Одним із найочевидніших проявів є те, що з початку року кредитування бізнесу в сфері нерухомості зросло вдвічі швидше, ніж середні темпи зростання кредитування по всій системі. Тільки за перші 6 місяців року кредитування по всій системі зросло приблизно на 10%, з яких кредитування бізнесу в сфері нерухомості, за оцінками, зросте на 20%.
Фінансові звіти за другий квартал 2025 року низки банків, таких як Techcombank, HDBank, SHB , MB... також показують, що кредити на нерухомість цих банків зросли на 20-35% порівняно з кінцем минулого року.
На цей момент кредитування нерухомості досягло рекордного рівня (близько 3,2 мільйона мільярдів донгів). Неважко пояснити, чому банки вкладають капітал у нерухомість. Як сказав голова Державного банку, різке зростання кредитування нерухомості у першій половині цього року відповідає напрямку усунення перешкод для ринку нерухомості. Тому що, коли проекти будуть позбавлені юридичних перешкод, потреба в капіталі для реалізації неминуче зросте.
З незалежної точки зору, аналітики стверджують, що в контексті труднощів виробництва та споживання основними рушійними силами зростання є інфраструктура та нерухомість. Крім того, при кредитуванні нерухомості фактичний рівень збитків дуже низький (через високу ліквідність застави). Саме тому ці два сектори приваблюють значні потоки капіталу.
Хоча кредитування нерухомості стрімко зростає, гарною новиною є те, що, за даними Державного банку, кредитування цього сектору все ще забезпечує показники безпеки. Доказом цього є те, що співвідношення короткострокового капіталу, що використовується для середньострокових та довгострокових позик, все ще нижче порогу в 30%. Оператор також постійно спрямовує кредитні установи на балансування капіталу за термінами, забезпечуючи безпеку системи.
Однак, структура кредитування нерухомості та структура капіталу на ринку нерухомості останнім часом мають деякі необґрунтовані моменти.
По-перше, з точки зору структури кредитування, обсяг непогашених кредитів на нерухомість зріс, тоді як кредити на купівлю та ремонт житла зростали повільно, що свідчить про те, що банківський капітал переважно спрямовується до інвесторів, тоді як люди не зацікавлені в купівлі будинків для проживання. Це також пов'язано з дисбалансом на ринку, коли пропозиція доступного та середнього цінового житла дедалі менш доступна. Нова пропозиція на ринку – це переважно елітні квартири, тоді як доступні квартири середнього цінового сегмента та соціальне житло у великому дефіциті. Це також є причиною того, що кредитний пакет у розмірі 145 000 мільярдів донгів на соціальне житло, а також кредитні пакети для осіб віком до 35 років виплачуються дуже повільно.
По-друге, що стосується структури капіталу на ринку нерухомості, то раніше структура боргового капіталу багатьох підприємств у сфері нерухомості значною мірою спиралася на облігації, навіть до 50-60%, але зараз вона різко зменшилася вдвічі. За перші 7 місяців цього року випуск облігацій на всьому ринку зріс на 63% порівняно з кінцем минулого року, але випуск лише облігацій нерухомості збільшився лише на понад 13%.
Фактично, коли кредитування послаблюється, ставки по кредитах досягають мінімуму, а банки стають більш відкритими до кредитування нерухомості, багато інвесторів не тільки не випускають нових облігацій, але й поспішають достроково погасити облігації та переходять на банківські позики. Збільшена залежність бізнесу від банківського кредитування, особливо в сферах, що потребують довгострокового капіталу, таких як нерухомість, створює багато ризиків для банківської системи, зокрема ризик дисбалансу термінів.
Хоча кредитування нерухомості наразі все ще є безпечним, якщо воно продовжуватиме різко зростати, а капітал спрямовуватиметься переважно в елітні проекти нерухомості, як це відбувається зараз, ринок неминуче буде нестабільним.
Щоб подолати цю ситуацію, ми не можемо очікувати коригування від банків, на які сильно впливають цільові показники прибутку та інтереси акціонерів, а потребуємо регуляторної допомоги держави. Відповідно, Державний банк, Міністерство будівництва та інші міністерства та галузі повинні мати рішення для збільшення пропозиції соціального житла, доступного житла та спрямування кредитних потоків у ці сегменти. Крім того, при скасуванні кредитного простору Державний банк також повинен мати ефективніші інструменти для спрямування потоків капіталу в пріоритетні сфери.
Довгострокове рішення, як зазначив голова Державного банку, полягає в активному розвитку ринку капіталу, задоволенні попиту на середньостроковий та довгостроковий капітал, тим самим зменшуючи тиск на короткострокові джерела капіталу банківської системи. Сектори, які потребують великих середньострокових та довгострокових джерел капіталу, такі як нерухомість та інфраструктура, повинні мобілізуватися шляхом випуску корпоративних облігацій, місцевих облігацій або міжнародних позик тощо, і не можуть вічно покладатися на банківські кредити.
Джерело: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html
Коментар (0)