نئی زمین کی قیمت کی فہرست: مارکیٹ کو 'جھٹکا' لگانے سے بچنے کے لیے احتیاط سے کنٹرول کی ضرورت ہے۔

لینڈ مینجمنٹ ڈیپارٹمنٹ (زراعت اور ماحولیات کی وزارت) کا خیال ہے کہ زمین کی قیمتوں کے تعین میں وکندریقرت کی پالیسی بتدریج کارآمد ثابت ہو رہی ہے، جس سے معاشی ترقی کے لیے زمین سے وسائل کو اکٹھا کرنے میں مدد مل رہی ہے۔

تاہم، مستقبل میں، جیسے ہی مقامی لوگ زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کو نافذ کریں گے، زمین کی قیمتیں خطے کے لحاظ سے نمایاں طور پر اتار چڑھاؤ آئیں گی، جس سے مکانات کی قیمتوں اور عام طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر براہ راست اثر پڑے گا۔

زمین کی تشخیص میں وکندریقرت کی پالیسی بتدریج کارآمد ثابت ہو رہی ہے۔ (تصویر تصویر: Tuan Anh/TTXVN)

قیمتوں میں نمایاں اتار چڑھاو کی وارننگ۔

2024 کے قانون کے تحت زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کے بیک وقت جاری ہونے سے بہت سے علاقوں میں زمین کی قیمتوں میں نمایاں اتار چڑھاؤ پیدا ہونے کی پیشین گوئی کی گئی ہے، جس کے نتیجے میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ، سرمایہ کاری کے اخراجات، اور لوگوں کی رہائش تک رسائی پر کافی اثرات مرتب ہوں گے۔

ڈاکٹر فام انہ توان، لینڈ مینجمنٹ ڈیپارٹمنٹ کے سربراہ ( ہنوئی یونیورسٹی آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ) نے تبصرہ کیا کہ موجودہ فہرست کے مقابلے میں ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمتوں کی فہرست میں اضافہ ہونے کا امکان ہے۔ اس سے ان لوگوں کو فائدہ ہو سکتا ہے جن کی زمینوں پر قبضہ کیا جا رہا ہے اور مقامی حکومتوں کی آمدنی میں اضافہ ہو سکتا ہے، لیکن ساتھ ہی ساتھ سرمایہ کاری کے اخراجات، خاص طور پر ترقیاتی منصوبوں میں زمین کی منظوری کے اخراجات میں اضافہ ہو سکتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور لوگوں پر کثیر جہتی اثرات مرتب کرنا۔

زمین کی قیمتوں میں اضافے سے زمین سے متعلقہ محصولات جیسے کہ زمین کے استعمال کی فیس، ٹیکس اور دیگر چارجز نمایاں طور پر متاثر ہوں گے، لیکن اس سے سرمایہ کاری کی لاگت بھی بڑھے گی، جس سے مارکیٹ میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں متاثر ہوں گی۔ مسٹر فام انہ توان نے متنبہ کیا کہ اگر ایڈجسٹمنٹ حد سے زیادہ ہوئی تو ریل اسٹیٹ کے منصوبوں کی سرمایہ کاری کی لاگت آسمان کو چھو جائے گی، جس سے ملکی اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے مشکلات پیدا ہوں گی۔

لوگوں کے لیے، زمین کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کا مطلب یہ ہے کہ زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے اور زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ حاصل کرنے جیسے طریقہ کار مزید مہنگے ہو جائیں گے۔ خاص طور پر، زرعی اراضی کو رہائشی زمین میں تبدیل کرتے وقت، زمین کے استعمال کی فیس میں زبردست اضافہ ان گھرانوں کے لیے مشکلات پیدا کر سکتا ہے جنہیں اپنی زمین کی ملکیت کو قانونی حیثیت دینے کی ضرورت ہے۔

ماہر کے نقطہ نظر سے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے زمین کی قیمت کے جدولوں کی تعمیر میں مستقل مزاجی اور معقولیت کو یقینی بنانے کے لیے ایک مرکزی کنٹرول میکانزم کی ضرورت پر زور دیا۔ پروفیسر ڈانگ ہنگ وو کے مطابق، چونکہ زمین کی موجودہ قیمتوں کے جدول صوبائی سطح پر جاری کیے جاتے ہیں، اس لیے ہر علاقہ مختلف طریقے سے رابطہ کر سکتا ہے اور ان کی تعمیر کر سکتا ہے، جو آسانی سے غیر معقول تضادات کا باعث بنتا ہے، خاص طور پر سرحدی علاقوں میں۔

پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے تجویز پیش کی کہ وزارت زراعت اور ماحولیات کو منظوری سے قبل زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کا جائزہ لینے اور ان کا معائنہ کرنے میں اپنا کردار ادا کرنا چاہیے، تاکہ ذاتی فائدے کے لیے قیمتوں میں تضادات کے استحصال کو روکا جا سکے۔ سب سے اہم اصول یہ ہے کہ زمین کی قیمتوں کی فہرستیں مارکیٹ کی قیمتوں کے مطابق ہونی چاہئیں۔ تاہم، اس ماہر کا خیال ہے کہ ویتنام میں فی الحال اس کی واضح تعریف نہیں ہے کہ "مارکیٹ پرائس" کیا ہے اور ساتھ ہی اس قیمت کا سائنسی طور پر تعین کرنے کے لیے ایک مخصوص قانونی فریم ورک کا فقدان ہے۔

زمین کی قیمتوں کی فہرستیں تیار کرنے میں کمیون سطح کے عہدیداروں کی شمولیت کے بارے میں، مسٹر وو کا خیال ہے کہ یہ ضروری ہے کیونکہ وہ اپنے علاقوں میں زمین کی اصل قدروں کو سمجھتے ہیں۔ تاہم، اس بات کا تعین کرنے کے لیے واضح دلائل پیش کیے جائیں کہ آیا مجوزہ قیمتیں واقعی مارکیٹ کی قیمتوں کی عکاسی کرتی ہیں۔

اگر مناسب طریقے سے کنٹرول نہ کیا گیا تو قیمتوں میں اضافے کا خطرہ۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے وائس چیئرمین، ٹران کووک ڈنگ کے مطابق، زمین کی موجودہ قیمتوں کی فہرستیں اکثر مارکیٹ کی قیمتوں سے 30-60% کم ہوتی ہیں، جس کی وجہ سے ریاست کو محصولات کا نقصان ہوتا ہے اور شہریوں کے لیے مناسب معاوضہ نہیں ملتا۔ لہٰذا، 2024 کا زمینی قانون یہ حکم دیتا ہے کہ مقامی لوگ زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کو حقیقت کی بہتر عکاسی کرنے کے لیے ایڈجسٹ کریں۔ تاہم، اگر سختی سے کنٹرول نہ کیا جائے تو یہ منفی نتائج کا باعث بن سکتا ہے۔

غور کرنے والا پہلا عنصر یہ ہے کہ زمین کے حصول کی لاگت میں نمایاں اضافہ کی وجہ سے زمین کی قیمتوں میں بہت زیادہ اضافہ عوامی سرمایہ کاری کے منصوبوں میں رکاوٹ بن سکتا ہے۔ اس کے ساتھ ہی، یہ لوگوں کے لیے رہائش تک رسائی میں رکاوٹیں پیدا کرے گا، خاص طور پر سماجی ہاؤسنگ یا درمیانی فاصلے کی رہائش جیسے طبقات میں۔ یہ اثرات سرمایہ کاری کے سرمائے کے بہاؤ کو "روکاوٹ" بنا سکتے ہیں اور مقامی رئیل اسٹیٹ کے بلبلوں کا خطرہ پیدا کر سکتے ہیں۔ یہ حقیقت ایک ایسے حل کی ضرورت ہے جو زمین کی قیمت کا ایک ہم آہنگ اور پائیدار نظام قائم کرے۔

مسٹر Tran Quoc Dung نے درستگی اور شفافیت کو بہتر بنانے کے لیے زمین کی قیمت کے اعداد و شمار کو ڈیجیٹائز کرنے کی تجویز پیش کی، جسے نوٹریائزڈ معاہدوں اور تبادلے سے اپ ڈیٹ کیا گیا ہے۔ اس کے علاوہ، انہوں نے معائنے کو مضبوط بنانے اور قیمتوں میں ہیرا پھیری، قیاس آرائیوں، اور مصنوعی قیمتوں میں اضافے کو روکنے کی تجویز پیش کی، خاص طور پر ان علاقوں میں جو فی الحال زمین کی نئی قیمتوں کی فہرستیں تیار کر رہے ہیں۔

ایک اور حل جس پر زور دینے کی ضرورت ہے وہ یہ یقینی بنانا ہے کہ زمین کی قیمتوں کی تشخیص کرنے والی کونسل میں آزاد فریقین جیسے ماہرین، کاروبار اور متعلقہ محکموں کے نمائندے شامل ہوں، تاکہ معروضی رائے پیدا کی جا سکے اور "اندرونی قیمتوں میں ہیرا پھیری" سے بچا جا سکے۔

ایسے علاقوں میں جہاں زمین کی قیمتوں میں نمایاں اتار چڑھاؤ ہوتا ہے، مقامی حکام قلیل مدتی اقدامات کو نافذ کر سکتے ہیں جیسے کہ زوننگ، عارضی طور پر زمین کی منتقلی کے اجازت نامے کو معطل کرنا، یا مارکیٹ کو مستحکم کرنے کے لیے پرانے معاوضے کی شرح کو برقرار رکھنا جب کہ نئی قیمت کی فہرست قائم کی جا رہی ہے۔

ماہرین نے ایک متحد مرکزی سطح کے رہنمائی فریم ورک کی ضرورت کی بھی سفارش کی، جو وزارت زراعت اور ماحولیات اور وزارت خزانہ کے درمیان مربوط ہے، تاکہ زمین کی قیمتوں کے جدولوں کی تعمیر کے لیے معیار قائم کیا جا سکے جو حقیقت سے ہم آہنگ ہوں، جبکہ مارکیٹ کو جھٹکا دینے سے بچنے کے لیے معقول اضافے کو یقینی بنایا جائے۔

وی این اے کے مطابق

ماخذ: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594