زمین کی آمدنی زیادہ ہے، زیادہ خوش نہ ہوں۔

اس سال کی پہلی ششماہی میں زمین کے استعمال کی فیس کی وصولی آسمان کو چھوتی ہوئی، VND243,000 بلین سے زیادہ تک پہنچ گئی، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 2.6 گنا زیادہ ہے، لیکن بہت سے ماہرین اور کاروباری اداروں کا کہنا ہے کہ زیادہ خوش ہونے کی ضرورت نہیں ہے، کیونکہ یہ ایک وقتی وصولی ہے جس میں بہت سے ممکنہ خطرات ہیں۔

کچھ کاروباری اداروں کا کہنا ہے کہ زمین کے استعمال کی زیادہ فیسوں سے مکانات کی قیمتوں کو کنٹرول کرنا مشکل ہو جائے گا۔

اس سال کی پہلی ششماہی میں زمینی آمدنی میں تیزی سے اضافے نے کاروباروں کے لیے زمین تک رسائی کو مزید مشکل بنا دیا۔ یہاں تک کہ ایسے کاروباری اداروں کے ساتھ جو کئی دہائیوں سے معطل ہیں، اب قانونی رکاوٹیں دور ہونے کے بعد، اپنے منصوبوں کو لاگو کرنے میں مشکل محسوس کرتے ہیں کیونکہ زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے ٹیکس میں درجنوں گنا اضافہ ہوا ہے۔

زمین کے استعمال کی فیس کیوں آسمان کو چھو رہی ہے؟

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر پروفیسر ڈاکٹر ڈانگ ہنگ وو نے کہا کہ اس سال کی پہلی ششماہی میں زمین کے استعمال کی فیس میں اضافہ زمین کی قیمت کی فہرست میں اضافے کی وجہ سے ہوا۔ جب زمین کی قیمت کی فہرست کو مارکیٹ کی قیمت تک بڑھایا جائے گا، تو یقیناً زمین کے استعمال سے ہونے والی آمدنی میں اضافہ ہوگا۔ خاص طور پر، زمین کی سب سے زیادہ قیمت کی فہرست والا علاقہ ہو چی منہ سٹی ہے، زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ قیمت کے 70% کے برابر ہے۔

"ویتنام طویل عرصے سے زمینی آمدنی کے لحاظ سے دنیا کے سرفہرست ممالک میں شامل ہے۔ یہاں تک کہ جب زمین کی قیمتیں پچھلے سالوں کی طرح کم تھیں، تب بھی ہمارے ملک میں زمین کی آمدنی GDP کا تقریباً 3% تھی، جو کہ دنیا کے ترقی یافتہ ممالک جیسے کہ امریکہ اور برطانیہ کے برابر تھی، اور جاپان اور جنوبی کوریا سے زیادہ،" مسٹر وو نے مزید کہا۔

فلبرائٹ سکول آف پبلک پالیسی اینڈ منیجمنٹ کے لیکچرر مسٹر ڈو تھین انہ توان کے مطابق، یہ حقیقت کہ علاقوں کا ایک سلسلہ زمینوں کی نیلامی کو تیز کر رہا ہے، خاص طور پر اعلی اقتصادی قدر والے علاقوں جیسے کہ شہری بیلٹ، صنعتی پارکس یا نئے مکمل شدہ انفراسٹرکچر والے علاقوں میں، زمین سے ہونے والی آمدنی میں بھی اضافہ ہوتا ہے۔

اس کے علاوہ، 2024 سے 2025 کے آخر تک رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی اور مارکیٹ کو صاف کرنے کی پالیسیوں کا ایک سلسلہ نافذ ہونا شروع ہو گیا ہے۔

"منصوبے کی منظوری کو تیز کرنے، منصوبہ بندی کو مکمل کرنے اور زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کے عمل میں شفافیت کو بہتر بنانے سے لین دین کو زیادہ آسانی سے ہونے میں مدد ملی ہے، اس طرح زمین کے استعمال کی فیس سے بجٹ کے لیے ایک بڑی آمدنی کا سلسلہ پیدا ہوا ہے،" مسٹر ٹوان نے مزید کہا۔

تاہم، مسٹر Nguyen Quoc Hiep - GP Invest کے چیئرمین کے مطابق، اگرچہ زمین کے استعمال کی فیس میں اضافے کی بدولت بجٹ کی آمدنی میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، ریاستی انتظامی اداروں کو اس بات پر غور کرنے کی ضرورت ہے کہ اس سال کی پہلی ششماہی میں زمین کی قیمتوں میں اچانک اضافہ سرمایہ کاری، پیداوار اور کاروبار کو کس طرح متاثر کر رہا ہے۔

"زمین کے استعمال کی فیس کی آمدنی اس سال کی پہلی ششماہی میں آسمان کو چھونے لگی کیونکہ بہت سے منصوبوں پر طویل عرصے سے عمل درآمد کیا گیا تھا، اور اس سال کے آغاز میں، زمین کی قیمتوں کی ایک نئی فہرست تھی لہذا انہیں یہ کرنا پڑا۔ ہنوئی میں، ایسے منصوبے تھے جو کئی دہائیوں سے پھنسے ہوئے تھے اور اس سال کے آغاز تک ان پر عمل درآمد نہیں ہو سکا، جب کہ ان پر عمل درآمد کی راہ میں حائل رکاوٹیں دور ہو گئیں،" مسٹر نے کہا۔

کئی دیگر کاروباری اداروں کے نمائندوں نے یہ بھی کہا کہ اس سال کی پہلی ششماہی میں زمین کے استعمال کی فیسوں میں تیزی سے اضافہ کاروباری سرمایہ کاری کے ماحول، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کے لیے اچھی علامت نہیں ہے۔

زمین کی نیلامی 2025 کی پہلی ششماہی میں زمین کے استعمال کی فیسوں میں اضافے میں معاون ہے - تصویر: B.NGOC

مکانات کی قیمتوں میں اضافے سے زمین کے استعمال کی فیس کے بارے میں خدشات

مسٹر Nguyen Quoc Hiep کے مطابق، بجٹ کی آمدنی میں اضافے کے مثبت اثرات کے علاوہ، زمین کی اونچی قیمتیں بھی بہت سے منفی نتائج لاتی ہیں۔ یعنی مکانات کی قیمتیں بڑھیں گی کیونکہ تمام لاگت گھر کی قیمت میں شامل ہوتی ہے اور کوئی بھی سرمایہ کار پیسہ نہیں کھوئے گا۔ تاہم، حقیقت یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ تمام سرمایہ کار قیمت بڑھا کر مکانات فروخت نہیں کر سکتے۔

"اپارٹمنٹس کی قیمت پہلے ہی 70 - 80 ملین VND/ ^m2 ہے، جو پہلے ہی بہت زیادہ ہے۔ اگر اسے 100 ملین VND/ ^m2 تک بڑھایا جائے، تو اسے کون خریدے گا؟ مکانات کی قیمتیں مزدوروں اور اجرت کمانے والوں کی استطاعت سے باہر ہیں۔

یہاں تک کہ جن کے پاس سرمایہ کاری، قیاس آرائیوں، اور قیمتوں میں اضافے کا انتظار کرتے ہوئے اونچی قیمتوں پر خریدنے کے لیے گھر خریدنے کے لیے پیسے ہیں، جب مارکیٹ سست ہو جائے گی، تو وہ مزید سرمایہ کاری جاری نہیں رکھیں گے،" مسٹر ہائیپ نے تشویش کا اظہار کیا۔

دریں اثنا، ہنوئی کے ایک سرمایہ کار مسٹر این کیو کے نے کہا کہ اس وقت بہت سے سرمایہ کار اس پر غور کر رہے ہیں کیونکہ مکانات کی قیمتیں بہت زیادہ بڑھ گئی ہیں، مارکیٹ کی طلب بتدریج کم ہو رہی ہے۔ کسی وقت، مارکیٹ کی کھپت کی طاقت اب موجود نہیں رہے گی، مارکیٹ رک جائے گی۔ اس وقت، اگرچہ انہوں نے زمین کے استعمال کی فیس ادا کی ہے، سرمایہ کار اس منصوبے میں سرمایہ کاری جاری نہیں رکھ سکیں گے کیونکہ وہ مصنوعات استعمال نہیں کر سکتے۔

مسٹر این کیو کے کے مطابق، زراعت اور دیہی ترقی کی وزارت 2024 کے زمینی قانون میں ترمیم کرنے کی منصوبہ بندی کر رہی ہے تاکہ زمین کی قیمت کی میز اور زمین کے استعمال کے گتانک پر واپس آ جائے جیسا کہ 2014 کے زمینی قانون میں تھا۔ اس کے مطابق، زمین کی قیمت کا فریم 5 سال تک یکساں رہے گا اور اسے زمین کے استعمال کے گتانک سے ایڈجسٹ کیا جائے گا۔

لہذا، زمین کے استعمال کے گتانک کے بارے میں مزید مخصوص ضوابط کی ضرورت ہے، ہم اسے تعین کرنے کے لیے صوبوں پر چھوڑتے ہیں، لیکن صوابدیدی گتانکوں سے بچنے کے لیے زمین کے استعمال کے گتانک کی تعمیر کے لیے ضوابط ہونے کی ضرورت ہے۔ کیونکہ سرمایہ کاروں کو تخمینہ لگانے اور پیداوار کا حساب لگانے کے لیے منصوبے کی زمین کی قیمت کا اندازہ لگانے کی بھی ضرورت ہے، مسٹر NQK نے مزید کہا۔

اس کے علاوہ، بہت سے کاروباری اداروں نے خدشات کا اظہار کیا کہ زمین کے قانون کے مطابق، زمین کی قیمت کی فہرست یکم جنوری 2026 سے نافذ العمل ہو جائے گی، لیکن اس وقت تک، بہت سے علاقوں نے ابھی تک زمین کی نئی قیمت کی فہرست تیار نہیں کی ہے، اور اب بھی موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق حساب کر رہے ہیں۔ لہذا، 2026 کے اوائل میں فوری طور پر زمین کی قیمت کی نئی فہرست جاری کرنے کے لیے حساب لگانا ضروری ہے۔

کچھ کاروباری اداروں کے نمائندوں کے مطابق، زیادہ تر منصوبوں میں زمین کی قیمتیں ایک سنگین مسئلہ ہیں۔ "اگر مقامی لوگ حکم نامہ 71 کی پیروی کرتے ہیں، تو پروجیکٹ کی زمین کی قدر کرنے میں بہت سے مسائل ہوں گے، اور کسی پروجیکٹ کی قیمت کا تعین کرنے میں 1-2 سال لگیں گے۔ اس لیے، زمین کے قانون میں ترمیم کرتے وقت پہلا مسئلہ جس پر توجہ دینے کی ضرورت ہے وہ ہے زمین کی تشخیص کے طریقہ کار میں ترمیم کرنا،" ایک کاروبار نے کہا۔

ماخذ: وزارت خزانہ، ڈیٹا: LE THANH - گرافکس: TUAN ANH

* مسٹر ڈو تھین انہ توان (فلبرائٹ سکول آف پبلک پالیسی اینڈ مینجمنٹ میں لیکچرر):

زمین کی قیمتوں میں اضافہ پیداوار کو متاثر کر سکتا ہے۔

زمین کے استعمال کی فیسوں کا تعاقب مقامی لوگوں کو پیسے کے عوض زمین بیچنے، نیلامی کے ذریعے زمین کی قیمتوں کو بڑھانے، مارکیٹ کو مسخ کرنے، سرمایہ کاری کی لاگت میں اضافہ اور پیداوار میں رکاوٹ ڈالنے پر مجبور کر سکتا ہے۔

اس سے معاشی مسابقت میں کمی آ سکتی ہے، ویلیو ایڈڈ مینوفیکچرنگ اور خدمات میں سرمایہ کاری کی کشش کم ہو سکتی ہے۔

زمین کی آمدنی زیادہ پائیدار ہونی چاہیے۔

ایک ماہر زمین کے نقطہ نظر سے، مسٹر ڈانگ ہنگ وو کا خیال ہے کہ زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ کے قریب ہونی چاہیے لیکن ریاست کے پاس زمین پر مناسب مالیاتی پالیسیاں ہونی چاہیے۔ خاص طور پر، زمین کی پالیسیوں کو مکانات کی قیمتوں کو کنٹرول کرنا چاہیے جیسا کہ بہت سے ممالک لاگو کر رہے ہیں۔

"دوسرے ممالک جس طرح سے اس کو حل کرتے ہیں وہ یہ ہے کہ سرمایہ کاروں کو زمین کے استعمال کی فیس کا صرف 30% ادا کرنا پڑتا ہے، نہ کہ ہماری طرح شروع سے ہی پوری رقم۔ جب یہ سہولت آپریشنل ہو گی تب ہی ریاست ٹیکس کا حساب لگائے گی۔ یعنی، بقیہ 70٪ زمین کی بڑھتی ہوئی قیمت پر ٹیکس کے طور پر جمع کیا جاتا ہے جب یہ سہولت فعال ہو،" مسٹر وو نے کہا۔

دریں اثنا، مسٹر دو تھین انہ توان نے کہا کہ زمین اور رئیل اسٹیٹ ریونیو پالیسیوں میں ایک جامع اصلاحات کرنے کی ضرورت ہے، نہ صرف بجٹ کے لیے ایک پائیدار ریونیو کا نظام بنانا بلکہ آمدنی کو معقول طریقے سے منظم کرنا، سماجی مساوات کو یقینی بنانا اور ایک صحت مند رئیل اسٹیٹ مارکیٹ تیار کرنا۔

مسٹر Tuan کے مطابق، آہستہ آہستہ نام نہاد "پیسہ جمع کرنے" کو ختم کرنا اور اسے پراپرٹی ٹیکس کے نظام سے تبدیل کرنا ضروری ہے۔ خاص طور پر، پراپرٹی ٹیکس کو ایک ترقی پسند شیڈول کے مطابق ڈیزائن کیا جانا چاہیے، یعنی ایک شخص جتنی زیادہ جائیداد کا مالک ہے، یا جتنی زیادہ قیمتی جائداد، ٹیکس کی شرح اتنی ہی زیادہ ہوگی۔

یہ نہ صرف آمدنی بڑھانے کے لیے ہے بلکہ اس سے بھی اہم بات یہ ہے کہ زمین سے اضافی آمدنی کو ریگولیٹ کیا جائے - غیر فعال آمدنی کی ایک شکل جس پر مزدوری یا پیداوار اور کاروبار سے ہونے والی آمدنی کے برابر ٹیکس نہیں لگایا جاتا ہے۔

"پراپرٹی ٹیکس کا بنیادی کام دوبارہ تقسیم کرنا ہے، یعنی اس گروپ سے فوائد کا ایک حصہ لینا جس کے پاس بہت سارے اثاثے ہیں دوبارہ تقسیم کرنا۔ یہاں، ٹیکس کا مقصد مکانات کی قیمتوں کو کم کرنا نہیں ہے بلکہ وسائل پیدا کرنا ہے تاکہ پسماندہ گروہوں کو رہائش تک رسائی، سماجی رہائش کی ترقی، غریب شہری علاقوں کی تزئین و آرائش، یا بڑے عوامی ڈھانچے میں سرمایہ کاری کی جاسکے۔

پراپرٹی ٹیکس کے ساتھ، ہمیں آمدنی کو منظم کرنے اور قیاس آرائی پر مبنی رویے کو منظم کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کی منتقلی سے ترقی پسند انکم ٹیکس کا بھی فیصلہ کن اطلاق کرنا چاہیے،" مسٹر ٹوان نے مزید تجزیہ کیا۔

واپس موضوع پر

لی تھان - باو این جی او سی

ماخذ: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm