زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کے غلط استعمال کو روکنا۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے تازہ ترین فیصلے کے مطابق، 21 اکتوبر 2024 سے، شہر میں نئے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور ہاؤسنگ تعمیراتی پروجیکٹس کے سرمایہ کاروں کو ریئل اسٹیٹ پروجیکٹس کے اندر زمین کے استعمال کے حقوق منتقل کرنے کی اجازت نہیں ہے جن کے پاس پہلے سے ہی تکنیکی انفراسٹرکچر اور ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبے تنظیموں یا افراد کو رہائش کی خود تعمیر کے لیے ہیں۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے تازہ ترین فیصلے کے مطابق، 21 اکتوبر 2024 سے، شہر میں نئے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور ہاؤسنگ تعمیراتی پروجیکٹس کے سرمایہ کاروں کو ریئل اسٹیٹ پروجیکٹس کے اندر زمین کے استعمال کے حقوق منتقل کرنے کی اجازت نہیں ہے جن کے پاس پہلے سے ہی تکنیکی انفراسٹرکچر اور ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبے تنظیموں یا افراد کو رہائش کی خود تعمیر کے لیے ہیں۔

اس طرح، اگرچہ 2023 کا رئیل اسٹیٹ بزنس قانون صرف شہری علاقوں میں زمین کی ذیلی تقسیم کے منصوبوں پر پابندی لگاتا ہے، مذکورہ بالا فیصلہ سرکاری طور پر ہو چی منہ شہر میں زمین کی ذیلی تقسیم کے منصوبوں پر پابندی لگاتا ہے۔ تاہم، شہر میں ایسے ضابطے بھی ہیں جو گھرانوں اور افراد کو کافی اراضی کے حامل ہیں – اگر وہ شرائط پر پورا اترتے ہیں – تو پھر بھی اپنی زمین کو ذیلی تقسیم کر سکتے ہیں۔

درحقیقت، 2003 کے اراضی قانون نے شہری علاقوں اور شہری منصوبہ بندی کے تحت آنے والے علاقوں میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو مکمل طور پر ممنوع قرار دیا، لیکن قصبوں اور دیہی علاقوں میں اس کی اجازت دی گئی۔ 2008 میں، جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑا، اس ضابطے میں نرمی کی گئی جب 2013 کے زمینی قانون نے مرکزی علاقوں میں بھی زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کی اجازت دی۔

اس سے 2008-2013 کے دوران رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مشکلات کو کم کرنے میں مدد ملی۔

تاہم، نرم ضابطوں نے زمین کی غیر قانونی ذیلی تقسیم اور فروخت کے مواقع بھی پیدا کیے ہیں تاکہ شہر کے مضافات سے پڑوسی صوبوں تک پھیل جائیں۔ اس کی وجہ سے بہت سے بے ساختہ رہائشی علاقوں کی تشکیل ہوئی ہے جن میں نکاسی آب کے نظام، مشترکہ جگہیں، اور ارد گرد کے علاقوں کے ساتھ بنیادی ڈھانچے کے رابطے نہیں ہیں۔

وسیع پیمانے پر غیر مجاز اور غیر قانونی تعمیراتی سرگرمیاں بھی اسی سے جنم لیتی ہیں۔ اس کے نتائج میں شہری ترقی کی منصوبہ بندی میں خلل، زمینی وسائل کا ضیاع، اور جائیداد کی قیاس آرائیوں میں اضافہ شامل ہے۔

ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف کنسٹرکشن کی ایک رپورٹ کے مطابق، جون 2019 سے جون 2024 تک، شہر میں 3,085 تعمیراتی خلاف ورزیاں ریکارڈ کی گئیں (ہر روز اوسطاً 1.7 کیسز)۔ ایجنسی کے مطابق اس صورتحال کی بنیادی وجہ زرعی زمین کی خرید و فروخت اور اسے فروخت کے لیے پلاٹوں میں تقسیم کرنے سے زیادہ منافع کا مارجن ہے۔ اس تناظر میں، زمین کے کچھ قیاس کرنے والوں نے عوام کی رہائش کی ضروریات کا فائدہ اٹھاتے ہوئے، غیر قانونی طور پر زمین کے استعمال کو تبدیل کر دیا ہے اور کاروباری مقاصد کے لیے زرعی زمین پر مکانات تعمیر کیے ہیں یا ایک ہی گھر کو متعدد چھوٹے اپارٹمنٹس میں تقسیم کر دیا ہے۔ یہ افراد پھر غیر رسمی معاہدوں کا استعمال کرتے ہوئے لین دین کرتے ہیں، جس کے نتیجے میں کچھ مضافاتی اضلاع اور ہو چی منہ شہر کے مضافاتی علاقوں میں پیچیدہ تعمیراتی سرگرمیاں شروع ہوتی ہیں۔

یہ بھی شامل کیا جانا چاہئے کہ اگرچہ زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کے مثبت پہلو ہیں، لیکن بعض تنظیمیں اور افراد قیاس آرائی کے مقاصد کے لیے ان کا استحصال کرتے ہیں۔ مکان کی حقیقی ضرورت کے بغیر بہت سے افراد نے فوری منافع کمانے کے لیے زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کا فائدہ اٹھایا ہے، جس کے نتیجے میں زمین کے بڑے حصے کو پڑی اور بیکار چھوڑ دیا گیا ہے۔

زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت سے متعلق ضوابط کو سخت کرنے سے زمین کے لین دین میں قلیل مدتی کمی واقع ہو سکتی ہے اور ممکنہ طور پر زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہو سکتا ہے، لیکن یہ دوسرے منفی نتائج کو کم کرے گا۔ ہو چی منہ سٹی کی زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی کا مقصد ہاؤسنگ کے ریاستی انتظام کو متحد کرنا اور پراجیکٹ ڈویلپرز کی ذمہ داری کو مضبوط کرنا ہے، تکنیکی اور سماجی بنیادی ڈھانچے کی ہم آہنگی کی ترقی کو یقینی بنانا؛ رہائشیوں کی طرف سے غیر مجاز یا غیر قانونی تعمیرات کو روکنا۔ سوال یہ ہے کہ کیا ہو چی منہ سٹی زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کے منصوبوں پر مکمل طور پر پابندی لگاتے وقت قیاس آرائی کرنے والوں کو قانون کی خلاف ورزی کرنے کے لیے اپنے طریقے استعمال کرنے سے روک سکتا ہے؟ ہو چی منہ سٹی زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کے منصوبوں پر پابندی کیوں لگاتا ہے، لیکن پھر بھی گھرانوں اور افراد کو زمین کی ذیلی تقسیم کی اجازت دینے پر غور کیا جاتا ہے اگر زمین کا رقبہ شرائط پر پورا اترتا ہے؟ یہ بہت ممکن ہے کہ زمین کی ذیلی تقسیم کی اجازت دینے والی اس پالیسی سے زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کی سرگرمیاں مسخ ہو جائیں۔

حقیقت میں، ایسی مثالیں موجود ہیں جب افراد اور تنظیموں نے زمین کی ذیلی تقسیم کی پالیسیوں کا استحصال کرتے ہوئے ذیلی تقسیم شدہ پلاٹوں کو دوبارہ فروخت کرنے کے لیے بنایا ہے۔ خریداروں کو راغب کرنے کے لیے متعدد ذیلی تقسیم شدہ اراضی کے پلاٹوں کو "منصوبوں" کے طور پر بھیس دیا گیا ہے۔ یہ اس صورت حال کا ذکر نہیں کرنا ہے جہاں افراد اور تنظیمیں من مانی طور پر زرعی اور غیر زرعی زمین پر مکانات بناتی ہیں، پھر ان کی خرید و فروخت، مشترکہ ملکیت ، عمارت کے اجازت ناموں اور مکانات کے نمبروں کے ساتھ ہاؤسنگ کمپلیکس بناتی ہیں۔ قیمتوں میں افراط زر، زمین کی قیاس آرائیوں اور حالیہ دنوں میں مارکیٹ کے لیے ممکنہ خطرات کی وجہ یہ بھی ایک وجہ ہے۔

لہذا، انتظامی ایجنسی کا کام فوری طور پر اس مسئلے کی شناخت اور ہم آہنگی سے حل کرنا ہے۔ بصورت دیگر، زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کی سرگرمیاں منفی سمت میں مزید نفیس یا مسخ ہو جائیں گی، جو لامحالہ مستقبل میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ساتھ ساتھ شہری منصوبہ بندی پر بھی منفی اثر ڈالیں گی۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html