زمین کی تقسیم اور فروخت کو روکنا

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے تازہ ترین فیصلے کے مطابق، 21 اکتوبر 2024 سے، شہر میں نئے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور ہاؤسنگ کی تعمیر کے نئے پروجیکٹوں کے سرمایہ کاروں کو تکنیکی انفراسٹرکچر اور ہاؤسنگ کنسٹرکشن کے سرمایہ کاری کے منصوبوں میں زمین کے استعمال کے حقوق ان تنظیموں اور افراد کو منتقل کرنے کی اجازت نہیں ہے جو اپنے گھر بناتے ہیں۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے تازہ ترین فیصلے کے مطابق، 21 اکتوبر 2024 سے، شہر میں نئے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور ہاؤسنگ کی تعمیر کے نئے پروجیکٹوں کے سرمایہ کاروں کو تکنیکی انفراسٹرکچر اور ہاؤسنگ کنسٹرکشن کے سرمایہ کاری کے منصوبوں میں زمین کے استعمال کے حقوق ان تنظیموں اور افراد کو منتقل کرنے کی اجازت نہیں ہے جو اپنے گھر بناتے ہیں۔

اس طرح، اگرچہ 2023 کا رئیل اسٹیٹ بزنس قانون صرف شہری علاقوں میں زمین کی ذیلی تقسیم کے منصوبوں پر پابندی لگاتا ہے، مذکورہ فیصلے کے ساتھ، ہو چی منہ سٹی نے سرکاری طور پر شہر میں زمینی ذیلی تقسیم کے منصوبوں پر پابندی لگا دی ہے۔ تاہم، شہر میں ایسے ضابطے بھی ہیں جو گھرانوں اور اراضی والے افراد کو - اگر وہ شرائط پر پورا اترتے ہیں - تو پھر بھی پلاٹوں کو تقسیم کرنے کے قابل ہو سکتے ہیں۔

درحقیقت، 2003 کے اراضی قانون نے شہری علاقوں اور شہری منصوبہ بندی کے ترقیاتی علاقوں میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر مکمل پابندی عائد کر دی تھی، لیکن شہر کے علاقوں اور دیہی علاقوں میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کی اجازت دی تھی۔ 2008 میں، جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑا، اس ضابطے میں اس وقت نرمی کی گئی جب 2013 کے زمینی قانون نے مرکزی علاقے میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کی اجازت دی۔

اس سے 2008 - 2013 کے عرصے میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مشکلات کو کم کرنے میں مدد ملی۔

لیکن ڈھیلے ضوابط شہر کے مضافات سے پڑوسی صوبوں تک پھیلنے کے لیے زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کے مواقع بھی پیدا کرتے ہیں۔ وہاں سے، بہت سے بے ساختہ رہائشی علاقے بنائے گئے، بغیر نکاسی کے نظام کے، بغیر مشترکہ جگہوں کے اور پڑوسی علاقوں سے بنیادی ڈھانچے کے کنکشن کے بغیر۔

یہاں غیر قانونی تعمیراتی سرگرمیاں بھی عروج پر ہیں۔ اس کے نتائج یہ ہیں کہ شہری ترقی کی منصوبہ بندی میں خلل پڑتا ہے، زمین کے وسائل ضائع ہوتے ہیں، اور جائیداد کی قیاس آرائیوں میں اضافہ ہوتا ہے۔

ہو چی منہ سٹی محکمہ تعمیرات کی رپورٹ کے مطابق، جون 2019 سے جون 2024 تک، شہر میں تعمیراتی حکم کی خلاف ورزی کرنے والی 3,085 تعمیرات ہوئیں (اوسطاً 1.7 کیسز فی دن)۔ مذکورہ صورتحال کی بنیادی وجہ اس ایجنسی کی جانب سے شہر میں زرعی اراضی کی خرید و فروخت اور فروخت کے لیے پلاٹوں کی تقسیم سے ہونے والے بھاری منافع کو بیان کیا گیا۔ اس تناظر میں، کچھ قیاس آرائی کرنے والوں نے لوگوں کی رہائش کی ضروریات کا فائدہ اٹھایا، من مانی طور پر زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کیا اور کاروبار کے لیے زرعی زمین پر مکانات تعمیر کیے یا گھر کو کئی چھوٹے اپارٹمنٹس میں تقسیم کیا۔ ان مضامین نے پھر نجی دستاویزات کی شکل میں لین دین کیا، جس کی وجہ سے کچھ مضافاتی اضلاع اور ہو چی منہ شہر کے باہر کے اضلاع میں تعمیراتی سرگرمیاں پیچیدہ ہو گئیں۔

یہ بھی شامل کرنا ضروری ہے کہ زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کے بھی مثبت پہلو ہیں، لیکن کچھ تنظیمیں اور افراد قیاس آرائی کے لیے اس کا استحصال کرتے ہیں۔ بہت سے افراد جن کے پاس رہائش کی حقیقی ضروریات نہیں ہیں، انہوں نے منافع کمانے کے لیے زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کا فائدہ اٹھایا ہے، جس کے نتیجے میں زمین کے بہت سے علاقے ترک اور برباد ہو گئے ہیں۔

ذیلی تقسیم اور زمین کے پلاٹوں کی فروخت کو سخت کرنے سے مختصر مدت میں زمین کے لین دین میں کمی آسکتی ہے، اور زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہوسکتا ہے، لیکن یہ دوسرے منفی نتائج کو روکے گا۔ ہو چی منہ شہر میں زمین کے پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگانے والے ضابطے کا مقصد ہاؤسنگ کے ریاستی انتظام کو متحد کرنا اور پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کی ذمہ داری کو بڑھانا، سماجی انفراسٹرکچر کے ساتھ تکنیکی انفراسٹرکچر کی ہم آہنگی کی تعمیر میں سرمایہ کاری کو یقینی بنانا ہے۔ اس صورتحال سے گریز کرنا جہاں لوگ بغیر اجازت یا بغیر اجازت تعمیر کرتے ہیں۔ سوال یہ ہے کہ کیا ہو چی منہ سٹی زمین کے پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر مکمل پابندی عائد کرتے ہوئے قیاس آرائی کرنے والوں کو قانون کی خلاف ورزی کرنے کے اپنے طریقے استعمال کرنے سے روک سکتا ہے؟ کیوں ہو چی منہ سٹی زمین کے پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگاتا ہے، لیکن پھر بھی گھرانوں اور افراد کو پلاٹوں کو الگ کرنے کی اجازت دینے پر غور کریں اگر ان کے پاس زمین کا رقبہ ہے جو شرائط کو پورا کرتا ہے؟ یہ بہت ممکن ہے کہ ذیلی تقسیم کی اجازت دینے کی اس پالیسی سے زمین کے پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو تبدیل کر دیا جائے گا۔

درحقیقت، ایسے معاملات سامنے آئے ہیں جب افراد اور تنظیموں نے زمین کی تقسیم کی پالیسی کا فائدہ اٹھاتے ہوئے پلاٹوں کو تقسیم کیا اور پھر انہیں دوبارہ فروخت کیا۔ زمین کے بہت سے پلاٹ ہیں جو تقسیم ہو چکے ہیں، لیکن وہ خریداروں کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے لئے "پروجیکٹس" کے طور پر چھپے ہوئے ہیں۔ اس صورت حال کا ذکر نہ کرنا جہاں تنظیمیں اور افراد من مانی طور پر زرعی اور غیر زرعی اراضی پر مکانات بناتے ہیں، پھر ان کی خرید و فروخت کرتے ہیں، 3-مشترکہ رہائشی علاقوں (مشترکہ ملکیت ، مشترکہ تعمیراتی اجازت نامہ اور مشترکہ مکان نمبر) تشکیل دیتے ہیں۔ قیمتوں میں افراط زر، زمینی بخار، اور حالیہ دنوں میں مارکیٹ کے لیے ممکنہ خطرات کی وجہ یہ بھی ایک وجہ ہے۔

لہذا، انتظامی ایجنسی کا کام فوری طور پر مندرجہ بالا مسئلہ کی شناخت اور ہم آہنگی سے نمٹنے کے لئے ہے. بصورت دیگر، زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت منفی سمت میں مزید نفیس یا مسخ ہو جائے گی اور مستقبل میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ساتھ ساتھ شہری منصوبہ بندی پر بھی منفی اثرات مرتب کرے گی۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html