'لینڈ بروکرز' قانونی ضوابط سے 'استثنیٰ' ہیں؟

'زمین کے دلال' ضابطوں سے 'استثنیٰ' ہیں؟

ایک حالیہ باقاعدہ سرکاری پریس کانفرنس میں، تعمیرات کے نائب وزیر Nguyen Viet Hung نے کہا کہ ایسی صورت حال تھی کہ زمین کے دلال قیمتیں بڑھا رہے تھے، مکانات کی قیمتوں کو بڑھا رہے تھے اور مارکیٹ میں خلل ڈال رہے تھے۔ مثال کے طور پر، ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں زمین کی بہت سی نیلامیوں میں، رعایا نے قیمتوں کو بہت زیادہ بڑھایا، پھر ڈپازٹ پر واپس لے گئے۔

منڈی کو کنٹرول کرنے کے لیے نائب وزیر Nguyen Viet Hung نے کہا کہ بہت واضح قانونی ضابطے ہیں جیسے کہ ضابطہ فوجداری، مسابقتی قانون، زمین کا قانون اور خاص طور پر رئیل اسٹیٹ قانون 2023 جن میں قیمتوں میں افراط زر اور مارکیٹ میں خلل ڈالنے سے کئی دفعات شامل ہیں۔

وزارت تعمیرات کے رہنما نے کہا کہ زمین کے دلالوں کی قیمتوں میں اضافہ، مکانات کی قیمتوں میں اضافہ، مارکیٹ میں افراتفری پھیلانے کی صورتحال ہے۔ (تصویر: ایس ٹی)

ساتھ ہی، حکومت ، وزارت تعمیرات اور مقامیات نے بھی قیمتوں میں اضافے اور رئیل اسٹیٹ سے منافع خوری کو روکنے کے لیے اپنے ضابطے جاری کیے ہیں۔ تاہم، ایسا لگتا ہے کہ موجودہ قواعد و ضوابط نے مارکیٹ میں خلل ڈالنے والے "زمین کے دلالوں" کی صورتحال کو مکمل طور پر حل نہیں کیا ہے۔

ایک رئیل اسٹیٹ ماہر مسٹر Nguyen Trung Tuan نے کہا: "زمین کے بروکرز" آج بہت سی چالوں اور قانون سے بچنے کے طریقوں کی وجہ سے "منشیات سے بچنے والے وائرس" کی طرح ہیں۔

مثال کے طور پر، زمین کی نیلامی میں، ضوابط واضح طور پر بیان کرتے ہیں کہ "اگر نیلامی جیتنے والا لین دین پر عمل نہیں کرتا ہے، تو جمع شدہ رقم ضبط کر لی جائے گی۔" تاہم، بہت کم ڈپازٹ کی سطح کوئی رکاوٹ نہیں ہے۔

یا اپارٹمنٹس کی خرید و فروخت میں، بہت سے "زمین کے دلال" اپارٹمنٹ کی قیمتیں بڑھانے کے لیے جعلی لین دین کرتے ہیں۔ تاہم، اس بات کی تصدیق کرنا مشکل ہے کہ کون سی ایجنسی اس بات کی تصدیق کرے گی کہ آیا یہ لین دین جعلی ہیں، آیا وہ "بائیں ہاتھ سے دائیں کان تک بیچ رہے ہیں" یا نہیں۔ لہذا، موجودہ ضوابط کے ساتھ، مارکیٹ میں خلل ڈالنے والے "زمین کے دلالوں" کی صورت حال کو مکمل طور پر حل کرنا مشکل ہے۔

کچھ نئی تجاویز

حال ہی میں، وزارت تعمیرات نے تجویز پیش کی کہ وزارت خزانہ ان افراد کے لیے ٹیکس پالیسیوں کا مطالعہ کرے اور تجویز کرے جو متعدد مکانات/زمینوں کے مالک ہیں۔ اور ایک ہی وقت میں ترک شدہ اور غیر استعمال شدہ رئیل اسٹیٹ ٹیکس۔ وزارت کو امید ہے کہ یہ ایک ایسی پالیسی ہوگی جس سے قیاس آرائیوں اور "سرفنگ" کو محدود کرنے میں مدد ملے گی، جس سے مارکیٹ میں خلل پڑتا ہے۔

بہت سی آراء نے مکانات کی قیمتوں کو "ٹھنڈا کرنے" کے لیے دوسرا رئیل اسٹیٹ ٹیکس لگانے کی تجویز بھی پیش کی۔ کئی سالوں سے، دوسرا رئیل اسٹیٹ ٹیکس لگانے کا معاملہ زیر بحث آیا ہے لیکن اسے نافذ نہیں کیا گیا۔ فی الحال، بہت سے آراء اس بات پر یقین رکھتے ہیں کہ یہ ایک مؤثر اقدام نہیں ہے.

انسٹی ٹیوٹ فار انفارمیٹکس اینڈ اپلائیڈ اکنامکس کے ڈائریکٹر ڈاکٹر ڈنہ دی ہین نے اندازہ لگایا کہ موجودہ وقت میں دوسرا ریئل اسٹیٹ ٹیکس لگانے کی تجویز مکمل طور پر نامناسب ہے۔ کیونکہ یہ نہ صرف مارکیٹ کا اعتماد کھونے کا سبب بنتا ہے بلکہ مکانات کی قیمتوں میں بھی اضافہ کر سکتا ہے، جس سے لوگ رہائش تک رسائی سے محروم ہو جاتے ہیں۔ زیادہ خطرناک ردعمل کا امکان ہے جب لوگ سخت اخراجات کے چکر میں پڑ جاتے ہیں، معاشی کساد بازاری کا باعث بنتے ہیں۔

مسٹر ہین نے تجزیہ کیا: ایک طویل عرصے سے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مسلسل جھٹکے لگے ہیں۔ پہلے، وبائی بیماری، بین الاقوامی جغرافیائی سیاسی مشکلات، پھر کریڈٹ سخت کرنے کی پالیسی اور پھر کچھ منفی واقعات۔ بہت سی کوششوں کے بعد، مارکیٹ بحال ہونا شروع ہو رہی ہے لیکن پھر بھی بہت مشکل ہے۔

مثالی تصویر۔ (ماخذ: ایس ٹی)

اس وقت سب سے اہم مسئلہ مارکیٹ کا اعتماد بحال کرنا، کسی بھی جھٹکے یا نئی رکاوٹوں سے بچنا ہے، جیسے کہ رئیل اسٹیٹ پر ٹیکس شامل کرنا۔ درحقیقت، حال ہی میں، ہو چی منہ سٹی نے زمین کی قیمت کا ایک نیا فریم ورک تجویز کیا اور فوری طور پر معاشرے میں اتفاق رائے حاصل نہیں کیا۔

ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، جب لوگ زمین کا ایک ٹکڑا خریدتے ہیں، تو وہ ذاتی انکم ٹیکس ادا کرتے ہیں، زمین کا مکمل ٹیکس ادا کرتے ہیں، بروکرز کے لیے نوکریاں پیدا کرتے ہیں، زمین بیچنے والوں کے لیے پیسہ کمانے کے لیے حالات پیدا کرتے ہیں، پیسہ واپس معیشت میں ڈالتے ہیں... اس زمین پر گھر بناتے وقت، اس کا مطلب ہے کہ سرمایہ کار نے تعمیراتی صنعت میں حصہ ڈالا ہے، لوہے، اسٹیل، لکڑی، فرنیچر کو استعمال کرنے میں مدد کی ہے... اس لیے ان کے لیے ٹیکس ادا کرنا زیادہ مناسب نہیں ہے۔

مزید برآں، رئیل اسٹیٹ نہ صرف رہنے کی جگہ ہے بلکہ معاشی سرگرمیوں میں بھی اہم کردار ادا کرتی ہے۔ مثال کے طور پر، کاروباری پروڈیوسرز کے لیے، پہلی رئیل اسٹیٹ جیسے فیکٹریوں، دکانوں وغیرہ کے علاوہ، ان کے پاس رہنے کے لیے دوسری رئیل اسٹیٹ کا مالک ہونا یا کرایہ پر لینا ضروری ہے۔ اس معاملے میں دوسری رئیل اسٹیٹ پر ٹیکس لگانے سے ان کی فروخت کردہ اشیا اور خدمات کی قیمت سالانہ ٹیکس کی شرح کے ساتھ شامل کی جاتی ہے، اور آخر میں، صارف وہی ہوتا ہے جو نقصان اٹھاتا ہے۔

مذکورہ تجویز کے علاوہ، وزارت تعمیرات نے دو دستاویزات بھی جاری کی ہیں جن میں مقامی لوگوں سے وزیر اعظم کے ٹیلیگرام نمبر 82 پر سختی سے عمل درآمد کرنے کی درخواست کی گئی ہے۔ مہنگائی اور منافع خوری کے ساتھ سرمایہ کاروں اور بروکرز کے منصوبوں سے متعلق قانونی ضوابط کے نفاذ کے معائنے اور نگرانی کو مضبوط بنانا اور فوری روک تھام اور ہینڈلنگ کے اقدامات کرنا۔

مارکیٹ کی آمدنی کو یقینی بنانے اور منافع خوری کو کم کرنے کے لیے سرمایہ کاری، سائٹ کی منظوری، اور زمین کے استعمال کی فیس کے تعین پر انتظامی طریقہ کار کی پیش رفت کو تیز کرنا جاری رکھیں، خاص طور پر ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں۔

تجویز کریں کہ حکومت وزارت تعمیرات کو قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور متعلقہ وزارتوں اور شاخوں کے ساتھ ہم آہنگی کا کام تفویض کرے تاکہ قیمتوں کے خطرات کو محدود کرنے کے لیے ریاست کے زیر انتظام ریئل اسٹیٹ ٹرانزیکشن سینٹر اور زمین کے استعمال کے حقوق کے لین دین کے ماڈل کے سگنل پر غور کرنے کے لیے قابل حکام کو مطالعہ کرنے اور تجویز کرے۔

ماخذ: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html