Хошимін має реагувати на «варіації»

У місті Хошимін офіційно заборонено забудовникам проектів нерухомості в місті розділяти та продавати земельні ділянки в межах своїх проектів окремим особам або організаціям для самостійного будівництва будинків. Багато хто вважає, що Хошиміну потрібен план запобігання потенційним зловживанням цією практикою.

Закон про ріелторську діяльність, що набрав чинності з 1 серпня 2024 року, забороняє поділ та продаж земельних ділянок у міських районах.

Польова група перевіряє управління земельними ділянками державної власності в районі Бінь Чань міста Хошимін. (Фото: Тхань Дао).

Нещодавно, для реалізації Закону про ріелторську діяльність, Народний комітет міста Хошимін видав Рішення № 83/2024 про положення щодо визначення територій, де інвесторам проектів нерухомості та інвестиційних проектів житлового будівництва дозволено передавати права користування землею з технічною інфраструктурою організаціям та фізичним особам для самостійного будівництва житла в цьому районі.

Цим рішенням місто Хошимін офіційно забороняє поділ та продаж земельних ділянок для вирішення цієї постійної проблеми. Зокрема, забудовникам проектів нерухомості в місті не дозволяється поділяти та продавати земельні ділянки в межах своїх проектів фізичним особам або організаціям для самостійного будівництва будинків. Згідно з цим положенням, окрім районів та округів, також заборонено поділ та продаж землі в п'яти приміських районах, включаючи Біньччан, Хокмон, Кангіо, Кучі та Нябе.

Тим часом місто передбачає лише те, що поділ землі дозволено для домогосподарств та фізичних осіб, чия земля відповідає умовам для розгляду на поділ.

Запобігання незаконному поділу та продажу земельних ділянок.

Щодо змісту Рішення 83/2024 Народного комітету міста Хошимін, адвокат Нгуєн Ван Хау - член Центрального комітету Вітчизняного фронту В'єтнаму, заступник голови Асоціації адвокатів міста Хошимін, зазначив, що нове рішення міста Хошимін... Це матиме значний вплив на ринок нерухомості міста, безпосередньо впливаючи на господарську діяльність суб'єктів, що займаються торгівлею нерухомістю, та на поширений незаконний поділ та продаж земельних ділянок, що відбувався останнім часом.

Заборона поділу та продажу землі допоможе багатьом містам вирішити проблеми «хаотичного планування» та «інфляції цін» на ринку нерухомості. (Фото: Дай Доан Кет).

Адвокат Хау також передбачив, що після видання Рішення 83/2024 неминуче виникнуть суперечливі думки з боку громадськості, бізнес-спільноти та компаній з нерухомості.

Згідно з пунктом 6 статті 31 Закону про ріелторську діяльність 2023 року, однією з умов передачі прав користування землею з технічною інфраструктурою в проектах нерухомості фізичним особам для самостійного будівництва житла є те, що: « Земля не розташована в районах, округах або містах спеціальних міських районів I, II та III типу; та не підлягає аукціону на право користування землею для інвестицій у проекти житлового будівництва, як це передбачено Законом про землю. Для інших районів Провінційний народний комітет визначає райони, де інвесторам проектів дозволено передавати права користування землею з технічною інфраструктурою фізичним особам для самостійного будівництва житла, виходячи з місцевих умов ».

Адвокат Нгуєн Ван Хау прогнозує, що наслідки нового рішення Хошиміна матимуть значний вплив на ринок нерухомості міста.

Таким чином, за словами адвоката Нгуєна Ван Хау, Хошимін конкретизував положення Закону про діяльність у сфері нерухомості. Зокрема, деталі цього регулюються статтею 2 Рішення № 83/2024. Зокрема, це стосується інвесторів проектів нерухомості та будівництва житла по всьому Хошиміну. Право користування земельною ділянкою з існуючою інфраструктурою в межах проекту нерухомості або інвестиційного проекту житлового будівництва організаціям або фізичним особам для самостійного будівництва житла не допускається.

За винятком випадків, коли інвестор проекту нерухомості або проекту житлового будівництва, спрямованого на заселення земельними ділянками в комунах, селищах чи районах міста, відповідає встановленим умовам, він може передати право користування землею з технічною інфраструктурою в межах проекту нерухомості або проекту житлового будівництва, спрямованого на заселення земельними ділянками, фізичним особам для самостійного будівництва будинків.

Порівнюючи зміст Закону про діяльність у сфері нерухомості з Рішенням № 83/2024, адвокат Нгуєн Ван Хау заявив: Це рішення Народного комітету міста Хошимін значно звузило правове регулювання щодо сфер, де забудовникам проектів дозволено передавати права користування землею з існуючою технічною інфраструктурою фізичним особам для самостійного будівництва житла.

Однак це не вважається незаконним, оскільки «Закон про діяльність у сфері нерухомості надав Народному комітету міста Хошимін право вирішувати, виходячи з місцевих умов, у яких районах інвестори проектів можуть передавати права користування землею з існуючою технічною інфраструктурою фізичним особам для самостійного будівництва житла», – зазначив адвокат Хау у своїй оцінці .

Загалом, останні постанови Народного комітету міста Хошимін допоможуть «локомотиву» країни вирішити багато недоліків, пов’язаних із безконтрольним роздробленням та продажем землі, що руйнує міське планування. Водночас, Мінімізація несанкціонованого будівництва мешканцями не лише зменшує проблему, але й зменшує юридичні ризики для покупців житла, вимагаючи від забудовників проектів нерухомості в цьому районі постійно покращувати якість своєї продукції . Крім того, Рішення 83/2024 узгоджується з « Планом інвестицій та будівництва для районів, що стануть містами (або містами під управлінням Хошиміна) на 2021-2030 роки» , який місто зараз розробляє. Зокрема, до 2030 року райони зосередяться на інвестуванні в розвиток інфраструктури відповідно до міських стандартів, які будуть підвищені до міст, що безпосередньо підпорядковуються Хошиміну.

Реагування на «спотворення»

Відразу після видання Рішення 83/2024 Народного комітету міста Хошимін, Асоціація нерухомості міста Хошимін направила письмову петицію до Народного комітету міста, в якій висловила низку занепокоєнь.

Вранці 1 листопада в інтерв'ю для репортера газети «Дай Доан Кет» голова Асоціації нерухомості міста Хошимін пан Ле Хоанг Чау повідомив, що Асоціація також надіслала документ до комітету Вітчизняного фронту В'єтнаму міста Хошимін щодо пропозиції детально визначити райони, де забудовникам нерухомості та житлових проектів дозволено передавати права користування землею з існуючою технічною інфраструктурою фізичним особам для будівництва житла в комунах, за винятком міст, у 5 районах міста Хошимін.

За словами пана Ле Хоанг Чау, згідно із Законом про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості 2023 року та Законом про житло 2023 року, Хошимін є спеціальною міською зоною, тому лише у випадках, коли земля розташована в районах, округах або містах зі спеціальними міськими зонами (включаючи 16 районів та місто Тху Дик), інвесторам заборонено передавати права користування землею з існуючою технічною інфраструктурою фізичним особам для самостійного будівництва житла.

Раніше Асоціація нерухомості міста Хошимін надіслала документ до Народного комітету міста Хошимін, Департаменту будівництва та Комітету Вітчизняного фронту міста Хошимін, у якому рекомендувала дозволити поділ та продаж землі в комунах, що належать до 5 районів міста Хошимін. Це пояснюється тим, що заборона поділу та продажу землі в цих 5 районах суперечить положенням Закону про нерухомість та Закону про житло.

Тому Асоціація запропонувала Народному комітету міста Хошимін детально визначити області, де забудовникам нерухомості та житлового будівництва дозволено передавати права користування землею з існуючою технічною інфраструктурою фізичним особам для самостійного будівництва будинків у комунах, за винятком міст у п'яти районах міста.

Щодо «наслідків» Рішення 83/2024 Народного комітету міста Хошимін, адвокат Нгуєн Ван Хау – член Центрального комітету Вітчизняного фронту В'єтнаму, заступник голови Асоціації адвокатів міста Хошимін – вважає, що застосування цього Рішення може зробити пропозицію земельних ділянок у місті Хошимін ще більш обмеженою, що не задовольнить потреби людей. Тому цілком ймовірно, що ціни на раніше розділені земельні ділянки найближчим часом різко зростуть, обмежуючи кількість покупців через недостатню фінансову спроможність.

Поділяючи цю точку зору, інженер Тран Ван Фуонг, директор брокерської компанії з нерухомості в місті Тху Дик, заявив: «Якщо правила забороняють поділ та продаж землі, Хошиміну потрібно передбачити можливість того, що забудовники, організації та окремі особи «обходять закон» для поділу земельних ділянок. Нові правила щодо поділу землі повинні все ще дозволяти розглядати домогосподарства та окремих осіб із землею для поділу, якщо вони відповідають умовам. Якщо дозволити «спотворювати», практика поділу та продажу землі стане більш витонченою та негативною, впливаючи на ринок нерухомості загалом».

Через близькість до 7-го округу, район Нябе в Хошиміні зараз переживає дуже швидку урбанізацію.

Щодо урбанізації, архітектор Нгуєн Ван Б'єу, директор Bhomes Co., Ltd., вважає, що нові правила передбачають, що, окрім районів та округів, землю у п'яти приміських районах, включаючи Біньччан, Хокмон, Канджіо, Кучі та Нябе, також заборонено розділяти та продавати як ділянки. «В останні роки ми всі знаємо, що, незважаючи на те, що деякі райони відносяться до приміських, рівень урбанізації в таких районах, як Біньччан (особливо район Чунг Сон) та Нябе (район Фуок К'єн), стрімко зростає. Міська інфраструктура є сучасною, а в багатьох місцях темпи будівництва інфраструктури та концентрації населення навіть вищі, ніж у деяких центральних районах», – проаналізував архітектор Нгуєн Ван Б'єу.

Виступаючи перед журналістами газети «Дай Доан Кет», представники кількох підприємств та мешканці висловили стурбованість тим, що, хоча більше немає випадків, коли дрібні компанії з нерухомості купують сільськогосподарські угіддя у людей, а потім незаконно створюють «проєкти» для продажу, ситуація з покинутими проектами поділу земель без інфраструктури, включаючи застопорені проекти, продовжуватиме турбувати ринок нерухомості цього «провідного» міста, якщо не буде знайдено рішень. Це завадить вирішенню корінних причин проблем.

Джерело: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html