پابندیاں کافی رکاوٹ نہیں ہیں؟

زمین کی نیلامی کی سرگرمیوں میں تحریف اور انحراف عوامی عدم اطمینان کا باعث بن رہا ہے اور یہ خیال کیا جاتا ہے کہ اس مسئلے کو مکمل طور پر حل کرنے کے لیے قابل انتظامی ایجنسیوں کو مداخلت کرنے اور "مضبوط کارروائی" کرنے کی ضرورت ہے...

زمین کی نیلامی کے حوالے سے، حالیہ دنوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے ہنوئی کے مضافاتی اضلاع میں زمین کی نیلامی کے لیے ریکارڈ جیتنے والی قیمتیں دیکھی ہیں۔

عام طور پر، نیلامی 19 گھنٹے تک جاری رہی، جو 20 اگست کو صبح 4:30 بجے ختم ہوئی، ٹین ین کمیون، ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ، ہنوئی میں زمین کے 19 پلاٹ کامیابی کے ساتھ فروخت کیے گئے، سب سے زیادہ لاٹ 133.3 ملین VND/m2 میں جیتا گیا، جو ابتدائی قیمت سے تقریباً 30 گنا زیادہ ہے۔ مذکورہ اراضی کے علاوہ، 11 دیگر لاٹ بھی 100 ملین VND/m2 سے زیادہ قیمتوں پر مقرر کیے گئے تھے۔ اس سیشن میں سب سے کم جیتنے والی قیمت والے دو پلاٹ 91.3 ملین VND/m2 تھے، جو اب بھی ابتدائی قیمت سے 12.5 گنا زیادہ ہیں۔

یہ نتیجہ بہت غیر معمولی سمجھا جاتا ہے کیونکہ Batdongsan.com کے اعداد و شمار کے مطابق، 2024 کی دوسری سہ ماہی میں Tien Yen کمیون میں زمین کی عام فروخت کی قیمت صرف 43 ملین VND/m2 تھی۔ اس کے علاوہ، Hoai Duc ضلع میں پڑوسی کمیونز میں فروخت کی قیمت بھی 22 سے 62 ملین VND/m2 تک، 2024 کی دوسری سہ ماہی میں اتار چڑھاؤ آ گئی۔

اس سے قبل، 10 اگست کو، Ngo Ba کے علاقے، Thanh Thanh گاؤں، Thanh Cao کمیون، Thanh Oai ڈسٹرکٹ، ہنوئی میں بھی 68 پلاٹوں کی نیلامی ہوئی تھی۔ نیلامی ختم ہونے کے بعد، سب سے زیادہ جیتنے والی قیمت والا پلاٹ 100 ملین VND/m2 سے زیادہ تھا، جو ابتدائی قیمت سے 8 گنا زیادہ تھا۔ ریگولر پلاٹوں کی جیتنے والی قیمتیں بھی 63 - 80 ملین VND/m2 تھی، جو ابتدائی قیمت سے 5 سے 6.4 گنا زیادہ تھی۔

اس طرح، دوسری سہ ماہی میں 27 ملین VND/m2 کی عام فروخت ہونے والی قیمت کے مقابلے، 10 اگست کو ہونے والی نیلامی میں Thanh Cao کمیون میں زمین کے لیے 63 - 100 ملین VND/m2 کی جیتنے والی نیلامی قیمت 2.3 سے 3.7 گنا زیادہ تھی۔

مذکورہ بالا غیر معمولی قیمتوں والی دو زمینوں کی نیلامی نے نہ صرف عوام کی توجہ مبذول کروائی بلکہ لوگوں کو 2021 کے آخر میں تھو تھیم اربن ایریا، ہو چی منہ شہر میں ہونے والی "بے مثال" نیلامی کی بھی یاد دلائی۔

خاص طور پر، 10 دسمبر 2021 کو، Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (Tan Hoang Minh Group کا ایک ذیلی ادارہ) نے Thu Thiem میں 10,000 مربع میٹر سے زیادہ کے رقبے کے ساتھ ایک اراضی پلاٹ کی نیلامی VND 24,500 بلین میں جیت لی، جس سے 24.4 بلین ڈالر کی ریکارڈ قیمت بن گئی۔ زمین کا میٹر، ابتدائی قیمت سے 8 گنا زیادہ ہے، جس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ایک طویل عرصے تک ہلچل مچا رہی ہے۔

یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ Hoai Duc، Thanh Oai اور Thu Thiem میں نیلامی، اگرچہ مقام، وقت، ابتدائی قیمت وغیرہ کے لحاظ سے مختلف ہے، لیکن ایک چیز مشترک ہے: جیتنے والی بولی کی قیمت اوسط سے کئی گنا زیادہ ہے۔ زمین کی قیمتیں اصل قیمت سے کہیں زیادہ ہونے کی وجہ سے نہ صرف نیلامی کے مقام پر بعد میں ہونے والی نیلامیوں کے لیے اثاثوں کی تشخیص میں مشکلات پیدا ہوتی ہیں، بلکہ ملک بھر میں بہت سے مقامات پر اس کے وسیع اثرات بھی ہوتے ہیں۔

اس حقیقت سے، رائے عامہ کو شبہ ہے کہ قیاس آرائی کرنے والوں اور زمین کے دلالوں کی طرف سے "ہائیبرنیٹ" ہونے والے آس پاس کے علاقوں کے لیے لیکویڈیٹی پیدا کرنے کے لیے "ہیرا پھیری" ہو رہی ہے۔ یہ زمین کی نیلامی مارکیٹ میں عام قیمت کی نمائندگی نہیں کرتی ہے اور یہ قیاس آرائی کرنے والوں کے لیے زمین کی قیمتوں کو بڑھانے کا ذریعہ بن سکتی ہے۔ اس طرز عمل سے مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے، سماجی تحفظ کو یقینی بنانے، اور یہاں تک کہ زیادہ قیمت والی زمین کی فروخت کے انتظار کی نفسیات کی وجہ سے پوری معیشت کو جمود کا شکار کرنے کی حکومت کی کوششوں پر منفی اثر پڑنے کا خطرہ ہے۔

زمین کی نیلامی میں بگاڑ اور انحراف عوام میں عدم اطمینان کا باعث بن رہے ہیں۔ بہت سے آراء کا کہنا ہے کہ قابل انتظامی ایجنسیوں کو فوری مداخلت کرنے اور زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کو فوری طور پر درست کرنے کی ضرورت ہے، اس طرح منافع خوری کے مقصد کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں خلل ڈالنے کے لیے نیلامی سے فائدہ اٹھانے کے عمل سے سختی سے نمٹنے کی ضرورت ہے۔

ایک پیشہ ور رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار کے طور پر، مسٹر لی من ٹرنگ (جو Cau Giay ڈسٹرکٹ، ہنوئی میں مقیم ہیں) نے کہا کہ حال ہی میں انہوں نے زمین کی بہت سی نیلامیوں کی پیروی کی ہے اور خود سے پوچھا ہے کہ ان نیلامیوں میں جائیداد کی قیمتوں میں اضافہ کرنے کے پیچھے کون ہے؟ کیونکہ غیر شفاف زمینوں کی نیلامی کے بعد صرف چند لوگوں کو ہی فائدہ ہوتا ہے، باقی سرمایہ کاروں بشمول بروکرز کو نقصان ہوتا ہے۔

"حقیقت یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے منافع کی کشش اتنی زیادہ ہے کہ نیلامی کی صبح، منافع عام کارکنوں کی کئی سالوں کی کل آمدنی کے برابر ہوتا ہے، اس لیے سرمایہ کار پھر بھی بے پرواہ ہوتے ہیں" - مسٹر ٹرنگ نے کہا اور اس بات پر زور دیا کہ زمین کی نیلامی کے عمل کو اچھی طرح سے ہینڈل کرنے کے لیے قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں اضافے پر ہم خود انحصار نہیں کر سکتے۔ ریاستی انتظامی اداروں کے تعین پر۔

اسی طرح، محترمہ ٹران کم نگا (رہنے والی گو واپ ڈسٹرکٹ، ہو چی منہ سٹی)، جنہوں نے رئیل اسٹیٹ بلبلا پھٹنے کے دوران نفع اور نقصان دونوں کا سامنا کیا ہے، وہ بھی مانتی ہیں کہ زندہ رہنے کے لیے، سرمایہ کاروں کو اپنے طور پر لڑنا ہوگا، لیکن رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو شفاف بنانے کے لیے، ریاست کا انتظامی کردار ناقابل تلافی ہے۔

"مجازی بخار کا پیچھا کرنے کے بجائے، یعنی اعلان کرنے یا سفارش کرنے سے پہلے مجازی بخار کے بھڑکنے کا انتظار کرنے کے بجائے، مقامی حکام کو شروع سے ہی منصوبہ بندی اور منصوبوں کے بارے میں شفاف ہونا چاہیے۔ ایک بار شفاف ہونے کے بعد، کوئی بھی بروکر یا قیاس آرائی کرنے والا افواہیں نہیں پھیلا سکتا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں افراتفری اور عدم استحکام پیدا ہو،" محترمہ اینگا نے کہا۔

کاروبار کی طرف، مسٹر ٹران کھنہ کوانگ - ویت این ہوا رئیل اسٹیٹ کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر نے تصدیق کی کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو رئیل اسٹیٹ کے بخار سے کوئی فائدہ نہیں ہوتا کیونکہ کسی پروجیکٹ کو شروع کرنے کی منصوبہ بندی سے لے کر فروخت کے قانونی طریقہ کار کو مکمل کرنے تک سرمایہ کاری کرنے میں کئی سال لگ جاتے ہیں۔ دیگر جگہوں پر لینڈ فیور اور ایسے پروجیکٹ جن کا ابھی تک معاوضہ نہیں دیا گیا کاروبار متاثر ہو سکتے ہیں۔

دریں اثنا، اقتصادی ماہر Phan Dung Khanh نے تجزیہ کیا کہ رئیل اسٹیٹ فطری طور پر منتخب صارفین کے لیے ایک چینل ہے کیونکہ اس کے لیے ایک بہت بڑی اور بہت بڑی رقم کی ضرورت ہوتی ہے، اس لیے صبح سے رات تک لوگوں کی لاٹ بند کرنے، زمین کی منتقلی، ڈپازٹ وصول کرنے کے لیے قطار میں کھڑے ہونے کی تصویر صرف ایک پہلے سے تیار کردہ منظر نامے ہے، جس سے نہ صرف لوگ پیسے کو کھو دیتے ہیں بلکہ حقیقی مارکیٹ کے جال میں پھنسنے کا بھی خطرہ ہوتا ہے۔ جائیداد کی قیمتوں کو ناقابل تصور سطح پر دھکیل دیا گیا ہے۔

"زمین کی نیلامی کے ساتھ، مختصر مدت میں، ڈپازٹ کی سطح کو بڑھانا، نیلامی کے بعد جلد منتقل کی جانے والی زمینوں کے لیے فیس وصول کرنا، وغیرہ ممکن ہے، لیکن طویل مدت میں، کافی روک تھام کے لیے، ایک عالمگیر، جامع حل جس پر عمل درآمد کے لیے غور کیا جا سکتا ہے، ہیرا پھیری کے لیے مجرمانہ ذمہ داری کا مقدمہ چلانا ہے،" مسٹر خان نے زور دیا۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، وکیل لی تھو تھاو - ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن نے بھی تبصرہ کیا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری کا عمل بہت خطرناک ہے لیکن پابندیوں کا قیام روک کے لیے کافی نہیں ہے۔

وکیل لی تھو تھاو کے مطابق، فی الحال، ویتنامی قانون میں "اسٹاک مارکیٹ میں ہیرا پھیری" کے جرم کی دفعات موجود ہیں، جو واضح طور پر خلاف ورزیوں کی مجرمانہ ذمہ داری سے نمٹنے کی بنیاد کے طور پر مارکیٹ میں ہیرا پھیری اور خلل کی نشانیوں کی نشاندہی کرتی ہے۔ لہذا، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں خلل ڈالنے کے عمل کے ساتھ، معاشرے کے لیے خطرناک نتائج کا باعث بنتا ہے، اس فعل کو مجرم قرار دینے پر غور کرنا بھی ممکن ہے۔

"میری رائے میں، ذاتی فائدے کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری کے عمل سے متعلق ضابطہ فوجداری میں نئے جرائم کی تحقیق اور ترقی ضروری ہے۔ عوام کی رائے کو ہرگز گپ شپ نہ ہونے دیں، فکر مند نہ ہوں اور زمین کی نیلامی کے بارے میں فکر مند نہ ہوں جس سے "مہنگائی" ہونے کا شبہ ہو، جس سے لوگوں کا حکام پر اعتماد کم ہو گا اور قانون نافذ کرنے والے کی سنجیدگی میں کمی آئے گی۔

09:28 ستمبر 18، 2024

ماخذ: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html