کیا زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگانا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو کنٹرول کر سکتا ہے؟

ماہرین کا کہنا ہے کہ قلیل مدت میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگانے سے مارکیٹ میں سپلائی کی کمی تو ہوگی لیکن طویل مدت میں اس میں استحکام آئے گا۔

قومی اسمبلی سے منظور کیے گئے نئے مسودہ قانون کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق 3 قوانین: لینڈ لا، ہاؤسنگ لاء اور رئیل اسٹیٹ بزنس لاء 2023 یکم اگست 2024 سے نافذ العمل ہوں گے۔ یہ وقت 1 جنوری 2025 کے پہلے سے طے شدہ وقت سے 5 ماہ پہلے ہے۔ توقع ہے کہ یہ ایک "سپورٹ" بن جائے گا اور حقیقی مارکیٹ کو ترقی دینے کے لیے جلد ہی سب سے زیادہ ترقی کرے گا۔

اس کے مطابق، رئیل اسٹیٹ بزنس پر 2023 کا قانون وارڈز، اضلاع اور خصوصی طبقے، کلاس I، II، اور III کے شہری علاقوں کے شہروں میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگاتا ہے۔ اس طرح، نیا ضابطہ ملک بھر میں کل 105 شہروں اور قصبوں میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کی اجازت نہیں دے گا۔ موجودہ ضابطے کے مقابلے میں 81 شہروں اور قصبوں کا اضافہ۔ یہ ضابطہ صرف رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس پر لاگو ہوتا ہے، انفرادی یا گھریلو زمین پر نہیں جسے دوسروں کو دینے، وراثت میں دینے یا منتقل کرنے کے مقصد کے لیے پلاٹوں میں تقسیم کرنے کی ضرورت ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2023 کا قانون وارڈز، اضلاع، اور خاص طبقے کے شہروں، قسم I، II، اور III کے شہری علاقوں میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگاتا ہے۔ تصویر: لی ٹوان

اراضی قانون 2024 کو عملی جامہ پہنانے کے لیے، 31 اکتوبر سے، ہو چی منہ سٹی کی پیپلز کمیٹی نے زمین کی تقسیم (فیصلہ 100) سے متعلق ایک فیصلہ جاری کیا جس میں ایسے گھرانوں اور افراد کو زمین کی تقسیم کی اجازت دی گئی جو شرائط پر پورا اترتے ہیں۔ اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کو عملی جامہ پہنانے کے لیے، ہو چی منہ شہر کی پیپلز کمیٹی نے زمینی پلاٹوں کی تقسیم اور فروخت سے بنیادی ڈھانچے کی سرمایہ کاری کو مکمل کرنے والے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس پر پابندی لگانے کے لیے ابھی فیصلہ نمبر 83 جاری کیا ہے۔

اس کے مطابق، ہو چی منہ سٹی کی پیپلز کمیٹی نے فیصلہ کیا کہ "پورے علاقے میں زمین کے پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی عائد کرنے کا فیصلہ کیا، بشمول 5 مضافاتی اضلاع، سوائے دوبارہ آبادکاری کے لیے مختص زمین کے؛ ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے، سرمایہ کاروں کو منتقلی کے قابل ہونے سے پہلے تعمیر مکمل کرنا ہوگی۔"

اس مسئلے کے بارے میں بہت سی آراء سامنے آئی ہیں کیونکہ ان کا خیال ہے کہ ایسے ضابطے رئیل اسٹیٹ بزنس کے 2023 کے قانون سے متصادم ہیں اور اس بات پر زور دیتے ہیں کہ زمین کے پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی کا ضابطہ طویل المدتی فوائد کا باعث بن سکتا ہے، لیکن فی الحال یہ مناسب نہیں لگتا ہے کہ جب مارکیٹ ابھی مشکل دور سے گزری ہے، لوگ اس زمینی پلاٹ میں دلچسپی کم کر رہے ہیں۔

تاہم، کچھ ماہرین متفق ہیں اور کہتے ہیں کہ ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کا ضابطہ جو کہ اوپر کی طرح زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی ہے مناسب اور مکمل طور پر اس کے اختیار کے اندر 2023 کے قانون برائے رئیل اسٹیٹ بزنس کی دفعات کے مطابق ہے۔

اس مسئلے پر اپنے خیالات کا اظہار کرتے ہوئے، ڈونگ ڈوئی لاء آفس کے سربراہ وکیل ٹران شوان تیان نے کہا کہ درحقیقت، حال ہی میں، بہت سے مقامات پر وسیع پیمانے پر زمین کی تقسیم اور ذیلی تقسیم کا سامنا ہے، جس کی وجہ سے مہنگائی، زمین کی ذخیرہ اندوزی اور زمین کو چھوڑ دیا گیا ہے۔ بہت سے علاقوں نے اس سرگرمی پر پابندی لگا دی جب انہوں نے غیر معمولی پیش رفت دیکھی۔

اسی مناسبت سے، وکیل ٹائین نے کہا کہ ہو چی منہ سٹی کی جانب سے زمین کی تقسیم اور فروخت کے منصوبوں پر پابندی ابتدائی طور پر زمین کی فراہمی میں کمی کا سبب بن سکتی ہے، لیکن طویل مدت میں، نیا ضابطہ زمین کی بلا امتیاز تقسیم اور علیحدگی سے متعلق بہت سے مسائل کو حل کرنے، لوگوں کی غیر قانونی تعمیرات کی صورتحال کو کم کرنے، اور اس قسم کی زمین کے لین دین کے دوران قانونی خطرات کو کم کرنے میں مدد کرے گا۔

کانگ تھونگ اخبار کے ساتھ بات کرتے ہوئے، مسٹر ڈانگ ہنگ وو - قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر نے کہا کہ ہو چی منہ سٹی کا شہر بھر میں زمینی پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگانے کا فیصلہ، زمینی پلاٹوں کا استعمال کرتے ہوئے دوبارہ آبادکاری کے منصوبوں کے علاوہ، ایک درست فیصلہ ہے، جو کہ شہریت کے معیار کو بہتر بنانے کے ساتھ ہم آہنگ ہے۔ ہاؤسنگ

ماہرین کے مطابق زمین کی مانگ ہمیشہ بہت زیادہ رہتی ہے لیکن سرکاری منصوبوں سے مارکیٹ میں سپلائی کا فقدان ہے۔ اس کے علاوہ، بہت سے قیاس آرائی کرنے والوں نے قیمتوں کو بڑھانے کے لیے مقابلہ کرنے کے موقع کا فائدہ اٹھاتے ہوئے، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ کیا، جس سے مارکیٹ میں افراتفری پھیل گئی۔ ایک ہی وقت میں، وہ خریداروں اور بیچنے والوں کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے لیے زمین جمع کرتے ہیں، اسے پلاٹوں میں تقسیم کرتے ہیں، اور یہاں تک کہ اسے سرکاری منصوبوں کے نام سے بھی منسوب کرتے ہیں۔

"لہذا، قیاس آرائیوں کو محدود کرنے کے لیے زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو سخت کرنا ضروری ہے کیونکہ زمین کو فروخت کے لیے کھولنے سے پہلے تعمیر کیا جانا چاہیے، اس لیے مصنوعات کی کل قیمت بڑھ جاتی ہے۔ طویل مدتی میں، زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو سخت کرنے سے مارکیٹ کو شفاف اور پائیدار سمت میں ترقی کرنے، قیاس آرائیوں کو روکنے اور زمین کے ضیاع کو محدود کرنے میں مدد ملے گی۔" مسٹر نے کہا۔

مندرجہ بالا نقطہ نظر سے اتفاق کرتے ہوئے، ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh نے کہا کہ نئے ضابطے سے ان سرمایہ کاروں کو ختم کرنے میں مدد ملے گی جو صرف منصوبوں کے لیے زمین مانگتے ہیں اور پھر زمین کو فروخت کے لیے پلاٹوں میں تقسیم کرتے ہیں، جس سے ملک کی معاشی کارکردگی متاثر نہیں ہوتی۔

"نئے قانون نے سرمایہ کاروں کے لیے زمین کے پلاٹوں کی تقسیم اور فروخت کو سختی سے کنٹرول کیا ہے، لیکن بنیادی ڈھانچے کی بنیاد پر قیمتوں کو بڑھانے کے لیے زمین کے پلاٹوں کی تقسیم کی سرگرمیوں کے لیے ابھی بھی سخت انتظامی ضوابط کی ضرورت ہے۔ اس کے مطابق، 2024 کے زمینی قانون اور 2023 کے رئیل اسٹیٹ بزنس قانون کے نفاذ کے لیے زمین کی قیمتوں کو ختم کرنے کے لیے مزید واضح اور تفصیلی ہونے کی ضرورت ہے۔

ماخذ: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html