کچھ کاروباریوں کا کہنا ہے کہ زمین کے استعمال کی بڑھتی ہوئی فیسوں سے مکانات کی قیمتوں کو کنٹرول کرنا مشکل ہو جائے گا۔
اس سال کی پہلی ششماہی میں زمین کی آمدنی میں تیزی سے اضافے نے کاروباروں کے لیے زمین تک رسائی کو مزید مشکل بنا دیا ہے۔ یہاں تک کہ کئی دہائیوں سے تعطل کا شکار منصوبوں کے ساتھ کاروبار، اب جب کہ قانونی رکاوٹیں دور ہو چکی ہیں، اپنے منصوبوں کو عملی جامہ پہنانے میں مشکلات کا سامنا کر رہے ہیں کیونکہ زمین کے استعمال کی فیس اور لینڈ ٹیکس میں دس گنا اضافہ ہو گیا ہے۔
زمین کے استعمال کی فیس میں اضافے کی وجہ کیا ہے؟
پروفیسر ڈانگ ہنگ وو، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر نے کہا کہ اس سال کی پہلی ششماہی میں زمین کے استعمال کی فیس کی آمدنی میں اضافہ زمین کی قیمت کے جدولوں میں اوپر کی طرف ایڈجسٹمنٹ کی وجہ سے ہوا۔ جب زمین کی قیمتیں مارکیٹ کی قیمت کے قریب بڑھ جاتی ہیں، تو زمین کے استعمال سے حاصل ہونے والی آمدنی قدرتی طور پر بڑھ جاتی ہے۔ خاص طور پر، ہو چی منہ سٹی، زمین کی قیمت میں سب سے زیادہ ایڈجسٹمنٹ والا علاقہ، زمین کی قیمتیں مارکیٹ ویلیو کے 70% کے برابر ہیں۔
"ایک طویل عرصے سے، ویت نام زمینی آمدنی کے لحاظ سے دنیا کے سرفہرست ممالک میں شامل ہے۔ یہاں تک کہ جب زمین کی قیمتیں پچھلے سالوں کی طرح کم تھیں، ہمارے ملک میں زمین کی آمدنی GDP کا تقریباً 3% تھی، جو کہ امریکہ اور برطانیہ جیسے ترقی یافتہ ممالک کے مساوی تھی، اور جاپان اور جنوبی کوریا سے زیادہ،" مسٹر وو نے مزید کہا۔
فلبرائٹ سکول آف پبلک پالیسی اینڈ منیجمنٹ کے ایک لیکچرر مسٹر ڈو تھین انہ توان کے مطابق، یہ حقیقت کہ بہت سے علاقے زمین کی نیلامی کے انعقاد کو تیز کر رہے ہیں، خاص طور پر اعلی اقتصادی قدر والے علاقوں جیسے کہ شہری پٹی، صنعتی زون، یا نئے مکمل شدہ انفراسٹرکچر والے علاقوں میں، زمین سے ہونے والی آمدنی میں اضافے میں بھی معاون ہے۔
مزید برآں، 2024 سے 2025 کے آخر تک رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی اور مارکیٹ کے حالات کو آسان بنانے کے لیے پالیسیوں کے سلسلے نے نتائج دکھانا شروع کر دیے ہیں۔
"منصوبے کی منظوری میں تیزی لانے، منصوبہ بندی کو حتمی شکل دینے، اور زمین کے استعمال کے تبادلوں کے عمل میں شفافیت کو بہتر بنانے سے لین دین میں آسانی ہوئی ہے، جس سے زمین کے استعمال کی فیس سے بجٹ کے لیے نمایاں آمدنی حاصل ہوئی ہے،" مسٹر ٹوان نے مزید کہا۔
تاہم، GP انویسٹ کے چیئرمین جناب Nguyen Quoc Hiep کے مطابق، اگرچہ زمین کے استعمال کی فیس میں اضافے کی بدولت بجٹ کی آمدنی میں اضافہ ہوا ہے، لیکن ریاستی انتظامی اداروں کو اس بات پر غور کرنے کی ضرورت ہے کہ اس سال کی پہلی ششماہی میں زمین کی فیس میں اچانک اضافہ سرمایہ کاری، پیداوار اور کاروبار کو کس طرح متاثر کر رہا ہے۔
"زمین کے استعمال کی فیس کی آمدنی میں اس سال کی پہلی ششماہی میں اضافہ ہوا کیونکہ بہت سے ایسے منصوبے جو طویل عرصے سے چل رہے تھے، اس سال کے آغاز میں زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کے ساتھ آگے بڑھنے پر مجبور ہوئے۔ ہنوئی میں، کچھ منصوبے دہائیوں سے تعطل کا شکار تھے اور اس سال کے آغاز تک اس پر عمل درآمد نہیں ہو سکا، جب کاروبار آخر کار رکاوٹیں دور کرنے میں کامیاب ہو گئے،" مسٹر نے کہا کہ ہائیپ نے اپنے پروجیکٹ کو جاری رکھا۔
کئی دیگر کاروباری اداروں کے نمائندوں نے بھی دلیل دی کہ اس سال کی پہلی ششماہی میں زمین کے استعمال کی فیسوں میں ہوشربا اضافہ سرمایہ کاری اور کاروباری ماحول، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کے لیے اچھی علامت نہیں ہے۔
زمین کی نیلامی 2025 کی پہلی ششماہی میں زمین کے استعمال کی فیس کی آمدنی میں اضافے میں معاون ہے - تصویر: B. NGOC
زمین کے استعمال کی فیس مکان کی قیمتوں کو بڑھا رہی ہے۔
مسٹر Nguyen Quoc Hiep کے مطابق، بجٹ کی آمدنی میں اضافے کے مثبت اثرات کے علاوہ، زمین کی اونچی قیمتیں بھی بہت سے منفی نتائج لاتی ہیں۔ ان میں گھر کی بڑھتی ہوئی قیمتیں شامل ہیں کیونکہ تمام ان پٹ لاگت قیمت میں شامل ہوتی ہے، اور کوئی بھی ڈویلپر نقصان اٹھانا نہیں چاہتا ہے۔ تاہم، حقیقت یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ صرف مکان کی قیمتوں میں اضافہ فروخت کی ضمانت نہیں دیتا۔
"اپارٹمنٹ کی قیمتیں پہلے ہی 70-80 ملین VND/ m² پر ہیں، جو کہ پہلے سے ہی اشتعال انگیز ہے۔ اگر انہیں 100 ملین VND/ m² سے زیادہ تک بڑھایا جاتا ہے، تو انہیں کون خریدے گا؟ مکانات کی قیمتیں تنخواہ دار کارکنوں کی استطاعت سے زیادہ ہیں۔"
"یہاں تک کہ جن کے پاس سرمایہ کاری کے لیے گھر خریدنے کے لیے پیسے ہیں، قیاس آرائیاں ہیں، اور قیمت میں اضافے کی امید میں اونچی قیمتوں پر خریدنے کے لیے تیار ہیں، وہ بھی سرمایہ کاری بند کر دیں گے جب مارکیٹ سست ہو جائے گی،" مسٹر ہیپ نے اپنی تشویش کا اظہار کیا۔
دریں اثنا، ہنوئی میں ایک ڈویلپر مسٹر این کیو کے نے کہا کہ بہت سے ڈویلپرز اس وقت اپنے منصوبوں پر نظر ثانی کر رہے ہیں کیونکہ مکانات کی قیمتیں پہلے ہی بہت زیادہ بڑھ چکی ہیں، اور مارکیٹ کی طلب بتدریج کم ہو رہی ہے۔ کسی وقت، مارکیٹ کی طلب ختم ہو جائے گی، اور مارکیٹ رک جائے گی۔ زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کے بعد بھی، ڈویلپرز پراجیکٹس میں سرمایہ کاری جاری رکھنے سے قاصر ہوں گے کیونکہ وہ اپنی مصنوعات فروخت نہیں کر سکیں گے۔
مسٹر این کیو کے کے مطابق، زراعت اور ماحولیات کی وزارت 2024 کے زمینی قانون میں ترمیم کرنے کی منصوبہ بندی کر رہی ہے تاکہ زمین کی قیمت کے جدول اور زمین کے استعمال کے گتانک پر واپس آ جائے جیسا کہ 2014 کے زمینی قانون میں تھا۔ اس کے مطابق، زمین کی قیمت کا فریم ورک 5 سال تک برقرار رہے گا اور اسے زمین کے استعمال کے گتانک سے ایڈجسٹ کیا جائے گا۔
لہذا، زمین کے استعمال کے گتانک کے بارے میں مزید مخصوص ضوابط کی ضرورت ہے۔ جب کہ ہم عزم صوبوں کو سونپتے ہیں، صوابدیدی حسابات کو روکنے کے لیے ان گتانکوں کو قائم کرنے کے لیے ضابطے ضروری ہیں۔ مسٹر این کیو کے نے مزید کہا کہ سرمایہ کاروں کو تخمینہ تیار کرنے اور پیداوار کا حساب لگانے کے لیے اپنے منصوبوں کی زمین کی قیمتوں کو بھی سمجھنا ہوگا۔
مزید برآں، بہت سے کاروباری اداروں نے تشویش کا اظہار کیا ہے کہ، زمین کے قانون کے مطابق، زمین کی قیمت کی فہرست یکم جنوری 2026 سے نافذ العمل ہوگی، لیکن بہت سے علاقوں نے ابھی تک زمین کی نئی قیمت کی فہرست تیار نہیں کی ہے اور وہ ابھی تک موجودہ کو استعمال کر رہے ہیں۔ لہذا، 2026 کے آغاز میں زمین کی نئی قیمت کی فہرست کے بروقت اجراء کو یقینی بنانے کے لیے حساب کتاب کرنے کی ضرورت ہے۔
متعدد کاروباری اداروں کے نمائندوں کے مطابق، زیادہ تر منصوبوں میں زمین کی قیمتیں ایک بڑی تشویش ہیں۔ "اگر مقامی لوگ حکمنامہ 71 کی پیروی کرتے ہیں تو، منصوبوں کے لیے زمین کی تشخیص کے عمل میں بہت سی رکاوٹوں کا سامنا کرنا پڑتا ہے، جس میں کسی ایک منصوبے کی تشخیص مکمل کرنے کے لیے 1-2 سال درکار ہوتے ہیں۔ اس لیے، زمین کے قانون میں ترمیم کرتے وقت پہلا مسئلہ جس پر توجہ دینے کی ضرورت ہے وہ ہے زمین کی تشخیص کے طریقہ کار پر نظر ثانی،" ایک کاروباری مالک نے کہا۔
ماخذ: وزارت خزانہ، ڈیٹا: LE THANH - گرافکس: TUAN ANH
* مسٹر ڈو تھین انہ توان (فلبرائٹ سکول آف پبلک پالیسی اینڈ مینجمنٹ میں لیکچرر):
زمین کی قیمتوں میں اضافہ پیداوار کو روک سکتا ہے۔
زمین کے استعمال کی فیس جمع کرنے کا تعاقب مقامی لوگوں کو پیسے کے عوض زمین بیچنے، نیلامی کے ذریعے زمین کی قیمتوں میں اضافے، مارکیٹ کو مسخ کرنے، سرمایہ کاری کی لاگت میں اضافہ، اور پیداوار میں رکاوٹ ڈالنے پر مجبور کر سکتا ہے۔
یہ معیشت کی مسابقت کو روک سکتا ہے، جس سے اعلیٰ ویلیو ایڈڈ مینوفیکچرنگ اور سروس انڈسٹریز میں سرمایہ کاری کی کشش کم ہو سکتی ہے۔
زمین سے حاصل ہونے والی آمدنی زیادہ پائیدار ہونی چاہیے۔
ایک ماہر زمین کے نقطہ نظر سے، مسٹر ڈانگ ہنگ وو کا خیال ہے کہ زمین کی قیمتیں مارکیٹ کی قیمت کے قریب ہونی چاہئیں، لیکن ریاست کے پاس زمین کے حوالے سے مناسب مالیاتی پالیسیاں ہونی چاہئیں۔ خاص طور پر، زمین کی پالیسیوں کو مکانات کی قیمتوں کو کنٹرول کرنا چاہیے، جیسا کہ بہت سے ممالک کر رہے ہیں۔
"دوسرے ممالک جس طرح سے اس کو سنبھالتے ہیں وہ یہ ہے کہ سرمایہ کاروں کو ہماری طرح پوری رقم ادا کرنے کے بجائے صرف زمین کے استعمال کی فیس کا 30٪ پیشگی ادا کرنا پڑتا ہے۔ ریاست صرف اس وقت ٹیکس کا حساب لگاتی ہے جب یہ سہولت فعال ہو جاتی ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ بقیہ 70٪ اس سہولت کے فعال ہونے کے بعد بڑھی ہوئی زمین کی قیمت پر ٹیکس کے طور پر جمع کیا جاتا ہے،" مسٹر وو نے کہا۔
دریں اثنا، مسٹر ڈو تھین انہ توان نے دلیل دی کہ زمین اور رئیل اسٹیٹ ریونیو کی پالیسیوں میں ایک جامع اصلاحات کی ضرورت ہے، نہ صرف بجٹ کے لیے ایک پائیدار ریونیو سسٹم بنانے کے لیے بلکہ آمدنی کو عقلی طور پر ریگولیٹ کرنے، سماجی مساوات کو یقینی بنانے اور ایک صحت مند رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کے لیے بھی۔
مسٹر ٹوان کے مطابق، نام نہاد "فیس" کو آہستہ آہستہ ختم کرنا اور ان کی جگہ پراپرٹی ٹیکس کا نظام لانا ضروری ہے۔ خاص طور پر، پراپرٹی ٹیکس کو ترقی پسند پیمانے کے مطابق ڈیزائن کیا جانا چاہئے، مطلب یہ ہے کہ ایک شخص جتنا زیادہ رئیل اسٹیٹ کا مالک ہے، یا اس کی جائیداد کی قیمت اتنی ہی زیادہ ہوگی، ٹیکس کی شرح اتنی ہی زیادہ ہوگی۔
اس کا مقصد نہ صرف آمدنی میں اضافہ کرنا ہے بلکہ اس سے بھی اہم بات یہ ہے کہ زمین سے اضافی آمدنی کو منظم کرنا ہے – غیر فعال آمدنی کی ایک شکل جس پر فی الحال متناسب طور پر ٹیکس نہیں لگایا جاتا ہے جیسے مزدوری یا پیداوار اور کاروباری سرگرمیوں سے حاصل ہونے والی آمدنی۔
"پراپرٹی ٹیکس کا بنیادی کام دوبارہ تقسیم کرنا ہے، یعنی بہت ساری جائیدادوں کے مالک گروپ سے فوائد کا ایک حصہ لینا اور انہیں دوبارہ تقسیم کرنا۔ یہاں، ٹیکس کا مقصد مکانات کی قیمتوں کو کم کرنا نہیں ہے بلکہ وسائل پیدا کرنا ہے تاکہ کمزور گروہوں کو رہائش تک رسائی، سماجی رہائش کی ترقی، غریب شہری علاقوں کی تزئین و آرائش، یا بڑے عوامی ڈھانچے میں سرمایہ کاری کی جا سکے۔"
"پراپرٹی ٹیکس کے ساتھ، ہمیں آمدنی کو منظم کرنے اور قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کی منتقلی پر بھی فیصلہ کن طور پر ایک ترقی پسند انکم ٹیکس کا اطلاق کرنا چاہیے،" مسٹر ٹوان نے مزید تجزیہ کیا۔
ماخذ: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm
تبصرہ (0)