زمین کے پلاٹوں کی تقسیم اور فروخت کو روکنا

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے تازہ ترین فیصلے کے مطابق، 21 اکتوبر 2024 سے، شہر میں نئے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور ہاؤسنگ کی تعمیر کے نئے پروجیکٹوں کے سرمایہ کاروں کو تکنیکی انفراسٹرکچر اور ہاؤسنگ کنسٹرکشن کے سرمایہ کاری کے منصوبوں میں زمین کے استعمال کے حقوق ان تنظیموں اور افراد کو منتقل کرنے کی اجازت نہیں ہے جو اپنے گھر بناتے ہیں۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے تازہ ترین فیصلے کے مطابق، 21 اکتوبر 2024 سے، شہر میں نئے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور ہاؤسنگ کی تعمیر کے نئے پروجیکٹوں کے سرمایہ کاروں کو تکنیکی انفراسٹرکچر اور ہاؤسنگ کنسٹرکشن کے سرمایہ کاری کے منصوبوں میں زمین کے استعمال کے حقوق ان تنظیموں اور افراد کو منتقل کرنے کی اجازت نہیں ہے جو اپنے گھر بناتے ہیں۔

اس طرح، اگرچہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2023 کا قانون صرف شہری علاقوں میں فروخت کے لیے زمین کے پلاٹوں کو پلاٹوں میں تقسیم کرنے کے منصوبوں پر پابندی لگاتا ہے، مذکورہ فیصلے کے ساتھ، ہو چی منہ سٹی نے سرکاری طور پر شہر میں فروخت کے لیے زمین کے پلاٹوں کو پلاٹوں میں تقسیم کرنے کے منصوبوں پر پابندی لگا دی ہے۔ تاہم، سٹی کے پاس ایسے ضوابط بھی ہیں جو گھرانوں اور اراضی والے افراد کو - اگر کافی شرائط کو پورا کرتے ہیں - تو پھر بھی پلاٹ کو تقسیم کرنے کے قابل ہو سکتے ہیں۔

درحقیقت، 2003 کے اراضی قانون نے شہری علاقوں اور شہری منصوبہ بندی کے ترقیاتی علاقوں میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر مکمل پابندی عائد کر دی تھی، لیکن شہر کے علاقوں اور دیہی علاقوں میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کی اجازت دی تھی۔ 2008 میں، جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑا، اس ضابطے میں اس وقت نرمی کی گئی جب 2013 کے زمینی قانون نے مرکزی علاقے میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کی اجازت دی۔

اس سے 2008 - 2013 کے عرصے میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مشکلات کو کم کرنے میں مدد ملی ہے۔

لیکن ڈھیلے ضوابط شہر کے مضافات سے پڑوسی صوبوں تک پھیلنے کے لیے زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کے مواقع بھی پیدا کرتے ہیں۔ وہاں سے، بہت سے بے ساختہ رہائشی علاقے بنائے گئے، بغیر نکاسی کے نظام کے، بغیر مشترکہ جگہوں کے اور پڑوسی علاقوں کے ساتھ بنیادی ڈھانچے کے روابط کے بغیر۔

یہاں غیر قانونی تعمیراتی سرگرمیاں بھی عروج پر ہیں۔ اس کے نتائج یہ ہیں کہ شہری ترقی کی منصوبہ بندی ٹوٹ جاتی ہے، زمینی وسائل ضائع ہو جاتے ہیں، اور رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیاں بڑھ جاتی ہیں۔

ہو چی منہ سٹی کے محکمہ تعمیرات کی رپورٹ کے مطابق، جون 2019 سے جون 2024 تک، شہر میں تعمیراتی حکم کی خلاف ورزی کرنے والی 3,085 تعمیرات ہوئیں (اوسطاً 1.7 کیسز فی دن)۔ مذکورہ صورتحال کی بنیادی وجہ اس ایجنسی کی جانب سے شہر میں زرعی اراضی کی خرید و فروخت اور فروخت کے لیے پلاٹوں کی تقسیم سے ہونے والے بھاری منافع کو بیان کیا گیا۔ اس تناظر میں، کچھ بروکرز نے لوگوں کی رہائش کی ضروریات کا فائدہ اٹھایا، زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کیا اور کاروبار کے لیے زرعی زمین پر مکانات تعمیر کیے یا گھر کو کئی چھوٹے اپارٹمنٹس میں تقسیم کیا۔ ان مضامین نے پھر نجی دستاویزات کی شکل میں لین دین کیا، جس کی وجہ سے کچھ مضافاتی اضلاع اور ہو چی منہ شہر کے باہر کے اضلاع میں تعمیراتی سرگرمیاں پیچیدہ ہو گئیں۔

یہ بھی شامل کیا جانا چاہئے کہ زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کے بھی مثبت پہلو ہیں، لیکن کچھ تنظیمیں اور افراد قیاس آرائی کے لیے اس کا استحصال کرتے ہیں۔ بہت سے افراد جن کے پاس رہائش کی حقیقی ضروریات نہیں ہیں، انہوں نے منافع کمانے کے لیے زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کا فائدہ اٹھایا ہے، جس کے نتیجے میں زمین کے بہت سے علاقے ترک اور برباد ہو گئے ہیں۔

زمین کی تقسیم اور فروخت کو سخت کرنے سے زمین کے لین دین میں قلیل مدتی کمی واقع ہو سکتی ہے، زمین کی قیمتیں بڑھ سکتی ہیں، لیکن دیگر منفی نتائج کو روکیں گی۔ ہو چی منہ شہر میں زمین کی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگانے والے ضابطے کا مقصد ہاؤسنگ کے ریاستی انتظام کو متحد کرنا اور پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کی ذمہ داری میں اضافہ کرنا ہے، سماجی انفراسٹرکچر کے ساتھ تکنیکی انفراسٹرکچر کی ہم آہنگی کی تعمیر میں سرمایہ کاری کو یقینی بنانا؛ اس صورتحال سے گریز کرنا جہاں لوگ بغیر اجازت یا بغیر اجازت تعمیر کرتے ہیں۔ سوال یہ ہے کہ کیا ہو چی منہ سٹی زمین کی تقسیم اور فروخت کے منصوبوں پر مکمل طور پر پابندی لگاتے ہوئے قیاس آرائی کرنے والوں کو قانون کی خلاف ورزی کرنے کے لیے اپنے طریقے استعمال کرنے سے روک سکتا ہے؟ ہو چی منہ سٹی زمین کی تقسیم اور فروخت کے منصوبوں پر کیوں پابندی لگاتا ہے، لیکن پھر بھی گھرانوں اور افراد کو پلاٹ الگ کرنے کی اجازت دینے پر غور کیا جاتا ہے اگر ان کے پاس زمین کا رقبہ ہے جو شرائط پر پورا اترتا ہے؟ بہت امکان ہے کہ زمین کی تقسیم کی اجازت دینے کی اس پالیسی سے زمین کی تقسیم اور فروخت کی سرگرمیاں تبدیل ہو جائیں گی۔

درحقیقت، ایسے معاملات سامنے آئے ہیں جب افراد اور تنظیموں نے زمین کی تقسیم کی پالیسی کا فائدہ اٹھاتے ہوئے پلاٹوں کو تقسیم کیا اور پھر انہیں دوبارہ فروخت کیا۔ زمین کے بہت سے پلاٹ ایسے ہیں جو پلاٹوں میں بٹے ہوئے ہیں، لیکن خریداروں کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے لیے انہیں ’’پروجیکٹس‘‘ کا بھیس دیا گیا ہے۔ اس صورت حال کا ذکر نہ کرنا جہاں تنظیمیں اور افراد من مانی طور پر زرعی اور غیر زرعی اراضی پر مکانات بناتے ہیں، پھر ان کی خرید و فروخت کرتے ہیں، 3 مشترکہ ہاؤسنگ ایریاز (مشترکہ ملکیت ، مشترکہ تعمیراتی اجازت نامہ اور مشترکہ مکان نمبر) تشکیل دیتے ہیں۔ قیمتوں میں افراط زر، زمینی بخار، اور حالیہ دنوں میں مارکیٹ کے لیے ممکنہ خطرات کی وجہ یہ بھی ایک وجہ ہے۔

لہذا، انتظامی ایجنسی کا کام فوری طور پر مندرجہ بالا مسئلہ کی شناخت اور ہم آہنگی سے نمٹنے کے لئے ہے. بصورت دیگر، زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت منفی سمت میں مزید نفیس یا مسخ ہو جائے گی اور مستقبل میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ساتھ ساتھ شہری منصوبہ بندی پر بھی منفی اثرات مرتب کرے گی۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html