ریل اسٹیٹ ٹیکس: ضروری!

مسودہ قانون اور آرڈیننس ڈویلپمنٹ پروگرام برائے 2024، 2023 کے لیے ایڈجسٹ کیا گیا، جس پر وزارت انصاف کی طرف سے مشاورت کی جا رہی ہے، اس میں قابل ذکر مواد ہے جس میں ریئل اسٹیٹ ٹیکس سے متعلق قانون کو نافذ کرنے کی تجویز بھی شامل ہے، جسے مئی 2025 میں منظوری کے لیے اکتوبر 2024 میں ہونے والے اجلاس میں تبصرے کے لیے قومی اسمبلی میں پیش کیا جائے گا۔

لگژری اپارٹمنٹس زیادہ ٹیکس کے تابع ہیں۔

وزارت انصاف کے مطابق ہاؤسنگ کو سرمایہ کاری سمجھا جاتا ہے۔ کم سرمایہ کاری والے مکانات جیسے عارضی مکانات، غیر مستقل مکانات، نیم مستقل مکانات، دیہی اور پہاڑی علاقوں میں مکانات پر لاگو نہ ہونے کے اصول کی بنیاد پر ٹیکس کا مطالعہ کیا جانا چاہیے۔ اس کے علاوہ، تجاوزات والے مکانات اور زمین پر ٹیکس لگانا ضروری ہے۔ مکانات اور زمینیں جو ابھی تک استعمال میں نہیں آئی ہیں بلٹ رئیل اسٹیٹ سے 5 گنا زیادہ شرح پر۔ خاص طور پر، وزارت انصاف نے 50 ملین VND/m2 سے زیادہ قیمت والے لگژری اپارٹمنٹس پر زیادہ ٹیکس عائد کرتے ہوئے سماجی رہائش اور کارکنوں کی رہائش کے لیے ٹیکس سے چھوٹ کی تجویز پیش کی۔

وکیل لوونگ وان ٹرنگ، ویتنام کے بین الاقوامی ثالثی مرکز (VIAC) کے ثالث نے اندازہ لگایا کہ وزارت انصاف کی VND50 ملین/m2 سے زیادہ قیمت والے اپارٹمنٹس پر زیادہ ٹیکس لگانے کی تجویز بین الاقوامی طرز عمل کے مطابق ہے، جس سے قیاس آرائیوں کو محدود کرنے میں مدد ملتی ہے، اقتصادی طور پر اور مؤثر طریقے سے ہاؤسنگ کے استعمال کی حوصلہ افزائی ہوتی ہے، اور ریاستی بجٹ کی آمدنی کو بڑھانے میں مدد ملتی ہے۔

"تاہم، یہ واضح رہے کہ اپارٹمنٹ کی عمارت کی تعمیر کے لیے زمین کا رقبہ ہزاروں اپارٹمنٹس میں تقسیم کیا گیا ہے، اس لیے ہر اپارٹمنٹ میں زمین کے نہ ہونے کے برابر رقبہ ہے۔ دریں اثنا، سرمایہ کار کو تعمیر کرنے، جزوی طور پر ملازمتیں حل کرنے، اس طرح سماجی و اقتصادی ترقی میں حصہ ڈالنے کے لیے ایک بڑی رقم کی سرمایہ کاری کرنی چاہیے۔ اس لیے، لگژری اپارٹمنٹس پر ٹیکس کی شرح کو ایک مناسب قانون سازی کی ضرورت ہے۔"

ہاؤسنگ ٹیکس کی وصولی کے لیے وزارت انصاف کی تجویز کو بہت سے سازگار رائے ملے ہیں کیونکہ یہ بین الاقوامی طریقوں کے ساتھ ساتھ ملکی سماجی و اقتصادی ترقی کی صورت حال سے مطابقت رکھتی ہے۔ تصویر: TAN THANH

ہو چی منہ سٹی ٹیکس ڈیپارٹمنٹ کے رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے انچارج لیڈر کے مطابق، VND50 ملین/m2 سے زیادہ قیمت والے اپارٹمنٹس پر زیادہ ٹیکس لگانا ناانصافی کا باعث بن سکتا ہے۔ "شہر کے مرکز میں ایک اپارٹمنٹ جس کا رقبہ 70 m2 ہے، جس کی قیمت VND50 ملین/m2 سے زیادہ ہے، جو VND3.5 بلین کی قیمت کے برابر ہے، کو زیادہ ٹیکس ادا کرنا پڑے گا۔ مضافاتی علاقوں میں ایک اور اپارٹمنٹ جس کی قیمت صرف VND30 ملین/m2 ہے لیکن 150 m2 تک کا رقبہ، اس شخص کو VND کی کم قیمت کے برابر - 450 ارب روپے ٹیکس ادا کرنا پڑے گا۔" حوالہ دیا

لیڈر کے مطابق، زیادہ ٹیکس لگانے کا ایک مقصد ہاؤس سرفنگ کی صورت حال کو محدود کرنا ہے جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں خرابی کا باعث بنتی ہے۔ انہوں نے تجویز پیش کی کہ حکومت صرف دوسرے گھروں یا اس سے زیادہ کے مالکان پر ہی زیادہ ٹیکس عائد کرے، اس کے بعد کے گھروں کے لیے ٹیکس کی شرح میں اضافہ ہو۔ جیسے ہی گھر کا مالک جائیداد کسی دوسرے شخص کو منتقل کرتا ہے ٹیکس کی وصولی کی جانی چاہیے۔ اس کے ساتھ ہی، ریاستی بجٹ میں محصول کو پورا کرنے کے لیے غیر زرعی زمین پر ٹیکس بڑھانے پر غور کرنا ممکن ہے۔

غیر ملکی طریقوں کا حوالہ دیں۔

وزارت انصاف نے مکان کے رقبے کے فارمولے کی بنیاد پر ہاؤسنگ ٹیکس کا حساب لگانے کا منصوبہ تجویز کیا ہے جس کی قیمت فی مربع میٹر زمین سے ضرب دی جائے گی۔ ٹیکس کی شرح ترقی پسند پیمانے کے مطابق بڑھے گی۔

ماہر اقتصادیات - ڈاکٹر وو ڈنہ انہ نے کہا کہ دنیا نے طویل عرصے سے ہاؤسنگ پر پراپرٹی ٹیکس لاگو کیا ہے۔ ویتنام میں، 1991 میں، ریاست مکانات اور زمین پر 0.3% - 0.4% کی قیمت پر ٹیکس لگاتی تھی، لیکن 1992 میں اس نے ہاؤسنگ پر ٹیکس کا اطلاق بند کر دیا۔ ڈاکٹر Vu Dinh Anh کے مطابق، رئیل اسٹیٹ ٹیکس سے متعلق ایک قانون تیار کرنا ضروری ہے کیونکہ یہ بین الاقوامی طرز عمل کے ساتھ ساتھ موجودہ سماجی و اقتصادی ترقی کی صورتحال سے مطابقت رکھتا ہے۔ باقی رہا مسئلہ ہاؤسنگ پراپرٹی ٹیکس کی وصولی کا حساب کیسے لگایا جائے، ٹیکس کا حساب لگانے کے لیے کون سا یونٹ پراپرٹی کی قدر کرے گا، عملدرآمد کا روڈ میپ کیا ہے...؟

FINA انوسٹمنٹ کنسلٹنگ کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر Pham Anh Khoi کے مطابق، بیرون ملک ریئل اسٹیٹ ٹیکس کے قانون کو بہت سادہ اور لاگو کرنے میں آسان بنایا گیا ہے۔ ریل اسٹیٹ ٹیکس کی نوعیت موجودہ اثاثوں پر مبنی ذاتی انکم ٹیکس ہے۔ لہذا، کچھ ممالک صرف ایک ٹیکس کی شرح لاگو کرتے ہیں اور مستقل اور طویل مدتی رہائش کے طور پر استعمال ہونے والے مکانات کے لیے 50% تک ٹیکس کم کرتے ہیں تاکہ انصاف کے ساتھ ساتھ ایسے حالات پیدا کیے جا سکیں جن کے پاس اثاثے نہیں ہیں کہ وہ مکان اور زمین خرید سکیں۔

"آسان طریقے سے ٹیکسوں کا حساب لگانے سے حکومت کو آسانی سے انتظام کرنے میں مدد ملتی ہے، ٹیکس دہندگان کے لیے پریشانی پیدا کرنے سے بچتا ہے اور دوسرے، تیسرے... رئیل اسٹیٹ کے اثاثوں کے لیے بھی مناسب ہے اگر ان کا اچھی طرح استحصال کیا جائے" - مسٹر کھوئی نے تبصرہ کیا۔

مسٹر کھوئی نے یہ بھی تجویز کیا کہ ٹیکس دہندگان کے لیے اخراجات کو کم کرنے کے بعد ٹیکس ریفنڈز کی اجازت دی جائے۔ مثال کے طور پر، COVID-19 وبائی بیماری کے دوران، کچھ رئیل اسٹیٹ پراپرٹیز پر زیادہ سرمایہ کاری کی لاگت آئی تھی لیکن انہیں کرائے پر نہیں دیا جا سکتا تھا، جس کی وجہ سے گھر کے مالکان اور زمینداروں کے لیے بہت سی مشکلات تھیں۔ لوگوں کے کاروبار میں حصہ لینے کے لیے بہترین حالات پیدا کرنے کے لیے ان کیسز میں ٹیکس ریفنڈ دیا جانا چاہیے، جبکہ ایسے مکان مالکان اور زمینداروں سے گریز کیا جائے جو ٹیکس ادا کرنے سے ڈرتے ہیں اور جھوٹا اعلان کریں گے، جس سے محصولات کا نقصان ہوتا ہے۔

بگ لینڈ فنڈ کمپنی کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر ٹا ٹرنگ کین قیاس آرائیوں سے بچنے اور مارکیٹ کی شفافیت میں حصہ ڈالنے کے لیے رئیل اسٹیٹ ٹیکس لاگو کرنے کی تجویز سے متفق ہیں۔ تاہم، اگر پالیسی اور ٹیکس کا حساب کتاب واضح نہیں ہے تو یہ رئیل اسٹیٹ مالکان پر بھی دباؤ ڈالتا ہے۔ طویل مدتی اثر کے حوالے سے، ریاست کی جانب سے رئیل اسٹیٹ ٹیکس جمع کرنے کے بارے میں معلومات موصول ہونے پر مارکیٹ میں ایڈجسٹمنٹ کی رفتار کم ہوگی۔ سرمایہ کاروں کو آمدنی اور اخراجات میں توازن پیدا کرنے کے لیے دوبارہ گنتی کرنی ہوگی، اور اسی کے مطابق قیمتیں ایڈجسٹ کریں گے۔

کرائے کی قیمتوں پر پڑنے والے اثرات کے بارے میں فکر مند

مسٹر فام وان ٹوان (ضلع 1، ہو چی منہ سٹی میں رہائش پذیر) - جو کہ بہت ساری جائیدادوں کے مالک ہیں جیسے اپارٹمنٹس اور کارخانے کرایہ کے لیے - کا خیال ہے کہ ہاؤسنگ پر ٹیکس لگانا ایک مناسب اور ضروری پالیسی ہے لیکن اس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی گرمی کو کم کیا جا سکتا ہے۔ مسٹر ٹوان کو اس بات پر بھی تشویش ہے کہ ریل اسٹیٹ ٹیکس ادا کرنے سے کرائے کی قیمتوں پر اثر پڑ سکتا ہے، جس سے کرایہ داروں کے لیے پیداوار اور کاروباری سرگرمیوں میں موجودہ مشکلات کے تناظر میں قبول کرنا مشکل ہو جاتا ہے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/kinh-te/danh-thue-bat-dong-san-can-thiet-20230208211419248.htm