Зміни на ринку

На початку третього кварталу 2024 року найбільш очевидною ознакою є те, що ринок починає відновлюватися, оскільки компанії постійно запускають нові проекти. Однак у четвертому кварталі ринок все ще стикається з багатьма труднощами.

Очікується, що ринок нерухомості Півдня в четвертому кварталі зіткнеться з багатьма труднощами.

Ринок починає відновлюватися

За перші 8 місяців 2024 року ринок зафіксував значні ознаки відновлення порівняно з періодом 2022-2023 років, але нерівномірно між сегментами.

Земельний сегмент

На ринку Хошиміна та прилеглих районів за перші 8 місяців 2024 року в сегменті землі було зареєстровано 14 проектів, відкритих для продажу (3 нові проекти, 11 проектів на наступному етапі відкриття).

Пропозиція на ринку досягла 787 товарів, що на 46% менше, ніж за аналогічний період 2023 року (1454 ділянки).

Рівень поглинання нових пропозицій досяг близько 30%, що еквівалентно 237 успішно проданим продуктам, що на 58% менше порівняно з аналогічним періодом 2023 року (559 транзакцій).

Сегмент таунхаусів/вілл

У серпні 2024 року на ринку таунхаусів та вілл у Хошиміні та прилеглих районах було зареєстровано 16 проектів, що відкрилися для продажу (3 нові проекти, 13 проектів на наступному етапі відкриття).

Пропозиція на ринку досягла 1333 товарів, що вдвічі більше, ніж за аналогічний період 2023 року (659 товарів).

Рівень поглинання нових пропозицій досяг 61%, що еквівалентно 817 успішно проданим продуктам, що в 3,5 раза більше, ніж за аналогічний період 2023 року.

Сегмент квартир

У сегменті квартир у Хошиміні та прилеглих районах за 8 місяців було зафіксовано 30 проєктів, що вийшли на продаж, включаючи 7 нових проєктів, решта є наступними фазами раніше відкритих проєктів.

Нові поставки на ринок досягли 5 378 одиниць, що на 24% менше, ніж у 2023 році, переважно стосуються наступних етапів проектів, зосереджених переважно в Хошиміні та Біньзионгу .

Рівень поглинання досяг 76% від нещодавно запущеної пропозиції, з 4086 успішними транзакціями, що на 22% менше, ніж у попередньому році.

Курортна нерухомість

У сегменті курортної нерухомості ринок не зафіксував значних ознак покращення в короткостроковій перспективі. Хоча пропозиція зросла в деяких сегментах (курортні вілли та кондотелі), споживання все ще досить скромне і зосереджене лише на місцевому рівні в деяких проектах.

У сегменті житлової нерухомості рівень первинної ціни продажу не сильно коливався порівняно з початком року. Ліквідність вторинного ринку зафіксувала ознаки відновлення, але зосереджена переважно на проектах, які були здані в експлуатацію, завершили юридичні процедури та мають зручне розташування для сполучення з центром міста. У сегменті курортної нерухомості вторинна ціна продажу різко знизилася, багато інвесторів погоджуються на втрату в 20%, навіть 30%, але ліквідувати об'єкт все ще дуже важко.

Ринкові виклики у четвертому кварталі

Прогнозується, що глобальне економічне зростання у 2024 році знизиться порівняно з 2023 роком. Світовий банк (СБ) прогнозує, що глобальне економічне зростання у 2024 році досягне 2,4%, що є найнижчим показником за 3 роки поспіль. Організація економічного співробітництва та розвитку (ОЕСР) заявила, що зростання світового ВВП у 2024 році досягне 2,9%, що нижче 3,1% у 2023 році.

Щодо торгівлі, Міжнародний валютний фонд (МВФ) прогнозує зростання світової торгівлі на рівні 3,3% у 2024 році, що нижче за середній показник у 4,9% за період 2000-2019 років. Очікується, що посилення торговельної напруженості та геоекономічна фрагментація продовжуватимуть негативно впливати на зростання світової торгівлі у 2024 році, оскільки країни запровадили близько 3000 обмежень у 2023 році (1100 обмежень у 2019 році).

Тим часом, до кінця 2023 року загальний світовий борг досягне 313 трильйонів доларів, а співвідношення світового боргу до ВВП досягне 330%. Це рекордно високий показник, який викликає тривогу для світової економіки.

Що стосується ринку, то дисбаланс між попитом і пропозицією був складною проблемою для ринку протягом останнього десятиліття. Нова пропозиція з'являється переважно в сегментах високого класу та класу люкс, бракує доступного житла та соціального житла для задоволення реальних потреб більшості людей у ​​житлі. Крім того, ринковий попит зріс, але залишається низьким (як на первинному, так і на вторинному ринках). Існує багато причин, чому ринок нерухомості відновлювався повільніше, ніж очікувалося, причому «вичікувальна» ментальність інвесторів вважається основною причиною, що впливає на процес відновлення. Це чітко видно з того факту, що, хоча процентні ставки за мобілізацією залишаються низькими, обсяг банківських депозитів за перші 3 місяці року все ж досяг рекордно високого рівня – 14 мільйонів мільярдів донгів.

Щодо правової політики, труднощі з ліцензуванням проектів продовжують тиснути на бізнес, а також на нові пропозиції на ринку, як правило, протягом перших 3 місяців року. Крім того, юридичне врегулювання останнім часом не досягло значного прогресу, особливо для проектів з розсіяними землями. Згідно зі статистикою, наразі лише в Хошиміні існує 126 проектів, на які впливає юридичний прогрес та будівельний прогрес, пов'язані з розсіяними державними землями. Хоча це питання було врегульовано в Указі 148/2020/ND-CP або наразі в Законі про землю 2024 року, його не вдалося повністю вирішити. Крім того, розрахунок плати за користування землею все ще має багато проблем, що є причиною 60-70% юридичних проблем проектів останнім часом по всій країні.

Закон про землю, Закон про житло та Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості було прийнято, але все ще існує потреба в керівних циркулярах та указах для забезпечення їх ефективного впровадження на практиці.

Що стосується капіталу, багато компаній у сфері нерухомості стикаються з труднощами, особливо ті, що мають високий рівень облігаційної заборгованості. Згідно зі статистикою, сума корпоративних облігацій, що підлягають погашенню у 2024 році, сягає понад 300 000 мільярдів донгів, з яких лише облігації нерухомості становлять понад 130 000 мільярдів донгів.

Це величезна цифра враховуючи нинішню складну ситуацію з ліквідністю ринку нерухомості. Крім того, юридичний статус проекту залишається незмінним, що ускладнює для бізнесу доступ до нових кредитів від банків.

Зміни на ринку

Для відновлення ринку нерухомості вкрай необхідна підтримка позитивних сигналів з боку економіки. Відповідно, згідно з Постановою № 108/NQ-CP чергового засідання уряду в червні 2024 року та онлайн-конференцією уряду з місцевими органами влади, економічне зростання В'єтнаму у 2024 році прогнозується на рівні 6-6,5%, прагнучи досягти 7%. Це створює імпульс для економіки загалом та ринку нерухомості зокрема.

Крім того, позитивний сигнал з імпортно-експортного обороту також є помітною позитивною подією, коли загальна вартість імпортно-експортних товарів по всій країні за перші 8 місяців 2024 року досягла 511,11 млрд доларів США, що на 16,7% більше, ніж за аналогічний період 2023 року. З них експорт досяг 265,09 млрд доларів США, імпорт – 246,02 млрд доларів США, а профіцит торговельного сальдо – 19,07 млрд доларів США. Таким чином, створюється профіцит торговельного сальдо, а також збільшуються джерела іноземної валюти для країни.

На ринку капіталу процентні ставки за внутрішніми кредитами, хоча й дещо зростають, все ще утримуються на низькому рівні згідно з вказівками Державного банку.

З точки зору ринку, сценарій відновлення ринку нерухомості можна чіткіше спостерігати в центрах міста, існуючих нових міських районах, густонаселених районах, повноцінних зручностях або типах комерційної нерухомості, які можуть використовувати грошовий потік від оренди...

Спостерігаючи за поточною ринковою ситуацією, обсяг угод в основному зосереджений у сфері доступного житла, яке задовольняє реальний попит на житло, який завжди високий у великих містах, зручно розташований для сполучення з центром, має повну правову документацію, а також чітко видно прогрес будівництва. Це частково відображається в обсязі угод з квартирами класу B та C у Хошиміні та сусідніх провінціях, що становить 62% від загального споживання нової пропозиції на всьому ринку за перші 5 місяців цього року.

Частково це завдяки тому, що інвестори ретельно застосовують політику продажів з багатьма стимулами, що вигідні для клієнтів, політику графіків платежів, підтримку пільгових періодів по сплаті основної суми боргу та відсотків, подарунки на відкриття тощо для стимулювання ринкового попиту в умовах загальних труднощів.

Ситуація з низьким попитом може тривати до кінця цього року. Відповідно, сегмент житлової нерухомості у великих густонаселених містах, таких як Хошимін та Ханой, продовжуватиме привертати увагу ринку та поширюватиметься на сусідні провінції. Зокрема, сегмент квартир збереже свою лідируючу позицію в пропозиції та споживанні всього ринку, тоді як сегмент земельних ділянок та прилеглих таунхаусів/вілл в існуючих густонаселених житлових районах з синхронною інфраструктурою також, як очікується, матиме помітні прориви найближчим часом.

Хоча туристична галузь демонструє позитивні ознаки, загалом 11,4 мільйона іноземних відвідувачів за перші 8 місяців 2024 року відвідали країну, що на 45,8% більше, ніж за аналогічний період 2023 року, відновлення курортної нерухомості все ще не є належним. Ці сегменти нерухомості все ще стикатимуться з багатьма викликами, темпи відновлення повільні, і малоймовірно, що прорив відбудеться в короткостроковій перспективі.

Після неминучого періоду адаптації з 2020 року до початку 2023 року ринок нерухомості мав міцні основи для сталого розвитку в довгостроковій перспективі. Відповідно, ринок в останні місяці 2024 року, ймовірно, продовжить мати певні світлі моменти, але все ще буде на помірному рівні. Очікується, що чіткіші ознаки покращення з'являться в період між серединою 2025 року та початком 2026 року, коли поточне відставання буде повністю вирішено.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html