'لینڈ بروکرز' قانونی ضوابط سے 'استثنیٰ' ہیں؟

زمین کے دلال ضابطوں کو نظر انداز کر رہے ہیں؟

حالیہ باقاعدہ سرکاری پریس کانفرنس میں، تعمیرات کے نائب وزیر Nguyen Viet Hung نے کہا کہ زمین کے دلالوں کی قیمتوں میں اضافہ، مکانات کی قیمتوں میں اضافہ اور مارکیٹ میں خلل ڈالنے کی صورتحال ہے۔ مثال کے طور پر، ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں زمین کی بہت سی نیلامیوں میں، رعایا نے قیمتیں بہت زیادہ بڑھائیں، پھر ڈپازٹ معاف کر دیا۔

منڈی کو کنٹرول کرنے کے لیے نائب وزیر Nguyen Viet Hung نے کہا کہ بہت واضح قانونی ضابطے ہیں جیسے کہ ضابطہ فوجداری، مسابقتی قانون، زمین کا قانون اور خاص طور پر رئیل اسٹیٹ قانون 2023 جن میں قیمتوں میں افراط زر اور مارکیٹ میں خلل ڈالنے سے کئی دفعات شامل ہیں۔

وزارت تعمیرات کے رہنما نے کہا کہ زمین کے دلالوں کی قیمتوں میں اضافہ، مکانات کی قیمتوں میں اضافہ اور مارکیٹ میں خلل ڈالنے کی صورتحال ہے۔ (تصویر: ایس ٹی)

اس کے ساتھ ہی، حکومت ، وزارت تعمیرات اور مقامی لوگوں نے بھی قیمتوں میں اضافے اور رئیل اسٹیٹ سے منافع خوری کو روکنے کے لیے اپنے ضابطے بنائے ہیں۔ تاہم، ایسا لگتا ہے کہ موجودہ قواعد و ضوابط نے مارکیٹ میں خلل ڈالنے والے "زمین کے دلالوں" کی صورتحال کو مکمل طور پر حل نہیں کیا ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے ماہر مسٹر نگوین ٹرنگ ٹوان نے کہا: "زمین کے بروکرز" آج بہت سی چالوں اور قانونی خامیوں کی وجہ سے "منشیات سے بچنے والے وائرس" کی طرح ہیں۔

مثال کے طور پر، زمین کی نیلامی میں، ضوابط واضح طور پر بیان کرتے ہیں کہ "اگر نیلامی جیتنے والا لین دین پر عمل نہیں کرتا ہے، تو ڈپازٹ ضائع ہو جائے گا"۔ تاہم، بہت کم ڈپازٹ کی سطح کوئی رکاوٹ نہیں ہے۔

یا اپارٹمنٹس کی خرید و فروخت میں، بہت سے "زمین کے دلال" اپارٹمنٹس کی قیمت بڑھانے کے لیے جعلی لین دین کرتے ہیں۔ تاہم، اس بات کی تصدیق کرنا مشکل ہے کہ کون سی ایجنسی ان لین دین کو جعلی قرار دے گی، آیا یہ "بائیں ہاتھ سے دائیں کان پر فروخت" ہے یا نہیں۔ لہذا، موجودہ ضوابط کے ساتھ، مارکیٹ میں خلل ڈالنے والے "زمین کے دلالوں" کی صورت حال کو مکمل طور پر حل کرنا مشکل ہے۔

کچھ نئی تجاویز

حال ہی میں، وزارت تعمیرات نے تجویز پیش کی کہ وزارت خزانہ ان افراد کے لیے ٹیکس پالیسیوں کا مطالعہ کرے اور تجویز کرے جو بہت سے مکانات/زمینوں کے مالک ہیں۔ اور ایک ہی وقت میں ترک شدہ اور غیر استعمال شدہ رئیل اسٹیٹ ٹیکس۔ وزارت کو امید ہے کہ یہ ایک پالیسی فیصلہ ہوگا جس سے قیاس آرائیوں اور "سرفنگ" کو محدود کرنے میں مدد ملے گی، جس سے مارکیٹ میں خلل پڑے گا۔

بہت سی آراء نے مکانات کی قیمتوں کو "ٹھنڈا کرنے" کے لیے دوسرا رئیل اسٹیٹ ٹیکس لگانے کی تجویز بھی پیش کی۔ کئی سالوں سے، دوسرا رئیل اسٹیٹ ٹیکس لگانے کا معاملہ زیر بحث آیا ہے لیکن اسے نافذ نہیں کیا گیا۔ فی الحال، بہت سے آراء اس بات پر یقین رکھتے ہیں کہ یہ ایک مؤثر اقدام نہیں ہے.

انسٹی ٹیوٹ فار انفارمیٹکس اینڈ اپلائیڈ اکنامکس کے ڈائریکٹر ڈاکٹر ڈنہ دی ہین نے اندازہ لگایا کہ موجودہ وقت میں دوسرا ریئل اسٹیٹ ٹیکس لگانے کی تجویز مکمل طور پر نامناسب ہے۔ کیونکہ یہ نہ صرف مارکیٹ کا اعتماد کھو دیتا ہے بلکہ مکانات کی قیمتوں میں بھی اضافہ کر سکتا ہے، جس سے لوگوں کی رہائش تک رسائی ختم ہو جاتی ہے۔ منفی ردعمل کا امکان زیادہ خطرناک ہے جب لوگ سخت اخراجات کے چکر میں پڑ جاتے ہیں، معاشی کساد بازاری کا باعث بنتے ہیں۔

مسٹر ہین نے تجزیہ کیا: ایک طویل عرصے سے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مسلسل جھٹکے لگے ہیں۔ پہلے، وبائی بیماری، بین الاقوامی جغرافیائی سیاسی مشکلات، پھر کریڈٹ سخت کرنے کی پالیسی اور پھر کئی منفی واقعات۔ بہت سی کوششوں کے بعد، مارکیٹ بحال ہونا شروع ہو رہی ہے لیکن پھر بھی بہت مشکل ہے۔

مثالی تصویر۔ (ماخذ: ایس ٹی)

اس وقت سب سے اہم مسئلہ مارکیٹ کا اعتماد بحال کرنا، کسی بھی جھٹکے یا نئی رکاوٹوں سے بچنا ہے، جیسے کہ رئیل اسٹیٹ پر ٹیکس شامل کرنا۔ درحقیقت، حال ہی میں، ہو چی منہ سٹی نے زمین کی قیمت کا ایک نیا فریم ورک تجویز کیا اور فوری طور پر معاشرے میں اتفاق رائے حاصل نہیں کیا۔

ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، جب لوگ زمین کا ایک ٹکڑا خریدتے ہیں، تو وہ ذاتی انکم ٹیکس ادا کرتے ہیں، زمین کا مکمل ٹیکس ادا کرتے ہیں، بروکرز کے لیے نوکریاں پیدا کرتے ہیں، زمین بیچنے والوں کے لیے پیسہ کمانے کے لیے حالات پیدا کرتے ہیں، پیسہ واپس معیشت میں ڈالتے ہیں... اس زمین پر گھر بناتے وقت، اس کا مطلب ہے کہ سرمایہ کار نے تعمیراتی صنعت میں حصہ ڈالا ہے، لوہے، اسٹیل، لکڑی، فرنیچر کو استعمال کرنے میں مدد کی ہے... اس لیے ان کے لیے ٹیکس ادا کرنا زیادہ مناسب نہیں ہے۔

مزید برآں، رئیل اسٹیٹ نہ صرف رہنے کی جگہ ہے بلکہ معاشی سرگرمیوں میں بھی اہم کردار ادا کرتی ہے۔ مثال کے طور پر، پروڈیوسر اور تاجروں کے لیے، پہلی رئیل اسٹیٹ جیسے فیکٹریوں، دکانوں وغیرہ کے علاوہ، ان کے پاس رہنے کے لیے دوسری جائیداد کا مالک ہونا یا کرایہ پر لینا ضروری ہے۔ اس معاملے میں دوسری رئیل اسٹیٹ پر ٹیکس لگانے سے ان کی فروخت کردہ اشیاء اور خدمات کی قیمت سالانہ ٹیکس کی شرح کے ساتھ شامل کی جاتی ہے، اور آخر میں، صارف وہی ہوتا ہے جو brunt برداشت کرتا ہے۔

مذکورہ تجویز کے علاوہ، وزارت تعمیرات نے دو دستاویزات بھی جاری کی ہیں جن میں مقامی لوگوں سے وزیر اعظم کے ٹیلی گرام نمبر 82 پر سختی سے عمل درآمد کرنے کی درخواست کی گئی ہے۔ مہنگائی اور منافع خوری کے ساتھ کمرشل سرمایہ کاروں اور بروکرز کے منصوبوں سے متعلق قانونی ضوابط کے نفاذ کے معائنے اور نگرانی کو مضبوط بنائیں اور فوری روک تھام اور ہینڈلنگ کے اقدامات کریں۔

مارکیٹ کی آمدنی کو یقینی بنانے اور منافع خوری کو کم کرنے کے لیے سرمایہ کاری، سائٹ کی منظوری، اور زمین کے استعمال کی فیس کے تعین پر انتظامی طریقہ کار کی پیش رفت کو تیز کرنا جاری رکھیں، خاص طور پر ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں۔

تجویز کریں کہ حکومت وزارت تعمیرات کو قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور متعلقہ وزارتوں اور شاخوں کے ساتھ تحقیق کرنے کے لیے تفویض کرے اور قیمت کے خطرات کو محدود کرنے کے لیے ریاست کے زیر انتظام ریئل اسٹیٹ ٹرانزیکشن سینٹر اور زمین کے استعمال کے حقوق کے لین دین کے ماڈل کے سگنل پر غور کرنے کے لیے مجاز حکام کو تجویز کرے۔

ماخذ: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html