کیا زمین کے دلال تیزی سے قانون کی بے توقیری کر رہے ہیں؟

کیا زمین کے دلال ضابطوں کی بے توقیری کر رہے ہیں؟

ایک حالیہ باقاعدہ سرکاری پریس کانفرنس میں، نائب وزیر تعمیرات Nguyen Viet Hung نے کہا کہ ایسی صورت حال ہے کہ زمین کے دلال قیمتیں بڑھا رہے ہیں، جس سے ہاؤسنگ مارکیٹ میں افراتفری پھیل رہی ہے۔ مثال کے طور پر، ہنوئی کے مضافات میں زمین کی بہت سی نیلامیوں میں، ان افراد نے مصنوعی طور پر قیمتوں کو بہت اونچی سطح تک بڑھا دیا، پھر ان کی جمع پونجی ضبط کر لی۔

مارکیٹ کو کنٹرول کرنے کے لیے، نائب وزیر Nguyen Viet Hung نے کہا کہ بہت واضح قانونی ضابطے ہیں جیسے کہ فوجداری قانون، مسابقتی قانون، زمین کا قانون، اور خاص طور پر 2023 کے رئیل اسٹیٹ قانون میں قیمتوں میں ہیرا پھیری اور مارکیٹ میں خلل ڈالنے کی بہت سی دفعات شامل ہیں۔

وزارت تعمیرات کے رہنماؤں کے مطابق ایسی صورتحال ہے کہ زمین کے دلال قیمتیں بڑھا رہے ہیں جس سے ہاؤسنگ مارکیٹ میں افراتفری پھیل رہی ہے۔ (تصویر: ایس ٹی)

ساتھ ہی، حکومت ، وزارت تعمیرات، اور مقامی حکام نے بھی قیمتوں میں ہیرا پھیری اور رئیل اسٹیٹ سے منافع خوری کو روکنے کے لیے اپنے اپنے ضابطے جاری کیے ہیں۔ تاہم، ایسا لگتا ہے کہ موجودہ ضوابط نے مارکیٹ میں خلل ڈالنے والے "زمین کے دلالوں" کے مسئلے کو مکمل طور پر حل نہیں کیا ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے ماہر Nguyen Trung Tuan کے مطابق، "آج زمین کے دلال ایک 'وائرس جو دوا کے خلاف مزاحم بن چکے ہیں'، ان کی بہت سی چالوں اور قانون کو پامال کرنے کے طریقوں کی وجہ سے ہیں۔"

مثال کے طور پر، زمین کی نیلامی میں، ضوابط یہ بتاتے ہیں کہ "اگر جیتنے والا بولی لگانے والا لین دین کو مکمل کرنے میں ناکام رہتا ہے، تو وہ اپنا ڈپازٹ ضبط کر لے گا۔" تاہم، ڈپازٹ کی رقم بہت کم ہے اور اس میں خاطر خواہ روک تھام کا اثر نہیں ہے۔

یا، اپارٹمنٹس کی خرید و فروخت میں، بہت سے "رئیل اسٹیٹ بروکرز" اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو بڑھانے کے لیے جعلی لین دین کرتے ہیں۔ تاہم، یہ تصدیق کرنا بہت مشکل ہے کہ کون سی ایجنسی ان لین دین کو جعلی قرار دے گی، یا آیا وہ محض "غیر قانونی ذرائع سے فروخت" کر رہے ہیں۔ لہذا، موجودہ ضوابط کے ساتھ، مارکیٹ میں خلل ڈالنے والے "رئیل اسٹیٹ بروکرز" کے مسئلے کو مکمل طور پر حل کرنا مشکل ہے۔

کچھ نئی تجاویز

حال ہی میں، وزارت تعمیرات نے تجویز پیش کی کہ وزارت خزانہ مشترکہ طور پر تحقیق کرے اور متعدد مکانات/زمینوں کے مالک افراد کے لیے ٹیکس پالیسیاں تجویز کرے۔ اور ترک شدہ یا غیر استعمال شدہ رئیل اسٹیٹ پر بھی ٹیکس۔ وزارت کو امید ہے کہ اس فیصلے سے مارکیٹ میں خلل ڈالنے والی قیاس آرائیوں اور قلیل مدتی تجارت کو روکنے میں مدد ملے گی۔

بہت سے لوگوں نے مکانات کی قیمتوں کو "ٹھنڈا کرنے" کے لیے دوسری جائیدادوں پر ٹیکس لگانے کا بھی مشورہ دیا ہے۔ کئی سالوں سے، دوسری جائیدادوں پر ٹیکس لگانے کا معاملہ زیر بحث رہا ہے لیکن ابھی تک اس پر عمل درآمد ہونا باقی ہے۔ فی الحال، بہت سے لوگ یہ استدلال کرتے رہتے ہیں کہ یہ ایک مؤثر اقدام نہیں ہے۔

انسٹی ٹیوٹ فار اپلائیڈ انفارمیٹکس اینڈ اکنامکس ریسرچ کے ڈائریکٹر ڈاکٹر ڈنہ دی ہین نے اندازہ لگایا کہ موجودہ وقت میں دوسری جائیدادوں پر ٹیکس لگانے کی تجویز مکمل طور پر نامناسب ہے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ اس سے نہ صرف مارکیٹ کا اعتماد ختم ہو جائے گا بلکہ اس سے مکانات کی قیمتیں بھی بڑھ سکتی ہیں اور لوگوں کو رہائش تک رسائی سے محروم کر دیا جا سکتا ہے۔ زیادہ خطرناک بات یہ ہے کہ یہ الٹا فائر کر سکتا ہے، جس سے سخت اخراجات اور معاشی کساد بازاری کا ایک شیطانی چکر شروع ہو سکتا ہے۔

مسٹر ہین نے تجزیہ کیا: ایک طویل عرصے کے دوران، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بار بار جھٹکوں کا سامنا کرنا پڑا ہے۔ شروع میں، وبائی بیماری تھی، بین الاقوامی جغرافیائی سیاسی مشکلات، پھر سخت کریڈٹ پالیسیاں، اور بعد میں کئی منفی واقعات ہوئے۔ بہت سی کوششوں کے بعد، مارکیٹ بحال ہونے لگی ہے لیکن ابھی بھی بہت سے چیلنجز کا سامنا ہے۔

مثالی تصویر۔ (ماخذ: ایس ٹی)

اس وقت سب سے اہم مسئلہ مارکیٹ کا اعتماد دوبارہ حاصل کرنا اور کسی بھی نئے جھٹکے یا رکاوٹوں سے بچنا ہے، جیسے کہ رئیل اسٹیٹ پر ایک اور ٹیکس شامل کرنا۔ درحقیقت، ہو چی منہ سٹی نے حال ہی میں زمین کی قیمت کا ایک نیا فریم ورک تجویز کیا، لیکن یہ فوری طور پر عوامی حمایت حاصل کرنے میں ناکام رہا۔

مزید برآں، جب لوگ زمین کا ایک ٹکڑا خریدتے ہیں، تو وہ پہلے سے ہی ذاتی انکم ٹیکس اور لینڈ ٹیکس مکمل ادا کرتے ہیں، بروکرز کے لیے ملازمتیں پیدا کرتے ہیں، زمین بیچنے والوں کو پیسہ کمانے میں مدد کرتے ہیں، اور پیسہ واپس معیشت میں داخل کرتے ہیں۔ جب وہ اس زمین پر گھر بناتے ہیں، تو سرمایہ کار تعمیراتی صنعت میں حصہ ڈالتا ہے، لوہے، اسٹیل، لکڑی اور فرنیچر کو استعمال کرنے میں مدد کرتا ہے۔ اس لیے ان کے لیے زیادہ ٹیکس برداشت کرنا نامناسب ہے۔

مزید برآں، رئیل اسٹیٹ نہ صرف رہنے کی جگہ ہے بلکہ معاشی سرگرمیوں کے لیے بھی ایک کردار ادا کرتی ہے۔ مثال کے طور پر، پروڈیوسر اور کاروبار کے لیے، ان کی بنیادی جائیداد جیسے فیکٹریوں اور دکانوں کے علاوہ، انہیں رہائش کے لیے دوسری جائیداد کا مالک ہونا یا کرایہ پر لینا چاہیے۔ اس معاملے میں اس دوسری جائیداد پر ٹیکس لگانے سے ان کی فروخت کردہ اشیا اور خدمات کی قیمت میں سالانہ ٹیکس کا اضافہ ہو جائے گا، اور بالآخر، صارف اس کا بوجھ اٹھائے گا۔

مذکورہ تجویز کے علاوہ، وزارت تعمیرات نے صرف دو دستاویزات بھی جاری کی ہیں جن میں مقامی لوگوں سے وزیر اعظم کی ہدایت نمبر 82 پر سختی سے عمل درآمد کرنے کی درخواست کی گئی ہے۔ ان دستاویزات میں ان منصوبوں سے متعلق قانونی ضوابط کے نفاذ کے معائنہ اور نگرانی کو مضبوط بنانے پر زور دیا گیا ہے جہاں ڈویلپرز اور بروکرز قیمتوں میں ہیرا پھیری اور منافع خوری میں ملوث ہیں، اور فوری طور پر روک تھام کے لیے درست اقدامات کریں۔

سرمایہ کاری، زمین کی منظوری، اور مارکیٹ کی آمدنی کو یقینی بنانے، منافع خوری کو کم کرنے کے لیے، خاص طور پر ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں، زمین کے استعمال کی فیس کے تعین سے متعلق انتظامی طریقہ کار کو حل کرنے کی پیش رفت کو تیز کرنا جاری رکھیں۔

ہم تجویز کرتے ہیں کہ حکومت قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور دیگر متعلقہ وزارتوں اور ایجنسیوں کے ساتھ مل کر تعمیراتی وزارت کو تفویض کرے کہ قیمتوں کے خطرات کو کم کرنے کے لیے ریاست کے زیر انتظام ریئل اسٹیٹ اور زمین کے استعمال کے حقوق کے لین دین کے مرکز کے ماڈل پر تحقیق کرے اور مجاز حکام کو تجویز کرے۔

ماخذ: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html