ریل اسٹیٹ پر ٹیکس لگانا: ضروری!

مسودہ قانون سازی پروگرام برائے 2024، جسے 2023 کے لیے ایڈجسٹ کیا گیا، جس کا فی الحال وزارت انصاف کے ذریعے جائزہ لیا جا رہا ہے، اس میں ریئل اسٹیٹ ٹیکس سے متعلق ایک قانون نافذ کرنے کی ایک قابل ذکر تجویز شامل ہے، جسے مئی 2025 میں منظوری کے لیے اکتوبر 2024 کے اجلاس میں غور کے لیے قومی اسمبلی میں پیش کیا جائے گا۔

لگژری اپارٹمنٹس زیادہ ٹیکس کے تابع ہیں۔

وزارت انصاف کے مطابق ہاؤسنگ کو سرمایہ کاری سمجھا جاتا ہے۔ ٹیکس کا مطالعہ اس اصول کی بنیاد پر کیا جانا چاہیے کہ اسے کم سرمایہ کاری والی جائیدادوں پر لاگو نہ کیا جائے جیسا کہ عارضی مکانات، خستہ حال مکانات، نیم مستقل مکانات، اور دیہی اور پہاڑی علاقوں میں مکانات۔ اس کے علاوہ غیر قانونی طور پر قابض مکانات اور اراضی، اور مکانات اور زمین جو ابھی تک زیر استعمال نہیں ہیں، تعمیر شدہ جائیدادوں سے پانچ گنا زیادہ شرح پر ٹیکس لگانا ضروری ہے۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ وزارت انصاف نے 50 ملین VND/m2 سے زیادہ قیمت والے لگژری اپارٹمنٹس پر زیادہ ٹیکس عائد کرتے ہوئے سماجی رہائش اور ورکر ہاؤسنگ کے لیے ٹیکس سے چھوٹ کی تجویز پیش کی ہے۔

وکیل لوونگ وان ٹرنگ، ویتنام کے بین الاقوامی ثالثی مرکز (VIAC) کے ایک ثالث نے اندازہ لگایا کہ وزارت انصاف کی 50 ملین VND/m2 سے زیادہ قیمت والے اپارٹمنٹس پر زیادہ ٹیکس لگانے کی تجویز بین الاقوامی طرز عمل سے مطابقت رکھتی ہے، قیاس آرائیوں کو روکنے میں مدد کرتی ہے، اقتصادی اور موثر ہاؤسنگ کے استعمال کی حوصلہ افزائی کرتی ہے، اور ریاستی بجٹ میں اضافے میں حصہ ڈالتی ہے۔

"تاہم، یہ واضح رہے کہ اپارٹمنٹ کمپلیکس کی تعمیر کے لیے زمین کے رقبے کو ہزاروں اپارٹمنٹس میں تقسیم کیا گیا ہے، اس لیے ہر اپارٹمنٹ میں ایک معمولی سی اراضی موجود ہے۔ دریں اثنا، سرمایہ کار کو تعمیرات، ملازمتیں پیدا کرنے اور سماجی و اقتصادی ترقی میں حصہ ڈالنے کے لیے ایک بڑی رقم ڈالنی پڑتی ہے۔ اس لیے، لگژری اپارٹمنٹس پر ٹیکس کی شرح کو ایک مناسب قانون کے مطابق ہونا چاہیے۔"

ہاؤسنگ ٹیکس لگانے کی وزارت انصاف کی تجویز کو بہت زیادہ حمایت حاصل ہوئی ہے کیونکہ یہ بین الاقوامی طریقوں اور ملک کی سماجی و اقتصادی ترقی کی صورتحال کے مطابق ہے۔ (تصویر: TAN THANH)

ہو چی منہ سٹی ٹیکس ڈیپارٹمنٹ میں رئیل اسٹیٹ کے انچارج لیڈر کے مطابق، 50 ملین VND/m2 سے زیادہ قیمت والے اپارٹمنٹس پر زیادہ ٹیکس عائد کرنا ناانصافی کا باعث بن سکتا ہے۔ "شہر کے مرکز میں ایک اپارٹمنٹ جس کا رقبہ 70 m2 ہے، جس کی قیمت 50 ملین VND/m2 سے زیادہ ہے، جس کی قیمت 3.5 بلین VND کے مساوی ہے، کو زیادہ ٹیکس ادا کرنا پڑے گا۔ مضافاتی علاقوں میں ایک اور اپارٹمنٹ، جس کی قیمت صرف 30 ملین VND/m2 ہے لیکن 150 m2 کے رقبے کے ساتھ، اس VN4 کی کم قیمت کے برابر، سرکاری ٹیکس ادا کرے گا۔" ایک مثال کے طور پر حوالہ دیا.

مذکورہ لیڈر کے مطابق، زیادہ ٹیکس لگانے کا ایک مقصد جائیداد کی مارکیٹ میں خلل ڈالنے والی قیاس آرائی پر مبنی رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ کو روکنا ہے۔ انہوں نے تجویز دی کہ حکومت کو صرف ان لوگوں پر زیادہ ٹیکس لگانا چاہیے جو دوسرا گھر یا اس سے زیادہ کے مالک ہیں، اس کے بعد آنے والے گھروں کے لیے ٹیکس کی شرح بتدریج بڑھ رہی ہے۔ گھر کے مالک کی ملکیت کی منتقلی کے فوراً بعد ٹیکس کی وصولی شروع ہونی چاہیے۔ اس کے ساتھ ہی، ریاستی بجٹ کی آمدنی کو بڑھانے کے لیے غیر زرعی اراضی ٹیکس میں اضافہ کرنے پر غور کیا جا سکتا ہے۔

دوسرے ممالک میں استعمال ہونے والے طریقوں کا حوالہ دیں۔

وزارت انصاف نے مکان کے رقبے کو فی مربع میٹر زمین کی قیمت سے ضرب کی بنیاد پر ہاؤسنگ ٹیکس کے حساب کتاب کا طریقہ تجویز کیا ہے۔ ٹیکس کی شرح مرحلہ وار بڑھے گی۔

ماہر اقتصادیات ڈاکٹر وو ڈنہ انہ نے بتایا کہ دنیا بھر میں رہائش پر پراپرٹی ٹیکس کا اطلاق ایک طویل عرصے سے ہو رہا ہے۔ ویتنام میں، 1991 میں، ریاست نے مکانات اور زمینوں پر ان کی قیمت کے 0.3%-0.4% کی شرح سے ٹیکس لگایا، لیکن 1992 میں ہاؤسنگ پر ٹیکس کا اطلاق بند کر دیا۔ ڈاکٹر وو ڈنہ انہ کے مطابق، یہ ضروری ہے کہ ایک ریئل اسٹیٹ ٹیکس قانون وضع کیا جائے کیونکہ یہ بین الاقوامی طرز عمل کے ساتھ ساتھ موجودہ سماجی ترقی کی صورت حال سے مطابقت رکھتا ہے۔ باقی مسائل یہ ہیں کہ ہاؤسنگ پر پراپرٹی ٹیکس کا حساب کیسے لگایا جائے، کون سا یونٹ ٹیکس کے حساب کتاب کے لیے پراپرٹی کی قیمت کا تعین کرے گا، اور عملدرآمد کا روڈ میپ کیا ہو گا...؟

FINA انوسٹمنٹ کنسلٹنگ کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر Pham Anh Khoi کے مطابق بیرون ملک رئیل اسٹیٹ ٹیکس کے قوانین انتہائی سادہ اور لاگو کرنے کے لیے بنائے گئے ہیں۔ ریل اسٹیٹ ٹیکس کی نوعیت موجودہ اثاثوں پر مبنی ذاتی انکم ٹیکس ہے۔ لہٰذا، کچھ ممالک صرف ایک ٹیکس کی شرح لاگو کرتے ہیں اور مستقل رہائش کے طور پر استعمال ہونے والے مکانات کے لیے 50% تک ٹیکس کم کرتے ہیں تاکہ انصاف پیدا کیا جا سکے اور ان لوگوں کے لیے مکانات اور زمین کی خریداری میں آسانی پیدا ہو جو ابھی تک جائیداد کے مالک نہیں ہیں۔

مسٹر کھوئی نے تبصرہ کیا، "ٹیکس کے حساب کے آسان طریقے حکومت کو زیادہ آسانی سے انتظام کرنے میں مدد دیتے ہیں، ٹیکس دہندگان کے لیے الجھن پیدا کرنے سے بچتے ہیں، اور دوسری، تیسری، اور بعد میں جائیداد کی جائیداد کے لیے بھی مناسب ہیں اگر وہ اچھی طرح سے تیار ہوں،" مسٹر کھوئی نے تبصرہ کیا۔

مسٹر کھوئی نے یہ بھی تجویز کیا کہ ٹیکس دہندگان کو اخراجات کم کرنے کے بعد ٹیکس کی واپسی کی اجازت دی جاسکتی ہے۔ مثال کے طور پر، COVID-19 وبائی مرض کے دوران، سرمایہ کاری کی زیادہ لاگت والی کچھ جائیدادیں کرائے پر نہیں دی جا سکتیں، جس کی وجہ سے گھر کے مالکان کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑا۔ لوگوں کے کاروبار میں حصہ لینے کے لیے بہترین حالات پیدا کرنے کے لیے ان صورتوں میں ٹیکس کی واپسی کی منظوری دی جانی چاہیے، جبکہ گھر کے مالکان کو ٹیکس ادا کرنے کے خوف سے جھوٹے اعلانات کرنے سے بھی روکنا چاہیے، اس طرح محصولات کے نقصان سے بچا جا سکتا ہے۔

بگ لینڈ فنڈ کمپنی کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر ٹا ٹرنگ کین قیاس آرائیوں کو روکنے اور مارکیٹ کی شفافیت میں تعاون کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ ٹیکس لاگو کرنے کی تجویز سے متفق ہیں۔ تاہم، اگر پالیسی اور ٹیکس کے حساب کتاب کا طریقہ واضح نہیں ہے تو یہ رئیل اسٹیٹ مالکان پر دباؤ بھی پیدا کرتا ہے۔ طویل مدتی میں، مارکیٹ، حکومت کی جانب سے رئیل اسٹیٹ ٹیکس جمع کرنے کے بارے میں معلومات حاصل کرنے پر، اس طریقے سے ایڈجسٹ ہو جائے گی جو سست ہو جاتی ہے۔ سرمایہ کاروں کو آمدنی اور اخراجات میں توازن پیدا کرنے کے لیے دوبارہ گنتی کرنی ہوگی، اور اس کے مطابق قیمتوں کو ایڈجسٹ کریں گے۔

کرائے کی قیمتوں پر پڑنے والے اثرات کے بارے میں تشویش۔

مسٹر فام وان ٹوان (ضلع 1، ہو چی منہ سٹی میں رہائش پذیر) - جو کہ کرایہ کے لیے اپارٹمنٹس اور فیکٹری کی عمارتوں سمیت متعدد جائیدادوں کے مالک ہیں - کا خیال ہے کہ ہاؤسنگ پر ٹیکس لگانا ایک مناسب اور ضروری پالیسی ہے، لیکن اس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ٹھنڈا کرنے میں مدد مل سکتی ہے۔ مسٹر ٹوان کو یہ خدشہ بھی ہے کہ پراپرٹی ٹیکس ادا کرنے سے کرائے کی قیمتوں پر اثر پڑ سکتا ہے، پیداوار اور کاروباری سرگرمیوں میں موجودہ مشکلات کے پیش نظر کرایہ داروں کے لیے صورتحال کو قبول کرنا مشکل ہو جاتا ہے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/kinh-te/danh-thue-bat-dong-san-can-thiet-20230208211419248.htm