"Дитячий майданчик" на мільйон доларів все ще витрачається даремно

Урок 1: Сумна реальність

Ринок нерухомості ще ніколи не був таким похмурим, як зараз. Нові проекти нерухомості запускаються, тоді як старі проекти майже «неактивні», багато торгових майданчиків працюють лише на низькому рівні та іноді змушені закриватися, що призводить до звільнення тисяч працівників. Поряд із цим зростає корпоративний борг та борг за облігаціями, які ризикують «вибухнути» будь-якої миті.

«Магічний» атракціон охолов

Ринок нерухомості загалом і ринок елітної нерухомості зокрема є одним з ключових секторів економіки , що робить значний внесок у зростання та ВВП усієї країни. Крім того, нерухомість допомагає мільйонам працівників мати роботу та дохід і тісно пов'язана з багатьма галузями промисловості: виробництво будівельних матеріалів, туризм - курорти, банківська справа та фінанси, будівництво... Однак в умовах жорстко контрольованого кредитування, а також низки правових труднощів, які не були вирішені, інвестори проектів нерухомості недостатньо фінансово стійкі, а юридичні документи не є повними, тому «клієнти» не платять так швидко та легко, як раніше. Це призводить до повільних продажів, ринок нерухомості майже у вільному падінні та створює безпрецедентно похмуру картину.

Останнім часом, через вплив пандемії Covid-19, світова економіка зіткнулася з труднощами, інфляція та підвищення банківських процентних ставок глибоко вплинули на ринок нерухомості, особливо на сегмент елітної нерухомості. Багато нових проектів нерухомості не отримали ліцензій, старі проекти відстають від графіка, що робить пропозицію дедалі меншою. Тим часом багато проектів нерухомості були продані, але інвестори не завершили їх використання за планом, що призвело до появи низки покинутих вілл, зарослих травою та спричиняючи відходи.

зображення-1.jpg — Покинута вілла, заросла травою, марнує ресурси

Багато іноземних інвесторів вважають, що ринок нерухомості В'єтнаму характеризується великою кількістю населення та високим попитом на нерухомість, що завжди є привабливою причиною для них. В'єтнам сприяє урбанізації, тоді як уряд рішуче налаштований на створення бездимної промисловості як передового інструменту розвитку. Крім того, кількість клієнтів високого класу зростає, вони розглядають це як інвестиційний канал з високою прибутковістю, хоча він має багато ризиків.

«
Згідно з даними Міністерства планування та інвестицій, якщо у 2021 році зареєстрований обсяг прямих іноземних інвестицій, вкладених у нерухомість, досяг лише 2,6 млрд доларів США, то до 2022 року він зріс до 4,5 млрд доларів США, а перший квартал 2023 року все ще мав позитивні показники. Нерухомість є другим сектором, що залучає прямі іноземні інвестиційні капітали, після переробної та обробної промисловості.

Пан Ле Мінь Хіеп, торговець нерухомістю високого класу в районі Нам Ту Лієм, сказав: «Ми з двома друзями інвестували разом. Кілька років тому ми отримали хороший прибуток і мали швидку ліквідність, але з 2021 року дотепер ми майже не купували більше вілл, а деякі з тих, які ми раніше «тримали», ще не продані. Хоча деякі люди просили купити, вони пропонували занадто низьку ціну». Пан Хіеп додав: «На щастя, коли ми купували, ми не позичали гроші в банку. Якби ми позичили та сплачували відсотки досі, нам довелося б терміново продавати».

Видно, що наразі ринок нерухомості вже не перебуває на своєму піку, як багато років тому.

Чи є попит і пропозиція віртуальними?

Експерти з нерухомості стверджують, що запаси елітного сегмента нерухомості (особливо вілл) досить великі. Однак нова пропозиція ставатиме дедалі меншою, оскільки реалізується дуже мало престижних проектів елітної нерухомості з достатнім фінансовим потенціалом. Тим часом пропозиція вілл та будинків-шопів (модель житла, поєднана з комерційним бізнесом) у Ханої та північних провінціях різко скоротилася. Наразі пропозиція переважно зосереджена на проектах нерухомості, реалізованих до 2020 року. З 2021 року по перший квартал 2023 року було реалізовано лише кілька проектів нерухомості, пов'язаних з елітним сегментом, тоді як цей сегмент в основному призначений для вищого класу, а не для людей з низьким рівнем доходу. Тому і без того похмурий ринок зараз ще більш похмурий.

Пан Дінь Ван Трой, директор з продажу акціонерного товариства з будівництва та інвестицій у нерухомість Dai Phong, прокоментував: «Пропозиція вілл та таунхаусів у Ханої протягом тривалого часу постійно відчуває дефіцит, тоді як нова пропозиція у 2022 та на початку 2023 років переважно надходить від поточних проектів і зосереджена в передмістях Ханоя. У певному сенсі це забезпечить ринок більшою кількістю продуктів, але не суттєвим вибором».

зображення-2.jpg — Проєкт віллового району Тхуй Сан Хілл у районі Бай Чай міста Халонг (Куангнінь) має багато незавершених робіт.

Згідно з опитуванням журналістів у провінції Куангнінь, пропозиція вілл та будинків-магазинів все ще велика, але переважно за рахунок старих проектів нерухомості, таких як: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... і майже не реалізується жодних нових проектів нерухомості, нова пропозиція досягла дна.

Тим часом, пропозиція в населених пунктах Ха-Нам, Бакнінь, Фу-Тхо, Хай-Фонг, Хоа-Бінь тощо також не дуже перспективна. У цих провінціях та містах мало проектів елітної нерухомості, обмежена кількість угод, і в останні роки було реалізовано дуже мало проектів елітної нерухомості. У той час як старі проекти зупиняються, багато вілл та торгових будинків, хоча й перебувають у власності, не експлуатуються, що призводить до занедбаності, марнотратства та потенційного соціального зла.

Така пропозиція, а що стосується попиту, експерти кажуть, що тенденція вілл та будинків-магазинів, пов'язаних із зеленими зонами, оптимальними комунікаціями, розташованих у складному та зручному транспортному сполученні, буде головним вибором покупців. Крім того, темпи урбанізації, природний приріст населення та збільшення середнього та вищого класу також є основними рушійними силами для збільшення попиту на вілли в найближчому часі.

Фактично, щойно економіка міцно відновиться після пандемії Covid-19, місцеві органи влади серйозно впроваджуватимуть політику уряду щодо усунення перешкод і труднощів на ринку нерухомості, а також буде послаблено «кредитну кімнату», гарантовано корпоративні облігації, тоді корпорації, компанії та приватні особи незабаром отримають доступ до необхідного капіталу, звідти будуть розгортатися проекти нерухомості та надавати на ринок різноманітні високоякісні продукти нерухомості: вілли, магазини, курорти, медичне обслуговування..., купівельна та торгова спроможність ринку нерухомості знову зросте.

З'являються злиття та поглинання

Це природний закон, сильні перемагають слабких, слабкі поглинаються та зливаються з сильними – це нормальна річ у сфері нерухомості останнім часом. Однак останнім часом з'явилися «акули» з країни та за кордоном, які використовують багато інвестиційних фондів або витрачають готівку на викуп елітних проектів нерухомості, проектів з чистими юридичними документами для забудови.

Видно, що з початку 2023 року і дотепер в'єтнамські компанії з нерухомості були розділені на 4 типові групи: ризикові, балансові, потенційні та «нові гравці». У якій група «нових гравців» включає компанії, інвестиційні фонди..., що шукають можливості для проникнення на ринок нерухомості шляхом злиттів та поглинань.

Типовими прикладами є FLC Group, Tan Hoang Minh... Після того, як лідер виявився втягнутим у юридичні проблеми, низка «великих хлопців» захотіла взяти участь у потенційних проектах цих груп. Bamboo Airways офіційно відокремилася від FLC Group, що призвело до появи багатьох проектів цієї групи в сфері нерухомості в Куангніні, Тханьхоа, Тхай Нгуєні, Віньфуку, Фу Тхо... під загрозою припинення реалізації або передачі іншим партнерам для продовження дослідження та реалізації проекту.

*Багато висококласних вітчизняних проектів нерухомості зараз приваблюють іноземних інвесторів.*

Крім того, багато інших придбань перебувають на стадії переговорів. На думку багатьох експертів з економіки та нерухомості, з огляду на поточну млявість ринку нерухомості в поєднанні зі складною фінансовою ситуацією, якщо ця ситуація збережеться, багато інвесторів проектів більше не матимуть грошей на розворот, і їм, можливо, доведеться подумати про передачу або продаж проектів нерухомості. Не кажучи вже про те, що багато компаній та іноземних інвестиційних фондів готують гроші, чекаючи на можливість придбати вітчизняні проекти нерухомості, коли підприємства стикаються з труднощами та змушені продавати.

Пан Ле Хоанг Чау – Голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA) запропонував: Уряд та Постійний комітет Національних зборів розглянути можливість дозволити підприємствам передавати проекти нерухомості за згодою відповідно до пілотного механізму, передбаченого Резолюцією Національних зборів № 42/2017/QH14 від 21 червня 2017 року. За словами пана Чау, якщо це буде впроваджено, це усуне труднощі з грошовими потоками та ліквідністю для підприємств нерухомості, включаючи підприємства, що випускають облігації, термін погашення яких скоро настане. Дозвіл підприємствам передавати проекти за згодою, відповідно до попиту, дозволить державі як збирати податки, так і посилити ефективність та результативність державного управління ринком нерухомості, підвищити прозорість та подолати ситуацію «підпільних» передач проектів, замаскованих під передачу акцій, що завдає збитків державному бюджету.

Пані До Тху Ханг, старший директор відділу досліджень та консалтингу Savills Hanoi, зазначила: «Пропозиція, що продається безпосередньо від інвесторів у поточних проектах у цьому сегменті, дуже обмежена, що пов’язано з невеликою кількістю нових квартир, що виводяться на ринок. Однак таунхауси все ще залишаються основною лінійкою продуктів, за ними йдуть вілли та майстер-хауси, які становлять лише невелику частку від загальної поточної пропозиції».

Урок 2: Повільне «фінішування»
Інвестори проектів нерухомості називають багато причин, але більшість із них пов'язані з повільним очищенням ділянки, змінами в правових механізмах та податковій політиці, а також слабкою фінансовою спроможністю багатьох підприємств... що призводить до повільного завершення проектів.

Повільно розвиваються проекти нерухомості, що широко поширилися

Більшість із 63 провінцій та міст мають проекти нерухомості, що відстають від графіка, проте сегмент елітної нерухомості переважно розташований у великих провінціях та містах зі вигідним географічним розташуванням, потенціалом для розвитку туризму, транспорту та інфраструктури.

Місцем з найбільшою кількістю затримок у сфері нерухомості є Ханой. Згідно з неповною статистикою, у Ханої наразі є кілька сотень проектів, які відстають від графіка, що еквівалентно площі понад 5000 гектарів, яка не використовується, що призводить до великих втрат.

Деякі проекти нерухомості затримуються на строк до десяти років, такі як: міська зона Кім Чунг-Ді Трач (тепер перейменована на міську зону Королівського парку Хіноде - PV) в районі Хоай Дик. Або міська зона Нам Ан Кхань акціонерного товариства з інвестицій у міський та промисловий парк Сонг Да (Sudico), яку колись рекламували як рай для життя. Однак роботи з розчищення ділянки ще не завершені, багато вілл та таунхаусів досі стоять покинутими, що призводить до марнування ресурсів. Представник Sudico заявив: «Через нещодавню млявість ринку нерухомості багато клієнтів, які інвестують у вілли, володіють лише землею, чекаючи позитивних змін на ринку. Це призводить до ситуації, коли деякі вілли залишаються покинутими, що втрачає загальну красу проекту».

У Фу Тхо проект курорту з гарячими мінеральними водами Тхань Тхуй, інвестований компанією Song Thao Company Limited, має масштаб понад 87 гектарів, відстає від графіка більш ніж на 2 десятиліття та має багато порушень... Наразі проект покинутий і використовується людьми як місце для випасу худоби.

Пан Тран Ван Кієн, заступник голови народного комітету міста Тхань Тхуй, відверто сказав: «Проблема проекту гарячих джерел Тхань Тхуй зараз полягає в можливостях інвестора. Наразі проект має чистий майданчик, повну юридичну документацію, але не може бути реалізований через слабкі можливості інвестора. Наша місцевість також дуже нетерпляча, оскільки виборці мають багато думок, але повноваження щодо цього належать провінції Фу Тхо».

зображення-4.jpg — Проєкт курорту з гарячими мінеральними водами Тхань Тхуй наразі покинутий і використовується місцевими жителями як пасовище для худоби.

У провінції Ханам є не менш захопливий проект у сфері нерухомості, який полягає у перетворенні земель громадських робіт та обслуговування на комерційне житло (магазини), а потім залишенні їх. Це комерційно-житловий комплекс компанії Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Наразі завершено чорнове будівництво, деякі домогосподарства придбали будинки та заселилися, багато запланованих об'єктів не побудовано, а деякі проекти демонструють ознаки занепаду та занедбаності.

У Висновку інспекції № 161/TB-TTCP від 17 січня 2023 року Урядової інспекції щодо проекту Комплексного комерційного центру компанії Thang Loi Thanh Liem провінція Ха Нам виділила землю, але не пройшла аукціон з прав землекористування, що порушує статтю 118 Закону про землю 2013 року. Що ще серйозніше, ця земельна ділянка запланована як земля громадських робіт, послуг та торгівлі, без житлового призначення, що порушує статтю 26 Закону про містобудування 2009 року та статтю 14 Указу Уряду 37/2010/ND-CP від 7 квітня 2010 року.

Видалити «пухлину»

Населені пункти з проектами нерухомості, що відстають від графіка або навіть стагнують протягом багатьох років: Ханой, Куангнінь, Фу Тхо, Хоабінь... Тільки в Ханої наразі існують сотні проектів нерухомості, які відстають від графіка та не були реалізовані, багатьом з яких було надано червоний рівень тривоги, а кілька проектів було скасовано Народним комітетом Ханоя.

Типовим прикладом є проект елітного житла Phuong Vien в районі Ме Лінь, інвестований акціонерною компанією Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint. Проекту було виділено землю у 2008 році, але його реалізація йшла повільно, тому Народний комітет Ханоя видав Рішення № 4058/QD-UBND про рекультивацію земель, скасувавши рішення про виділення землі для вищезгаданого проекту. Крім того, є проекти: Будівельна компанія Truong Giang з проектом будівництва садових вілл; Акціонерна компанія Anh Duong з проектом будівництва технічної інфраструктури для віллової зони Sunny Light; Акціонерна компанія з нерухомості Vinalines Vinh Phuc з проектом нового міського району Vinalines... Народний комітет Ханоя видав рішення про рекультивацію земель.

*Вілли та таунхауси проекту міської зони Тан В'єт, округ Хоай Дик, все ще малонаселені.*

Щодо проекту курорту з гарячими мінеральними водами Тхань Тхуй, інвестованого компанією Song Thao Company Limited, пан Ха Мінь Дик, заступник начальника Департаменту землекористування Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища провінції Фу Тхо, зазначив: «У документі 2308/UBND-KGVX від 21 червня 2022 року Народний комітет провінції Фу Тхо доручив Податковому департаменту провінції стягнути орендну плату за землю, яку заборгувала компанія Song Thao, і водночас доручив Департаменту планування та інвестицій провінції, Народному комітету району Тхань Тхуй та відповідним установам переглянути та виділити площу близько 37 гектарів із загальної площі проекту для реалізації компанією». Пан Дик додав: «Наразі інвестор ще не виконав процедури затвердження детального планування 1/500, тому немає підстав для вимірювання та виділу площі відповідно до вказівок Народного комітету провінції Фу Тхо». 25 березня 2022 року Народний комітет провінції Фу Тхо видав рішення про… анулювати Сертифікат інвестиційного заохочення вищезазначеного проекту.

Пан Тран Нху Лонг, директор Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища провінції Куангнінь, зазначив: «Наступним часом Куангнінь продовжуватиме переглядати, перевіряти та вивчати проекти землекористування, які відстають від графіка, продовжуватиме завершення будівництва технічної інфраструктури, рішуче вирішувати проблеми та відновлювати їх відповідно до закону, не допускати повторення ситуації «зупинення» планування та «зупинення» проектів, а також запобігати та боротися з груповими інтересами, негативом, втратами бюджету, марнотратством земельних ресурсів, сприяючи оздоровленню ринку нерухомості».

Це деякі типові проекти, які були рішуче скасовані місцевою владою та забезпечені законодавчим забезпеченням. Однак, все ще існує багато проектів, які відстають від графіка, багато разів продовжувалися, де бур'яни ростуть дико, але не реалізуються. Наприклад, у Куангніні є багато проектів, таких як: Цао Сань - Ха Кхань, новий міський район; багатофункціональний комерційний та житловий сервісний проект Bay View Tower (місто Ха Лонг)..., які відстають від графіка. Крім того, багато проектів нерухомості вже введено в експлуатацію, але рівень заповнюваності невисокий, багато вілл та магазинів мають власників, але не введені в експлуатацію, демонструючи ознаки руйнування, що призводить до марнування ресурсів та втрати міської краси.

Пан Нгуєн Хю Ня, заступник голови міського народного комітету Халонга, сказав: «Нещодавно місто рішуче впровадило перевірку, звітування та пропозицію провінції розглянути, обробити та скасувати десятки проектів, які відстають від графіка та порушують закон, щоб уникнути ситуації «утримання землі» протягом тривалого часу для росту бур’янів, що призводить до марнування земельних ресурсів, негативного впливу на екологічну санітарію та міський ландшафт».

Щодо проектів у сфері нерухомості, особливо елітної нерухомості, місцевій владі необхідно вжити рішучих заходів для перевірки та ретельного розгляду проектів із серйозними порушеннями, повільним прогресом, що тривають багато років, а також серйозно ліквідувати проекти з поганим плануванням, обмеженим фінансовим потенціалом та навмисним «утриманням землі» без реалізації.

Нам потрібно позбутися думки, що якщо в цій провінції є елітний проект нерухомості, то в нашій провінції він також має бути.
Урок 3: Проживання в особняку за мільйон доларів
Люди з низьким рівнем доходу живуть у віллах за мільйон доларів, вони орендують вілли, магазини, щоб жити, відкривають продуктові магазини, продають овочі, пивні бари... щоб займатися бізнесом, щоб заробляти на життя. Звучить як жарт, але це існує в більшості міських районів (KDT), які вважаються придатними для життя, цивілізованими та сучасними.

Перетворення вілл та магазинів на… «ринки»

Неважко помітити, що багато вілл та магазинів із широкими фасадами, поруч із житловими районами або біля підніжжя багатоквартирних будинків у Ханої, часто використовуються для оренди для відкриття кафе, ресторанів, продуктових магазинів, магазинів швидкого харчування, магазинів свіжих продуктів тощо. Це не заборонено законом, але ненавмисно створює занедбаний вигляд міських районів, які вважаються цивілізованими та сучасними.

*Поруч люди орендують торгові будинки, щоб відкривати магазини, крамниці... вести бізнес.*

Пан Нгуєн Куанг Чионг, який мешкає в районі Хоай Дик, орендував магазин у новому міському районі Тан Тай До, район Дан Фуонг, сказав: «Ми з двома друзями орендували магазин, щоб продавати фастфуд, каву... Спочатку ми орендували його для продажу товарів за 5 мільйонів донгів на місяць (орендували у орендодавця - PV). Пізніше, оскільки ми продавали всю ніч, нам довелося платити додатково 2 мільйони донгів на місяць за ніч».

«Сервісний брокер», що спеціалізується на оренді торгових приміщень, сказав: «Орендарі — це переважно робітники з провінції, вони здають приміщення за низькою ціною, щоб відкривати сніданки, продавати овочі, пивні бари… орендна плата не є обов’язковою, не потрібно вносити багато грошей на депозит, коли власник забирає приміщення, його потрібно повернути».

Той факт, що дрібні торговці зосередилися на оренді торгових приміщень для організації бізнесу, перетворив це місце на стихійний блошиний ринок. Мешканець багатоквартирного будинку HHA в міській зоні Тан Тай До сказав: «Купівля та продаж зручні, але щоранку та у вихідні дні тут багато покупців і продавців, багато транспортних засобів в'їжджає та виїжджає з міської зони, що потенційно створює проблеми з безпекою дорожнього руху. Не кажучи вже про магазини, які скидають стічні води, сміття... що дуже брудно».

Журналісти вирушили на місце подій у деяких міських районах Хоай Дик, Гіа Лам, Нам Ту Лієм, Бак Ту Лієм, Хоанг Май... і виявили, що ситуація, коли власники здають в оренду вілли та магазини... з'являється всюди, кожне місце має свої особливості та різні ціни на оренду. Але всі вони мають одну спільну рису: вони сприяють занепаду цивілізованого та сучасного міського середовища.

У провінціях та містах Хайфон, Фу Тхо, Ха Нам, Хунг Єн, Тхань Хоа тощо ситуація не дуже оптимістична. Хоча орендарів менше, а ціни нижчі, все ще дуже безладно. Тим часом покинуті будинки заросли травою та мають ознаки руйнування.

Багато «ні» у віллі за мільйон доларів

В ролі людини, яка орендує віллу для тимчасового проживання, пані Нгуєн Тхі Біч провела нас екскурсією міським районом Нам Ан Кхань, районом Хоай Дик, містом Ханой. Тут ми побачили кілька вілл та будинків-магазинів, де жили люди. Хоча зовнішній вигляд вілли ще не був завершений, двері були тимчасово встановлені з пластикових панелей, деякі двері були зроблені з тонких гофрованих листів заліза... всередині одяг висів хаотично, спальні місця були тимчасово зроблені з дерев'яних дощок робітниками, в деяких місцях килимки були розстелені прямо на бетонній підлозі, кухня була облаштована тимчасово, і, точніше, тут не було належного туалету.

Пані Біч запитала: «Для скількох людей ви плануєте орендувати віллу? Якщо людей багато, вам слід орендувати всю віллу, площа від 200 до 300 м², ціна становить лише близько 6-8 мільйонів донгів на місяць, ви можете обрати, скільки людей хочете розмістити. Якщо ви згодні, повідомте мені, щоб я могла зателефонувати власнику».

Більшість робітників походять з Нгеана, Тханьхоа, Намдіня, Віньфука, Туєн Куанга... вони живуть у віллах, магазинах, вдень працюють двірниками, будівельниками, механіками... вночі вони збираються разом у віллі за мільйон доларів, але їм «не вистачає» всього: немає електрики, немає чистої води, туалети не працюють...

брат-4(1).jpg — *Тимчасове життя фрілансера у віллі вартістю мільйон доларів - Фото Нгок Ву*

Ле Кхак Нам (з Тхань Хоа) зараз тимчасово проживає на віллі в районі Хоангмай. Він сказав: «Я кинув школу в 9-му класі та пішов сюди за своїм сусідом, щоб працювати будівельником. Тепер я будівельник. Якби не підтримка та керівництво кожного, я не знаю, де б я зараз був».

Цими днями студенти на літніх канікулах, багатьох дітей батьки везуть до Ханоя, де вони вперше зупиняються на віллі вартістю мільйон доларів разом зі своїми батьками. Пані Ле Тхі Хай (з Нге Ан) сказала: «Моя дитина на літніх канікулах, вона сказала, що сумує за батьками, тому я повернулася, щоб забрати її сюди погратися. Тут немає кондиціонера, іноді так спекотно, що я не можу спати допізна, мені шкода мою дитину, але іншого виходу немає. Я планую залишити свою дитину на 1-2 тижні, а потім забрати її назад у сільську місцевість, щоб вона жила з бабусею та дідусем».

Пані Хоанг Тхі Сі, головна шеф-кухарка, яка готує для понад 30 працівників, сказала: «Зараз у пансіонаті набагато веселіше. Тут 5 дітей, яких радо приймають батьки. Протягом дня я готую, а також беру на себе роль няні. Добре те, що кожна з них родом з різних рідних міст, але вони граються разом дуже згуртовано та піддаються одне одному».

У деяких міських районах Хоабіня, Ханаму, Куангніня... тут працівники з низьким рівнем доходу тимчасово живуть у віллах,

Магазини-магазини все ще існують, хоча їх небагато. Коли ми звернулися до них як журналісти, вони відмовилися відповідати або в деяких випадках наполегливо просили не розголошувати інформацію та не фотографувати… боячись, що орендодавець чи інвестор не здаватиме їх в оренду.

(Примітка: імена в цій статті змінено для захисту конфіденційності.)

Урок 4: Удосконалення інституцій, доведення елітної нерухомості до її справжньої вартості
Розробникам та інвесторам проектів нерухомості необхідно пожертвувати невеликими короткостроковими вигодами заради довгострокових, проактивно реструктуризувати бізнес, зосередитися на основних проектах, зменшити борг, добре контролювати корпоративні облігації та обмежити надмірну залежність від кредитних установ. Що стосується управлінських органів, державі необхідно найближчим часом завершити створення чіткої правової системи від центрального до місцевого рівня та чітко розподілити управлінські повноваження, уникаючи дублювання та відсутності узгодженості, як це є зараз.

Пожертвуйте невеликими перевагами

Для бізнесу вигоди завжди мають головний пріоритет, тому пожертвувати короткостроковими вигодами заради загальних довгострокових вигод справді є надзвичайно складним вибором. Однак для бізнесу, що спеціалізується на елітній нерухомості, необхідно мати сміливість, бачення та певне розуміння, щоб зіткнутися з необхідністю пожертвувати збитковими проектами або проектами з низькою прибутковістю, водночас реструктуризуючи бізнес, зменшуючи борги, зосереджуючись на основному бізнесі, ключових проектах... це мудре рішення.

Пан Дінь Ван Нгі – голова ради директорів – генеральний директор акціонерного товариства «ВінаПол» – підрозділу з багаторічним досвідом розвитку проектів нерухомості, відверто поділився: Підприємствам у сфері нерухомості слід скористатися цим часом, щоб озирнутися на себе, реструктуризувати підприємство, зменшити борг, зменшити залежність від кредитних установ, сміливо припиняти високоризикові проекти, не інвестувати розпорошено та фрагментарно. Уникайте гонитви за кількістю та поспішного розвитку, адже зіткнувшись із труднощами, буде вже пізно повертатися назад.

Для «богів», окрім наявності грошей, необхідно ретельно вивчити юридичні аспекти проекту нерухомості, в який ви маєте намір інвестувати або купувати для довгострокового проживання. Це нескладно, але вимагає від інвесторів серйозного розгляду, уникаючи «зачинення дверей сараю після того, як корова загубилася». Насправді, зараз існує багато елітних проектів нерухомості, які, хоча й побудовані та навіть дозволили клієнтам заселитися, юридичні процедури ще не завершені, а інфраструктура ще не синхронізована. Це призводить до ситуації, коли вілли та магазини мають власників, але там ніхто не живе, залишаються покинутими, зарослими травою та марнують ресурси.

хіхі.jpg — Вітчизняні компанії з нерухомості змушені затягнути паски, скорочувати борги, зменшувати залежність від кредитних установ та сміливо скорочувати високоризикові проекти, не інвестуючи розпорошено та фрагментарно – ілюстративне фото.

Місцевим органам влади також слід ретельно вибирати інвесторів з репутацією та сильним фінансовим потенціалом, не слідувати тенденціям, уникати мислення про широке будівництво елітної нерухомості, не орієнтуючись на планування. Це неправильний спосіб мислення, який може призвести до багатьох наслідків у майбутньому. Крім того, місцевим органам влади необхідно посилити інспекції та нагляд, відверто ставитися до інвесторів, які порушують правила, затримують прогрес і навіть скасовують проекти, уникати занедбання проектів, що призводить до марнування ресурсів, а держава втрачає податкові та зборові надходження.

Потрібна «рука » держави

Фактично, ринок нерухомості загалом і елітна нерухомість зокрема вже давно є «вільним» з точки зору цін, тоді як податки та збори для цього сектору все ще низькі, не відповідають темпам розвитку ринку, що призводить до шалених спекуляцій та інфляції цін, ускладнюючи доступ до житла для людей з реальними потребами. Не кажучи вже про різницю в цінах на нерухомість між міськими та сільськими районами, навіть у великих містах, таких як Ханой, Хайфон, Хошимін тощо, також існують явні відмінності. Тому багато експертів з нерухомості вважають, що держава повинна безпосередньо брати участь у регулюванні ринку нерухомості, оскільки наразі держава має достатньо правових інструментів для контролю над цим.

На думку багатьох експертів, ринок елітної нерухомості перевантажений, що призводить до дисбалансу попиту та пропозиції, що, своєю чергою, знижує темпи зростання багатьох інших галузей. Тому необхідно негайно розблокувати ринок нерухомості, тим самим збільшивши потік грошей з вітчизняних та іноземних країн у нерухомість, а купівля-продаж, злиття підприємств та проекти нерухомості відбуватимуться за ринковими правилами... тим самим сприяючи економічному зростанню та створюючи ефект потоку для розвитку всіх інших галузей.

«
У резолюції 18-NQ/TW від 16 червня 2022 року Центрального Комітету зазначалося: «Продовжувати впроваджувати інновації та вдосконалювати інституції та політику, підвищувати ефективність та результативність управління та використання земель, створювати імпульс для перетворення нашої країни на розвинену країну з високим рівнем доходу», що, як очікується, матиме сильний вплив на багато аспектів ринку нерухомості В'єтнаму найближчим часом.

З іншого боку, хоча адміністративні процедури для бізнесу щодо реалізації земельних проектів було вирішено, вони все ще залишаються заплутаними та тривалими.

Це замкнене коло повторюється знову і знову, від проекту до проекту, від підприємства до підприємства, рік за роком... тому й існує приказка «страх не мати достатньої правової бази» або «чекати вказівок від начальства», що призводить до зависання інвестиційних проектів, неможливості їх реалізації та неефективного використання соціальних ресурсів.

Щодо підтримки інвестиційного капіталу, компанія, що спеціалізується на розвитку проектів нерухомості (назва не розголошується), зазначила: «Наразі кредитні установи дуже добре справляються з відстроченням та продовженням боргів для бізнесу: уряд доручив «послабити кредитний простір» для нерухомості, але, на мою думку, це має супроводжуватися розблокуванням облігацій для бізнесу. Наразі нам дуже важко отримати доступ до банківських кредитів. Менталітет страху поширився повсюди і ризикує перетворитися на «соціальну хворобу».

Багато експертів з нерухомості вважають, що держава повинна безпосередньо брати участь у регулюванні ринку нерухомості, оскільки наразі держава має достатньо правових інструментів для цього.

Завершення створення інституцій і політики щодо землеустрою та використання в синхронній та послідовній манері з інституціями розвитку соціалістично орієнтованої ринкової економіки розблокує земельні ресурси, допомагаючи державі управляти, експлуатувати та використовувати землю для забезпечення найбільш економного, стійкого та ефективного використання землі. Для цього завершення внесення змін до Закону про землю, ЖКГ, Закону про нерухомість тощо має забезпечити синхронність та єдність, що є нагальною вимогою. Крім того, необхідно вдосконалити організацію державного землевпорядного апарату, забезпечивши впорядкованість та єдність, усунувши посередників, сприяючи децентралізації та делегуванню повноважень, що супроводжується механізмом перевірки, нагляду та контролю влади.

Делегат Данг Біч Нгок - Делегація Національної Асамблеї провінції Хоа Бінь

Потрібно вирішити проблему призупинених і затриманих проектів

Проект Закону про землю (з поправками), поданий на цю п’яту сесію, базується на синтезі після широких громадських консультацій. Особисто я високо ціную зусилля Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища щодо узагальнення та збору думок виборців та громадян по всій країні на основі перевірки, оцінки та коригування проекту Закону про землю (зі змінами), поданого до 15-ї Національної асамблеї на цій 5-й сесії.

Законопроект має вирішити проблему призупинених і затриманих проектів. Наприклад, на даний момент у багатьох провінціях і містах багато проектів отримали інвестиційні ліцензії, але через багато об’єктивних факторів вони реалізуються повільно або здійснюються лише кілька процедурних кроків, а потім вони не реалізуються протягом 5, навіть 10 років, спричиняючи марнотратство земельних ресурсів і розчарування людей.

Сподіваюся, що проект закону про землю (зі змінами) цього разу повинен мати жорсткі і конкретні норми, які допоможуть місцевим жителям вирішити це питання принципово і грунтовно. Тому що раніше багато проектів призупинялися або відкладалися, але при перевірках і перевірках інвестори все одно мали причини: частково реалізовані або через об’єктивні обставини.

Юрист Нгуєн Хонг Бах - директор юридичної фірми Hong Bach and Associates

Будьте обережні, інвестуючи гроші

Зараз, у нинішній економічній ситуації, інвестиції в нерухомість все ще є безпечним напрямком для інвесторів. Тому проекти нерухомості привертають велику увагу. Тому уважне вивчення проектів нерухомості, особливо елітної нерухомості, є надзвичайно необхідним і значущим для інвесторів.

Однак інвесторам у нерухомість потрібно бути обережними, «відкладаючи гроші». По-перше, вони повинні ретельно вивчити легальність, бренд і репутацію інвестора. По-друге, вони повинні знати хід виконання проекту, тому покупці повинні відстежувати та оновлювати хід будівництва проекту, щоб уникнути ризиків, які можуть вплинути на їхні права та інтереси. По-третє, законність документів, таких як: Ліцензія на інвестиції в проект, Ліцензія на будівництво... покупці повинні звертати увагу на вищевказані документи, тому що, коли виникне спір, буде легше впоратися з правами. По-четверте, зміст умов договору та інші витрати. Інвестори проекту нерухомості повинні прочитати та уважно зрозуміти умови угоди, викладені в контракті, перш ніж підписати контракт і прийняти рішення «вкласти гроші».

Пані До Тху Ханг - старший директор відділу досліджень і консалтингу Savills Hanoi

Зверніть увагу на законність проекту

Пропозиція, яка продається безпосередньо від інвесторів у поточних проектах у сегменті високого класу, дуже обмежена, можна сказати, дефіцитна, тоді як нові проекти нерухомості, які щойно почали будуватися, можна порахувати на пальцях, частково через вплив світової фінансової кризи, частково через те, що багато проектів не завершені або мають труднощі з проходженням юридичних процедур для початку будівництва... це основні причини, чому пропозиція елітної нерухомості найближчим часом буде обмежена.

Однак інвестори повинні озброїтися максимально чіткою інформацією про проект, і в той же час повинні бути конкретні зобов'язання, які пов'язують багато сторін. Крім того, законодавча база має бути комплексною, повною, чіткою та містити детальні інструкції... щоб допомогти очистити інвесторів і сприяти сталому розвитку ринку, уникати численних коливань цін, водночас забезпечуючи переваги для держави.

Джерело