باغیچے کی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنا: لاگت میں کمی آئی ہے، لیکن رکاوٹیں باقی ہیں۔

ماہرین کے مطابق، زمین کو رہائشی حیثیت میں تبدیل کرنے پر لوگوں کو زمین کی قیمت کے فرق کا صرف 30-50 فیصد ادا کرنے کی ضرورت سے مالی بوجھ کو کم کرنے میں مدد ملی ہے، لیکن یہ کافی نہیں ہے۔

حال ہی میں قومی اسمبلی کی طرف سے منظور کی گئی قرارداد کے مطابق 2026 سے، رہائشی زمین کے طور پر ایک ہی پلاٹ کے اندر زرعی زمین، باغ کی زمین یا تالاب کی زمین کو رہائشی اراضی میں تبدیل کرنے والوں کو زمین کے استعمال کی فیس میں فرق کا صرف 30 سے ​​50 فیصد ادا کرنا ہو گا، جو کہ فی الحال 100 فیصد ہے۔

ہنوئی بار ایسوسی ایشن کے وکیل فام تھانہ توان نے اندازہ لگایا کہ نئے ضوابط نے اجازت دی گئی حد کے اندر زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے پر مالی ذمہ داریوں کو 70 فیصد تک کم کرنے میں مدد کی ہے، اس طرح لوگوں پر مالی بوجھ کو نمایاں طور پر کم کیا ہے۔

انہوں نے ایک مثال پیش کی: اگر مقامی زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق زمین کی قیمت 2,000,000 VND/m2 ہے، جبکہ رہائشی زمین کی قیمت 10,000,000 VND/m2 ہے، تو موجودہ زمینی قانون 2024 کے مطابق، لوگوں کو زمین کا مقصد تبدیل کرنے پر 8,000,000 VND/m2 کا پورا فرق ادا کرنا ہوگا۔

تاہم، یکم جنوری 2026 سے لاگو ہونے والے نئے ضوابط کے مطابق، رہائشی مقاصد کے لیے مقامی اراضی مختص کرنے کی حد کے اندر زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی صورت میں، جمع کی جانے والی مالی ذمہ داری کی رقم میں نمایاں تبدیلی آئے گی۔

مثال کے طور پر، 200 m2 کی مقامی اراضی مختص کرنے کی حد کے ساتھ، جب اس علاقے میں زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل کیا جائے، لوگوں کو فرق کا صرف 30% ادا کرنا ہوگا۔ اس طرح، 8,000,000 VND/m2 ادا کرنے کے بجائے، لوگوں کو صرف 2,400,000 VND/m2 ادا کرنا ہوگا۔

" نئے ضوابط مالی بوجھ کو کم کرنے میں معاون ہیں، جبکہ پالیسی میں منصفانہ اور معقولیت کو یقینی بناتے ہیں، ایسے معاملات سے نمٹنے میں انسانیت کا مظاہرہ کرتے ہیں جہاں مالی ذمہ داریاں پوری ہو چکی ہیں لیکن ابھی تک موجودہ طریقوں کے مطابق نہیں ہیں ،" مسٹر ٹوان نے زور دیا۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، وکیل Nguyen Van Dinh نے بھی اندازہ لگایا کہ یہ بہت سے علاقوں میں زمین کی قیمتوں میں اضافے کی نئی فہرست کے تناظر میں ایک معقول اور ضروری ایڈجسٹمنٹ ہے، جس کے نتیجے میں زمین کے استعمال کی بہت زیادہ فیسیں ہیں۔

باغ کی زمین کو رہائشی اراضی میں تبدیل کرنے کی لاگت کم کر دی گئی ہے۔ (مثالی تصویر)۔

انہوں نے ایک مثال دی: ایک رہائشی ایک رہائشی علاقے میں رہائشی زمین کے طور پر ایک ہی پلاٹ کے اندر 1,000 مربع میٹر زرعی زمین کا مالک ہے اور وہ زمین کے استعمال کے مقصد کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنا چاہتا ہے، لیکن رہائشی زمین کے لیے مقامی زمین مختص کرنے کی حد 200 مربع میٹر ہے۔

نئے ضوابط کے مطابق، پہلے 200 مربع میٹر کے لیے، لوگوں کو رہائشی زمین کی قیمتوں اور زرعی اراضی کی قیمتوں کی بنیاد پر حساب کردہ زمین کے استعمال کی فیس کے درمیان فرق کا صرف 30% ادا کرنا ہوگا۔ اگلے 200 مربع میٹر کے لیے، وہ فرق کا 50% ادا کرتے ہیں۔ اور باقی 600 مربع میٹر کے لیے، انہیں فرق کا 100% ادا کرنا ہوگا۔

حساب کا نیا طریقہ پہلے کے مقابلے لوگوں کے اخراجات میں نمایاں کمی کرتا ہے، خاص طور پر ان لوگوں کے لیے جن کے پاس زمین کے بڑے پلاٹ ہیں یا مضافاتی اور دیہی علاقوں میں گھران ہیں۔

" ریگولیشن جو یہ بتاتا ہے کہ ترجیحی اراضی کے استعمال کی فیس صرف ایک بار گھر یا فرد پر اور زمین کے ایک پلاٹ پر لاگو ہوتی ہے، اور یہ کہ یہ کمی رہائشی مقاصد کے لیے زمین کی مختص کی حد سے زیادہ سے زیادہ دو گنا تک محدود ہے، سخت کنٹرول کو یقینی بنائے گی، پالیسی کے غلط استعمال کو روکے گی، اور ایسے حالات سے بچ جائے گی جہاں لوگ 'زمین کو ذخیرہ کرنے، اسے منافع بخش بنانے' کے لیے پالیسی کا استحصال کرتے ہیں،" مسٹر نے کہا۔

وکیل ڈنہ کے مطابق عبوری انتظام بھی بہت معقول ہے۔ اس کے مطابق، اگر کسی گھرانے یا فرد نے 2024 کے اراضی قانون کے نافذ ہونے کے وقت (1 اگست 2024) سے لے کر نیا ضابطہ نافذ ہونے سے پہلے (1 جنوری 2026) تک اپنے زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل کر دیا ہے، تو اسے "مستعفی" اثر کو اس طریقے سے لاگو کرنے کی اجازت ہے جو فائدہ مند ہو اور جنہوں نے ابھی تک ان لوگوں کے درمیان زمین کے استعمال کو منصفانہ طریقے سے استعمال کیا جنہوں نے فیس ادا نہیں کی ہے۔

ابھی تک حل طلب مسائل ہیں۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ کے مطابق، بہت سے علاقوں میں زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کو نمایاں طور پر ایڈجسٹ کیا گیا ہے۔ مثال کے طور پر، ہو چی منہ سٹی نے قیمتوں میں بہت زیادہ اضافہ کیا ہے، 2020 کی زمین کی قیمت کی فہرست کے مقابلے میں 2.56 گنا سے 38 گنا تک۔ یہاں تک کہ رہائشی اراضی کی قیمت سے زرعی اراضی کی قیمت کو گھٹا کر اور 30% (حد کے اندر) اور 50% (حد سے باہر) سے ضرب دے کر فیس وصول کرنے کے طریقہ کار کے باوجود، لوگ جو ادا کرتے ہیں وہ زیادہ رہتی ہے۔

انہوں نے ایک مثال پیش کی: زمین کی قیمت کی فہرست 10 ملین VND/m2، زرعی زمین کی قیمت 300,000 VND/m2، رہائشی زمین مختص کرنے کی حد 200 m2، اور زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کا گتانک 1.5 ہے۔

اس صورت میں، اگر کوئی گھرانہ 50 m2 زرعی اراضی کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کے لیے درخواست دیتا ہے، تو زمین کے استعمال کی فیس 70.9% کم ہوگی، جس کی رقم 218.25 ملین VND ہوگی۔

" اگر فیس کو 20% تک کم کیا جاتا ہے، تو یہ گھرانہ زمین کے استعمال کی فیس کے لیے صرف 80.6% کم ادا کرے گا، جو کہ صرف 145.5 ملین VND ادا کرنے کے برابر ہے ،" مسٹر چاؤ نے کہا۔

مزید برآں، مسٹر چاؤ کے مطابق، یہ ضابطہ صحیح معنوں میں لوگوں کے زمینی استعمال کی عکاسی نہیں کرتا۔ بہت سے خاندانوں میں، باغ کی زمین کئی ادوار میں جمع ہوتی رہی ہے، یا مختلف اوقات میں تبدیلی کی ضرورت پیش آتی ہے، یہ مختلف نسلوں کی مالی صلاحیت اور رہائش کی ضروریات پر منحصر ہے۔

اس نے دلیل دی کہ صرف ایک بار کے فوائد کی اجازت دینے کا مطلب ہے کہ پالیسی نے مشکلات کو پوری طرح سے حل نہیں کیا ہے، خاص طور پر ایسے گھرانوں کے لیے جن کے بہت سے بچے ہیں جنہیں طویل مدتی رہائش کے لیے زمین کی تقسیم کی ضرورت ہے۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، آزاد مالیاتی اور رئیل اسٹیٹ کنسلٹنٹ لی کووک کین نے بھی کہا کہ اگرچہ پالیسی نے وصولی کی شرح میں نمایاں کمی کی ہے، لیکن زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست میں کئی گنا اضافہ ہونے کی وجہ سے لوگوں کو ادا کرنے کی کل رقم زیادہ ہے۔ ان لوگوں کے لیے جن کے پاس تبادلوں کے لیے درخواست دینے کے وقت کافی مالی صلاحیت نہیں ہے، ایک ہی وقت میں پوری رقم ادا کرنے پر مجبور ہونا ان کے لیے رکاوٹ بن سکتا ہے۔

لہذا، مسٹر کین نے تجویز کیا کہ لوگوں کو زمین کے استعمال کی فیس کی ادائیگی میں تاخیر یا تاخیر کرنے کی اجازت دینے کے لیے ایک طریقہ کار کا مطالعہ کیا جانا چاہیے، صرف زمین کی منتقلی یا تحفہ دینے پر اپنی مالی ذمہ داریاں پوری کریں، اس طرح پالیسی کی فزیبلٹی میں اضافہ ہو۔

ماخذ: https://baolangson.vn/chuyen-dat-vuon-sang-dat-o-chi-phi-da-giam-vuong-mac-van-con-5068720.html