інфляції цін, що ускладнює доступ до житла для тих, хто має реальні потреби в житлі. Не кажучи вже про різницю в цінах між міськими та сільськими районами, навіть у таких великих містах, як Ханой, Хайфон та Хошимін, існують значні цінові відмінності. Тому багато експертів з нерухомості вважають, що держава повинна безпосередньо втручатися в регулювання ринку нерухомості, оскільки наразі держава має достатньо правових інструментів для контролю над цим.

На думку багатьох експертів, ринок елітної нерухомості переживає вузькі місця, що призводить до дисбалансу між попитом і пропозицією, що, своєю чергою, знижує темпи зростання багатьох інших галузей. Тому необхідно негайно відродити ринок нерухомості. Це збільшить приплив внутрішнього та іноземного капіталу в нерухомість, а злиття та поглинання компаній і проектів у сфері нерухомості відбуватимуться за ринковими принципами... тим самим сприяючи економічному зростанню та створюючи хвильовий ефект для розвитку всіх інших галузей.

"
У резолюції 18-NQ/TW від 16 червня 2022 року Центрального Комітету Комуністичної партії В'єтнаму зазначено: «Продовжуючи впроваджувати інновації та вдосконалювати інституції та політику, підвищуючи ефективність та результативність управління та використання земель, створюючи імпульс для перетворення нашої країни на розвинену країну з високим рівнем доходу», що, як очікується, матиме сильний багатогранний вплив на ринок нерухомості В'єтнаму в найближчий період.

З іншого боку, адміністративні процедури вирішення земельних питань для підприємств, що реалізують проекти, хоча й спрощені, все ще стикаються з перешкодами та затримками.

Це замкнене коло повторюється, від одного проекту до іншого, від одного підприємства до іншого, рік за роком... звідси й фрази «страх недостатньої правової бази» або «очікування вказівок від начальства», що призводить до зупинки інвестиційних проектів та їх невдалої реалізації, що призводить до неефективного використання соціальних ресурсів.

Щодо підтримки інвестиційного капіталу, компанія з розвитку нерухомості (яка побажала залишитися анонімною) заявила: «Наразі кредитні установи дуже добре справляються з відтермінуванням та продовженням термінів виплат боргів для бізнесу: уряд розпорядився «послабити» кредитні ліміти на нерухомість, але, на мою думку, це має супроводжуватися сприянням випуску облігацій для бізнесу. Наразі нам дуже важко отримати доступ до банківських кредитів. Страх широко поширився і ризикує перетворитися на «соціальну хворобу»».

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Джерело