Куди спрямовуються кредити на нерухомість?

Станом на кінець квітня обсяг кредитування нерухомості в Хошиміні досяг понад 1,116 трлн. донгів, що на 2,85% більше, ніж на кінець 2024 року. Парадокс полягає в тому, що хоча кредитування різко зростає, нових проектів не так багато, кількість угод на ринку невелика, то куди ж йдуть гроші?

Нові проекти все ще надходять

Зокрема, регіональне відділення №2 Державного банку В'єтнаму (SBV) повідомило, що до кінця квітня загальний залишок непогашених кредитів на нерухомість у Хошиміні досяг 1,116 трлн. донгів, що на 0,34% більше порівняно з попереднім місяцем та на 2,85% більше порівняно з кінцем 2024 року. Масштаби кредитування нерухомості продовжують підтримуватися та становлять близько 28% від загального обсягу непогашених кредитів у цьому регіоні. Зокрема, кредити на нерухомість для групи самовикористання (кредити на купівлю будинків, передачу прав користування землею для будівництва будинків; кредити на ремонт будинків тощо) все ще становлять значну частку від загального обсягу непогашених кредитів на нерухомість, сягаючи 65% та сягаючи 727 000 млрд. донгів, що на 0,05% більше порівняно з попереднім місяцем та на 0,65% більше порівняно з кінцем 2024 року.

Незважаючи на зростання кредитування, відтік грошових коштів з ринку дуже малий.

ФОТО: ДІНЬ СОН

Хоча цифри досить непогані, насправді як угоди, так і нові проекти йдуть «повільно». Тому багато хто запитує, куди подівся кредит на нерухомість у розмірі понад мільйон мільярдів донгів?

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, сказав, що хоча показники зростання кредитування нерухомості були дуже значними, він не знає, хто отримав вигоду від цього зростання. Оскільки, коли підприємства все ще мали труднощі з оформленням юридичних документів і не мали доступу до капіталу, не так багато людей брали позики для купівлі нерухомості. Зокрема, за перші 4 місяці року в Хошиміні було лише 3 проекти, які мали право на мобілізацію капіталу, із загальною кількістю 3286 квартир, усі з яких були елітними квартирами. За перші 4 місяці року жоден проект не був переданий, оскільки згідно із законом, проект повинен виконати свої фінансові зобов'язання, перш ніж його можна буде продати іншому партнеру.

«Порівняно з 2017 роком, коли ринок переживав бум, поточна пропозиція становить лише 10%. Насправді ж все ще існує дефіцит пропозиції, особливо доступного житла, особливо соціального, а ціни на нерухомість все ще неухильно зростають. Загальна кількість квартир, виставлених на ринок з початку року, дуже мала, угод небагато, але зростання кредитування, про яке повідомляє Державний банк, дуже дивне. Зростає не лише Хошимін, а й вся країна, я також не розумію», – поділився пан Ле Хоанг Чау та додав, що наразі підприємства все ще мають труднощі з грошовими потоками та капіталом, особливо в контексті того, що підприємства намагаються впоратися з погашенням корпоративних облігацій приблизно у серпні – грудні 2025 року. Це змушує їх продовжувати боротися, доводячи домовленості з клієнтами щодо продовження терміну погашення боргу.

Д-р Дінь Тхе Хіен, директор Інституту інформатики та прикладної економіки , також підтвердив, що насправді підприємствам все ще не вистачає капіталу, вони мають труднощі з доступом до капіталу, а обсяг грошей, що закачуються на ринок, невеликий. Тому, якщо кредитування нерухомості зросте, можливо, що організації та приватні особи позичатимуть кошти для погашення старих боргів, позичатимуть кошти для реструктуризації боргів. Процентні ставки в поєднанні зі зростанням собівартості запасів призведуть до відповідного збільшення кредитних залишків.

«Провівши опитування близько 100 компаній, що котируються на фондовій біржі, я виявив, що зростання кредитування в галузях нерухомості та будівництва постійно знижується. Оскільки грошовий потік у сфері нерухомості надходить з двох основних джерел: грошового потоку від бізнесу та фінансового грошового потоку. Однак обидва ці джерела стикаються з труднощами, тому компанії з нерухомості цього року все ще стикаються з багатьма труднощами», – проаналізував доктор Дінь Тхе Хіен.

Транзакції між людьми процвітають, вторинний ринок вирує

Загалом, доктор Нгуєн Ван Дінь, голова Асоціації ріелторів В'єтнаму, прокоментував: «З Нового року за місячним календарем південний ринок демонструє ознаки зростання та працює краще, ніж у 2024 році. Хоча нових проектів небагато, угоди між людьми також покращилися». Згідно зі статистикою, швидке зростання кількості угод з нерухомістю допомогло доходам від землі в Хошиміні досягти високого рівня, досягнувши 2 200 мільярдів донгів у першому кварталі 2025 року, що на понад 540 мільярдів донгів більше, ніж за той самий період. Крім того, дохід від послуг у сфері нерухомості також досяг 25 547 мільярдів донгів у березні, що на 9% більше, ніж у попередньому місяці. За перші 3 місяці року дохід від цієї галузі досяг 72 321 мільярда донгів, що на 16% більше. Це позитивне зростання, чітко продемонстроване рівнем інтересу інвесторів, і свідчить про відновлення ринку нерухомості».

Тому, за словами доктора Нгуєн Ван Діня, хоча обсяг операцій на первинному ринку низький через обмежену пропозицію, операції на вторинному ринку та операції з нерухомістю серед населення відбуваються дуже активно. Це може бути причиною сильного зростання кредитування. Крім того, хоча проектів у Хошиміні в останні місяці мало, у навколишніх районах, таких як Лонг Ан , Донг Най, Ба Ріа-Вунг Тау, Бінь Дуонг, кількість завершених та відкритих проектів дуже велика. Тим часом підприємства, «розташовані» в Хошиміні, можливо, позичили кошти в місті для інвестування в провінції. Крім того, різке зростання цін на нерухомість останнім часом також призвело до зростання вартості позик. «Але одне легко побачити: на поточному ринку невеликий реальний попит, але багато інвестицій та спекуляцій, тому кредитний капітал більше надходить у ці групи, ніж у проекти», – проаналізував доктор Дінь.

Поділяючи таку ж думку, економічний експерт Хюїнь Фуок Нгіа також зазначив, що зростання кредитування здебільшого відбувається у вигляді позик на купівлю житла, ремонт та будівництво серед населення; тоді як нові проекти «програють», оскільки пропозиція була дуже низькою з початку року. Це також узгоджується зі звітом Державного банку, в якому зазначалося, що позики на купівлю житла, передачу прав користування землею для будівництва будинків, позики на ремонт житла... все ще становлять значну частку від загального обсягу непогашених кредитів на нерухомість. Крім того, зростання кредитування останнім часом пов'язане з реструктуризацією та іпотекою, оскільки грошовий потік на ринок дуже низький. Проектам у Хошиміні може бути важко позичити кошти через юридичний глухий кут, але підприємства можуть використовувати проекти в провінції та інші продукти для гарантування позик у Хошиміні.

Зростають як пропозиція, так і ціни

Звіт Міністерства будівництва про ринок нерухомості за перший квартал 2025 року показує, що обсяг угод з нерухомістю трьох типів: квартир, індивідуальних будинків та земельних ділянок, має тенденцію до зростання порівняно з четвертим кварталом 2024 року. З них у сегменті квартир та індивідуальних будинків успішно завершено 33 585 угод, що становить 132% порівняно з четвертим кварталом 2024 року. У сегменті земельних ділянок успішно завершено 101 049 угод, що становить 116,4% порівняно з четвертим кварталом 2024 року. Тим часом за весь квартал було реалізовано 14 проектів масштабом близько 3 813 завершених квартир, що становить 140% порівняно з аналогічним періодом 2024 року. Було нещодавно ліцензовано 26 проектів масштабом близько 15 780 квартир, що становить 144% порівняно з четвертим кварталом 2024 року та 136% порівняно з аналогічним періодом 2024 року. По всій країні... 994 проекти, що перебувають на стадії будівництва, загальною кількістю близько 399 873 квартир. Тим часом, є 59 проектів, які мають право на продаж майбутнього житла, загальною кількістю близько 19 760 квартир, що становить 96,7% порівняно з четвертим кварталом 2024 року та 155,2% порівняно з аналогічним періодом 2024 року.

Джерело: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm