Зміни на ринку

З огляду на те, що після перших трьох кварталів 2024 року найяскравішою ознакою відновлення є початок відновлення ринку, оскільки компанії постійно запускають нові проекти. Однак у четвертому кварталі ринок все ще стикається з багатьма викликами.

Очікується, що ринок нерухомості на Півдні зіткнеться з багатьма викликами в четвертому кварталі.

Ринок починає відновлюватися.

За перші вісім місяців 2024 року ринок демонстрував значні ознаки відновлення порівняно з періодом 2022-2023 років, але це відновлення було нерівномірним у всіх сегментах.

Сегмент земельної ділянки

На ринку Хошиміна та прилеглих районів протягом перших восьми місяців 2024 року в сегменті земельних ділянок було запущено 14 проектів (3 нові проекти, 11 проектів на наступних етапах продажу).

Пропозиція на ринку досягла 787 продуктів, що на 46% менше, ніж за аналогічний період 2023 року (1454 ділянки).

Рівень споживання нових поставок досяг приблизно 30%, що відповідає 237 успішним транзакціям, що на 58% менше порівняно з аналогічним періодом 2023 року (559 транзакцій).

Сегмент таунхаусів/вілл

У серпні 2024 року на ринку таунхаусів та вілл у Хошиміні та його околицях було зафіксовано 16 запущених проектів (3 нових проекти, 13 проектів на наступних етапах продажу).

Пропозиція на ринку досягла 1333 товарів, що вдвічі більше, ніж за аналогічний період 2023 року (659 товарів).

Рівень споживання нових поставок досяг 61%, що відповідає 817 успішно проданим продуктам, що в 3,5 раза більше, ніж за аналогічний період 2023 року.

Сегмент квартир

У сегменті квартир у Хошиміні та його околицях за перші вісім місяців було запущено 30 проектів, включаючи 7 нових проектів, а решта є наступними фазами раніше запущених проектів.

Нові пропозиції, що вийшли на ринок, досягли 5 378 одиниць, що на 24% менше порівняно з аналогічним періодом 2023 року, і в основному складаються з наступних фаз проектів, зосереджених переважно в Хошиміні та Біньзионгу .

Рівень поглинання досяг 76% від нещодавно запущеної пропозиції, з 4086 успішними транзакціями, що на 22% менше порівняно з аналогічним періодом минулого року.

Курортна нерухомість

У сегменті курортної нерухомості ринок не демонструє значних ознак покращення в короткостроковій перспективі. Хоча пропозиція в деяких сегментах (курортні вілли та кондотелі) зросла, споживання залишається досить помірним і зосереджене лише в кількох проектах.

У сегменті житлової нерухомості ціни продажу на первинному ринку суттєво не коливалися порівняно з початком року. Ліквідність вторинного ринку демонструє ознаки відновлення, але це значною мірою зосереджено в проектах, які вже здані в експлуатацію, мають повну юридичну документацію та зручно розташовані поблизу центру міста. У сегменті курортної нерухомості ціни продажу на вторинному ринку різко впали, багато інвесторів погодилися зі збитками у розмірі 20% або навіть 30%, але ліквідність залишається дуже складною.

Ринкові виклики у четвертому кварталі

Прогнозується, що глобальне економічне зростання у 2024 році сповільниться порівняно з 2023 роком. Світовий банк (СБ) прогнозує глобальне економічне зростання у 2024 році на рівні 2,4%, що є найнижчим показником за три роки поспіль. Організація економічного співробітництва та розвитку (ОЕСР) оцінює зростання світового ВВП у 2024 році на рівні 2,9%, що нижче за 3,1% у 2023 році.

Щодо торгівлі, Міжнародний валютний фонд (МВФ) прогнозує, що зростання світової торгівлі досягне 3,3% у 2024 році, що нижче за середній показник у 4,9% за період 2000-2019 років. Очікується, що посилення торговельної напруженості та геоекономічна фрагментація продовжуватимуть негативно впливати на зростання світової торгівлі у 2024 році, оскільки країни запровадили приблизно 3000 обмежень у 2023 році (порівняно з 1100 обмеженнями у 2019 році).

Тим часом, до кінця 2023 року загальний світовий борг досяг 313 трильйонів доларів, а співвідношення боргу до ВВП становило цілих 330%. Це рекордно високий показник, який викликає тривогу для світової економіки.

Що стосується ринку, то дисбаланс попиту та пропозиції був постійною проблемою протягом останнього десятиліття. Нова пропозиція зосереджена переважно в сегментах високого класу та класу люкс, бракує доступного житла та соціального житла для задоволення реальних потреб більшості населення в житлі. Крім того, хоча попит на ринку зріс, він залишається низьким (як на первинному, так і на вторинному ринках). Кілька факторів сприяли повільнішому, ніж очікувалося, відновленню ринку нерухомості, причому «вичікувальна» позиція інвесторів вважається основним фактором, що перешкоджає процесу відновлення. Це чітко демонструє той факт, що, незважаючи на низькі процентні ставки за депозитами, банківські депозити за перші три місяці року досягли рекордного рівня в 14 трильйонів донгів.

Щодо правової політики, перешкоди у ліцензуванні проектів продовжують чинити тиск на бізнес та пропозицію нових проектів, що виходять на ринок, особливо протягом перших трьох місяців року. Крім того, досягнуто значного прогресу у вирішенні правових питань, особливо щодо проектів, що стосуються розсіяних земель. Згідно зі статистикою, лише в Хошиміні 126 проектів наразі постраждали від юридичних та будівельних затримок, пов'язаних з розсіяними державними землями. Хоча це питання регулюється Указом 148/2020/ND-CP та чинним Законом про землю 2024 року, воно ще не повністю вирішене. Крім того, розрахунок плати за користування землею залишається проблематичним, що становить 60-70% юридичних перешкод для проектів по всій країні останнім часом.

Закон про землю, Закон про житло та Закон про діяльність у сфері нерухомості було прийнято, але для забезпечення ефективного впровадження на практиці все ще потрібні керівні циркуляри та постанови.

Щодо фінансування, багато компаній у сфері нерухомості стикаються з труднощами, особливо ті, що мають високий рівень облігаційної заборгованості. Згідно зі статистикою, сума корпоративних облігацій, що погашаються у 2024 році, перевищить 300 000 мільярдів донгів, з яких лише облігації нерухомості становлять понад 130 000 мільярдів донгів.

Це дуже велика цифра, враховуючи поточну складну ситуацію з ліквідністю на ринку нерухомості. Крім того, юридичні процедури щодо проектів застопорилися, а підприємствам важко отримати доступ до нових кредитів від банків.

Зміни на ринку

Для відновлення ринку нерухомості необхідні позитивні сигнали з економіки. Відповідно, прогноз економічного зростання В'єтнаму на 2024 рік становить 6-6,5%, прагнучи досягти 7%, згідно з Постановою № 108/NQ-CP чергового засідання Уряду в червні 2024 року та онлайн-конференцією Уряду та місцевих органів влади. Це створює імпульс для економіки загалом та ринку нерухомості зокрема.

Крім того, варто відзначити позитивні сигнали з імпортно-експортного обороту: загальна вартість імпортованих та експортованих товарів по всій країні за перші вісім місяців 2024 року досягла 511,11 млрд доларів США, що на 16,7% більше, ніж за аналогічний період 2023 року. З них експорт досяг 265,09 млрд доларів США, імпорт – 246,02 млрд доларів США, що призвело до позитивного сальдо торговельного балансу в розмірі 19,07 млрд доларів США. Це створило профіцит торговельного балансу та збільшило валютні резерви країни.

Тим часом на ринку капіталу процентні ставки за внутрішніми кредитами, хоча й демонструють незначне зростання, залишаються низькими відповідно до рекомендацій Державного банку В'єтнаму.

З точки зору ринку, сценарій відновлення ринку нерухомості можна чіткіше спостерігати в центральних районах міста, існуючих нових міських зонах, густонаселених районах з повним спектром зручностей або типах комерційної нерухомості, які можуть генерувати дохід від оренди…

Спостерігаючи за поточною ринковою ситуацією, можна зазначити, що угоди в основному зосереджені на доступному житлі, яке задовольняє реальні житлові потреби, і залишаються високими у великих містах зі зручним розташуванням, що дозволяє їм легко дістатися до центру міста, мають повну юридичну документацію та чітко визначений хід будівництва. Це частково відображається в обсязі угод з нерухомістю класу B та C у Хошиміні та сусідніх провінціях, що становить 62% від загальної нової пропозиції, спожитої на всьому ринку протягом перших п'яти місяців цього року.

Цього вдалося досягти частково завдяки ретельному впровадженню забудовниками політики продажів з багатьма вигідними для клієнтів стимулами, гнучкою політикою оплати, підтримкою пільгових періодів на виплату основної суми боргу та відсотків від банків, подарунками на день відкриття тощо, щоб стимулювати ринок попри загальні труднощі.

Низький попит, ймовірно, збережеться до кінця цього року. Відповідно, житлова нерухомість у великих густонаселених містах, таких як Хошимін та Ханой, продовжуватиме привертати увагу ринку та поширюватиметься на сусідні провінції. У цьому сегменті квартири збережуть своє домінуюче становище, лідируючи як у пропозиції, так і в споживанні на ринку. Очікується, що земельні ділянки та таунхауси/вілли в існуючих густонаселених житлових районах з інтегрованою інфраструктурою також продемонструють обнадійливі ознаки в найближчий період.

Хоча туристична галузь демонструє позитивні ознаки, з 11,4 мільйонами іноземних відвідувачів за перші вісім місяців 2024 року, що на 45,8% більше порівняно з аналогічним періодом 2023 року, відновлення курортної нерухомості не було відповідним. Ці сегменти нерухомості продовжуватимуть стикатися з багатьма викликами, з повільними темпами відновлення та невеликими перспективами значного зростання в короткостроковій перспективі.

Після неминучого періоду адаптації з 2020 року до початку 2023 року ринок нерухомості заклав міцну основу для сталого довгострокового розвитку. Відповідно, ринок в останні місяці 2024 року, ймовірно, продовжить демонструвати деякі позитивні ознаки, але все ще залишатиметься на помірному рівні. Більш значні ознаки покращення очікуються в середині 2025 року - на початку 2026 року, коли поточні невирішені питання будуть повністю вирішені.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html