Хошимін вивільняє земельні ресурси

Пуста земля, нещасні люди

Історія покинутих земель та спонтанних житлових районів не нова, вона існує вже багато років; вона неодноразово відображалася громадською думкою та пресою, особливо ситуація із призупиненням проектів та призупиненням планування на 20-30 років. У центральній частині Хошиміна можна згадати міську зону Бінь Куой - Тхань Да (район Бінь Тхань), яка була призупинена на 31 рік, нову міську зону Тху Тхьєм (місто Тху Дик) після понад 20 років все ще має лише кілька сформованих проектів; а вдалині можна згадати міську зону Сінг - В'єт (район Бінь Чань), яка також була призупинена на понад 25 років; північний захід належить до районів Хок Мон та Ку Чі; південь Хошиміна також має низку проектів, які були призупинені на тривалий час...

Секретар партії міста Хошимін Нгуєн Ван Нен сидить у гелікоптері під час геодезичного дослідження. Фото зроблено 26 серпня.

Згідно зі статистикою Народного комітету округу Біньчхан, в окрузі є 323 проекти з будівництва житла, соціальної інфраструктури, парків... Станом на травень 2022 року є 92 проекти, які відкладаються, навіть деякі проекти були «призупинені» на 20-30 років, тому округ надіслав інвесторам документи з проханням пришвидшити прогрес, інакше запропонує скасувати їх. Скасування проектів є рішучим заходом і є бажанням місцевої громади, але його реалізація – це тривалий процес, який значною мірою залежить від оцінки та конкретних порад департаментів та відділів.

У передмістях Хошиміна все ще багато вільних земель, а житлові райони забудовуються стихійно.

Поруч із районом Біньчхан розташований район Хокмон. Секретар партійного комітету району Хокмон Тран Ван Хуєн якось поділився на форумі Народної ради міста Хошимін, що йому стало сумно, коли він стояв у комуні Нхі Бінь (район Хокмон), дивлячись на місто Тхуан Ан та Бінь Дуонг , і бачив яскраві вогні, тоді як на стороні Хокмона рівень розвитку все ще дуже скромний, все ще багато вільних земель. Хокмон також є одним із населених пунктів з багатьма призупиненими проектами, перекриттям планування та співвідношенням сільськогосподарських угідь до 50%. Недостатність планування землекористування порівняно з особистими потребами засмучує людей, оскільки вони мають землю, але не можуть будувати будинки, велику землю не можна розділити на ділянки для окремого проживання дітей. У середині 2022 року цей населений пункт запропонував місту Хошимін розглянути питання обробки та рекультивації понад 700 гектарів землі, що належить до призупинених проектів, запланованих на багато років, але не реалізованих.

Вакантні землі зумовлені не лише браком потужностей приватних інвесторів, але й повільним виконанням багатьох проектів за рахунок державного бюджету. Одним із прикладів є проект будівництва зелених огорож для ізоляції двох комплексів з переробки відходів: Да Фуок (район Бінь Чань) та Тай Бак (район Ку Чі). Оскільки проект призупиняється рік за роком, люди опиняються в ситуації, коли не можуть ні виїхати, ні залишитися, а їхні активи передаються за низькими цінами...

Такі міські райони, як Бінь Куой – Тхань Да, Сінг – В'єт..., на папері є лише одними з сотень призупинених проектів у Хошиміні. Щоразу, коли Національні збори та Народна рада Хошиміна зустрічаються з виборцями, люди обурені та запитують, коли ці проекти будуть реалізовані, а якщо ні, то коли їх повернуть, щоб повернути законні права людей на землю та житло. Це також ті фрагментарні фрагменти, які формують картину «багато вільних земель», яку керівництво Хошиміна чіткіше побачило під час огляду з гелікоптера.

Згідно з результатами дослідження Хошимінського інституту досліджень розвитку, темпи перетворення земельних угідь із сільськогосподарських на несільськогосподарські угіддя в Хошиміні в період 2011-2020 років є досить повільними. Зокрема, період 2011-2015 років досяг 11,2%, а період 2016-2020 років - лише 13,18% порівняно із затвердженим планом.

Причиною такої ситуації є недоліки та труднощі в нормативних актах щодо планування, планів землекористування з іншими планами та правового регулювання інвестиційних та будівельних проектів. Крім того, дані про землю не є повними, точними, уніфікованими та безперервними, що впливає на точність прогнозування планування та планів землекористування. Статистика та оцінка земельних фондів (особливо оцінка фрагментації та поділу, ефективності експлуатації) не є повними та точними, тому якість прогнозування планування та планів землекористування не є високою.

Щодо впровадження планів планування та землекористування, існують також причини, пов'язані з труднощами у рекультивації сільськогосподарських угідь, браком ресурсів для інвестування в технічну інфраструктуру та проекти на землі...

ПОВІЛЬНА КОНВЕРСІЯ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ УГОД

«Досі багато вільних земель» також пояснюється тим, що в структурі землекористування Хошиміна сільськогосподарські угіддя все ще займають значну частку. У 2010 році сільськогосподарські угіддя Хошиміна становили 118 052 гектари, що становить 56,3%. До червня 2018 року уряд видав Постанову 80 про коригування планування землекористування до 2020 року та остаточний план землекористування (2016-2020). Відповідно, уряд дозволив Хошиміну перетворити понад 26 000 гектарів сільськогосподарських угідь на несільськогосподарські угіддя, щоб до 2020 року структура сільськогосподарських угідь зменшилася до 42,1%.

Міський район Бінь Куой - Тхань Да (район Бінь Тхань), один з районів із призупиненим плануванням та довгостроково призупиненими проектами

Однак, згідно з дослідженням Хошимінського інституту досліджень розвитку, перетворення земель у інші цілі відбувається досить повільно, сягаючи лише понад 13%. Опитування також показало, що 6,5% сільськогосподарських угідь розпорошені в деяких районах, таких як: 12, Бінь Тхань, Бінь Тан та Тху Дик Сіті, але насправді деякі місця більше не використовуються для сільськогосподарського виробництва, а є лише сільськогосподарськими угіддями... на папері. Сільськогосподарські угіддя у формі "леопардової шкіри", дрібні, знебарвлені та розпорошені в передмістях також важко ефективно використовувати для сільськогосподарських цілей, але більша їх частина залишається порожньою або використовується для несільськогосподарських цілей.

Під час робочої зустрічі з Постійним комітетом партійного комітету міста Хошимін у жовтні 2022 року віце-прем'єр-міністр Чан Хонг Ха (на той час міністр природних ресурсів та навколишнього середовища) зазначив, що частка сільськогосподарських угідь у місті Хошимін, яка становить понад 50%, є занадто великою. Водночас він запропонував розробити план використання сільськогосподарських угідь для різних цілей, підвищити ефективність землекористування та допомогти землекористувачам використовувати їх більш розумно. «Сільськогосподарські угіддя не слід розглядати просто як сільськогосподарську економіку, а слід розглядати як екологічний простір, що поєднує торгівлю, послуги, туризм, лісове господарство та виробництво лікарських рослин», – сказав пан Ха.

Архітектор Хуонг Ван Муой, колишній віце-президент В'єтнамської асоціації архітекторів, який десятиліттями брав участь у плануванні в Хошиміні, раніше пояснював обмеження планування багатьма словами: коли землю розглядали для посадки дерев, її планували як сільськогосподарські угіддя. Земля для посадки осоки також вважалася сільськогосподарськими угіддями, але насправді земля для вирощування рису чи інших культур не могла вижити або мала низьку продуктивність. Крім того, коли Хошимін хотів змінити цільове призначення, щоб мати простір для забудови, він зіткнувся з правилом, що зміна цільового призначення земель для вирощування рису мала відбуватися через центральний уряд. Саме це обмежувало розвиток Хошиміна.

ЯК ЗМІНЮЄТЬСЯ НАСЕЛЕННЯ МІСТА ХОШИМІН?

За даними Департаменту планування та інвестицій, з 2004 року по теперішній час населення Хошиміна швидко зростало в нещодавно розвинених внутрішніх районах міста та приміських районах (за винятком району Кан Зіо), більшість з яких є іммігрантами. Зокрема, до районів зі швидким зростанням належать 7-й район, 12-й район, район Бінь Тан, район Бінь Чан, район Хок Мон, район Ня Бе та місто Тху Дик.

Населення в цьому районі швидко зростає через такі фактори, як ціни на землю, нові інфраструктурні проекти та трудові ресурси на заводах і підприємствах. Швидка урбанізація та висока концентрація населення в цьому районі утворюють пояс навколо існуючої внутрішньої частини міста, що чинить значний тиск на інвестиційну політику розвитку технічної та соціальної інфраструктури. Навпаки, існуючі внутрішні райони міста, такі як Район 1, Район 3, Район 5, Район 10, Район Фу Нхуан..., були майже повністю урбанізовані, з незначними змінами в чисельності населення, а багато районів навіть мають меншу чисельність населення порівняно з 2004 роком.

До кінця 2022 року загальна чисельність населення Хошиміна становитиме близько 9,4 мільйона осіб. Щодо потреб розвитку до 2040 року, райони пропонується збільшити до понад 16,8 мільйона осіб. Тим часом, рішенням прем'єр-міністра про затвердження завдання коригування генерального планування Хошиміна до 2040 року з перспективою до 2060 року, загальна планована чисельність населення становитиме близько 14 мільйонів осіб.

ПРОРІВНЕ ПЛАНУВАННЯ

Політ гелікоптера для обстеження всього міського простору Хошиміна та попереднє обстеження річки Сайгон допомогли керівництву Хошиміна отримати більше уявлення про поточний стан планування міста, яке, як прокоментував голова Народного комітету Хошиміна Фан Ван Май, сповнене дірок та «леопардової шкіри». Пан Май вважає, що необхідно мати більш інноваційне та проривне мислення в плануванні для організації та перебудови міського простору, виробництва, спільного проживання, зелених насаджень тощо.

Наразі Хошимін готує два плани: планування Хошиміна на період 2021-2030 років з перспективою до 2050 року та коригування генерального планування Хошиміна до 2040 року з перспективою до 2060 року. Наразі консультаційний підрозділ працює з департаментами, районами та повітами для збору інформації та вирішення 72 груп завдань, з яких департаментський блок має 50 завдань, а райони - 22 завдання.

Пан Май зазначив, що він тісно співпрацює з міністерствами, галузями та експертами, щоб скоротити час, забезпечити правильний процес та якість. Очікується, що у першому кварталі 2024 року досьє буде подано до компетентного органу для затвердження плану розвитку міста Хошимін на період 2021-2030 років з перспективою до 2050 року. Досьє щодо коригування генерального плану буде подано до Народної ради міста Хошимін на засіданні наприкінці 2023 року, а потім буде подано до Міністерства будівництва на оцінку.

З місцевої точки зору, керівник народного комітету округу Хокмон сказав, що вони чекають на загальне планування міста Хошимін, яке керуватиме експлуатацією земельних ресурсів округу. Однак, як тільки буде планування, має бути механізм залучення інвесторів для реалізації конкретних проектів. В останні роки багато інвесторів прийшли, щоб навчитися, але без механізму, без чистої землі, тому вони зупиняються лише на рівні зацікавленості та навчання.

Ідея організації міського самоврядування та розвитку міст-супутників виношується Хошиміном десятиліттями і, як очікується, вирішить проблему розподілу населення та ефективно використовувати земельні фонди в приміських районах. Однак Хошимін не зміг цього зробити, приміські зони все ще розвиваються фрагментарно та спонтанно. Модель міського розвитку, орієнтована на громадський транспорт (TOD), яку Національні збори дозволили пілотувати в Резолюції 98/2023, стане «ключем» для Хошиміна до цього в поєднанні з проектом перетворення приміських районів на райони або «міста в місті», за словами архітектора Куонг Ван Муоі.

«Райони мають власні цілі щодо міського розвитку та залежать від підтримки міста Хошимін. Міський розвиток має створювати робочі місця для людей, сприяти економіці та надавати місцевому населенню умови для використання наявних земельних ресурсів для взаємного розвитку», – додав експерт.

Пан Фан Ван Май зазначив, що вздовж лінії метро 1 (Бен Тхань - Суой Тьєн), лінії метро 2 (Бен Тхань - Тхам Луонг), кільцевих доріг 2, 3, 4 та швидкісної автомагістралі Хошимін - Мок Бай (що будується) є близько 10 000 гектарів, які можна перетворити на міські зони відповідно до моделі TOD. Щодо проекту кільцевої дороги 3, керівник народного комітету району Хошимін також сказав, що після розгляду є близько 2000 гектарів, і Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища пропонує народному комітету Хошиміну спочатку провести пілотний проект у цій місцевості.

Фактично, земельні ресурси роблять значний внесок у державний бюджет. Згідно з планом, спрямованим на усунення перешкод для низки проектів у сфері нерухомості з метою збільшення доходів від землі, очікується, що з цього часу і до кінця 2023 року Хошимін збере додатковий бюджет у розмірі майже 19 000 мільярдів донгів.

Політика та планування мають бути узгодженими.

Поточне планування міста Хошимін не відповідає вимогам, існує величезне розходження між плануванням та реальністю. Планування та теорія хороші, але все ще бракує конкретних продуктів. Підприємства також багато скаржаться на адміністративні процедури та планування, які не забезпечують прозорості та не мають гнучкості, що призводить до тривалого процесу від моменту інвестиційного дослідження до його завершення. Держава хоче залучити інвестиції, але механізми та політика є вузькими та змінюються залежно від поточного стану справ. Ця проблема піднімається вже давно, але досі не має повного рішення.

Тому майбутнє коригування планування міста Хошимін має подолати ці недоліки. Уряд повинен гарантувати інвесторам стабільність політики та планування, щоб навіть після багатьох поколінь лідерів це зобов'язання залишалося незмінним і могло лише покращуватися, а не погіршуватися. Політика має бути стабільною, а не нестабільною, коли один термін працює надто добре, а наступний — млявим.

Міська влада повинна бути рішучою та окреслити обов'язки кожного відділу та кожної окремої особи. Коли бізнес почуватиметься стабільно, він автоматично шукатиме інвестицій. Тільки тоді Хошимін зможе підвищити свою конкурентоспроможність не лише серед місцевих населених пунктів, а й серед великих міст регіону.

Деякі основні напрямки розвитку міста Хошимін, такі як розвиток міст-супутників у приміських районах, реалізація проекту рекультивації моря в Канджіо, отримали велику підтримку з боку людей. Однак уряду необхідно швидко реалізувати типові проекти для створення довіри, особливо ключові транспортні проекти, такі як кільцеві дороги, автомагістралі, шляхопроводи тощо.

Д-р Тран Куанг Тханг , директор Інституту економіки та менеджменту міста Хошимін, делегат Народної ради міста Хошимін

Потрібно призначити конкретні обов'язки

У процесі планування, коригування та реалізації проекту перетворення районів на міські округи (або міста під управлінням Хошиміна) у період 2021-2030 років необхідно створювати та управляти земельними даними в режимі реального часу та відкритим способом на різних рівнях для різних суб'єктів. На основі аналізу земельних даних компетентні органи точно оцінюють сільськогосподарські земельні фонди, зокрема фрагментацію та поділ сільськогосподарських земельних фондів, а також фактичну ефективність їх експлуатації для сільськогосподарського, лісового та рибного виробництва.

При прийнятті рішення про переведення сільськогосподарських угідь районів у несільськогосподарські угіддя необхідно ретельно розглянути питання та провести оцінку. Оскільки це територія, чутлива до навколишнього середовища та зміни клімату, існує ризик негативного впливу повеней через втрату тимчасового простору для зберігання води, що блокує потік. Не кажучи вже про ризик забруднення навколишнього середовища через негарантовану пропускну здатність системи технічної інфраструктури.

Багато призупинень планування та проектів у Хошиміні викликали обурення людей, частково через слабкий інвестиційний потенціал, а частково через те, що уряд досі не має механізму для залучення інвесторів. Щоб залучити інвесторів під час процесу реалізації планування, необхідно надавати дані про землю в режимі реального часу та відкривати їх на відповідних рівнях для бізнесу.

Крім того, процес земельних аукціонів та торгів для вибору інвесторів для будівельних проектів на землі має бути публічним, прозорим, обґрунтованим та швидким. Хошиміну також необхідно встановити цілі, пов'язані з реалізацією планування, щоб призначити конкретні та чіткі обов'язки кожному державному управлінському органу; вважаючи це важливою основою для планування та призначення керівників.

Пан Фам Тран Хай, заступник керівника відділу досліджень міського управління, Інститут досліджень розвитку міста Хошимін

Сі Донг (запис)

Посилання на джерело: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm