Кредитування нерухомості: Не жорстке, але вибіркове.

Політика Державного банку В'єтнаму (SBV) на 2026 рік, спрямована на контроль зростання кредитування нерухомості та пріоритетність потоків капіталу у виробництво та бізнес, призвела до того, що банки все частіше обирають конкретні сегменти для інвестицій.

Скринінг та зменшення частки кредитів.

У першому кварталі 2026 року Techcombank зафіксував прибуток у розмірі 8 900 млрд донгів, що на 22,6% більше. Примітно, що частка кредитів на нерухомість вперше знизилася нижче 30% до 28,9%, що відображає тенденцію до реструктуризації кредитного портфеля. Тим часом, сегменти роздрібної торгівлі та малого та середнього бізнесу (МСП) стали рушійною силою зростання з обсягом непогашених кредитів у розмірі 395 300 млрд донгів, що на 33% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Кілька сегментів зазнали значного зростання, включаючи незабезпечені кредити (на 159,1%), будівельні кредити (на 72%), іпотечні кредити (на 6,4%) та маржинальні кредити (на 2%).

До цього, у 2025 році, Техкомбанк також поступово зменшив частку кредитів на нерухомість з 33,2% (у 2024 році) до 31,1% від загальної суми непогашених кредитів.

У першому кварталі 2026 року обсяг непогашених кредитів на нерухомість у LPBank досяг 14 721,8 млрд донгів, що на 2,4% менше, ніж на початку року. Наразі частка кредитів на нерухомість у цьому банку становить лише близько 3,65% від загальної кількості непогашених кредитів.

Пан Нгуєн Ле Нам, директор відділу індивідуальних клієнтів ACB , заявив, що банк не надає позики для спекулятивних цілей, а зосереджує свої ресурси на обслуговуванні клієнтів, які купують житло для фактичного використання, підтримуючи їхній доступ до капіталу для покращення якості життя. ACB також співпрацює із забудовниками для розробки відповідних фінансових пакетів та надає клієнтам постійну підтримку та консультації.

За словами пана Нама, зростання обсягів іпотечного кредитування в ACB уповільнилося у першому кварталі цього року. Причини цього пов'язані не лише з банківською політикою, а й із занепокоєнням людей щодо складної економічної ситуації, високих цін на нерухомість та тиску зростання процентних ставок. Багато покупців житла стали обережними, оскільки процентні ставки за кредитами зросли до 12-14%, побоюючись повернення до попередніх високих рівнів, які перевищать їхні фінансові можливості.

Однак, ACB вважає це радше позитивним знаком, ніж приводом для занепокоєння. Клієнти тепер більш обережні та відповідальні зі своїми кредитами, знаючи, як обрати правильний час та продукт для забезпечення сталої можливості погашення.

Кредитування нерухомості продовжувало бути одним із найбільш масштабних сегментів кредитування в багатьох банках у першому кварталі 2026 року, але картина вже не демонструвала рівномірного зростання. Згідно з консолідованими фінансовими звітами за перший квартал 2026 року 12 банків з детальними поясненнями, загальна сума непогашених кредитів, пов'язаних з нерухомістю, досягла понад 990 270 млрд донгів, що на 6,4% більше, ніж на кінець 2025 року.

З них SHB та BVBank – це два банки, частка яких у кредитах на нерухомість становить понад 30% від загального обсягу непогашених кредитів. Зокрема, VPBank зафіксував обсяг непогашених кредитів на ринку нерухомості на суму 238 473 млрд донгів, що на понад 31 000 млрд донгів більше, ніж на початок року, що еквівалентно майже 15%, і продовжує залишатися сектором з найбільшим обсягом непогашених кредитів у кредитному портфелі банку за галузями.

Бізнесу потрібно зменшити свою залежність від кредитів.

За словами доктора Кана Ван Люка, головного економіста BIDV, до кінця 2025 року обсяг непогашених кредитів у секторі нерухомості, за оцінками, досягне 4,7 мільйона мільярдів донгів, що на 36% більше, ніж у 2024 році, тоді як очікується, що кредитування в усій галузі зросте більш ніж на 19%.

У 2026 році цільовий показник зростання кредитування в усьому банківському секторі становить приблизно 15%, тому кредитування нерухомості також буде контролюватися. За словами пана Люка, контроль кредитування нерухомості необхідний після періоду швидкого зростання, але це не означає «жорсткість», а радше вибіркове регулювання. Політика регуляторних органів полягає в тому, щоб спрямувати потоки капіталу в сегмент купівлі нерухомості, обмежуючи кредитування спекуляцій для зменшення системного ризику.

Що стосується інвесторів, необхідно диверсифікувати джерела фінансування та зменшити залежність від банківських кредитів. У 2025 році компанії з нерухомості випустять облігації на суму приблизно 123 000 мільярдів донгів. Тільки за перші чотири місяці 2026 року ця цифра досягла майже 40 000 мільярдів донгів, що становить 51% від загального обсягу емісії на всьому ринку. Однак тиск на погашення облігацій цього року дуже високий, близько 204 000 мільярдів донгів, з яких на сектор нерухомості припадає 61%.

Доцент доктор Нгуєн Хуу Хуан з Економічного університету Хошиміна проаналізував, що в контексті контрольованого кредитування нерухомості та зростаючого тиску з боку безнадійної заборгованості, пошук альтернативних каналів мобілізації капіталу разом із гнучкою кредитною політикою став питанням виживання для підприємств нерухомості.

Пан Хуань зазначив, що підприємства з нерухомості надмірно залежать від банківського кредитування, що створює значний тиск на фінансову систему. Тим часом більшість банків мобілізують короткостроковий капітал, але позикують сектор нерухомості на середньострокові та довгострокові терміни, створюючи невідповідність термінів погашення та ризиків ліквідності.

«Потрібні додаткові рішення для диверсифікації потоків капіталу на ринку нерухомості та зменшення залежності від банківського кредитування», – наголосив доцент доктор Нгуєн Хуу Хуан.

За словами пана Хуана, для вирішення цієї проблеми необхідні структурні рішення, такі як активний розвиток нинішнього млявого ринку корпоративних облігацій, щоб він став основним каналом постачання середньострокового та довгострокового капіталу. Водночас необхідно дослідити нові моделі залучення капіталу через механізми тестування (пісочниці), міжнародні фінансові центри та, особливо, рішення для токенізації нерухомості.

І навпаки, надмірне кредитування сектору нерухомості збільшує ризик безнадійної заборгованості. Основна причина полягає в тому, що багато компаній у сфері нерухомості використовують високий фінансовий леверидж, а це означає, що навіть невеликі коливання процентних ставок можуть створювати значний тиск на погашення боргу, що підштовхує підприємства до ризику безнадійної заборгованості.

Зрозуміло, що в умовах постійного вибіркового контролю за кредитами на нерухомість, підприємства з нерухомості більше не можуть так сильно покладатися на банківський капітал, як раніше. Диверсифікація джерел капіталу, від облігацій та інвестиційних фондів до нових фінансових моделей, матиме вирішальне значення для стабільного розвитку ринку та зменшення тиску на кредитну систему.

Джерело: https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html