Хошимін розблоковує земельні ресурси.

ПУСТА ЗЕМЛЯ, СТРАЖДАННЯ ЛЮДЕЙ

Проблема покинутих вільних земель та спонтанно забудованих житлових районів не є новою; вона існує вже багато років. Про неї неодноразово повідомляла громадськість та засоби масової інформації, особливо ситуація із зупиненими проектами та плануванням, які були призупинені на 20-30 років. У центральній частині Хошиміна прикладами є міська зона Бінь Куой - Тхань Да (район Бінь Тхань), яка зупиняється вже 31 рік; нова міська зона Тху Тхьєм (місто Тху Дик) після більш ніж 20 років все ще має лише кілька розрізнених будівель; далі, міська зона Сінг-В'єт (район Бінь Чань) також зупиняється вже понад 25 років; північний захід у районах Хок Мон та Ку Чі; а південна частина Хошиміна також має численні давно зупинені проекти…

Секретар партії міста Хошимін Нгуєн Ван Нен оглядає місцевість з гелікоптера. Фото зроблено 26 серпня.

Згідно зі статистикою Народного комітету округу Біньчхан, у окрузі існує 323 проекти житлового будівництва, соціальної інфраструктури, парків тощо. Станом на травень 2022 року 92 проекти були відкладені, деякі навіть «застопорилися» на 20-30 років. Тому округ надіслав листи інвесторам з проханням пришвидшити прогрес, інакше вони запропонують скасувати проекти. Скасування проектів є рішучим заходом та бажанням місцевої громади, але його реалізація є тривалим процесом, який значною мірою залежить від оцінки та конкретних порад відповідних департаментів та відомств.

У приміських районах Хошиміна все ще багато вільних земель, а житлові райони розвиваються стихійно.

Поруч із районом Біньчхань розташований район Хокмон. Секретар партії району Хокмон Тран Ван Хуєн якось поділився на форумі Народної ради міста Хошимін, що він відчував пригнічення, дивлячись на місто Тхуан Ан у провінції Біньзионг з боку комуни Нхі Бінь (район Хокмон), бачачи яскраво освітлене місто, тоді як сам Хокмон залишається недорозвиненим, з великою кількістю вільних земель. Хокмон також є одним із населених пунктів з багатьма зупиненими проектами, перекриттям планування та коефіцієнтом землекористування до 50%. Ці невідповідності в плануванні землекористування порівняно з індивідуальними потребами викликали розчарування серед мешканців, які не можуть будувати будинки на своїй землі та не можуть розділити великі ділянки для окремого проживання своїх дітей. В середині 2022 року район запропонував місту Хошимін розглянути можливість вжиття заходів щодо повернення понад 700 гектарів землі, що належить зупиненим проектам та давно запланованим проектам, які не були реалізовані.

Звільнення земельних ділянок затримується не лише через некомпетентність приватних інвесторів, але й багато проектів, що фінансуються з державного бюджету, також відбуваються повільно. Одним із прикладів є проект будівництва зеленої буферної зони навколо комплексів з переробки відходів Да Фуок (район Бінь Чань) та Тай Бак (район Ку Чі). Через те, що проект зупиняється рік за роком, мешканці перебувають у скрутному становищі, не можуть ні виїхати, ні залишитися, а їхню нерухомість продають за низькими цінами...

Міські забудови, що існують лише на папері, такі як Бінь Куой - Тхань Да та Сінг - В'єт, - це лише деякі з сотень застопорених проектів у Хошиміні. Під час кожної зустрічі представників Національних зборів та Міської народної ради з виборцями люди висловлюють розчарування та запитують, коли ці проекти будуть реалізовані, а якщо ні, то коли землю буде рекультивовано, щоб відновити законні права громадян на їхню землю та житло. Це також фрагментарні частини, які складають картину «рясної порожньої землі», яку керівництво Хошиміна чіткіше побачило завдяки аерофотозйомці.

Згідно з дослідженням, проведеним Інститутом досліджень розвитку міста Хошимін, темпи перетворення земельних угідь із сільськогосподарських на несільськогосподарські угіддя в Хошиміні в період 2011-2020 років були досить повільними. Зокрема, коефіцієнт перетворення досяг лише 11,2% у період 2011-2015 років і лише 13,18% у період 2016-2020 років порівняно із затвердженим планом.

Така ситуація виникає через недосконалість та конфлікти в нормативних актах щодо планування землекористування та його інтеграції з іншими планами, а також правових аспектів інвестиційних та будівельних проектів. Крім того, дані про землю є неповними, неточними, суперечливими та неоднозначними, що впливає на точність прогнозів планування землекористування. Статистика та оцінка земельних ресурсів (особливо щодо фрагментації, розпорошення та ефективності експлуатації) є недостатніми та неточними, що призводить до низької якості прогнозів планування землекористування.

Щодо впровадження планування землекористування, до інших факторів, що сприяють цьому, належать перешкоди у придбанні сільськогосподарських земель, брак ресурсів для інвестування в базову технічну інфраструктуру та проекти на землі тощо.

ПОВІЛЬНИЙ ПРОГРЕС У ПЕРЕВЕРСТВІ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ УГОД

Той факт, що досі існує багато вільних земель, також пов'язаний з тим, що сільськогосподарські угіддя все ще становлять значну частку в структурі землекористування Хошиміна. У 2010 році сільськогосподарські угіддя в Хошиміні становили 118 052 гектари, що становить 56,3%. До червня 2018 року уряд видав Постанову 80 про коригування плану землекористування до 2020 року та остаточного плану землекористування (2016-2020). Відповідно, уряд дозволив Хошиміну перетворити понад 26 000 гектарів сільськогосподарських угідь на несільськогосподарські угіддя, щоб до 2020 року частка сільськогосподарських угідь зменшилася до 42,1%.

Міський район Бінь Куой - Тхань Да (район Бінь Тхань) є одним із районів із застопореним плануванням та давно призупиненими проектами.

Однак, згідно з дослідженням Хошимінського інституту досліджень розвитку, коефіцієнт конверсії земель у Хошиміні досить повільний і сягає лише понад 13%. Опитування також показує, що 6,5% сільськогосподарських угідь розпорошені по кількох районах, таких як 12-й район, Бінь Тхань, Бінь Тан та місто Тху Дик, але насправді деякі території більше не використовуються для сільськогосподарського виробництва та існують як сільськогосподарські угіддя лише на папері. Ці невеликі, неродючі та розпорошені сільськогосподарські земельні ділянки в передмістях також важко ефективно використовувати для сільськогосподарських цілей, і вони здебільшого залишаються порожніми або використовуються для несільськогосподарських цілей.

Під час зустрічі з Постійним комітетом партійного комітету міста Хошимін у жовтні 2022 року віце-прем'єр-міністр Чан Хонг Ха (тодішній міністр природних ресурсів та навколишнього середовища) зазначив, що частка сільськогосподарських угідь у місті Хошимін, яка перевищує 50%, є надмірно високою. Він також запропонував розглянути план багатоцільового використання сільськогосподарських угідь для підвищення ефективності використання земель та допомоги землекористувачам у їх більш раціональній експлуатації. «Сільськогосподарські угіддя слід розглядати не просто як сільськогосподарську економіку, а як екологічний простір, що поєднує торгівлю, послуги, туризм, лісове господарство та виробництво лікарських рослин», – заявив пан Ха.

Архітектор Куонг Ван Муой, колишній віце-президент В'єтнамської асоціації архітекторів, який десятиліттями займався міським плануванням у Хошиміні, пояснює, що обмеженням міського планування в попередні часи було те, що землі, що використовувалися для посадки дерев, просто класифікувалися як сільськогосподарські угіддя. Землі, що використовувалися для вирощування очерету, також включалися до сільськогосподарських угідь, хоча насправді рис чи інші культури, вирощені на цих землях, не могли вижити або давали низьку продуктивність. Крім того, коли Хошимін хотів змінити цільове призначення землі, щоб створити більше простору для забудови, йому перешкоджали правила, що вимагають схвалення центрального уряду. Це значно обмежило розвиток міста.

ЯК ЗМІНЮЄТЬСЯ НАСЕЛЕННЯ МІСТА ХОШИМІН?

За даними Департаменту планування та архітектури, з 2004 року по теперішній час населення Хошиміна швидко зростало в нещодавно розвинених центрах міста та приміських районах (за винятком району Кан Зіо), переважно за рахунок імміграції. Райони з особливо швидким зростанням включають 7-й район, 12-й район, район Бінь Тан, район Бінь Чань, район Хок Мон, район Ня Бе та місто Тху Дик.

Населення в цьому районі швидко зростає через такі фактори, як ціни на землю, нові інфраструктурні проекти та робоча сила на заводах і підприємствах. Швидка урбанізація та висока концентрація населення в цьому районі утворюють пояс навколо існуючої внутрішньої частини міста, що чинить значний тиск на інвестиційну політику розвитку технічної та соціальної інфраструктури. І навпаки, існуючі внутрішні райони міста, такі як райони 1, 3, 5, 10 та Фу Нхуан, майже повністю урбанізовані, з незначними коливаннями населення; фактично, у багатьох районах спостерігається зменшення населення порівняно з 2004 роком.

Станом на кінець 2022 року загальна чисельність населення Хошиміна становила приблизно 9,4 мільйона осіб. Щодо потреб розвитку до 2040 року, райони та комуни запропонували збільшити чисельність до понад 16,8 мільйона осіб. Тим часом, рішенням Прем'єр-міністра про затвердження завдання коригування генерального планування Хошиміна до 2040 року з перспективою до 2060 року прогнозується загальна чисельність населення приблизно 14 мільйонів осіб.

ПРОРІВ У ПЛАНУВАННІ

Вертолітне дослідження всього міського ландшафту Хошиміна, разом із попереднім дослідженням річки Сайгон, дало керівництву Хошиміна ширше уявлення про поточний стан планування міста, яке, як зазначив голова Народного комітету Хошиміна Фан Ван Май, характеризується нерівномірністю та фрагментарністю багатьох районів. Пан Май вважає, що в міському плануванні потрібен більш інноваційний та новаторський підхід для реорганізації та перепланування міських просторів, виробничих зон, місць загального проживання та зелених зон.

Наразі Хошимін готує два документи планування: генеральний план Хошиміна на період 2021-2030 років з перспективою до 2050 року та переглянутий генеральний план Хошиміна до 2040 року з перспективою до 2060 року. Консультаційний підрозділ наразі співпрацює з департаментами, районами та комунами для збору інформації та вирішення 72 груп завдань, включаючи 50 завдань для департаментів та 22 завдання для районів та комун.

Пан Май заявив, що вони тісно співпрацюють з міністерствами, відомствами та експертами, щоб скоротити терміни та забезпечити правильні процедури та якість. Очікується, що досьє щодо планування міста Хошимін на період 2021-2030 років з перспективою до 2050 року буде подано компетентному органу на затвердження у першому кварталі 2024 року. Досьє щодо коригування генерального планування буде подано до Народної ради міста Хошимін наприкінці 2023 року, перш ніж його буде подано на оцінку до Міністерства будівництва.

З місцевої точки зору, лідери Народного комітету округу Хокмон заявили, що вони очікують генерального плану міста Хошимін, який би керував експлуатацією земельних ресурсів округу. Однак, навіть за наявності генерального плану, все ще потрібні механізми для залучення інвесторів до реалізації конкретних проектів. В останні роки багато інвесторів цікавилися проектами, але без необхідних механізмів та доступної землі їхній інтерес лише зріс до рівня запиту.

Ідея створення муніципального уряду та розвитку міст-супутників виношується Хошиміном десятиліттями і мала вирішити проблему розподілу населення та ефективного землекористування в приміських районах. Однак Хошимін ще не досяг цього, і приміські зони продовжують розвиватися хаотично та спонтанно. Модель транспортно-орієнтованого розвитку (TOD), яку Національні збори дозволили пілотувати в Резолюції 98/2023, стане «ключем» для Хошиміна до досягнення цієї мети, пов’язаною з планом перетворення приміських районів на міські округи або «міста в містах», за словами архітектора Куонг Ван Муоя.

«Райони мають власні цілі міського розвитку та залежать від підтримки міста Хошимін. Міський розвиток має створювати робочі місця для людей, стимулювати економіку та дати змогу місцевому населенню використовувати наявні земельні ресурси для взаємного розвитку», – додав експерт.

За словами пана Фан Ван Мая, вздовж лінії метро 1 (Бен Тхань - Суой Тьєн), лінії метро 2 (Бен Тхань - Тхам Луонг), кільцевих доріг 2, 3 та 4, а також швидкісної автомагістралі Хошимін - Мок Бай (яка зараз будується), є приблизно 10 000 гектарів, які можна було б перетворити на міські зони за моделлю TOD (транзитно-орієнтований розвиток). Щодо проекту кільцевої дороги 3, керівники Народного комітету району Хошимін також заявили, що після розгляду території було визначено приблизно 2000 гектарів, і Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища пропонує Народному комітету Хошиміну провести пілотний проект у цій місцевості.

Насправді, земельні ресурси роблять значний внесок у державний бюджет. Згідно з планом, спрямованим на вирішення перешкод у кількох проектах нерухомості з метою збільшення доходів від землі, прогнозується, що Хошимін збере майже на 19 000 мільярдів донгів більше до бюджету з цього часу до кінця 2023 року.

Політика та плани мають бути узгодженими.

Поточне міське планування Хошиміна не відповідає вимогам; існує значний розрив між плануванням і реальністю. Хоча планування та теорія є обґрунтованими, їм бракує конкретних результатів. Підприємства також часто скаржаться на адміністративні процедури та відсутність прозорості та гнучкості в плануванні, що призводить до тривалого процесу від початкового дослідження інвестицій до завершення. Уряд хоче залучити інвестиції, але механізми та політика є обмежувальними та змінюються на основі короткострокового мислення. Це питання піднімається вже давно, але остаточне рішення залишається невловимим.

Тому майбутні коригування планування Хошиміна мають усунути ці недоліки. Уряд повинен гарантувати інвесторам стабільність політики та планування, щоб, незалежно від змін керівництва протягом багатьох років, зобов'язання залишалися послідовними та лише покращувалися, а не погіршувалися. Політика має бути стабільною, а не непослідовною, коли один термін працює виключно добре, тоді як наступний – млявий.

Міська влада повинна бути рішучою, чітко визначаючи обов'язки кожного відділу та окремої особи. Коли підприємства відчувають стабільність, вони автоматично прагнутимуть інвестувати. Тільки таким чином Хошимін може підвищити свою конкурентоспроможність не лише серед населених пунктів країни, а й серед великих міст регіону.

Деякі основні напрямки розвитку Хошиміна, такі як розвиток міст-супутників у приміських районах та реалізація проекту рекультивації міської території в Канджіо, отримали сильну підтримку з боку людей. Однак уряду необхідно швидко впровадити зразкові проекти для зміцнення довіри, особливо ключові транспортні проекти, такі як кільцеві дороги, швидкісні автомагістралі та шляхопроводи…

Д-р Тран Куанг Тханг , директор Інституту економіки та менеджменту міста Хошимін, член Народної ради міста Хошимін

Потрібно встановити конкретну відповідальність.

Під час розробки, коригування планування та реалізації проекту перетворення районів на міські округи (або міста в межах Хошиміна) у період 2021-2030 років необхідно створювати та керувати земельними даними в режимі реального часу, відкритими на різних рівнях для різних зацікавлених сторін. На основі аналізу земельних даних органи влади можуть точно оцінити сільськогосподарський земельний фонд, особливо щодо фрагментації та поділу сільськогосподарських угідь, а також фактичну ефективність його використання для сільськогосподарського, лісового та рибного виробництва.

Під час прийняття рішень щодо перетворення сільськогосподарських угідь у районах на несільськогосподарські угіддя необхідні ретельні розгляди та оцінки. Це пояснюється тим, що ці території чутливі до навколишнього середовища та зміни клімату, що призводить до ризику негативних наслідків, таких як затоплення через втрату тимчасових місць для зберігання води та перешкоджання потоку води. Крім того, існує ризик забруднення навколишнього середовища через недостатню потужність системи технічної інфраструктури.

Багато застопорених проектів планування в Хошиміні викликають громадське невдоволення, частково через слабкий інвестиційний потенціал, а частково через те, що уряд ще не запровадив привабливих механізмів для інвесторів. Щоб залучити інвесторів під час процесу реалізації планування, необхідно надавати дані про землю в режимі реального часу та відкривати їх для бізнесу на відповідних рівнях.

Крім того, процес земельних аукціонів та торгів для відбору інвесторів для будівельних проектів на цій землі має бути відкритим, прозорим, обґрунтованим та своєчасним. Хошиміну також необхідно встановити цілі, пов'язані з реалізацією планування, щоб призначити конкретні та чіткі обов'язки кожному державному управлінському органу; вважаючи це важливою основою для планування та призначення керівних посадовців.

Пан Фам Тран Хай, заступник керівника відділу досліджень міського управління, Науково-дослідний інститут розвитку міста Хошимін

Сонг (записано)

Посилання на джерело: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm