ہوم لون کی منظوری مشکل ہے۔

کمرشل بینک غیر معمولی طور پر کم شرح سود کے ساتھ ریئل اسٹیٹ لون پروگرام مسلسل شروع کر رہے ہیں، لیکن جن لوگوں کو قرضوں کی ضرورت ہے وہ اب بھی ہچکچا رہے ہیں، اس ڈر سے کہ ترجیحی مدت کے بعد شرح سود میں تیزی سے اضافہ ہو جائے گا۔ دریں اثنا، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ صحیح معنوں میں بحال نہیں ہوئی ہے، سپلائی بہت کم ہے، اور قیمتیں آسمان سے اونچی ہیں، جس سے وہ بہت سے لوگوں کے لیے ناقابل رسائی ہیں۔

ہوم لون کی ترجیحی پیشکشوں کے لیے مقابلہ کرنا

Nguoi Lao Dong اخبار کے نامہ نگاروں سے بات کرتے ہوئے، بینکنگ اور رئیل اسٹیٹ کے شعبوں میں کام کرنے والے سبھی لوگوں نے کہا کہ بینکوں نے پہلے کبھی بھی انتہائی کم شرح سود کے ساتھ اتنے زیادہ ہوم لون پروگرام شروع نہیں کیے تھے جتنے کہ اب ہیں۔ مثال کے طور پر، Vietcombank اور BIDV جیسے بڑے بینک پہلے 12 مہینوں کے لیے صرف 5%-5.5% سالانہ اور اگلے 2-3 سالوں کے لیے 6%-7% سالانہ کی شرح سود کے ساتھ ہوم لون پیکجز پیش کر رہے ہیں۔

پرائیویٹ کمرشل بینک جیسے کہ ACB ، Eximbank، VIB، وغیرہ، قدرے زیادہ ترجیحی شرح سود پیش کرتے ہیں، لیکن عام طور پر پہلے چند سالوں میں 8% فی سال سے زیادہ نہیں ہوتے ہیں۔ صارفین کو متوجہ کرنے کے لیے، ہر بینک بہت سی دوسری ترجیحی پالیسیاں بھی پیش کرتا ہے جیسے 5 سال تک کی رعایتی مدت (پرنسپل واپسی کی چھوٹ)، بغیر کسی جرمانے کے سود کے جلد ادائیگی وغیرہ۔

اگرچہ قرض دینے کی شرح سود عمومی طور پر، اور خاص طور پر گھریلو قرضوں کو، حال ہی میں چٹان کی تہہ کو پہنچنے والے تصور کیا جاتا ہے، لیکن کریڈٹ کی حقیقی نمو توقعات پر پورا نہیں اتری۔ اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے تازہ ترین اعدادوشمار کے مطابق، 2024 کے پہلے چار مہینوں میں، نظام میں قرض کی نمو صرف 1.5 فیصد تک پہنچی، جو سال کے پہلے دو مہینوں کے مقابلے میں بہتری ہے، لیکن پھر بھی پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں کم ہے۔ بہت سے لوگ جنہیں گھر خریدنے کے لیے قرض لینے کی ضرورت ہوتی ہے وہ کہتے ہیں کہ شرح سود "بہت پرکشش" ہے لیکن وہ ابھی تک مختلف وجوہات کی بنا پر رہنے، کرائے پر لینے یا سرمایہ کاری کے لیے مکان خریدنے کے لیے قرض لینے کے لیے تیار نہیں ہیں۔

مسٹر ٹران من ٹام (جو گو واپ ڈسٹرکٹ، ہو چی منہ سٹی میں مقیم ہیں) نے کہا کہ اس وقت ان کی سب سے بڑی تشویش یہ ہے کہ ترجیحی مدت ختم ہونے کے بعد بینک کس طرح شرح سود کا حساب لگائیں گے۔ "بینک کہتے ہیں کہ ترجیحی مدت ختم ہونے کے بعد، وہ بنیادی شرح سود کے علاوہ 2.5% - 3.5% کے مارجن کا استعمال کریں گے یا فلوٹنگ سود کی شرح کا اطلاق کریں گے، جو کہ غیر واضح ہے۔ میں نہیں جانتا کہ میری واپسی کی اہلیت کا حساب لگانے کے لیے بنیادی شرح سود کیا ہے۔ بہت ہچکچاہٹ، "مسٹر ٹام نے کہا۔

دریں اثنا، ہماری تحقیق کے مطابق، بہت سے بینک 9% - 10% فی سال کی فلوٹنگ سود کی شرحیں لاگو کر رہے ہیں، جو ابتدائی طور پر پیش کردہ ترجیحی شرح سود سے کہیں زیادہ ہے۔ ان شرح سود کے ساتھ، جن لوگوں کو گھر یا زمین خریدنے کے لیے قرض لینے کی ضرورت ہے، انہیں اپنے اختیارات پر بہت غور سے غور کرنا چاہیے۔

رہن کی کم شرح سود اب بھی بہت سے لوگوں کے لیے تشویش کا باعث ہے، جو رہائش، سرمایہ کاری، یا کرائے کے مقاصد کے لیے گھر خریدنے میں ہچکچاتے ہیں... تصویر: لام جیانگ

مارکیٹ سخت ہے، اور سرمایہ کار قرضوں کے بوجھ تلے دب جانے سے پریشان ہیں۔

محترمہ ہوائی تھو (بِن تھانہ ڈسٹرکٹ، ہو چی منہ سٹی میں رہائش پذیر) نے کہا کہ ان کے پاس تقریباً 4-5 بلین VND مالیات ہیں اور وہ سرمایہ کاری کے لیے ایک اپارٹمنٹ یا ٹاؤن ہاؤس خریدنا چاہتی ہیں لیکن ابھی تک "پیسے ڈالنے" کی ہمت نہیں کی ہے۔ "بہت سے کریڈٹ افسران نے مجھے اعلیٰ درجے کی جائیدادیں خریدنے کے لیے اضافی 1.5-2 بلین VND ادھار لینے کا مشورہ دیا جس پر بیچنے والے 'نقصان کم کر رہے ہیں'، مارکیٹ کے ٹھیک ہونے کا انتظار کر رہے ہیں تاکہ میں انہیں منافع کے لیے بیچ سکوں۔"

"لیکن میں سمجھتی ہوں کہ ہو چی منہ سٹی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اب بھی عروج پر نہیں ہے، اس وقت قلیل مدتی سرمایہ کاری کے لیے خریدنا بہت مشکل ہے۔ اگر میں گھر بیچنے سے پہلے ترجیحی شرح سود کی مدت ختم ہو جاتی ہے، تو مجھے بہت بڑا قرض اور سود برداشت کرنا پڑے گا،" محترمہ تھو نے تجزیہ کیا۔

درحقیقت، یہ دیکھا گیا ہے کہ بہت سے سرمایہ کار اب بھی رئیل اسٹیٹ پر قبضہ کیے ہوئے ہیں اور پچھلے دو سالوں سے مارکیٹ کے منجمد ہونے کے بعد سے دسیوں فیصد بینک سود کی ادائیگی کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں۔

یہاں تک کہ کچھ لوگوں نے 2-3 پلاٹ اراضی یا اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے رقم ادھار لی۔ صوبوں میں رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے دوستوں کے ساتھ پیسے جمع کیے، جس کی رقم دسیوں اربوں ڈونگ ہے... جب مارکیٹ عروج پر تھی، اب جب کہ قیمتیں گر چکی ہیں، وہ اپنا خسارہ کم نہیں کر سکتے اور قرضوں کے بوجھ تلے دب کر رہ گئے ہیں اور ہر سال اربوں ڈالر سود کی مد میں ادا کر رہے ہیں۔

فلوٹنگ سود کی شرحوں کے بارے میں، ویتنام انڈسٹریل اینڈ کمرشل بینک (VietinBank) کے ایک سینئر لیڈر نے بتایا کہ بہت سے بینکوں نے طویل عرصے سے اپنی بنیادی شرح سود کو چار بڑے بینکوں (Vietcombank، Agribank ، VietinBank، BIDV) کے 12 ماہ کے ٹرم ڈپازٹس کی اوسط شرح سود پر رکھا ہوا ہے۔

گھریلو خریدار بنیادی سود کی شرح کا تعین کرنے کے لیے بڑے بینکوں میں بچت کی شرح سود کے رجحانات کی نگرانی کر سکتے ہیں، اور پھر قرض کی شرح سود کا حساب لگا سکتے ہیں۔ وہاں سے، وہ مقررہ شرح سود کی مدت ختم ہونے کے بعد ماہانہ ادائیگی کی رقم کا حساب لگا سکتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے قرض لیتے وقت مالی بربادی سے بچنے کے لیے، ویت کام بینک کا ایک برانچ مینیجر تجویز کرتا ہے کہ، شرح سود اور متعلقہ قرض کی فیس کے علاوہ، قرض لینے والے دیگر عوامل جیسے کہ ان کی آمدنی کے استحکام، اور ان کی آمدنی کا فیصد جو خاندانی زندگی گزارنے کے اخراجات (بچوں کی ٹیوشن، تعلیمی ضروریات، صحت اور اخراجات کے لیے غیر موزوں اخراجات) پر خرچ کیا جائے گا، احتیاط سے غور کریں۔ Vietcombank کے ایک برانچ مینیجر نے کہا، "وہاں سے، قرض لینے والے قرض کی شرح سود اور مقررہ شرح سود کی مدت کا انتخاب کر سکتے ہیں جو ان کی مالی صلاحیتوں کے مطابق ہو۔"

قبل از وقت ادائیگیاں مشکل ثابت ہو رہی ہیں۔

حال ہی میں، Nguoi Lao Dong اخبار کو گھر کے خریداروں کی طرف سے غیر متوقع طور پر حساب کے واضح جواز کے بغیر ان کے قرضوں پر شرح سود میں اضافے کے نوٹس موصول ہونے کی متعدد شکایات موصول ہوئیں۔

کچھ صارفین جنہوں نے پہلے رہن لیا تھا وہ اب بھی 12%-13% فی سال کی شرح سود ادا کر رہے ہیں، حالانکہ قرض دینے کی شرح سود میں گزشتہ چھ مہینوں میں تیزی سے کمی آئی ہے۔ مزید برآں، کچھ لوگوں نے اپنے رہن کے قرضوں کو جلد طے کرنے میں مشکلات کی اطلاع دی ہے۔ دوسرے بینکوں کے ذریعے قرضوں کی جلد ادائیگی کی کوشش کرتے وقت بھی انہیں رکاوٹوں کا سامنا کرنا پڑتا ہے، اور انہیں اپنے قرضوں کو مکمل طور پر حل کرنے کی اجازت نہیں ہے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/cho-vay-mua-nha-van-kho-196240501211147259.htm