نئی زمین کی قیمت کی فہرست: مارکیٹ کو 'جھٹکا' لگانے سے بچنے کے لیے کنٹرول کرنے کی ضرورت ہے۔

محکمہ لینڈ مینجمنٹ (زراعت اور ماحولیات کی وزارت) نے کہا کہ زمین کی قیمتوں کے تعین میں وکندریقرت کی پالیسی بتدریج موثر ہوتی جا رہی ہے، جس سے معاشی ترقی کے لیے زمین سے وسائل کو اکٹھا کرنے میں مدد مل رہی ہے۔

تاہم، آنے والے وقت میں، جب مقامی افراد زمین کی نئی قیمتوں کی فہرستیں تیار کریں گے، تو علاقے کے لحاظ سے زمین کی قیمتیں بڑے پیمانے پر اتار چڑھاو آئیں گی، جس سے مکانات کی قیمتوں اور عام طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر براہ راست اثر پڑے گا۔

زمین کی قیمتوں کے تعین میں وکندریقرت کی پالیسی بتدریج اپنی تاثیر دکھا رہی ہے۔ مثالی تصویر: Tuan Anh/VNA

مضبوط اتار چڑھاؤ کی وارننگ

2024 کے قانون کے تحت زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کے بیک وقت جاری ہونے سے بہت سے علاقوں میں زمین کی قیمتوں میں بڑے اتار چڑھاؤ کی توقع ہے، جس کے نتیجے میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ، سرمایہ کاری کے اخراجات اور لوگوں کی رہائش تک رسائی پر اہم اثرات مرتب ہوں گے۔

ڈاکٹر فام انہ توان، شعبہ لینڈ مینجمنٹ کے سربراہ ( ہنوئی یونیورسٹی آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ) نے تبصرہ کیا کہ موجودہ قیمت کی فہرست کے مقابلے زمین کی ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست میں اضافہ ہونے کا امکان ہے۔ اس سے ان لوگوں کو فائدہ ہو سکتا ہے جن کی زمین واپس لی گئی ہے اور مقامی بجٹ کی آمدنی میں اضافہ ہو سکتا ہے، لیکن ساتھ ہی، اس سے سرمایہ کاری کی لاگت میں اضافہ ہو گا، خاص طور پر ترقیاتی منصوبوں میں سائٹ کی منظوری کے اخراجات۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور لوگوں کو کئی طریقوں سے متاثر کرنا۔

زمین کی قیمتوں میں اضافے سے زمین کی آمدنی پر بہت زیادہ اثر پڑے گا جیسے کہ زمین کے استعمال کی فیس، ٹیکس اور فیس، بلکہ سرمایہ کاری کی لاگت میں بھی اضافہ ہوگا، جس سے مارکیٹ میں جائیداد کی قیمتوں پر اثر پڑے گا۔ مسٹر فام انہ توان نے خبردار کیا کہ ضرورت سے زیادہ ایڈجسٹمنٹ کی صورت میں، رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کے لیے سرمایہ کاری کی لاگت بڑھ جائے گی، جس سے ملکی سرمایہ کاروں اور غیر ملکی اداروں دونوں کے لیے مشکلات پیدا ہوں گی۔

لوگوں کے لیے، زمین کی قیمتوں میں اضافے کا مطلب یہ ہے کہ زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے اور زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ دینے جیسے طریقہ کار مزید مہنگے ہو جائیں گے۔ خاص طور پر، زرعی اراضی کو رہائشی زمین میں تبدیل کرتے وقت، زمین کے استعمال کی فیس میں زبردست اضافہ زمین کو قانونی حیثیت دینے کے خواہشمند گھرانوں کے لیے مشکلات کا باعث بن سکتا ہے۔

ماہرانہ نقطہ نظر سے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کی ترقی میں مستقل مزاجی اور معقولیت کو یقینی بنانے کے لیے ایک مرکزی کنٹرول میکانزم کی ضرورت پر زور دیا۔ مسٹر ڈانگ ہنگ وو کے مطابق، چونکہ موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست صوبائی سطح سے جاری کی جاتی ہے، اس لیے ہر علاقہ مختلف طریقے سے اس سے رابطہ کر سکتا ہے اور اسے ترقی دے سکتا ہے، جو آسانی سے غیر معقول اختلافات کا باعث بن سکتا ہے، خاص طور پر سرحدی علاقوں میں۔

پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے تجویز پیش کی کہ وزارت زراعت اور ماحولیات کو منظوری سے قبل زمین کی قیمتوں کی فہرست کا جائزہ لینے اور جانچنے میں اپنا کردار ادا کرنا چاہیے، تاکہ ذاتی فائدے کے لیے قیمتوں کے فرق کے استحصال کو روکا جا سکے۔ سب سے اہم اصول یہ ہے کہ زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ کی قیمت کے مطابق ہونی چاہیے۔ تاہم، اس ماہر نے کہا کہ ویتنام کے پاس ابھی بھی "مارکیٹ پرائس" کی واضح تعریف نہیں ہے اور ساتھ ہی اس قیمت کا سائنسی طور پر تعین کرنے کے لیے ایک مخصوص قانونی ڈھانچہ بھی موجود نہیں ہے۔

زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کی تیاری میں کمیون سطح کے عہدیداروں کی شرکت کے بارے میں، مسٹر وو نے کہا کہ یہ ضروری ہے کیونکہ وہ علاقے میں زمین کی اصل قیمت کو سمجھتے ہیں۔ تاہم، یہ تعین کرنے کے لیے واضح دلائل فراہم کرنا ضروری ہے کہ آیا مجوزہ قیمت واقعی مارکیٹ کی قیمت کی عکاسی کرتی ہے۔

"قیمت کے بخار" کا خطرہ اگر اچھی طرح سے کنٹرول نہ کیا جائے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر ٹران کووک ڈنگ نے تجزیہ کیا کہ زمین کی موجودہ قیمت کی فہرست اکثر مارکیٹ کی قیمت سے 30-60% کم ہوتی ہے، جس کی وجہ سے ریاست کو محصولات سے محروم ہونا پڑتا ہے اور لوگوں کو مناسب معاوضہ نہیں دیا جاتا۔ لہٰذا، 2024 کا زمینی قانون مقامیوں سے قیمت کی فہرست کو حقیقت کے قریب تر ہونے کے لیے ایڈجسٹ کرنے کا تقاضا کرتا ہے۔ تاہم، اگر سختی سے کنٹرول نہ کیا جائے تو یہ نتائج کا باعث بن سکتا ہے۔

غور کرنے والا پہلا عنصر یہ ہے کہ زمین کی قیمت کی فہرست کو بہت زیادہ بڑھانا زمین کی منظوری کے اخراجات میں تیزی سے اضافے کی وجہ سے عوامی سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے مشکلات کا باعث بن سکتا ہے۔ ایک ہی وقت میں، لوگوں کو رہائش تک رسائی میں رکاوٹوں کا سامنا کرنا پڑے گا، خاص طور پر سماجی ہاؤسنگ یا درمیانی فاصلے کی رہائش جیسے طبقات میں۔ یہ اثرات سرمایہ کاری کے سرمائے کے بہاؤ کو "بلاک" کر سکتے ہیں اور مقامی رئیل اسٹیٹ کے بلبلوں کا خطرہ پیدا کر سکتے ہیں۔ یہ حقیقت ایک ہم آہنگ اور پائیدار زمین کی قیمت کی فہرست بنانے کے لیے ایک حل کی ضرورت ہے۔

مسٹر Tran Quoc Dung نے درستگی اور شفافیت کو بہتر بنانے کے لیے زمین کی قیمت کے اعداد و شمار کو ڈیجیٹائز کرنے کی تجویز پیش کی، جسے نوٹریائزڈ معاہدوں اور تجارتی منزلوں سے اپ ڈیٹ کیا گیا ہے۔ اس کے علاوہ، معائنے کو مضبوط کرنا اور قیمتوں میں افراط زر، قیاس آرائیوں اور مجازی لہروں کی تخلیق کو سنبھالنا ضروری ہے، خاص طور پر ان علاقوں میں جو زمین کی قیمتوں کے نئے ٹیبل بنانے کے عمل میں ہیں۔

ایک اور حل جس پر توجہ مرکوز کرنے کی ضرورت ہے وہ یہ ہے کہ زمین کی قیمت کے تعین کی کونسل کی تشکیل میں آزاد جماعتوں جیسے ماہرین، کاروباری اداروں اور محکموں اور شاخوں کے نمائندوں کی شرکت کو یقینی بنانا ہے، تاکہ معروضی رائے پیدا کی جا سکے اور "اندرونی قیمتوں کے تعین" کی صورت حال سے بچا جا سکے۔

زمین کی قیمتوں میں زبردست اتار چڑھاؤ والے علاقوں میں، مقامی حکام قلیل مدتی اقدامات کا اطلاق کر سکتے ہیں جیسے کہ زوننگ، ٹرانسفر لائسنس کو معطل کرنا یا نئی قیمتوں کی فہرست بناتے وقت مارکیٹ کو مستحکم کرنے کے لیے پرانی معاوضے کی قیمت کو غیر تبدیل کرنا۔

ماہرین نے مرکزی سطح پر ایک متحد رہنمائی کے فریم ورک کی ضرورت کی بھی سفارش کی، جو وزارت زراعت اور ماحولیات اور وزارت خزانہ کے درمیان مربوط ہو، تاکہ زمین کی قیمتوں کی فہرست بنانے کے لیے معیار قائم کیا جا سکے جو حقیقت کے مطابق ہو، جبکہ مارکیٹ کو جھٹکا دینے سے بچنے کے لیے معقول اضافے کو یقینی بنایا جائے۔

وی این اے کے مطابق

ماخذ: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594