Від «купити для придбання» до «оренда для проживання»

Мрія про власне житло стає дедалі недосяжнішою для міських працівників, оскільки ціни на нерухомість продовжують зростати, перевищуючи можливості більшості людей.

У цьому контексті орієнтація орендного житла на розвиток розглядається як значний зсув у політичному мисленні, від розгляду житла як активу для накопичення до його сприйняття як важливої ​​потреби соціального забезпечення.

Розвиток орендного житла розглядається як спосіб допомогти ринку повернутися до своєї справжньої природи задоволення потреб у житлі. (Ілюстративне фото: VNA)

Директива Генерального секретаря та президента То Лама щодо визначення орендного житла як «стратегічного напряму» привертає увагу експертів та компаній з нерухомості. На думку багатьох експертів, це не просто рішення для сегмента соціального житла, а й відображає зміну підходу до ринку житла у В'єтнамі.

Протягом багатьох років ринок нерухомості розвивався на основі менталітету «купуй, щоб купувати». Житло – це не просто місце для життя, а поступово перетворилося на інструмент для спекуляцій та накопичення активів. В результаті ціни на житло постійно зростають, а тим, хто має реальні потреби, дедалі важче отримати до нього доступ.

У великих містах, таких як Ханой та Хошимін, ціни на квартири різко зросли за останні роки. Багато комерційних квартирних проектів оцінюються в десятки мільйонів донгів за квадратний метр, що значно перевищує дохід більшості працівників. Навіть так званий «доступний» сегмент став дефіцитним.

У цьому контексті розвиток орендного житла розглядається як спосіб допомогти ринку повернутися до своєї справжньої природи задоволення потреб у житлі. На думку експертів, коли люди матимуть більше можливостей для довгострокової оренди за доступними цінами, тиск володіти житлом за будь-яку ціну зменшиться.

З точки зору ринку, модель орендного житла також допомагає стримувати спекуляції. Ринок, на якому домінує менталітет накопичення активів, ймовірно, призведе до зростання цін на нерухомість вище їхньої справжньої вартості, створюючи тривалий фінансовий тиск на людей та спотворюючи попит і пропозицію. І навпаки, якщо ринок оренди розвиватиметься стабільно, житло повернеться до своєї справжньої ролі місця для життя, а не інструменту для отримання прибутку.

Орієнтація розвитку на орендне житло демонструє зсув у політичному мисленні від мети «власність за будь-яку ціну» до забезпечення права на стабільні умови життя, які є доступними для людей.

У багатьох розвинених країнах оренда є поширеною тенденцією. У Європі та деяких азійських країнах рівень оренди житла високий, особливо у великих містах. Багато моделей соціального житла розроблені переважно для довгострокової оренди, а не для прямого продажу, як у В'єтнамі. Це допомагає підтримувати сталий фонд соціального житла, одночасно обмежуючи спекуляції та надмірне зростання цін.

Тим часом у В'єтнамі політика соціального житла протягом багатьох років була зосереджена переважно на допомозі людям у придбанні житла. Однак ця модель виявляє багато недоліків.

Люди з низьким рівнем доходу – група, яка найбільше потребує підтримки – часто не мають фінансових коштів для придбання житла, навіть за допомогою пільгових кредитів. І навпаки, частина населення з кращими економічними умовами знаходить способи обійти політику, щоб отримати доступ до доступного житла, а потім перепродає його з метою отримання прибутку.

Адвокат Нгуєн Ван Дінь стверджує, що це типова «невідповідність» у політиці соціального житла. Ті, хто має право на отримання житла, не можуть дозволити собі його купити, тоді як ті, хто може собі цього дозволити, не мають права.

За словами пана Діня, у багатьох населених пунктах малозабезпечені особи реєструються для купівлі соціального житла від імені інших, щоб отримати прибуток від різниці в ціні. Це спотворює політику соціального забезпечення та призводить до втрати ресурсів державної підтримки. Тому перенесення акценту з «будинків на продаж» на «будинки для проживання», зокрема шляхом активного розвитку моделі оренди соціального житла, вважається необхідним коригуванням.

«Такий підхід відповідає духу Конституції 2013 року, яка наголошує на праві на законне житло та відповідальності держави за створення умов для того, щоб кожен мав житло, а не обов’язково володів будинком», – прокоментував адвокат Нгуєн Ван Дінь.

Окрім соціального значення, розвиток орендного житла також розглядається як інструмент регулювання ринку нерухомості. Коли уряд проактивно створює фонд орендного житла за розумними цінами, тиск на сегмент комерційного житла зменшиться. Це особливо важливо в контексті того, що ціни на житло в багатьох великих містах зростають набагато швидше, ніж доходи людей.

Однак, розвиток моделі орендного житла у великих масштабах — непросте завдання. Пан Нгуєн Ань Куе, член виконавчої ради Асоціації нерухомості В'єтнаму, вважає, що приватний бізнес буде по-справжньому зацікавлений у соціальному житлі в оренду лише за наявності достатньо сильних механізмів стимулювання.

За словами пана Кве, через низьку норму прибутку та тривалі терміни окупності підприємствам важко досягти фінансової ефективності, якщо вони продовжують позичати кошти за комерційними процентними ставками. Навіть якщо процентна ставка становить близько 3% річних, підприємствам все ще важко збалансувати свій грошовий потік, оскільки однієї лише орендної плати недостатньо для покриття капітальних витрат.

Виходячи з цієї реальності, багато експертів вважають, що простий заклик до участі бізнесу з почуття соціальної відповідальності навряд чи призведе до суттєвих змін. Для розвитку ринку орендного житла держава повинна відігравати роль сприяючого фактору.

Це означає, що державний сектор має бути більш глибоко залучений, від планування землекористування та інвестицій в інфраструктуру до розробки пільгових фінансових та кредитних механізмів. Це низькоприбутковий, але високосоціальний сектор, тому він не може повністю залежати від ринку.

Видання Національними зборами Резолюції 201/2025/QH15 та дозвіл Уряду на створення Національного фонду житла вважаються важливими кроками на шляху до реалізації цього напрямку. Експерти очікують, що за умови ефективного функціонування фонд стане ключовим фінансовим інструментом для розвитку довгострокової оренди житла за доступними цінами для людей із середнім та низьким рівнем доходу.

З огляду на те, що ціни на житло залишаються високими, перехід від менталітету «купуй, щоб купувати» до менталітету «орендуй, щоб жити» є не лише короткостроковим вирішенням житлової проблеми, але й кроком до реструктуризації ринку нерухомості в більш сталому напрямку.

Джерело: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm