Статистика компаній з нерухомості показує, що у 2025 році, незважаючи на збільшення кількості нових квартир, виведених на ринок, на понад 214% та рівень поглинання, що залишався вище 70%, ціни продажу не знизилися, а навпаки, встановили новий орієнтир, а ціни на квартири в центральному районі Хошиміна перевищили 103 мільйони донгів/м2.
Зі збільшенням пропозиції зростає і ціна.
За даними Avison Young Vietnam, у четвертому кварталі 2025 року пропозиція квартир у Хошиміні зростатиме обережно, оскільки забудовники уважно стежать за можливостями поглинання та ціновими тенденціями. Очікується, що рівень поглинання на цьому ринку сягне приблизно 65%-75%.
І навпаки, у Ханої зафіксовано різке зростання пропозиції, ввівши в експлуатацію понад 10 000 нових квартир, переважно в рамках масштабних проектів. Незважаючи на різке збільшення пропозиції, рівень поглинання в Ханої залишався високим, коливаючись від 70% до 80%, що свідчить про збереження позитивного попиту на житло та інвестиції. Зокрема, середній та високий сегменти продовжували відігравати провідну роль, що призвело до дедалі більшого схилення структури ринку житла до дорогих продуктів.
Avison Young прогнозує, що у 2026 році, незважаючи на збільшення пропозиції квартир, ціни на первинному ринку продовжуватимуть зростати та демонструватимуть чітку диференціацію між регіонами, хоча й повільнішими темпами, ніж у попередні періоди. Прогнозується, що в Хошиміні буде приблизно 15 000 нових квартир, у Ханої – 10 000, а в Данангу – 4 000. Ціни на первинному ринку можуть зрости на 20–25 % у Хошиміні та Ханої, тоді як у Данангу зростання становитиме приблизно 10–15 %.
Ринок елітних квартир, ймовірно, охолоне, оскільки процентні ставки знову зростатимуть. Фото: ТАН ТХАНЬ
Звіт про ринок квартир у Хошиміні за 2025 рік та прогноз на 2026 рік від Центру ринкових досліджень та аналізу даних клієнтів One Mount також демонструють бум як пропозиції, так і попиту. Очікується, що у 2025 році нова пропозиція в Хошиміні досягне приблизно 30 600 квартир, що на 214% більше порівняно з попереднім роком. Прогнозується також, що кількість проданих квартир різко зросте на 124%, досягнувши приблизно 30 400 одиниць. Середній коефіцієнт поглинання в центральній частині Хошиміна залишається високим і становить близько 70%.
Зокрема, ринок квартир встановив новий рівень цін, незважаючи на велику пропозицію. У самому серці Хошиміна середня ціна продажу перевищила 103,2 млн. донгів/м2, тоді як у колишньому районі Біньзионг середня ціна досягла 51,8 млн. донгів/м2. Цей підрозділ прогнозує, що в найближчий період ціни на первинному ринку можуть продовжувати зростати в середньому на 10–15 % на рік.
Пояснюючи причини подальшого зростання цін на квартири, One Mount вказує на чотири основні фактори. По-перше, збільшення виробничих витрат через зміни в земельній політиці, особливо застосування нового прейскуранта цін на землю з 2026 року та відмова від старої системи цін на землю. По-друге, перекошена структура сегментів ринку з майже повною відсутністю доступного та середнього цінового житла в центрі Хошиміна. По-третє, позитивний вплив транспортної інфраструктури та формування міжнародного фінансового центру. Нарешті, тиск з боку капітальних витрат, оскільки очікується підвищення процентних ставок у 2026 році.
Покупці стають обережнішими.
Насправді, сегмент квартир, особливо елітні квартири вартістю понад 100 мільйонів донгів/м2, останнім часом привертає значну увагу, оскільки багато проектів демонструють конкуренцію покупців за можливість розмістити депозити та інвестувати у спекулятивних цілях. Однак з кінця 2025 року, через зростання процентних ставок, забудовники стали більш обережними, і багато проектів уповільнили свій вихід на ринок. Покупці також побоюються ризиків, оскільки збільшення процентних ставок на 3-5 процентних пунктів на рік створює значний фінансовий тиск протягом термінів кредитування 5-10 років.
У своєму останньому оголошенні для клієнтів відділення Vietcombank заявило, що процентні ставки за кредитами на купівлю квартир та таунхаусів зі свідоцтвами про власність або договорами купівлі-продажу, а також за кредитами на рефінансування (купівлю боргу) у Хошиміні починаються від мінімум 9,6% на рік і досягають максимуму 13,9% на рік, якщо позичальник обирає фіксовану ставку протягом перших 24 місяців.
Не лише Vietcombank, а й багато інших банків також значно підвищили процентні ставки за кредитами на нерухомість. У BIDV, у своєму останньому графіку процентних ставок за кредитами на нерухомість, банк також підвищив процентні ставки за житловими кредитами до мінімум 9,7%/рік протягом перших 6 місяців; мінімум 10,1%/рік протягом перших 12 місяців; та до 13,5%/рік протягом перших 18 місяців.
Деякі банки також припинили пропонувати пільгові пакети іпотечних кредитів молоді або особам віком до 35 років; інші ж продовжують пропонувати їх, незважаючи на підвищення процентних ставок.
В ACB процентна ставка за іпотечними кредитами наразі становить 8,3% річних з пільговою ставкою протягом перших 12 місяців та 8,8% річних з пільговою ставкою протягом перших 24 місяців. Якщо клієнти позичають кошти на купівлю будинку в проекті через банки-партнери ACB, процентна ставка буде додатково знижена на 0,5 процентного пункту.
У розмові з журналістами газети «Нгуой Лао Донг» керівники багатьох комерційних банків визнали, що підвищення процентних ставок за кредитами неминуче, враховуючи, що процентні ставки за депозитами досягли нового рівня з кінця минулого року. Тому підвищення процентних ставок за кредитами неминуче, особливо в секторі нерухомості, який наразі знаходиться під контролем для пріоритезації кредитних потоків для виробництва, бізнесу та інших пріоритетних секторів.
Скоро похолоне.
За словами пана Доан Куок Дуєта, директора компанії з нерухомості Tin Thanh, ринок елітних квартир, ймовірно, охолоне, оскільки процентні ставки мають тенденцію до повторного зростання. Цей сегмент зазнав найсильнішого зростання цін протягом циклу зростання ринку нерухомості за останні 2-3 роки, тому корекція неминуча. Фактично, деякі нещодавно запущені або незабаром запущені проекти вже почали демонструвати ознаки уповільнення ліквідності.
Пан Дує вважає, що ринок нерухомості продовжуватиме обертатися між сегментами, а не відчуватиме рівномірного зростання, як у попередньому періоді. «Коли процентні ставки зростатимуть, гроші будуть перерозподілені. Ті, хто має вільні кошти, все ще можуть купувати будинки для проживання або довгострокових інвестицій, тоді як короткостроковий інвестиційний капітал, як правило, переміститься до інших каналів, таких як золото», – сказав пан Дує.
Щодо нерухомості, пан Дує вважає, що сегменти, які останнім часом не демонстрували значного зростання, поступово привертатимуть більше уваги. Зокрема, земельні ділянки в приміських районах з розумними цінами, чітким правовим статусом та перевагами планування та інфраструктури вважаються такими, що мають потенціал для зростання. «Багато інвесторів у цьому сегменті не надто залежать від банківських кредитів, тому на них менше тиснуть коливання процентних ставок. І навпаки, в сегменті елітних квартир забудовники змушені пропонувати більш суттєві ціни та стимули для стимулювання попиту. Щодо старих квартирних проектів, коли терміни виплат за кредитами досягають терміну погашення, деяким інвесторам доведеться продавати нерухомість, створюючи додаткову вторинну пропозицію та чинячи тиск на загальний рівень цін», – проаналізував директор компанії Tin Thanh Real Estate.
За словами пана Дує, це негативно вплине на нові проекти, обмежуючи потенціал зростання цін у висококласному сегменті. Ціни продажу доведеться ретельно враховувати, не залишаючи місця для завищених цін або покупок на основі стадного менталітету, як раніше. Це пояснюється тим, що покупці тепер надають пріоритет продуктам, які генерують реальну цінність, яку можна використовувати для проживання, оренди або отримання грошового потоку, а не просто очікують зростання цін.
Додайте більше факторів впливу
За словами пана Во Хонг Тханга, заступника генерального директора DKRA Consulting та інвестиційного директора DKRA Group, брак кредитного простору в поєднанні з раптовим підвищенням процентних ставок змусив як інвесторів, так і покупців житла, які використовують позиковий капітал, вагатися. Це пояснюється тим, що після зростання процентних ставок їм важко охолонути протягом 1-3 місяців. Крім того, не всі банки мають доступний кредитний простір, оскільки зростання кредитів контролюється щоквартально, що заважає кредитним установам вільно розширювати кредитування. Коли покупці та інвестори мають труднощі з доступом до капіталу, ринок неминуче охолоне. Не кажучи вже про деякі фактори, пов'язані з вимогою прозорості інформації щодо власників 1-3 об'єктів нерухомості, хоча й не повністю зрозумілі, також змушують деяких інвесторів вагатися «розкривати свою особу» на початкових етапах забудови.
Джерело: https://nld.com.vn/thi-truong-can-ho-gap-ap-luc-lon-196260202201937749.htm
Коментар (0)