کیا سزائیں کافی نہیں ہیں؟

زمین کی نیلامی کی سرگرمیوں میں بگاڑ اور بے ضابطگیاں عوامی غم و غصے کا باعث بن رہی ہیں، بہت سے لوگوں کی دلیل ہے کہ مجاز حکام کو مداخلت کرنے اور اس مسئلے کو مکمل طور پر حل کرنے کے لیے سخت کارروائی کرنے کی ضرورت ہے…

زمین کی نیلامی کے حوالے سے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے حال ہی میں ہنوئی کے مضافاتی اضلاع میں زمین کے لیے ریکارڈ توڑ جیتنے والی بولی کی قیمتیں دیکھی ہیں۔

ایک اہم مثال 19 گھنٹے کی نیلامی ہے، جو 20 اگست کو صبح 4:30 بجے ختم ہوئی۔ ٹین ین کمیون، ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ، ہنوئی میں زمین کے انیس پلاٹ کامیابی سے فروخت ہو گئے۔ سب سے زیادہ قیمت والے پلاٹ نے 133.3 ملین VND/m2 حاصل کیا، ابتدائی قیمت سے تقریباً 30 گنا۔ اس پلاٹ کے علاوہ، 11 دیگر پلاٹوں نے بھی 100 ملین VND/m2 سے زیادہ قیمتیں حاصل کیں۔ سب سے کم جیتنے والی بولی والے دو پلاٹ 91.3 ملین VND/m2 تھے، جو اب بھی ابتدائی قیمت سے 12.5 گنا ہے۔

یہ نتیجہ انتہائی غیر معمولی سمجھا جاتا ہے کیونکہ، Batdongsan.com کے اعداد و شمار کے مطابق، Q2/2024 میں Tien Yen کمیون میں زمین کے پلاٹوں کے لیے عام پوچھنے والی قیمت صرف 43 ملین VND/m2 تھی۔ مزید برآں، Hoai Duc ضلع میں پڑوسی کمیونز میں پوچھنے کی قیمتیں بھی Q2/2024 میں 22 سے 62 ملین VND/m2 تک تھیں۔

اس سے پہلے، 10 اگست کو، Ngo Ba کے علاقے، Thanh Than گاؤں، Thanh Cao کمیون، Thanh Oai ڈسٹرکٹ، ہنوئی میں 68 اراضی پلاٹوں کی نیلامی ہوئی تھی۔ نیلامی ختم ہونے کے بعد، سب سے زیادہ جیتنے والی بولی 100 ملین VND/m2 سے زیادہ تھی، جو ابتدائی قیمت سے آٹھ گنا زیادہ تھی۔ باقاعدہ پلاٹوں نے جیتنے والی بولیاں بھی حاصل کیں جن میں 63 سے 80 ملین VND/m2، ابتدائی قیمت سے 5 سے 6.4 گنا زیادہ ہے۔

اس طرح، دوسری سہ ماہی میں 27 ملین VND/m2 کی عام مانگی ہوئی قیمت کے مقابلے، 10 اگست کو ہونے والی نیلامی میں Thanh Cao کمیون میں زمینی پلاٹوں کے لیے 63 - 100 ملین VND/m2 کی جیتنے والی بولی کی قیمتیں 2.3 سے 3.7 گنا زیادہ تھیں۔

غیر معمولی طور پر زیادہ قیمتوں کے ساتھ زمین کی ان دو نیلامیوں نے نہ صرف عوام کی توجہ مبذول کروائی بلکہ 2021 کے آخر میں ہو چی منہ شہر کے تھو تھیم اربن ایریا میں ہونے والی بے مثال نیلامی کو بھی ذہن میں لایا۔

خاص طور پر، 10 دسمبر 2021 کو، Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd. (Tan Hoang Minh Group کا ایک ذیلی ادارہ) نے Thu Thiem میں 10,000 مربع میٹر سے زیادہ کے اراضی کے پلاٹ کی نیلامی 24,500 بلین VND میں جیت لی، جس نے ایک غیر معمولی ریکارڈ قائم کیا، جس نے ایک مربع میٹر کی قیمت آٹھ گنا شروع کی۔ قیمت، ایک طویل وقت کے لئے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ایک جھٹکا کا باعث.

یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ Hoai Duc، Thanh Oai، اور Thu Thiem میں نیلامی، مقام، وقت اور ابتدائی قیمتوں میں مختلف ہونے کے باوجود، سبھی میں ایک چیز مشترک ہے: جیتنے والی بولیاں عام مارکیٹ کی قیمت سے کئی گنا زیادہ ہیں۔ زمین کی قیمتیں ان کی حقیقی قیمت سے کہیں زیادہ ہونے سے نہ صرف نیلامی کرنے والے علاقوں میں بعد میں ہونے والی نیلامیوں کے لیے اثاثوں کا اندازہ لگانے میں مشکلات پیدا ہوتی ہیں، بلکہ ملک بھر میں بہت سے مقامات پر اس کا وسیع اثر پڑتا ہے۔

یہ صورتحال زمینی قیاس آرائی کرنے والوں اور دلالوں کی طرف سے "ہیرا پھیری" کا شکوک پیدا کرتی ہے تاکہ ارد گرد کے علاقوں میں لیکویڈیٹی پیدا کی جا سکے جو اس وقت "غیر فعال" ہیں۔ یہ زمین کی نیلامی موجودہ مارکیٹ کی قیمت کی نمائندگی نہیں کرتی ہے اور یہ قیاس آرائی کرنے والوں کے لیے زمین کی قیمتیں بڑھانے کا ایک ذریعہ بن سکتی ہے۔ اس طرز عمل سے مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے اور سماجی بہبود کو یقینی بنانے کی حکومت کی کوششوں پر منفی اثر پڑنے کا خطرہ ہے، اور یہاں تک کہ زیادہ قیمتوں پر زمین فروخت کرنے کی توقع کی وجہ سے معاشی جمود کا سبب بن سکتا ہے۔

زمینوں کی نیلامی کی سرگرمیوں میں بگاڑ اور بے ضابطگیاں عوام میں غم و غصہ کا باعث بن رہی ہیں۔ بہت سی آراء تجویز کرتی ہیں کہ قابل انتظامی ایجنسیوں کو زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے عمل میں فوری مداخلت کرنے اور فوری طور پر درست کرنے کی ضرورت ہے، اس طرح منافع کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں خلل ڈالنے والی نیلامیوں کے استحصال کی کارروائیوں سے سختی سے نمٹنا چاہیے۔

ایک پیشہ ور رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار کے طور پر، مسٹر لی من ٹرنگ (جو کاؤ گیا ضلع، ہنوئی میں مقیم ہیں) نے کہا کہ وہ حال ہی میں زمین کی بہت سی نیلامیوں کی پیروی کر رہے ہیں اور خود سے پوچھ رہے ہیں کہ ان نیلامیوں میں جائیداد کی قیمتوں کو بڑھانے کے پیچھے کون ہے؟ کیونکہ زمین کی ان مبہم نیلامیوں کے بعد صرف چند لوگوں کو ہی فائدہ ہوتا ہے جب کہ بروکرز سمیت سرمایہ کاروں کی اکثریت کو نقصان ہوتا ہے۔

"حقیقت یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے منافع کی رغبت بہت زیادہ ہے؛ نیلامی کی صرف ایک صبح میں، منافع ایک اوسط کارکن کے لیے کئی سالوں کی آمدنی کے برابر ہوتا ہے۔ یہی وجہ ہے کہ سرمایہ کار پھر بھی اس سے قطع نظر دوڑتے ہیں،" مسٹر ٹرنگ نے اس بات پر زور دیتے ہوئے کہا کہ زمینوں کی نیلامی کے عمل کو اچھی طرح سے حل کرنے کے لیے قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں ہیرا پھیری، سرمایہ کاری کے ذریعے خود ساختہ سرمایہ کاری نہیں کی جا سکتی۔ ریاستی انتظامی اداروں کے فیصلہ کن اقدامات پر بہت زیادہ انحصار کرتا ہے۔

اسی طرح، محترمہ ٹران کم نگا (رہنے والی گو واپ ڈسٹرکٹ، ہو چی منہ سٹی)، جنہوں نے رئیل اسٹیٹ کے بلبلے کے پھٹنے کے دوران نفع اور نقصان دونوں کا سامنا کیا، وہ بھی مانتی ہیں کہ سرمایہ کاروں کو اپنی بقا کے لیے خود لڑنا ہوگا، لیکن رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں شفافیت کو یقینی بنانے میں ریاستی انتظامیہ کا کردار ناقابل تلافی ہے۔

"قیاس آرائیوں کے بلبلوں کا پیچھا کرنے کے بجائے، یعنی اعلانات اور انتباہات کرنے سے پہلے بلبلے کے پھٹنے کا انتظار کرنا، مقامی حکام کو شروع سے ہی منصوبہ بندی اور منصوبوں کے بارے میں شفاف ہونا چاہیے۔ شفافیت کے ساتھ، کوئی بھی بروکر یا قیاس آرائی کرنے والا افواہیں نہیں پھیلا سکتا کہ وہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں افراتفری اور عدم استحکام پیدا کرے،" محترمہ نگگا نے کہا۔

کاروباری نقطہ نظر سے، ویت این ہوا رئیل اسٹیٹ کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر ٹران خان کوانگ نے تصدیق کی کہ زمین کی قیمتوں میں اضافے سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو کوئی فائدہ نہیں ہوتا کیونکہ منصوبہ بندی کے مرحلے سے لے کر فروخت کے قانونی طریقہ کار کی تکمیل تک کئی سال لگتے ہیں۔ دیگر علاقوں میں زمین کی قیمتوں میں اضافے کے ساتھ ساتھ ایسے پروجیکٹس جن کا معاوضہ ابھی تک مکمل نہیں ہوا ہے، کاروبار پر منفی اثر ڈال سکتا ہے۔

دریں اثنا، ماہر اقتصادیات فان ڈنگ کھنہ نے تجزیہ کیا کہ رئیل اسٹیٹ اپنی بڑی اور بہت بڑی سرمایہ کی ضروریات کی وجہ سے فطری طور پر ایک خاص مارکیٹ ہے۔ لہٰذا، لوگوں کی صبح سے رات تک قطار میں کھڑے پلاٹوں کو محفوظ کرنے، زمین کو دوبارہ بیچنے، اور ڈپازٹ حاصل کرنے کی تصویر... صرف ایک پہلے سے ترتیب شدہ منظرنامہ ہے۔ یہ نہ صرف افراد کو پھنساتا ہے اور ان کے پیسے کھو دیتا ہے بلکہ مارکیٹ کو منجمد کرنے کے دہانے پر بھی دھکیل دیتا ہے کیونکہ ریل اسٹیٹ کی قیمتیں ناقابل تصور سطح پر دھکیل دی گئی ہیں۔

"زمین کی نیلامی کے ساتھ، قلیل مدت میں، ہم ڈپازٹ کی رقم میں اضافہ کر سکتے ہیں، نیلامی کے بعد جلد منتقل کیے گئے اراضی پلاٹوں کے لیے فیس وصول کر سکتے ہیں، وغیرہ، لیکن طویل مدتی میں، کافی حد تک روک تھام کے لیے، ایک عالمگیر اور جامع حل جس پر غور کیا جا سکتا ہے وہ ہے جو لوگ مارکیٹ میں ہیرا پھیری کرتے ہیں ان کے خلاف قانونی کارروائی کی جائے،" مسٹر خان نے زور دیا۔

اسی نظریے کا اشتراک کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن کے وکیل لی تھو تھاو نے بھی کہا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری کرنا بہت خطرناک ہے، لیکن عائد پابندیاں ابھی تک کافی حد تک روک نہیں ہیں۔

وکیل لی تھو تھاو کے مطابق، ویتنام کے قانون میں اس وقت "اسٹاک مارکیٹ میں ہیرا پھیری" کے جرم کے حوالے سے دفعات موجود ہیں، جو کہ مارکیٹ میں ہیرا پھیری اور خلل کی علامات کو واضح طور پر بیان کرتی ہے جو خلاف ورزیوں کے لیے مجرمانہ ذمہ داری کی بنیاد ہے۔ لہذا، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں خلل ڈالنے، معاشرے کے لیے خطرناک نتائج کا باعث بننے والے عمل کو بھی مجرمانہ قرار دیا جا سکتا ہے۔

"میری رائے میں، ذاتی فائدے کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری سے متعلق ضابطہ فوجداری میں ایک نئے جرم کا مطالعہ کرنا اور اسے تشکیل دینا ضروری ہے۔ ہم قطعی طور پر عوامی قیاس آرائیوں، اضطراب اور زمین کی نیلامی کے بارے میں فکر کی اجازت نہیں دے سکتے کہ 'مہنگائی' ہونے کا شبہ ہے، کیونکہ یہ دونوں ہی حکام پر عوامی اعتماد کو ختم کرتے ہیں اور قانون نافذ کرنے والے کی سختی کو کم کرتے ہیں۔"

09:28 18/09/2024

ماخذ: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html