Уникайте «невідповідностей» у кредитній історії.

Хоча керівництво Державного банку В'єтнаму (SBV) стверджує, що кредитування сектору нерухомості все ще відповідає коефіцієнтам безпеки, структура капіталу в цьому секторі містить елементи, які створюють потенційні ризики для ринку та всієї банківської системи.

Одним із найчіткіших показників є те, що з початку року кредитування бізнесу в сфері нерухомості зросло вдвічі швидше, ніж середні темпи зростання кредитування по всій системі. Тільки за перші шість місяців кредитування по всій системі зросло приблизно на 10%, при цьому кредитування бізнесу в сфері нерухомості, за оцінками, зросло на 20%.

Фінансові звіти за другий квартал 2025 року низки банків, таких як Techcombank, HDBank, SHB , MB…, також показують, що кредитування бізнесу в сфері нерухомості цими банками зросло на 20-35% порівняно з кінцем минулого року.

На сьогоднішній день обсяг кредитування нерухомості досяг рекордно високого рівня (приблизно 3,2 трильйона донгів). Неважко зрозуміти, чому банки вкладають капітал у нерухомість. Як заявив голова Державного банку В'єтнаму, різке зростання кредитування нерухомості у першій половині цього року відповідає напрямку вирішення проблем на ринку нерухомості. Тому що, коли будуть усунені правові перешкоди для проектів, попит на капітал для їх реалізації неминуче зросте.

З незалежної точки зору, аналітики вважають, що в умовах труднощів у виробництві та споживанні основними рушійними силами зростання є інфраструктура та нерухомість. Крім того, при кредитуванні нерухомості фактичний рівень збитковості дуже низький (через високу ліквідність застави). Саме тому ці два сектори сильно приваблюють капітал.

Незважаючи на швидке зростання кредитування нерухомості, Державний банк В'єтнаму (SBV) з надією відзначає, що кредитування в цьому секторі все ще відповідає показникам безпеки. Про це свідчить той факт, що співвідношення короткострокового капіталу, що використовується для середньострокових та довгострокових позик, залишається нижче 30%. Регулятор також постійно наказує кредитним установам балансувати капітал відповідно до термінів погашення, забезпечуючи безпеку системи.

Однак, структура кредитування нерухомості та структура капіталу ринку нерухомості останнім часом демонструють певні невідповідності.

По-перше, що стосується структури кредитування, то обсяг непогашених кредитів на нерухомість значно зріс, тоді як кредити на купівлю та ремонт житла зростали повільно. Це свідчить про те, що банківський капітал переважно спрямовується до забудовників, тоді як люди ще не виявляють ентузіазму щодо купівлі житла для особистого користування. Це також пов'язано з ринковим дисбалансом, коли пропозиція доступного та середнього цінового житла стає дедалі меншою. Нова пропозиція на ринку – це переважно елітні квартири, тоді як доступного, середнього та соціального житла гостро не вистачає. Це також є причиною того, що кредитний пакет у розмірі 145 000 мільярдів донгів на соціальне житло, а також кредитні пакети для осіб віком до 35 років виплачуються дуже повільно.

По-друге, що стосується структури капіталу на ринку нерухомості, то раніше структура боргового фінансування багатьох компаній з нерухомості значною мірою спиралася на облігації, навіть до 50-60%, але зараз цей показник різко скоротився вдвічі. За перші сім місяців цього року випуск облігацій на всьому ринку зріс на 63% порівняно з кінцем минулого року, але випуск лише облігацій нерухомості збільшився трохи більше ніж на 13%.

Насправді, коли кредитування послаблюється, процентні ставки за кредитами досягають дна, а банки стають більш відкритими до кредитування нерухомості, багато забудовників не лише утримуються від випуску нових облігацій, але й агресивно достроково погашають існуючі облігації, переходячи на банківські позики. Така підвищена залежність бізнесу від банківського кредитування, особливо в секторах, що потребують довгострокового капіталу, таких як нерухомість, створює значні ризики для банківської системи, зокрема ризик невідповідності термінів погашення.

Хоча кредитування нерухомості наразі є безпечним, якщо воно продовжуватиме різко зростати, а капітал спрямовуватиметься переважно в проекти елітної нерухомості, як це відбувається зараз, ринок неминуче зіткнеться з нестабільністю.

Щоб виправити цю ситуацію, ми не можемо покладатися на коригування з боку банків, які сильно керуються мотивами прибутку та інтересами акціонерів, а радше потребуємо регуляторної допомоги держави. Відповідно, Державний банк В'єтнаму, Міністерство будівництва та інші міністерства та відомства повинні знайти рішення для збільшення пропозиції соціального житла та доступного житла, а також перенаправити кредитний потік у ці сегменти. Крім того, коли в майбутньому кредитні ліміти будуть скасовані, Державний банк В'єтнаму також повинен мати ефективніші інструменти для спрямування потоків капіталу в пріоритетні сектори.

Довгострокове рішення, як заявив голова Державного банку В'єтнаму, полягає в активному розвитку ринку капіталу, ефективно задовольняючи потреби в середньостроковому та довгостроковому капіталі, тим самим зменшуючи тиск на короткострокові джерела капіталу банківської системи. Сектори, що потребують великих обсягів середньострокового та довгострокового капіталу, такі як нерухомість та інфраструктура, повинні залучати кошти шляхом випуску корпоративних облігацій, облігацій місцевого самоврядування або міжнародних позик… вони не можуть продовжувати покладатися виключно на банківські кредити.

Джерело: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html