زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کا ناگوار طریقہ

یہ منصوبہ نفع نقصان میں بدل رہا ہے۔

ہو چی منہ شہر میں ایک مشہور رئیل اسٹیٹ کمپنی کے رہنما نے کہا کہ آج کل رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کا سب سے بڑا مسئلہ زمین کے استعمال کی فیس (LUR) کا حساب لگانا ہے، جس میں اضافی LUR بھی شامل ہے۔ پہلے، شہر کی طرف سے بہت سے منصوبوں کو عارضی طور پر LUR کا حساب لگانے کے لیے مراعات دی جاتی تھیں تاکہ کاروبار تعمیر اور فروخت کر سکیں، لیکن اب جب اس منصوبے نے مکانات حوالے کر دیے ہیں اور لوگ ان میں کئی سالوں سے رہائش پذیر ہیں، LUR کا حساب موجودہ وقت میں کیا جاتا ہے، نہ کہ زمین کی منتقلی کے وقت سے۔ اس سے نہ صرف کاروباری اداروں بلکہ گھر خریداروں کو بھی کافی نقصان اور مایوسی ہوئی ہے۔

ہو چی منہ سٹی نے لیک ویو سٹی پروجیکٹ سے VND 4,664 بلین سے زیادہ کی اضافی اراضی کے استعمال کی فیس ادا کرنے کی درخواست کی، جس کی وجہ سے کمپنی ایک مشکل صورتحال میں پڑ گئی اور نقصان اٹھانا پڑا۔

"قانون میں کہا گیا ہے کہ زمین کی تشخیص اور زمین کے استعمال کے ٹیکس کے حساب کتاب کا وقت وہ وقت ہوتا ہے جب زمین کی تقسیم یا زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے یا کھیت میں زمین مختص کرنے کا فیصلہ کیا جاتا ہے۔ لیکن حقیقت میں، جب کوئی تبدیلی ہوتی ہے جس کی وجہ سے زمین کے استعمال کے ٹیکس کے حساب کتاب کو طول دیا جاتا ہے، تو مجاز اتھارٹی زمین کا دوبارہ جائزہ لے گی اور موجودہ وقت میں زمین کے استعمال کے ٹیکس میں پیشرفت مشکل ہے۔ اور ادا کی جانی والی رقم انٹرپرائز کے پاس مہارت نہیں ہے اور اسے مجاز اتھارٹی کے ساتھ مناسب زمین کے استعمال کے ٹیکس کے حساب کتاب کے طریقوں پر بات کرنے کی اجازت نہیں ہے۔

لہذا، کاروباری اداروں کو ایک ہم آہنگ نتیجہ تلاش کرنے کے لئے ایک اور تشخیصی کمپنی کی خدمات حاصل کرنا ہوں گی۔ فی الحال، کاروباری اداروں کا انحصار حکام کے حساب پر ہے اور انہیں اعتراض کرنے کی اجازت نہیں ہے۔ دریں اثنا، محفوظ رہنے کے لیے، ریاستی حکام کی طرف سے زمین کے استعمال کے حقوق کا حساب بہت زیادہ ہے۔ ماضی میں بہت سے منصوبوں میں زمین کے استعمال کے حقوق کا عارضی طور پر ایک مخصوص نمبر پر حساب لگایا جاتا تھا اور کاروباری اداروں نے اس نمبر کو صارفین کے لیے فروخت کی قیمت کی تشکیل کے لیے استعمال کیا تھا۔ اب، کئی سالوں کے بعد، حکام نے زمین کے استعمال کے حقوق کی دوبارہ گنتی کی ہے اور یہ تعداد عارضی تعداد سے کئی گنا زیادہ ہے۔ اس کی وجہ سے بہت سے منافع بخش پراجیکٹس کو اچانک بھاری نقصان کا سامنا کرنا پڑتا ہے، اور کاروباری ادارے اس معاہدے کو بند کرنے سے بھی قاصر ہیں،" انہوں نے کہا۔

مسودے پر تبصرہ کرنے کے لیے وزیر اعظم اور وزارت خزانہ کو ابھی ایک دستاویز بھیجنے کے بعد، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے تجویز پیش کی کہ جب تفصیلی منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنے کا فیصلہ ہو، منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنے کے فیصلے کے وقت پورے منصوبے کے لیے زمین کے استعمال کے ٹیکس کا دوبارہ حساب کیا جائے۔ زمین کے استعمال کا ٹیکس جو انٹرپرائز نے پہلے ادا کیا ہے منصوبہ بندی کی دوبارہ منظوری کے وقت دوبارہ گنتی کی جائے گی اور دوبارہ گنتی کے بعد زمین کے استعمال کے ٹیکس سے کٹوتی کی جائے گی، کٹوتی کی گئی رقم زمین کے استعمال کے قابل ادائیگی ٹیکس سے زیادہ نہیں ہونی چاہیے۔

اگر انٹرپرائز نے منصوبے کی تفصیلی منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنے سے پہلے زمین کے استعمال کا ٹیکس ادا نہیں کیا ہے، تو انٹرپرائز کو منصوبہ بندی کی ایڈجسٹمنٹ کے وقت زمین کے استعمال کا ٹیکس ادا کرنا ہوگا۔ زمین کے استعمال کے ٹیکس کی ادائیگی کی رقم (اگر کوئی ہے) منصوبہ بندی کی ایڈجسٹمنٹ کے وقت، افراط زر کے عنصر کو مدنظر رکھتے ہوئے دوبارہ گنتی کی جائے گی اور دوبارہ گنتی کے بعد زمین کے استعمال کے ٹیکس سے کٹوتی کی جائے گی۔ کٹوتی کی گئی رقم اراضی کے استعمال کے قابل ادائیگی ٹیکس کی رقم سے زیادہ نہیں ہوگی۔ ایک ہی وقت میں، اگر زمین کے استعمال کے ٹیکس کی ادائیگی کا نوٹس ہو تو انٹرپرائز کو زمین کے استعمال کے ٹیکس کی تاخیر سے ادائیگی کرنی ہوگی۔

مسٹر چاؤ نے ڈسٹرکٹ 7 (HCMC) میں ایک کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کا حوالہ دیا جو 5.2 ہیکٹر اراضی کے پلاٹ پر تعمیر کیا گیا تھا جس کے لیے ایک قابل ریاستی ایجنسی نے جنوری 2021 سے زمین کے استعمال کے قابلیت کے ساتھ 3.05 گنا، زیادہ سے زیادہ تعمیراتی کثافت 35٪ کے ساتھ زمین مختص کرنے کا فیصلہ جاری کیا، جس میں ایک اپارٹمنٹ کی عمارت بھی شامل ہے جس کی زیادہ سے زیادہ 3 منزل کی اونچائی 90 سے کم ہے۔ ٹاؤن ہاؤس ایریا جس میں 110 ٹاؤن ہاؤسز ہیں۔ مارچ 2021 میں، انٹرپرائز نے زمین کے استعمال کے ٹیکس میں VND 850 بلین ادا کیا۔ اس کے بعد، سرمایہ کار نے زمین کے استعمال کے گتانک کو 4.57 گنا بڑھانے کے لیے تفصیلی منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنے کی درخواست کی، زیادہ سے زیادہ تعمیراتی کثافت 40٪، جس سے اپارٹمنٹس کی کل تعداد 1,355 ہو گئی، جسے مجاز ریاستی ایجنسی نے مارچ 2024 میں منظور کیا۔ انٹرپرائز کو صرف 325 بلین VND کا اضافی لینڈ یوز ٹیکس ادا کرنا ہے۔

"اگر انٹرپرائز نے بیچ کر رقم اکٹھی کی ہے، تو ڈرافٹ ڈیکری کے حسابی طریقہ کے ساتھ، انٹرپرائز کو جیب سے ادائیگی کرنی ہوگی، جس سے نقصان کا خطرہ ہے۔ اگر پراجیکٹ فروخت نہیں کیا گیا ہے، تو زمین کے استعمال کا حق فروخت کی قیمت میں شامل کر دیا جائے گا اور اس طرح مکان کی قیمت میں اضافہ ہو جائے گا، جس پر گھر خریدار کو چاکلیٹ کیا جائے گا۔"

زمین کے کرایہ میں چھوٹ کا صرف ایک کیس باقی ہے۔

مسودے کے حکم نامے کے مطابق، زمین کے کرائے سے مستثنیٰ سرمایہ کاری کی ترغیب دینے والے علاقے میں سرمایہ کاری کی ترغیب کے شعبے میں پیداوار اور کاروباری مقاصد کے لیے زمین کے استعمال کا فی الحال صرف ایک کیس ہے۔ اس مسودے نے موجودہ ضوابط کے مقابلے میں زمین کے کرایے سے استثنیٰ کے معاملات کو نمایاں طور پر محدود کر دیا ہے۔ اگر یہ ضابطہ منظور ہو جاتا ہے تو بہت سے سرمایہ کار، بشمول غیر ملکی سرمایہ کار، زمین کے کرایے سے استثنیٰ کی پالیسی سے مزید لطف اندوز نہیں ہوں گے کیونکہ یہ علاقے سرمایہ کاری کی ترغیب دینے والے علاقے میں نہیں ہیں۔

صرف یہی نہیں، مسٹر لی ہوانگ چاؤ کے مطابق، مسودہ حکم نامہ اب بنیادی تعمیراتی منصوبے کی مدت کے دوران یا بنیادی تعمیراتی مدت کے دوران زمین کے کرایہ اور پانی کی سطح کے کرایے سے استثنیٰ کی مدت کے بعد زمین کے استعمال کی فیس سے استثنیٰ کی پالیسی کو متعین نہیں کرتا ہے، اس لیے یہ موجودہ سرمایہ کاری کی ترغیب کی پالیسی کا وراثت نہیں رکھتا ہے جو کہ حکمنامہ 46 میں متعین کیا گیا ہے۔ سرمایہ کاری کا قانون 2020 اور وزیر اعظم کا فیصلہ 29 خصوصی سرمایہ کاری کی ترغیبات کو منظم کرتا ہے۔ یہ سرمایہ کاری کی کشش کی پالیسی پر منفی اثر ڈال سکتا ہے، غیر ملکی سرمایہ کاروں کی نظروں میں ویتنام میں سرمایہ کاری کے ماحول کی کشش کو کم کر سکتا ہے۔

"یہ ایک بہت بڑا مسئلہ ہے، اس لیے حکومت اور مجاز ریاستی اداروں کو ترجیحی سرمایہ کاری کی پالیسیوں کا ایک فریم ورک تیار کرنے کے لیے خصوصی توجہ دینے کی ضرورت ہے جو کہ اعلیٰ اور انتہائی مسابقتی ہوں، قلیل مدتی اور درمیانی اور طویل مدت میں قومی اور نسلی مفادات کو یقینی بناتے ہوئے، خاص طور پر غیر ملکی سرمایہ کاروں کے درمیان مسابقت کے لیے غیر ملکی ممالک کے جائز اور قانونی مفادات کو یقینی بنائیں۔ براہ راست سرمایہ کاری (FDI)، خاص طور پر فنانس، ہائی ٹیکنالوجی، چپس، اور سیمی کنڈکٹر ٹیکنالوجی کے شعبوں میں، عام طور پر، یہاں تک کہ امریکہ نے چپس اور سیمی کنڈکٹر ٹیکنالوجی پر ایک قانون جاری کیا ہے،" مسٹر چاؤ نے تجویز کیا۔

وکیل Tran Minh Cuong (Ho Chi Minh City Bar Association) نے تجزیہ کیا کہ جب کہ زمین کا قانون یہ بتاتا ہے کہ زمین کا سالانہ کرایہ ریاست کی جانب سے زمین کو لیز پر دینے کا فیصلہ کرنے کے بعد سے 5 سالہ دور کے لیے مستحکم طور پر لاگو کیا جاتا ہے، یہ زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کی اجازت دیتا ہے جو کہ ریاستی زمین کے لیز کی شکل میں منتقلی سے منسلک ہے۔ ایڈجسٹمنٹ کی شرح حکومت ہر مدت کے لیے ریگولیٹ کرتی ہے، لیکن زمین کے کرایے میں اضافہ افراط زر کے برابر یا کم ہو سکتا ہے۔ تاہم، مسودہ حکم نامے میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ زمین کے کرائے میں اضافے کی شرح مہنگائی کے برابر ہے۔ لہذا، فرمان کو ہر 5 سالہ دور کے لیے زمین کے کرایے میں اضافے کو محدود کرنے پر غور کرنے کی ضرورت ہے تاکہ CPI میں اضافے سے زیادہ نہ ہو لیکن 15% سے زیادہ نہ ہو۔ اس سے کاروباروں کو مالی خطرات کم کرنے، بڑے منصوبوں میں سرمایہ کاری کے لیے تیار رہنے اور وقت کے ساتھ ساتھ سرمائے کی بازیافت میں مدد ملتی ہے۔

کاروباری اداروں کے ساتھ مشاورت کے بعد، ویتنام چیمبر آف کامرس اینڈ انڈسٹری (VCCI) نے یہ بھی کہا کہ حکمنامہ 46 میں موجودہ پالیسی کے مقابلے، ڈرافٹ میں چھوٹ اور کمی کی پالیسی کم پرکشش ہے۔ کیونکہ موجودہ ضوابط کے مطابق، ایسے معاملات ہیں جہاں کاروباری اداروں کو مکمل طور پر استثنیٰ حاصل ہے، نہ صرف مخصوص سالوں کے لیے زمین کا کرایہ کم کیا گیا ہے۔ کچھ معاملات جو موجودہ ضوابط کے مطابق پوری لیز کی مدت کے لیے زمین کے کرایے کے 100% سے مستثنیٰ ہیں ان میں شامل ہیں: خاص سماجی و اقتصادی مشکلات والے علاقوں میں سرمایہ کاری کی گئی خصوصی سرمایہ کاری کی ترغیبات کے شعبے میں سرمایہ کاری کے منصوبے؛ ریاستی بجٹ سے رقم سے طلباء کے ہاسٹلریز بنانے کے لیے زمین کا استعمال کرنے والے منصوبے، طلباء کے انتظام اور استعمال کے لیے تفویض کردہ یونٹ کو کرایہ کی قیمت میں زمین کے کرایے کی قیمتیں شامل کرنے کی اجازت نہیں ہے۔ نسلی اقلیتوں کے لیے زرعی زمین؛ حفاظتی جنگلات کے پودے لگانے کے منصوبوں، جنگلات کی بحالی کے منصوبوں وغیرہ کو لاگو کرنے کے لیے زمین۔ اس لیے حکم نامے کو صرف کرایہ میں کمی کرنے کے بجائے زمین کے کرایے سے استثنیٰ کے معاملات کو بڑھانے کی سمت میں ضوابط پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔ اگر ایسا کیا جا سکتا ہے، تو یہ سرمایہ کاری کے سرمائے کو مشکل علاقوں یا خاص طور پر ترجیحی شعبوں میں راغب کرے گا۔

ماخذ: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm