لگژری ریل اسٹیٹ مارکیٹ پر حاوی ہے۔

ہو چی منہ سٹی کے شہر کے مرکز کے 4-5 کلومیٹر کے دائرے میں، تقریباً کوئی پروجیکٹ نہیں ہے جس کی قیمت 100 ملین VND/m² سے کم ہے۔

اعلیٰ درجے کی اور لگژری رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں قیمتوں میں مضبوط اور پائیدار اضافہ دیکھا جا رہا ہے۔

فرق واضح ہے۔

ایک حالیہ ہاؤسنگ سیمینار میں، CBRE ویتنام میں ہاؤسنگ مارکیٹ کے ڈائریکٹر مسٹر Vo Huynh Tuan Kiet نے بتایا کہ ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی میں پرائمری مارکیٹ اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں گزشتہ سال کے دوران 35%-45% اضافہ ہوا ہے۔ صرف تیسری سہ ماہی میں، ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں مزید 15%-18% اضافہ جاری رہا، جس سے اوسط قیمت تقریباً 90 ملین VND/m² تک پہنچ گئی۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ اس سال نئی سپلائی کا تقریباً 70% اعلیٰ اور پرتعیش طبقوں سے تعلق رکھتا ہے، جو کہ آبادی کی اکثریت کی حقیقی رہائش کی ضروریات سے واضح مماثلت کی نشاندہی کرتا ہے۔

ہو چی منہ سٹی کے قلب میں انتہائی امیر لوگوں کے لیے ایک لگژری اپارٹمنٹ پروجیکٹ۔

نائٹ فرینک ویتنام کا ڈیٹا بھی اسی طرح کے رجحان کو ظاہر کرتا ہے، ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹس کی اوسط بنیادی قیمت VND 96 ملین/m² تک پہنچ گئی ہے، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں تقریباً 9% زیادہ ہے۔ ان میں سے، فروخت کے لیے پیش کیے گئے اپارٹمنٹس میں سے تقریباً 60% کی قیمت VND 100 ملین/m² سے زیادہ تھی، باقی بنیادی طور پر VND 60 ملین/m² سے زیادہ تھی۔ پرتعیش اپارٹمنٹس کی زیادہ سپلائی درمیانی اور اعلیٰ درجے کے طبقوں کو چھا رہی ہے جس کی وجہ سے قیمتیں 2025 میں مسلسل نئے ریکارڈ قائم کر رہی ہیں۔

مشاہدات سے پتہ چلتا ہے کہ سال کے آغاز سے، بہت سے بڑے ڈویلپرز نے ہو چی منہ سٹی کے مرکزی علاقے میں مسلسل اعلیٰ درجے کے منصوبے شروع کیے ہیں۔ تھو تھیم نئے شہری علاقے اور شہر کے مرکز کے 4-5 کلومیٹر کے دائرے میں، 100 ملین VND/m² سے کم قیمت کے تقریباً کوئی پروجیکٹ نہیں ہیں۔ یہ متوسط ​​طبقے کے صارفین کے لیے رہائش تک رسائی کے مواقع کو مزید تنگ کرتا ہے۔

ہنوئی میں، ون ماؤنٹ گروپ کی ایک رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ 2025 کے پہلے نو مہینوں میں، مارکیٹ نے تقریباً 20,000 نئے اپارٹمنٹس ریکارڈ کیے ہیں جن کی اوسط قیمت VND 86 ملین/m² ہے (VAT اور دیکھ بھال کی فیس کو چھوڑ کر)۔ اعلی درجے کے طبقہ نے سپلائی کا 62 فیصد حصہ لیا، جبکہ لگژری طبقہ کا حصہ 38 فیصد رہا۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ پانچ بڑے ڈویلپرز - ماسٹرائز ہومز، MIK گروپ، مٹسوبشی، TSQ ویتنام، اور سن گروپ - فروخت کے لیے پیش کیے گئے اپارٹمنٹس میں سے 74% تھے۔ اس گروپ کے لیے بنیادی جذب کی شرح اوسطاً 86% ہے، جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ قوت خرید بڑے برانڈز پر مرکوز ہے۔

ہو چی منہ شہر میں، پولرائزیشن بھی واضح ہے، 80% سے زیادہ نئی سپلائی کا تعلق Dat Xanh گروپ، Gamuda Land، اور Masterise Homes سے ہے۔ یہ تینوں برانڈز نہ صرف سپلائی پر حاوی ہوتے ہیں بلکہ تقریباً 84% کی اوسط جذب کی شرح کے ساتھ نمایاں لیکویڈیٹی بھی پیدا کرتے ہیں۔ تاہم، ماہرین کا خیال ہے کہ اچھی قلیل مدتی لیکویڈیٹی طویل مدتی خطرات کو ختم کرنے کے لیے کافی نہیں ہے اگر مارکیٹ اعلیٰ درجے کے طبقے کی حمایت جاری رکھتی ہے، جبکہ سستی مکانات کی کمی رہتی ہے۔

یہ کوئی تصادفی واقعہ نہیں ہے۔

مسٹر Vo Huynh Tuan Kiet کا خیال ہے کہ "رئیل اسٹیٹ بلبلا" بالکل ظاہر ہو سکتا ہے یہاں تک کہ جب مارکیٹ میں سپلائی کی کمی ہو، اگر قیاس آرائی پر مبنی سرمایہ بہت زیادہ آتا ہے، سرمایہ کار جائیدادیں جمع کرتے ہیں اور قلیل مدتی منافع کی توقعات اصل جذب کرنے کی صلاحیت سے کہیں زیادہ مقرر کرتے ہیں۔ انہوں نے 2007-2011 کے دورانیے کو یاد کیا، جب رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہوا، کریڈٹ سخت ہوگیا، اور مارکیٹ ایک طویل منجمد حالت میں گر گئی۔ "فی الحال، اعلیٰ درجے کے اور پرتعیش طبقات کے بڑھتے ہوئے رجحان کے ساتھ، اگر قیمتیں غیر معقول سطحوں، جیسے 200-250 ملین VND/m² تک دھکیلتی رہیں تو سیچوریشن کا خطرہ موجود رہے گا،" اس ماہر نے خبردار کیا۔

ون ماؤنٹ گروپ کے مارکیٹ ریسرچ اینڈ کسٹمر انسائٹس سینٹر کے ڈائریکٹر مسٹر ٹران من ٹائن کے مطابق، بڑے ڈویلپرز کے ہاتھوں میں ہاؤسنگ سپلائی کا بڑھتا ہوا ارتکاز کوئی اتفاق نہیں ہے۔ بڑھتے ہوئے سخت قانونی ضوابط، اعلی سرمائے کی لاگت، اور تیزی سے سخت ہوتے ہوئے پراجیکٹ کے معیار کے تقاضوں کے تناظر میں، صرف مضبوط مالی وسائل، منظم پروجیکٹ کی ترقی کے تجربے، اور رسک مینجمنٹ کی اچھی صلاحیتوں کے حامل کاروبار ہی اعلیٰ اور پرتعیش منصوبوں کو لاگو کرنے کے قابل ہیں۔

اس کے برعکس، درمیانی رینج اور سستی رہائش کی فراہمی بدستور نایاب ہے۔ شروع کیے گئے نئے پراجیکٹس کی اکثریت اعلیٰ درجے کے اور لگژری حصوں میں آتی ہے، جس سے حقیقی خریدار، خاص طور پر درمیانی آمدنی والے افراد کے پاس کوئی چارہ نہیں ہوتا۔ اس سے مکانات کی قیمتیں بلند ہوتی ہیں اور طلب اور استطاعت کے درمیان فرق بڑھ جاتا ہے۔

اس تناظر میں، ماہر اقتصادیات ڈاکٹر کین وان لوک کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مزید مستحکم بنانے کے لیے، حکومت اور متعلقہ وزارتوں اور ایجنسیوں کو زمین، منصوبہ بندی اور رئیل اسٹیٹ سے متعلق اداروں کو بہتر بنانے کی ضرورت ہے۔ قومی ہاؤسنگ فنڈ کے قیام کے بارے میں حکمنامہ 261/2025/ND-CP اور فرمان 302/2025/ND-CP سمیت سماجی رہائش کے حوالے سے حل کا مضبوط نفاذ، مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے کی فوری ضرورت ہے، خاص طور پر درمیانی اور کم آمدنی والے افراد کے لیے مکانات کے لیے۔

اس کے ساتھ ہی، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے سرمائے کے ذرائع کو متنوع بنانا، فوری طور پر ایک نیشنل ہاؤسنگ فنڈ اور رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ (REITs) کا قیام، اور قیاس آرائیوں کو روکنے اور پائیدار ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ کے لیے وسائل پیدا کرنے کے لیے مناسب رئیل اسٹیٹ ٹیکس روڈ میپ کا مطالعہ کرنا ضروری ہے۔

کاروباری نقطہ نظر سے، ڈاکٹر کین وان لوک کا خیال ہے کہ سرمایہ کاروں کو اپنے کاموں کی تنظیم نو جاری رکھنے، کیش فلو کے خطرات کو مضبوطی سے کنٹرول کرنے، قرض کی پختگی اور اخراجات کو جاری رکھنے کی ضرورت ہے۔ کاروباری اداروں کو اپنے پروڈکٹ پورٹ فولیوز کو متنوع بنانے اور اعلیٰ درجے کے طبقے پر انحصار کم کرنے کے لیے، خاص طور پر سماجی ہاؤسنگ کی ترقی اور بنیادی ڈھانچے کی سرمایہ کاری کے لیے حکومتی معاونت کے پروگراموں تک رسائی کی ضرورت ہے۔ "فوری مسئلہ یہ ہے کہ کاروباری اداروں کو مکانات کی قیمتوں کو زیادہ معقول سطح پر لانے کے لیے مل کر کام کرنے کی ضرورت ہے۔ فی الحال، ویتنام میں مکانات کی قیمتوں میں 2019 اور 2024 کے درمیان تقریباً 59 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ 2025 تک، ویتنام کے لوگوں کو اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے اوسطاً 25.8 سال کی آمدنی درکار ہوگی، جو سروے میں 9ویں نمبر پر آنے والے ممالک میں، 10 سے زیادہ درجہ بندی کے لیے اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے ہے۔ رہائش مشکل ہوتی جا رہی ہے،" ڈاکٹر کین وان لوک نے زور دیا۔

خریداروں نے اپنے "قیاس آرائی" کے اخراجات کو کم کر دیا ہے۔

ون ماؤنٹ گروپ کے ایک سروے کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار قلیل مدتی سرمایہ کاری کی ذہنیت سے طویل مدتی اثاثے جمع کرنے کی طرف منتقل ہو رہے ہیں۔ فوری منافع کے لیے "قیاس آرائیاں" کرنے کے بجائے، خریدار مستحکم قیمت اور وقت کے ساتھ ساتھ کم سے کم اتار چڑھاؤ کے ساتھ محفوظ جائیدادوں کو تیزی سے ترجیح دے رہے ہیں۔ اس تناظر میں، ڈویلپر کی ساکھ ایک اہم عنصر بن جاتی ہے، جس کا اندازہ تین معیارات سے کیا جاتا ہے: شفاف قانونی طریقہ کار اور منصوبے کو مکمل طور پر نافذ کرنے کی صلاحیت؛ ایک معروف پارٹنر ماحولیاتی نظام، ٹھیکیداروں اور کنسلٹنٹس سے لے کر گارنٹی دینے والے بینکوں تک؛ اور حوالے کرنے کے بعد آپریشنل صلاحیت۔ اس کا مطلب ہے کہ اعلیٰ فروخت کی قیمت صرف ایک ضروری شرط ہے، جبکہ موثر آپریشن پروجیکٹ کی پائیدار اپیل کا فیصلہ کن عنصر ہے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm