زمین کے استعمال کی فیس کے حساب کے طریقہ کار میں خامیاں۔

یہ منصوبہ نفع بخش سے خسارے میں بدل رہا ہے۔

ہو چی منہ شہر کی ایک معروف رئیل اسٹیٹ کمپنی کے رہنما کے مطابق، آج کل رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کے لیے سب سے بڑی رکاوٹ زمین کے استعمال کی فیسوں کا حساب کتاب ہے، جس میں زمین کے استعمال کی اضافی فیس بھی شامل ہے۔ اس سے قبل، بہت سے منصوبوں کو شہر کی طرف سے ترجیحی سلوک دیا گیا تھا، جس سے کاروباروں کو تعمیر اور فروخت کے ساتھ آگے بڑھنے کے قابل بنانے کے لیے عارضی زمین کے استعمال کی فیس کے حسابات کی اجازت دی گئی تھی۔ اب، منصوبے مکمل ہونے کے بعد اور رہائشی کئی سالوں سے وہاں مقیم ہیں، زمین کے استعمال کی فیس کا حساب موجودہ وقت میں کیا جاتا ہے، اس وقت سے نہیں جب زمین مختص کی گئی تھی۔ اس سے نہ صرف کاروباری اداروں بلکہ گھریلو خریداروں کے لیے بھی کافی نقصان اور مایوسی ہوئی ہے۔

لیک ویو سٹی پروجیکٹ کے لیے ہو چی منہ سٹی کو 4,664 بلین VND سے زیادہ کی اضافی اراضی استعمال کی فیس ادا کرنے کی ضرورت ہے، جس کی وجہ سے کمپنی کو مشکلات اور نقصانات کا سامنا ہے۔

"قانون یہ بتاتا ہے کہ زمین کی قیمت کا تعین کرنے اور زمین کے استعمال کے حقوق کے حساب کتاب کا وقت وہ وقت ہوتا ہے جب زمین مختص کرنے، زمین کے استعمال کی اجازت دینے، یا سائٹ پر زمین مختص کرنے کا فیصلہ کیا جاتا ہے۔ تاہم، حقیقت میں، جب بھی زمین کے استعمال کے حقوق کے حساب کتاب کو طول دینے والی کوئی تبدیلی ہوتی ہے، حکام زمین کی قدر کرتے ہیں اور زمین کے استعمال کے حقوق کا انتظام کرنا موجودہ وقت میں مشکل ہے اور وہ موجودہ وقت میں اس رقم کا انتظام کرنا مشکل ہے جس کی وجہ سے وہ کاروبار میں پیش رفت نہیں کر سکتے۔ تنخواہوں میں مہارت کی کمی ہے اور وہ حکام کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق کا حساب لگانے کے معقول طریقہ پر بات کرنے کے مجاز نہیں ہیں۔"

لہٰذا، کاروباروں کو منصفانہ نتیجہ تلاش کرنے کے لیے ایک اور ویلیو ایشن فرم کی خدمات حاصل کرنی پڑتی ہیں۔ فی الحال، کاروبار اب بھی حکام کے حساب پر منحصر ہیں اور انہیں چیلنج کرنے کی اجازت نہیں ہے۔ دریں اثنا، حفاظتی وجوہات کی بناء پر، ریاستی حکام کی طرف سے فی الحال زمین کے استعمال پر ٹیکس کا حساب بہت زیادہ ہے۔ بہت سے پراجیکٹس پر پہلے زمین کے استعمال کے ٹیکس کا حساب ایک مخصوص اعداد و شمار پر عارضی طور پر کیا جاتا تھا، اور کاروبار اس اعداد و شمار کو صارفین کے لیے فروخت کی قیمت کی تشکیل کے لیے استعمال کرتے تھے۔ اب، کئی سالوں کے بعد، جب حکام زمین کے استعمال کے ٹیکس کی دوبارہ گنتی کرتے ہیں، تو یہ اعداد و شمار عارضی حساب سے کئی گنا زیادہ ہیں۔ اس کی وجہ سے بہت سے منافع بخش منصوبوں کو اچانک بھاری نقصان کا سامنا کرنا پڑتا ہے، اور کچھ کاروبار ادائیگی کرنے سے بھی قاصر ہیں،" اس شخص نے کہا۔

وزیر اعظم اور وزارت خزانہ کو بھیجی گئی ایک دستاویز میں جو مسودہ پر رائے فراہم کرتا ہے، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے تجویز پیش کی کہ جب تفصیلی منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنے کا فیصلہ کیا جاتا ہے تو ایڈجسٹمنٹ کے فیصلے کے وقت پورے منصوبے کے لیے زمین کے استعمال کے ٹیکس (TSD) کا دوبارہ حساب لگانا چاہیے۔ TSD کی رقم جو انٹرپرائز نے پہلے ادا کی تھی منصوبہ بندی کی دوبارہ منظوری کے وقت دوبارہ گنتی کی جانی چاہئے اور دوبارہ گنتی کے بعد TSD سے کٹوتی کی جانی چاہئے، کٹوتی کی گئی رقم قابل ادائیگی TSD سے زیادہ نہ ہو۔

اگر انٹرپرائز نے منصوبے کی تفصیلی منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنے سے پہلے زمین کے استعمال کا ٹیکس ادا نہیں کیا ہے، تو اسے منصوبہ بندی کی ایڈجسٹمنٹ کے وقت زمین کے استعمال کا ٹیکس ادا کرنا ہوگا۔ زمین کے استعمال کا کوئی بھی ٹیکس جو پہلے سے ادا کیا گیا ہے (اگر کوئی ہے) منصوبہ بندی کی ایڈجسٹمنٹ کے وقت مہنگائی کو مدنظر رکھتے ہوئے دوبارہ گنتی کی جائے گی، اور دوبارہ گنتی شدہ زمین کے استعمال کے ٹیکس سے کٹوتی کی جائے گی۔ کٹوتی کی گئی رقم زمین کے استعمال پر واجب الادا ٹیکس کی رقم سے زیادہ نہیں ہوگی۔ اس کے ساتھ ہی، انٹرپرائز کو زمین کے استعمال کے ٹیکس کی تاخیر سے ادائیگی کے جرمانے ادا کرنا ہوں گے اگر اسے زمین کے استعمال کے ٹیکس کی ادائیگی کا نوٹس موصول ہوا ہے۔

مسٹر چاؤ نے ڈسٹرکٹ 7 (ہو چی منہ سٹی) میں 5.2 ہیکٹر اراضی پر تعمیر کیے گئے ایک کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کی مثال دی جس کے لیے مجاز ریاستی ایجنسی نے جنوری 2021 میں زمین کے استعمال کے 3.05 گنا اور زیادہ سے زیادہ تعمیراتی کثافت 35% کے ساتھ زمین مختص کرنے کا فیصلہ جاری کیا۔ اس پروجیکٹ میں ایک اپارٹمنٹ کی عمارت شامل ہے جس کی زیادہ سے زیادہ اونچائی 27 منزلوں پر مشتمل ہے جس میں 903 اپارٹمنٹس ہیں اور 110 ٹاؤن ہاؤسز کے ساتھ کم بلندی والا ٹاؤن ہاؤس ایریا ہے۔ مارچ 2021 میں، کمپنی نے زمین کے استعمال کی فیس میں 850 بلین VND ادا کی۔ اس کے بعد، سرمایہ کار نے تفصیلی منصوبہ بندی میں ایڈجسٹمنٹ کی درخواست کی، زمین کے استعمال کے گتانک کو 4.57 گنا، زیادہ سے زیادہ تعمیراتی کثافت 40%، اور اپارٹمنٹس کی کل تعداد کو 1,355 یونٹس تک بڑھایا۔ اس کی منظوری مجاز ریاستی ایجنسی نے مارچ 2024 میں دی تھی۔ مسودہ حکمنامے کے مطابق، اس منصوبے کو 425 بلین VND کی اضافی اراضی کے استعمال کی فیس ادا کرنی ہوگی، لیکن مسٹر چاؤ کی تجویز کے مطابق، انٹرپرائز کو صرف 325 بلین VND کی اضافی زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنا ہوگی۔

"اگر کاروبار نے پہلے ہی جائیدادیں فروخت کر کے رقم جمع کر لی ہے، تو مسودے کے حکم نامے میں حساب کے طریقہ کار کے مطابق، کاروبار کو اپنی رقم کی تلافی کے لیے استعمال کرنا ہو گا، جس سے نقصان کا خطرہ ہو گا۔ اگر پراجیکٹ ابھی تک فروخت نہیں ہوا ہے، تو زمین کے استعمال کے ٹیکس کو فروخت کی قیمت میں شامل کر دیا جائے گا، اس طرح مکان کی قیمتوں میں اضافہ ہو جائے گا، اور بالآخر ایک گھر کا مالک ہو گا۔" چاؤ نے حساب لگایا۔

صرف ایک کیس زمین کے کرایے سے استثنیٰ کا اہل رہتا ہے۔

مسودے کے حکم نامے کے مطابق، سرمایہ کاری کی ترغیب دینے والے شعبوں میں پیداوار اور کاروباری مقاصد کے لیے زمین کے استعمال کا صرف ایک کیس اس وقت زمین کے کرائے سے مستثنیٰ ہے۔ مسودے نے موجودہ ضوابط کے مقابلے میں زمین کے کرایے سے استثنیٰ کے اہل مقدمات کو نمایاں طور پر محدود کر دیا ہے۔ اگر یہ ضابطہ منظور ہو جاتا ہے تو اس بات کے خدشات ہیں کہ غیر ملکی سرمایہ کاروں سمیت سرمایہ کاروں کو زمین کے کرایے سے استثنیٰ کی پالیسی سے مزید فائدہ نہیں ہوگا کیونکہ ان علاقوں کو سرمایہ کاری کے لیے ترغیب دینے والے علاقے نہیں سمجھا جاتا۔

مزید برآں، مسٹر لی ہونگ چاؤ کے مطابق، مسودہ حکم نامے میں کسی منصوبے کی بنیادی تعمیراتی مدت کے دوران یا بنیادی تعمیراتی مدت کے دوران زمین اور پانی کی سطح کی لیز کی فیس کے لیے استثنیٰ کی مدت کے بعد زمین کے استعمال کی فیس سے استثنیٰ کی پالیسی کو مزید متعین نہیں کیا گیا ہے۔ لہذا، یہ حکم نامہ 46 میں بیان کردہ موجودہ سرمایہ کاری کی ترغیباتی پالیسی کو وراثت میں حاصل کرنے میں ناکام ہے۔ نئے ضابطے نے 2020 کے سرمایہ کاری قانون اور خصوصی سرمایہ کاری کی ترغیبات کے بارے میں وزیر اعظم کے فیصلے 29 میں طے شدہ خصوصی سرمایہ کاری کی ترغیب کی پالیسی کو غیر موثر بنا دیا ہے۔ یہ سرمایہ کاری کی کشش کی پالیسیوں پر منفی اثر ڈال سکتا ہے، غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے ویتنام کے سرمایہ کاری کے ماحول کی کشش کو کم کر سکتا ہے۔

"یہ ایک بہت اہم مسئلہ ہے، اس لیے حکومت اور متعلقہ ریاستی اداروں کو ایک اعلیٰ، انتہائی مسابقتی سرمایہ کاری کی ترغیباتی پالیسی کا فریم ورک بنانے کے لیے حکم نامہ جاری کرنے سے پہلے اس پر خصوصی توجہ دینے کی ضرورت ہے جو قومی اور نسلی مفادات کو قلیل، درمیانی اور طویل مدتی، جبکہ سرمایہ کاروں کے جائز مفادات کی بھی ضمانت دیتا ہے۔ مالیاتی، ہائی ٹیک، چپ، اور سیمی کنڈکٹر سیکٹر؛ مثال کے طور پر، یہاں تک کہ امریکہ نے چپس اور سیمی کنڈکٹر ٹیکنالوجی پر قانون نافذ کیا ہے،" مسٹر چاؤ نے تجویز کیا۔

وکیل ٹران من کوونگ (ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن) نے تجزیہ کیا کہ جب کہ زمین کا قانون یہ بتاتا ہے کہ زمین کا سالانہ کرایہ اس وقت سے 5 سال کے عرصے کے لیے لاگو ہوتا ہے جب ریاست زمین کو لیز پر دینے کا فیصلہ کرتی ہے، جس سے زمین کے استعمال کو ریاستی زمین کے لیز کی شکل میں تبدیل کرنے کی اجازت دی جاتی ہے، لیکن حکومت کی جانب سے ہر ایک کی ایڈجسٹمنٹ کی شرح میں یکساں اضافہ ہو سکتا ہے۔ افراط زر سے کم یا اس سے کم۔ تاہم، مسودہ حکم نامے میں کہا گیا ہے کہ زمین کے کرایے میں اضافے کے لیے ایڈجسٹمنٹ کی شرح مہنگائی کے برابر ہے۔ لہذا، فرمان کو ہر 5 سالہ دور کے لیے زمین کے کرایے میں اضافے کو محدود کرنے پر غور کرنے کی ضرورت ہے تاکہ CPI میں اضافہ نہ ہو بلکہ 15% سے زیادہ نہ ہو۔ اس سے کاروباروں کو مالی خطرات کو کم کرنے اور بڑے منصوبوں میں سرمایہ کاری کے لیے تیار رہنے میں مدد ملتی ہے جس میں طویل سرمائے کی وصولی کی مدت ہوتی ہے۔

کاروباری اداروں کے ساتھ مشاورت کے بعد، ویتنام چیمبر آف کامرس اینڈ انڈسٹری (VCCI) کا بھی ماننا ہے کہ حکمنامہ 46 میں موجودہ پالیسی کے مقابلے، مسودے میں چھوٹ اور کمی کی پالیسی کم پرکشش ہے۔ موجودہ ضوابط کے مطابق، ایسے معاملات ہیں جہاں کاروبار زمین کے کرایے سے مکمل طور پر مستثنیٰ ہیں، نہ صرف چند سالوں کے لیے کم کیے گئے ہیں۔ کچھ معاملات جو موجودہ ضوابط کے تحت پوری لیز کی مدت کے لیے زمین کے کرایے سے 100% مستثنیٰ ہیں ان میں شامل ہیں: خاص طور پر مشکل سماجی و اقتصادی حالات والے علاقوں میں واقع خصوصی ترجیحی سرمایہ کاری کے شعبوں میں سرمایہ کاری کے منصوبے؛ ریاستی بجٹ کے فنڈز سے طلباء کے ہاسٹل کی تعمیر کے لیے زمین کا استعمال کرنے والے منصوبے، جہاں طلباء کی رہائش کے لیے زمین کا انتظام کرنے اور استعمال کرنے کے لیے تفویض کردہ یونٹ کو کرائے کی قیمت میں زمین کے کرایے کے اخراجات شامل کرنے کی اجازت نہیں ہے۔ نسلی اقلیتوں کے لیے زرعی زمین؛ حفاظتی جنگلات کے پودے لگانے کے منصوبوں، زمین کی بحالی کے منصوبوں، وغیرہ کے لیے زمین۔ اس لیے، فرمان کو صرف کرایہ کم کرنے کے بجائے، زمین کے کرایے سے چھوٹ کے لیے اہل مقدمات کو بڑھانے پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔ اگر یہ حاصل کیا جا سکتا ہے، تو یہ خصوصی مراعات کے ساتھ پسماندہ علاقوں یا شعبوں میں سرمایہ کاری کو راغب کرے گا۔

ماخذ: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm