Чому ринку нерухомості так важко «розморозитися»?

Обережні настрої покупців, дефіцит нової пропозиції та численні правові змінні призводять до повільного відновлення ліквідності земельних ділянок, хоча це сегмент, який привертає увагу деяких інвесторів.

З початку пандемії Covid-19 ринок землі не спостерігає жодних суттєвих позитивних ознак, а коефіцієнти поглинання постійно залишаються низькими, загалом нижче 20%. Звіт DKRA Consulting показує, що у 2023 році коефіцієнт поглинання землі становив лише близько 10%, у 2024 році – 15,15%, а у 2025 році ліквідність покращилася лише незначно, а загальний коефіцієнт поглинання ринку склав близько 18%. Протягом минулого року на південному ринку було зареєстровано приблизно 9 450 земельних ділянок, запропонованих на продаж, з майже 1700 поглинутими продуктами.

Онлайн-платформи даних також відображають подібну тенденцію. За даними веб-сайту онлайн-нерухомості Batdongsan, після локального сплеску у квітні попит на земельні ділянки швидко знизився, знизившись в середньому на 15-20% порівняно з аналогічним періодом минулого року, при цьому пошукові запити на земельні ділянки впали на 30-40% у багато разів. Продажі земельних ділянок у нещодавно запущених проектах залишалися на рівні близько 20-30% від доступного асортименту.

Тим часом, Nha Tot оцінює, що, за винятком локального буму після оголошення про злиття провінцій, ринок землі минулого року був загалом млявим, кількість покупців зменшилася на 35-50% порівняно з аналогічним періодом 2024 року та зменшилася в більшості районів.

Нерухомість у Хошиміні, включаючи земельні ділянки та сільськогосподарські угіддя. Фото: Куїнь Тран

Пояснюючи причини повільного відновлення ліквідності землі , пан Фан Дінь Фук, генеральний директор Seenee Vietnam, вважає, що найбільшою перешкодою наразі є грошовий потік та настрої інвесторів. У попередньому циклі більшість інвесторів втрачали гроші, інвестуючи в землю – тип активу, який є дійсно «нерухомим», в основному купувався, щоб чекати на зростання цін перед продажем, не генеруючи жодної споживчої вартості чи грошового потоку протягом періоду володіння. Коли ринок падає, низька ліквідність призводить до того, що багато покупців землі мають свій капітал заблокований на тривалий час. Цей досвід змусив багатьох інвесторів переглянути та оцінити сегменти, які можуть генерувати грошовий потік, такі як квартири, тому що навіть якщо вони ще не продали їх, нерухомість все ще можна здати в оренду.

З точки зору пропозиції, пан Во Хонг Тханг, заступник генерального директора DKRA Group, проаналізував, що ринок землі відчуває серйозну нестачу нових проектів, оскільки багато інвесторів поступово залишають цей сегмент. За минулий рік нова пропозиція становила лише близько 13% від загальної первинної пропозиції, причому більшість продуктів на ринку були запасами з попередніх років. У Тай Нінь , провінції з найбільшою часткою пропозиції землі на півдні, зареєстровано лише два нові проекти: житловий район Dragon Eden (146,8 гектара) та міський район The Solia (20,5 гектара). У Хошиміні (після злиття Binh Duong та Ba Ria - Vung Tau) пропозиція, що пропонується на продаж, в основному складається з існуючих запасів або перезапуску попередніх фаз.

Таким чином, попит і пропозиція не синхронізовані, приблизно 69% попиту зосереджено на нових проектах, про що свідчить той факт, що проекти в Тай Ніні становили понад 53% ліквідності на південному земельному ринку минулого року.

З точки зору бізнесу, тенденція до виведення земельних ділянок стає дедалі помітнішою. ​​Багато забудовників, таких як Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh та Khai Hoan Land, які колись вважали цей сегмент своїм основним напрямком, більше не надають йому пріоритетності у своїх бізнес-планах на 2026 рік.

За словами представника компанії з нерухомості, освоєння земельних ділянок стає дедалі складнішим через суворіші правові норми, різке зростання інвестиційних витрат – від плати за інфраструктуру та землекористування до зручностей, а також затягування термінів реалізації. І навпаки, ціни продажу важко конкурувати з таунхаусами та квартирами, що звужує норму прибутку і навіть робить проект нерентабельним. Ця реальність змусила багатьох забудовників адаптуватися, що призвело до зростання цін на первинні земельні ділянки на 20-30% за останній рік, головним чином для компенсації витрат на забудову.

Прогнозуючи на 2026 рік, експерти вважають, що інвестиційний баланс на ринку нерухомості поступово зміщується, що відкриває можливість перегляду земельних ділянок деякими інвесторами. Пан Фан Дінь Фук зазначив, що різке зростання цін на квартири призводить до того, що цей сегмент стає все більш незбалансованим порівняно з доходом та зручністю використання. Коли ціни на квартири в багатьох районах перевищують розумні пороги та наближаються до цін на землю в тому ж місці, різниця стає менш переконливою. Він навів приклад Лонг Ан , де ціни на квартири досягли приблизно 35 мільйонів донгів за квадратний метр, тоді як земельні ділянки в проектах з плануванням масштабу 1/500 та повною інфраструктурою коливаються лише в межах 20-25 мільйонів донгів за квадратний метр.

Однак, за словами пана Фука, повернення земельних ділянок, якщо воно відбудеться, не буде масовим, як у попередніх циклах, а радше вибірковим, зосереджуючись на районах з повноцінною інфраструктурою, зв'язком, зручностями, зайнятістю та, особливо, реальним грошовим потоком від мешканців. Дефіцит нової пропозиції, ціни на землю, що наближаються до ринкової вартості, та дедалі вищі вимоги до якості життя продовжуватимуть змінювати цей сегмент.

Поділяючи таку ж думку, експерт з нерухомості Тран Хоанг вважає, що ринок землі зазнає значних змін. Раніше багато проектів передбачали лише поділ землі, будівництво внутрішніх доріг та продаж ділянок. Тепер бізнес повинен розвиватися більш систематично, інвестуючи в інфраструктуру, зручності, школи, торгові центри та інші важливі послуги, наближаючись до моделі повноцінної міської зони. Ця зміна випливає з нового Закону про землю, який набрав чинності з 1 серпня 2024 року, який практично виключає традиційний метод поділу та продажу земельних ділянок. Проекти повинні завершити інфраструктуру, зручності та житло відповідно до плану, перш ніж пройти перевірку та отримати право власності на землю.

За словами експертів, зміни в моделях розвитку в поєднанні з поштовхом від транспортної інфраструктури можуть призвести до зростання цін на землю на 10-20% у 2026 році. Однак різниця в цінах між регіонами залишатиметься значно диференційованою, що відображатиме відмінності в розташуванні, продукті та місцевому попиті. Тому ціни на землю навряд чи спричинять значні стрибки цін або стимулюватимуть ліквідність ринку, як раніше, хоча локальне зростання цін може відбуватися.

Пан Фан Дінь Фук вважає, що цей сегмент все ще страждає від психологічних «шрамів» після нещодавнього циклу, особливо щодо ліквідності та здатності генерувати грошовий потік. Тільки добре розвинені проекти, що формують реальну житлову спільноту та генерують внутрішній грошовий потік, можуть подолати цю слабкість, тим самим закладаючи основу для сталого відновлення ринку землі.

За даними Vnexpress.net

Джерело: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm