قلیل مدتی قیاس آرائیوں کا دور ختم ہو چکا ہے۔ رئیل اسٹیٹ ایک طویل مدتی کھیل میں داخل ہو رہا ہے۔
اسکریننگ
ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے تحقیقی اعداد و شمار کے مطابق، 2025 میں، پوری مارکیٹ تقریباً 128,000 نئی مصنوعات کی لانچ کی ریکارڈنگ کرے گی، جو 2019-2025 کی مدت میں بلند ترین سطح ہے اور سپلائی کی چوٹی کے قریب ہے۔ تاہم، یہ اضافہ مکانات کی کمی کو مکمل طور پر حل نہیں کر سکتا، کیونکہ سپلائی کا ڈھانچہ مسلسل غیر متوازن ہے۔
کیونکہ نئی سپلائی کی اکثریت اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹ پراجیکٹس اور اعلیٰ قیمت والی کم بلندی والی جائیدادوں سے آتی ہے، جب کہ آبادی کی اکثریت کے لیے سستی رہائش کے حصے کی شدید کمی ہے۔ مارکیٹ میں اپارٹمنٹ کی سپلائی کا تقریباً 25% فی مربع میٹر 100 ملین VND سے زیادہ ہے، جو بنیادی طور پر چند بڑے ڈویلپرز میں مرکوز ہے۔
ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh نے نشاندہی کی کہ سپلائی اور ڈیمانڈ کا یہ عدم توازن حقیقی خریداروں کے لیے مارکیٹ تک رسائی مشکل بناتا ہے، یہاں تک کہ زیادہ پروڈکٹس دستیاب ہیں۔ ساتھ ہی، یہ قلیل مدتی سرمایہ کاری کی حکمت عملیوں کے لیے خطرہ بھی بڑھاتا ہے جو قیمتوں میں تیزی سے اضافے کی توقع پر انحصار کرتی ہیں۔
درحقیقت، بہتر سپلائی کے باوجود، رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں نئے معیارات قائم کرتی رہتی ہیں۔ اس کی وجہ اقتصادی ترقی، بنیادی ڈھانچے کی سرمایہ کاری، اور پراجیکٹ کی ترقی کے بڑھتے ہوئے اخراجات جیسے معاون عوامل کے ساتھ ساتھ کئی سالوں کے دوران مکانات کی طلب میں کمی ہے۔ بہت سے نئے شروع کیے گئے پراجیکٹس نے جذب کی مثبت شرحیں ریکارڈ کی ہیں، یہاں تک کہ سیل آؤٹ کا سامنا کرنا پڑتا ہے، خریداروں کو جائیداد کے مالک ہونے کے لیے پریمیم ادا کرنا پڑتا ہے۔ اس مدت کے دوران، سرمایہ کاری کا سرمایہ مارکیٹ میں مضبوطی سے آیا، جس سے بہت سے سرمایہ کاروں کو مختصر وقت میں زیادہ منافع حاصل کرنے میں مدد ملی۔
تاہم، 2025 کے آخر سے، مارکیٹ کا منظرنامہ تبدیل ہونا شروع ہوا کیونکہ پورے بورڈ میں سپلائی میں اضافہ ہوا، اور لیکویڈیٹی اب تمام خطوں اور طبقات میں یکساں طور پر تقسیم نہیں ہوئی۔ Batdongsan.com.vn کے جنوبی علاقے کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان کے مطابق، "ہر جگہ منافع بخش سرمایہ کاری" کا دور ختم ہو چکا ہے۔ موجودہ مارکیٹ قلیل مدتی قیاس آرائیوں کے لیے موزوں نہیں ہے۔ منافع کا مارجن نمایاں طور پر کم ہو گیا ہے، جبکہ خطرات بڑھ گئے ہیں، خاص طور پر اعلیٰ مالیاتی لیوریج استعمال کرنے والے سرمایہ کاروں کے لیے۔
مزید برآں، مارکیٹ کو نئی شکل دینے والے بنیادی عوامل میں سے ایک ٹرانسپورٹیشن انفراسٹرکچر میں پیش رفت ہے۔ گزشتہ برسوں میں ایکسپریس ویز، رنگ روڈز اور بین علاقائی راستوں میں تیزی سے سرمایہ کاری نے نہ صرف رئیل اسٹیٹ کی قدروں میں اضافہ کیا ہے بلکہ سفر کے اوقات کو بھی کم کیا ہے اور مضافاتی علاقوں اور سیٹلائٹ شہروں تک ترقی کے مواقع کو بڑھایا ہے۔
صرف 2025 میں، پورا ملک 5.14 ملین بلین VND سے زیادہ کی کل سرمایہ کاری کے ساتھ 564 منصوبوں کا آغاز اور افتتاح کرے گا۔ جس میں نجی سرمایہ تقریباً 75 فیصد ہے۔ ایکسپریس ویز، انٹرچینجز اور رسائی سڑکوں کی کل لمبائی 2021-2025 کے پانچ سالہ سماجی و اقتصادی ترقیاتی منصوبے کے اہداف سے زیادہ ہے۔
بنیادی ڈھانچے کی ترقی کے ساتھ ساتھ، منصوبوں کے لیے قانونی رکاوٹوں کو حل کرنا بھی سپلائی کے لیے ایک اہم محرک بن گیا ہے۔ تقریباً 1,000 منصوبوں کی مشکلات حل ہو چکی ہیں اور ان پر عمل درآمد دوبارہ شروع ہو گیا ہے، جب کہ نئے ضوابط کے تحت زمین کی بحالی کے خطرے سے بچنے کے لیے بہت سے بڑے پیمانے پر منصوبوں کی منظوری اور جلد عمل درآمد کر دیا گیا ہے۔
Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Quoc Anh نے تبصرہ کیا کہ جب سپلائی بڑے پیمانے پر جاری کی جاتی ہے، تو مارکیٹ کو حقیقی مقابلے کے مرحلے میں داخل ہونے پر مجبور کیا جاتا ہے۔ قیمتوں میں یکساں اضافے کے دن ختم ہو چکے ہیں۔ وہ پروجیکٹ جو بیچنا چاہتے ہیں انہیں اپنی قابل استعمال، انفراسٹرکچر کنیکٹیویٹی، اور مکمل قانونی دستاویزات کا مظاہرہ کرنا چاہیے۔
سرمایہ کار اب آسانی سے فوری منافع حاصل نہیں کر سکتے جیسا کہ وہ ماضی میں کرتے تھے۔
طویل مدتی سرمایہ کاری
بڑے شہروں میں جائداد غیر منقولہ کی قیمتوں میں اوسط آمدنی کے مقابلے میں اضافہ، اور سرمائے کی لاگت، خاص طور پر قرض کی شرح سود، اوپر کی طرف رجحان کے ساتھ، مارکیٹ شرکاء کے لحاظ سے آہستہ آہستہ سکڑ رہی ہے۔ رہنے کے لیے جگہ تلاش کرنے والے خریداروں کو ایک مضبوط مالی بنیاد اور طویل مدتی دولت جمع کرنے کی صلاحیت رکھنے پر مجبور کیا جاتا ہے۔ سرمایہ کاروں کو بھی پچھلے ادوار کی طرح فوری منافع حاصل کرنا مشکل ہوتا جا رہا ہے۔
غیر تصدیق شدہ معلومات، ریوڑ کی ذہنیت، یا قلیل مدتی توقعات پر مبنی حکمت عملی تیزی سے خطرناک ہوتی جا رہی ہے، خاص طور پر مارکیٹ ڈیٹا کی شفافیت میں بتدریج اضافہ کے تناظر میں، بشمول رئیل اسٹیٹ پراپرٹیز کے لیے منفرد شناخت کنندگان کی تفویض - ماہرین مشورہ دیتے ہیں۔
مسٹر Nguyen Van Dinh کے مطابق، مارکیٹ سرمایہ کاروں کو اپنی سوچ بدلنے پر مجبور کر رہی ہے۔ "نیا گیم گرم پیسے کے لیے نہیں ہے۔ جو سرمایہ کار زندہ رہنا چاہتے ہیں انہیں حقیقی قدر، طویل مدتی استحصال کی صلاحیت، اور طویل سرمایہ کاری کے چکر کو قبول کرنا چاہیے،" VARS چیئرمین نے کہا۔
نہ صرف سرمایہ کار، بلکہ ڈویلپرز کو بھی زمین کی لاگت، پراجیکٹ کی ترقی کے اخراجات، اور فنانسنگ کی لاگت سے نمایاں دباؤ کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ جن کاروباروں میں مالی صلاحیت کا فقدان ہے، قرضوں پر حد سے زیادہ انحصار کرتے ہیں، یا ایسی مصنوعات تیار کرتے ہیں جو مارکیٹ کی طلب سے ہم آہنگ نہیں ہیں، جلد ہی اپنے خطرات کو ظاہر کر دیں گے۔
VARS کا خیال ہے کہ، حقیقی مسابقت کی طرف منتقل ہونے والی مارکیٹ میں، ڈویلپر کی ساکھ اور صلاحیتیں بنیادی مسابقتی فائدہ بن جاتی ہیں۔ ایسے منصوبے جو بروقت تکمیل، مکمل قانونی تعمیل، اور شفاف معلومات کو یقینی بناتے ہیں ان کا سرمایہ کاری کو راغب کرنے میں واضح فائدہ ہوگا۔
طویل مدتی میں، VARS کا خیال ہے کہ جائیداد کی قیمتوں میں "گرم" اضافہ نہیں ہوگا، لیکن اس میں تیزی سے کمی کا امکان بھی نہیں ہے۔ ہاؤسنگ، اقتصادی ترقی، اور مسلسل انفراسٹرکچر کی سرمایہ کاری کی اعلی مانگ مارکیٹ کے لیے معاون عوامل ہیں۔ اس کے علاوہ، پراجیکٹ کے ترقیاتی اخراجات میں اضافہ اور نئی قیمت کی فہرست کے تحت زمین سے متعلق مالی ذمہ داریاں بھی نئی قیمت کی سطح پیدا کر رہی ہیں۔
تاہم، 2026 میں، مارکیٹ کی طلب انتہائی منتخب ہوگی۔ ایسے پروجیکٹس جن کی فروخت کی قیمتیں ان کی حقیقی قیمت سے کہیں زیادہ ہیں، ناقص منسلک مقامات، نامکمل قانونی دستاویزات، یا حقیقی زندگی گزارنے کے لیے غیر موزوں افراد کو "منجمد" لین دین کا سامنا کرنے کا خطرہ لاحق ہے۔
رئیل اسٹیٹ مارکیٹ قلیل مدتی توقعات کی بنیاد پر ترقی کے مرحلے سے دور ہو رہی ہے اور ایک سست لیکن زیادہ پائیدار ترقی کے دور میں داخل ہو رہی ہے۔ منافع اب قیاس آرائی پر مبنی تجارت سے نہیں بلکہ حقیقی قدر، مالی صلاحیت اور مارکیٹ کے شرکاء کی طویل مدتی حکمت عملیوں سے حاصل ہوگا۔
ماخذ: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm
تبصرہ (0)