Хошимін має реагувати на «варіації»

Хошимін офіційно звернувся з проханням заборонити інвесторам проектів нерухомості в цьому районі ділити та продавати земельні ділянки в своїх проектах організаціям та приватним особам для будівництва власних будинків. Багато думок стверджують, що Хошиміну потрібен план запобігання можливим «трансформаціям».

Закон про ріелторську діяльність набирає чинності з 1 серпня 2024 року, який не дозволяє проектам поділу та продажу земельних ділянок у міських районах.

Польова делегація інспектує управління державними землями в районі Бінь Чань, місто Хошимін. (Фото: Тхань Дао).

Нещодавно, для реалізації Закону про ріелторську діяльність, Народний комітет міста Хошимін видав Рішення № 83/2024 про положення щодо визначення територій, де інвесторам проектів нерухомості та інвестиційних проектів житлового будівництва дозволено передавати права користування землею з технічною інфраструктурою організаціям та фізичним особам для будівництва власних будинків у цьому районі.

Цим рішенням Хошимін офіційно регулює заборону на поділ та продаж землі, щоб вирішити цю складну ситуацію, що склалася протягом минулого часу. Зокрема, інвесторам проектів нерухомості в цьому районі заборонено поділ земельних ділянок для продажу в рамках проекту організаціям та фізичним особам для будівництва власних будинків. Згідно з цим положенням, окрім районів та округів, заборонено поділ та продаж землі в 5 віддалених районах, включаючи: Біньччан, Хокмон, Кангіо, Кучі та Нябе.

Тим часом місто регулює лише поділ землі, дозволяючи домогосподарствам та особам із землею, яка відповідає умовам, розглядатися для поділу землі.

Запобігання поділу та продажу землі

Щодо змісту Рішення 83/2024 Народного комітету міста Хошимін, адвокат Нгуєн Ван Хау - член Центрального комітету Вітчизняного фронту В'єтнаму, заступник голови Асоціації адвокатів міста Хошимін, зазначив, що нове рішення міста Хошимін матиме значний вплив на ринок нерухомості міста, включаючи прямий вплив на підприємницьку діяльність суб'єктів, що займаються нерухомістю, та нещодавній невибірковий поділ та продаж землі.

Заборона поділу та продажу землі допоможе багатьом містам вирішити проблему «безладного планування» та «інфляції цін» на ринку нерухомості. (Фото: Дай Доан Кет).

Адвокат Хау також передбачив, що після видання Рішення 83/2024 неминуче виникнуть суперечливі думки з боку людей, бізнес-спільноти та компаній з нерухомості.

Згідно з пунктом 6 статті 31 Закону про ріелторську діяльність 2023 року, однією з умов передачі прав землекористування з технічною інфраструктурою в проектах нерухомості фізичним особам для будівництва власних будинків є: « Земля, що не розташована в межах району, округу, міста спеціальної міської зони I, II та III типу; не підлягає аукціону з продажу прав землекористування для інвестування в проекти житлового будівництва відповідно до положень Земельного закону. Для решти територій Провінційний народний комітет, виходячи з місцевих умов, визначає території, де інвесторам проектів дозволено передавати права землекористування з технічною інфраструктурою фізичним особам для будівництва власних будинків ».

Адвокат Нгуєн Ван Хау прогнозує, що нове рішення Хошиміна матиме великий вплив на ринок нерухомості міста.

Таким чином, адвокат Нгуєн Ван Хау визнав, що місто Хошимін уточнило положення Закону про діяльність з нерухомістю. Зокрема, вищезазначені деталі керуються статтею 2 Рішення № 83/2024. Зокрема, інвестори проектів нерухомості та інвестиційних проектів житлового будівництва по всьому місту Хошимін Не допускається передача прав користування землею з технічною інфраструктурою в проектах нерухомості або інвестиційних проектах житлового будівництва організаціям або фізичним особам, які самостійно будують будинки.

За винятком випадків, коли інвестори проектів нерухомості, інвестиційних проектів житлового будівництва з метою переселення з використанням земельних ділянок у комунах, селищах та районах міста, забезпечуючи умови відповідно до нормативних актів, їм дозволяється передавати право користування земельними ділянками з технічною інфраструктурою в проектах нерухомості, інвестиційних проектах житлового будівництва з метою переселення з використанням земельних ділянок фізичним особам для будівництва власних будинків.

Порівнюючи зміст Закону про діяльність у сфері нерухомості з Рішенням № 83/2024, адвокат Нгуєн Ван Хау зазначив: Це рішення Народного комітету міста Хошимін значно звузило положення Закону щодо територій, де інвесторам проектів дозволено передавати права користування землею з технічною інфраструктурою фізичним особам для будівництва власних будинків.

«Однак це не вважається незаконним, оскільки «Закон про діяльність у сфері нерухомості надав Народному комітету Хошиміна право вирішувати питання про райони, де інвесторам проектів дозволено передавати права користування землею з технічною інфраструктурою фізичним особам для будівництва власних будинків, виходячи з місцевих умов», – прокоментував адвокат Хау .

Загалом, останні постанови Народного комітету Хошиміна допоможуть «локомотиву» всієї країни вирішити багато проблем, пов’язаних із ситуацією безладного поділу та продажу землі, що руйнує планування. Водночас, Мінімізувати ситуацію, коли люди самовільно будують без дозволу, не тільки це, але й допомогти зменшити юридичні ризики для покупців житла, вимагаючи від інвесторів проектів нерухомості в цьому районі синхронно покращувати якість своєї продукції . Крім того, Рішення 83/2024 також узгоджується з проектом « Інвестиції – будівництво районів у райони (або міста під управлінням Хошиміна) у період 2021-2030 років» , який реалізує місто, зокрема, до 2030 року райони зосередяться на інвестуванні в будівництво інфраструктури для досягнення міських цілей стати містами під управлінням Хошиміна.

Як впоратися з «варіантами»

Щойно було оприлюднено Рішення 83/2024 Народного комітету міста Хошимін, Асоціація нерухомості міста Хошимін направила петицію до Народного комітету міста, в якій висловила багато занепокоєнь.

Вранці 1 листопада в інтерв'ю журналістам газети «Дай Доан Кет» голова Асоціації нерухомості міста Хошимін пан Ле Хоанг Чау повідомив, що Асоціація також надіслала документ до Комітету Вітчизняного фронту В'єтнаму міста Хошимін щодо пропозиції визначити райони, де інвесторам у нерухомість та житлові проекти дозволено передавати права користування землею з технічною інфраструктурою фізичним особам для будівництва будинків у комунах, за винятком міст у 5 районах міста Хошимін.

За словами пана Ле Хоанг Чау, у Законі про нерухомість 2023 року та Законі про житло 2023 року Хошимін є спеціальною міською зоною, тому лише у випадках земельних ділянок у районах, округах та містах зі спеціальними міськими зонами (включаючи 16 районів та місто Тху Дик) передбачено, що інвесторам не дозволяється передавати права користування землею з технічною інфраструктурою фізичним особам для будівництва власних будинків.

Раніше Асоціація нерухомості міста Хошимін надіслала документ до Народного комітету міста Хошимін, Департаменту будівництва та Комітету Вітчизняного фронту міста Хошимін, у якому рекомендувала дозволити поділ та продаж землі в комунах у 5 районах міста Хошимін. Тому що, якщо поділ та продаж землі в 5 районах заборонено, це не відповідає положенням Закону про нерухомість та Закону про житло.

Тому Асоціація запропонувала Народному комітету міста Хошимін розробити детальні правила щодо визначення територій, де інвесторам у нерухомість та житлові проекти дозволено передавати права користування землею з технічною інфраструктурою фізичним особам для будівництва власних будинків у комунах, за винятком міст у 5 районах міста.

Щодо «пост-»-наслідків Рішення 83/2024 Народного комітету міста Хошимін, адвокат Нгуєн Ван Хау – член Центрального комітету Вітчизняного фронту В'єтнаму, заступник голови Асоціації адвокатів міста Хошимін, заявив, що застосування цього Рішення може зробити пропозицію землі в місті Хошимін ще більш дефіцитною, що не задовольнятиме потреби людей. Таким чином, це може призвести до того, що ціна на раніше розділену землю різко зросте найближчим часом і обмежить кількість покупців через брак фінансових можливостей.

Поділяючи таку ж думку, інженер Тран Ван Фуонг, директор брокерської компанії з нерухомості в місті Тху Дик, сказав: «Якщо положення забороняють поділ землі на ділянки для продажу, Хошиміну потрібно підготуватися до можливості того, що інвестори, організації та окремі особи «обходять закон», щоб розділити земельні ділянки. Зокрема, сфера дії нового положення про поділ землі все ще дозволяє розглядати домогосподарства та окремих осіб із землею для поділу землі, якщо вони відповідають умовам. Якщо дозволити «трансформуватися», проблема поділу землі на ділянки для продажу розвиватиметься в більш складному та негативному напрямку, впливаючи на ринок нерухомості загалом».

Оскільки Хошимін розташований поруч із 7-м районом Нябе, темпи урбанізації в ньому дуже високі.

Щодо урбанізації, архітектор Нгуєн Ван Б'єу, директор Bhomes LLC, зазначив, що нове положення визначає, що, окрім районів та округів, землю у 5 приміських районах, включаючи Біньччан, Хокмон, Канджіо, Кучі та Нябе, також не можна розділяти на ділянки або продавати. «За останні роки ми всі знаємо, що, незважаючи на те, що деякі місця, такі як Біньччан (особливо район Чунг Сон), Нябе (район Фуок К'єн), «позначені» як приміські райони, темпи урбанізації стрімко зросли. Сучасна міська інфраструктура, багато місць навіть мають швидші темпи будівництва інфраструктури та концентрації населення, ніж деякі центральні райони», – проаналізував архітектор Нгуєн Ван Б'єу.

У розмові з журналістами газети «Дай Доан Кет» представники деяких підприємств та громадян також стурбовані тим, що, хоча випадків купівлі сільськогосподарських земель у людей невеликими підприємствами з нерухомості, а потім незаконного складання «проектів» для продажу, більше немає, ситуація, коли проекти поділу земельних ділянок для продажу залишаються недоторканими, без збудованої на землі інфраструктури, включаючи призупинені проекти, якщо не буде знайдено рішення, також призведе до того, що ринок нерухомості міста-«локомотива» залишиться у стані «викрадення та залишення тарілки», не вирішивши корінних проблем.

Джерело: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html