کیا زمین کی ملکیت اب "سنہری ہنس" نہیں رہی؟

(ڈین ٹرائی نیوز پیپر) - وہ زمینی پلاٹ جو پہلے بہت زیادہ متوقع تھے اب کم لیکویڈیٹی اور سست قیمت میں اضافہ کا سامنا کر رہے ہیں۔ ماہرین کا مشورہ ہے کہ سرمایہ کاروں کو قیمتوں میں اضافے کی توقعات کا پیچھا کرنے کے بجائے منصوبہ بندی، آبادی کی کثافت اور ترقی کی صلاحیت کو ترجیح دینی چاہیے۔

زمینی پلاٹ کے ساتھ پھنس گیا۔

بن دونگ (اب ہو چی منہ سٹی) میں ایک صنعتی زون کے قریب رہائشی علاقے میں دو سال تک زمین کے ایک کونے کے پلاٹ کے مالک ہونے کے بعد، مسٹر تھانہ (کیٹ لائی وارڈ، ہو چی منہ سٹی) اسے فروخت کرنے کی متعدد کوششوں کے باوجود اسے فروخت کرنے میں ناکام رہے۔ 2024 میں، اس نے زمین خریدنے کے لیے 7 بلین VND سے زیادہ خرچ کیے، اس امید پر کہ ایک بار صنعتی زون بن جانے کے بعد، زمین کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہو جائے گا، جیسا کہ مارکیٹ میں گزشتہ قیمتوں میں اضافہ ہوا تھا۔

تاہم، قیمتیں تقریباً کوئی تبدیلی نہیں ہوئی ہیں، اور لیکویڈیٹی بہت کم ہے۔ اسے جس چیز کا سب سے زیادہ افسوس ہے وہ یہ ہے کہ اسی عرصے کے دوران، بہت سے اپارٹمنٹ پراجیکٹس کی قیمتوں میں کم از کم 30-40% اضافہ ہوا ہے، جبکہ دیگر سرمایہ کاری کے چینلز جیسے کہ اسٹاک نے بھی قیمتوں میں نمایاں اضافہ دیکھا ہے۔

اسی طرح کی صورتحال مسٹر ہنگ (Binh Trung Ward, Ho Chi Minh City) کے ساتھ پیش آئی۔ 2024 میں، اس نے Dau Tieng کے علاقے (سابقہ ​​Binh Duong صوبہ) میں تقریباً 2 بلین VND مالیت کے دو پلاٹ خریدنے کے لیے اپنے سیکیورٹیز اکاؤنٹ سے تمام رقم نکال لی، جس سے صنعتی اور رہائشی زون کی منصوبہ بندی سے فائدہ اٹھانے کی امید تھی۔

تاہم، دو سال کے بعد، زمین کی قیمتیں تقریباً بدلی نہیں رہیں، اور منتقلی مشکل ہو گئی۔ پیچھے مڑ کر دیکھتے ہوئے، اس کا خیال ہے کہ اگر اس نے اسٹاک کو برقرار رکھا ہوتا یا اپارٹمنٹس میں تبدیل ہوتا تو سرمایہ کاری کی واپسی بہت زیادہ سازگار ہوسکتی تھی۔

زمین کی منڈی سست روی کا شکار ہے (تصویر: کے سی)۔

مندرجہ بالا کہانیاں جزوی طور پر زمینی منڈی میں موجودہ پیش رفت کی عکاسی کرتی ہیں۔ مئی میں Batdongsan.com.vn کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ ملک بھر میں زمینی پلاٹوں میں دلچسپی گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 40% کم ہوئی ہے - تمام اقسام کی رئیل اسٹیٹ میں سب سے زیادہ کمی۔ صرف ہنوئی میں، سود میں 55% تک کمی واقع ہوئی، جبکہ سابقہ ​​ہو چی منہ شہر کے علاقے میں اس میں 16% کی کمی واقع ہوئی۔

اس یونٹ نے نوٹ کیا کہ ہنوئی میں، زمینی پلاٹوں کی مانگ بہت سے علاقوں میں پھیلی ہوئی ہے، جب کہ ہو چی منہ شہر میں یہ بنیادی طور پر چند علاقوں جیسے ڈسٹرکٹ 9، تھو ڈک سٹی، کیو چی، اور سابقہ ​​ضلع 2 میں مرکوز ہے۔ کچھ علاقوں میں قیمتوں کی فروخت میں اب بھی اضافہ کا رجحان ظاہر ہوتا ہے، لیکن بنیادی طور پر مرکزی علاقے میں مرکوز ہے۔

آپ کو یہ بھی پسند آ سکتا ہے

صوبائی شہر کے انضمام کے بعد زمین کی قیمتیں آسمان کو چھو رہی ہیں۔سال کے پہلے پانچ مہینوں میں زمین کے پلاٹ کے لین دین اپارٹمنٹ کے لین دین سے کہیں زیادہ تھے۔ اگرچہ زمین کی قیمتیں ٹھنڈی ہو گئی ہیں لیکن مارچ 2025 سے لے کر اب تک یہ اپنے عروج پر ہیں۔

زمینی پلاٹ، ایک بار "ڈارلنگ" کے حق سے باہر ہو چکے ہیں۔ کیا وہ 2024 میں ٹھیک ہو سکتے ہیں؟

VSIP Ninh Binh میں ایک ہائی ٹیک پارک میں تقریباً 6,000 بلین VND کی سرمایہ کاری کرتا ہے۔نین بن میں 628 ہیکٹر پر پھیلے ہا نام ہائی ٹیک پارک پروجیکٹ کو ابھی ابھی VSIP کو سرمایہ کاری کا سرٹیفکیٹ دیا گیا ہے، جو کہ اعلیٰ معیار کے FDI کیپٹل کو راغب کرنے میں ایک اہم عنصر ہونے کا وعدہ کرتا ہے۔

ماہر Ngo Thanh Huan نے سروے کے اعداد و شمار کا حوالہ دیا جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ بہت سے علاقے جو کبھی زمین اور زرعی زمین کی سرمایہ کاری کے لیے "ہاٹ سپاٹ" تھے، جیسے کہ بنہ فوک، باو لوک، ہوا بن، اور تھائی نگوین، ابھی تک 2022 میں مقرر کردہ بلند ترین قیمتوں پر واپس نہیں آئے ہیں۔

مسٹر ہوان کے مطابق، مارکیٹ کی تیز رفتار ترقی کے ادوار کے دوران، بہت سے سرمایہ کار بنیادی طور پر آبادی کے سائز، ملازمت کے مواقع، یا رئیل اسٹیٹ کی اصل فائدہ مند قدر جیسے بنیادی عوامل پر غور کرنے کے بجائے شہری منصوبہ بندی یا بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کے حوالے سے توقعات پر اپنی سرمایہ کاری کی بنیاد رکھتے ہیں۔

شہری منصوبہ بندی کے بارے میں معلومات کی محض ظاہری شکل بہت سے علاقوں میں زمین کی قیمتوں میں مختصر مدت میں اضافے کا سبب بن سکتی ہے۔ Phu My (Ba Ria - Vung Tau)، Duc Trong، Bao Loc، Phan Thiet، Binh Phuoc، اور شمالی علاقوں جیسے Hoa Binh، Bac Giang، اور Bac Ninh نے قیمتوں میں اس طرح کے اضافے کا تجربہ کیا ہے۔

کیش فلو شفٹ

تاہم، ماہر Ngo Thanh Huan کا خیال ہے کہ 2022 کے آخر میں جب سے مارکیٹ میں مندی آئی ہے، تصویر میں نمایاں تبدیلی آئی ہے۔ شہر کے مرکز سے دور اور کم آبادی کی کثافت والے علاقوں میں زمینی پلاٹوں کی لیکویڈیٹی میں 80% سے زیادہ کی کمی واقع ہوئی ہے، جبکہ اپارٹمنٹس اور حقیقی نقد بہاؤ کی صلاحیت کے ساتھ دیگر مصنوعات تقریباً ایک سال کے اندر لین دین اور فروخت کی قیمتوں دونوں میں بہت تیزی سے بحال ہوئی ہیں۔ آج تک، بہت سے ایسے علاقے جہاں زمین کی قیمتیں پہلے بنیادی طور پر قیاس آرائیوں کی وجہ سے بڑھی تھیں، ابھی تک اپنی پچھلی قیمت کی سطح کو دوبارہ حاصل نہیں کر پائے ہیں۔

مسٹر ہوان کے مطابق، یہ موجودہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں سب سے زیادہ قابل ذکر سگنل ہے اور مستقبل کے رجحانات کو تشکیل دے گا۔ پیسہ غائب نہیں ہو رہا ہے؛ اس کے بجائے، یہ معیاری اثاثوں کی طرف منتقل ہو رہا ہے جو نقد بہاؤ پیدا کرتے ہیں، بنیادی ڈھانچہ، شفاف قانونی فریم ورک، اور حقیقی یوٹیلیٹی ویلیو رکھتے ہیں۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، ماہر ٹران کوانگ ٹرنگ کا خیال ہے کہ اب سے لے کر سال کے آخر تک، اور خاص طور پر آنے والے سال میں، ایک ایسا وقت ہو گا جب سرمایہ کاروں کو ریوڑ کی ذہنیت یا جذبات کی بنیاد پر سرمایہ کاری جاری رکھنے کے بجائے، اپنے رئیل اسٹیٹ پورٹ فولیوز کو فعال طور پر دوبارہ ترتیب دینے کی ضرورت ہوگی۔

ان کے مطابق، سب سے پہلے پورے پورٹ فولیو کا جائزہ لینا ہے تاکہ یہ اندازہ لگایا جا سکے کہ کن اثاثوں کو برقرار رکھا جانا چاہیے، کن اثاثوں کو اضافے کے لیے ترجیح دینے کی ضرورت ہے، اور اگلے 5-10 سالوں کے لیے حکمت عملی میں بنیادی سرمایہ کاری کیا ہو گی۔

مسٹر ٹرنگ نے اس بات پر زور دیا کہ موجودہ تناظر میں، لیکویڈیٹی اتنی ہی اہم ہے، اگر زیادہ اہم نہیں تو متوقع منافع سے زیادہ۔ لہذا، سرمایہ کاروں کو مارکیٹ کے رجحانات اور خریداروں کی مانگ میں تبدیلیوں کا اندازہ لگانے کی ضرورت ہے تاکہ یہ تعین کیا جا سکے کہ کون سا طبقہ اگلے دور کی قیادت کرے گا۔

ریاست ہائے متحدہ امریکہ - ویتنام: مت چھوڑیں

ویتنام امریکی کاروباری اداروں کو اعلیٰ ٹیکنالوجی میں سرمایہ کاری بڑھانے کی ترغیب دیتا ہے۔26 جون کی صبح، گورنمنٹ ہیڈ کوارٹر میں، نائب وزیر اعظم ہو کوک ڈنگ نے کوہرنٹ گروپ (USA) کے سپلائی چین ڈائریکٹر مسٹر جیف پلیس کا استقبال کیا۔ ملاقات کے دوران نائب وزیراعظم نے اس بات کی تصدیق کی کہ ویتنام امریکی کاروباری اداروں کو سرمایہ کاری کو بڑھانے کے لیے حوصلہ افزائی کرتا ہے، خاص طور پر ہائی ٹیک، اختراعات اور سیمی کنڈکٹر صنعتوں میں۔

امریکی کاروباری اداروں کو ہائی ٹیک شعبوں میں سرمایہ کاری بڑھانے کی ترغیب دیں۔نائب وزیر اعظم Ho Quoc Dung نے کہا کہ ویتنام امریکی کاروباری اداروں کا خیرمقدم کرتا ہے کہ وہ ویتنام میں اپنے آپریشنز کو بڑھاتے رہیں، خاص طور پر ہائی ٹیک صنعتوں اور اعلی اضافی قدر کے حامل شعبوں میں۔

ویتنام اور امریکہ جنگ کے نتائج سے نمٹنے کے لیے تعاون کو مضبوط کرتے ہیں۔VTV.vn - 22 جون کو جنرل سیکرٹری اور صدر ٹو لام نے امریکی بحریہ کے قائم مقام سیکرٹری ہنگ کاو کا استقبال کیا۔

ماہر کے مطابق، گزشتہ ادوار کے برعکس، منصوبہ بندی کی سمت، بنیادی ڈھانچے کی ترقی، اور شہری توسیع اب واضح ہے، اور منصوبہ بندی کی معلومات بھی عوامی اور شفاف طور پر دستیاب ہیں۔ لہذا، زمین کی قیمتوں میں اضافے کا پیچھا کرنے کے بجائے، سرمایہ کاروں کو اپنے طویل مدتی سرمایہ کاری کے انتخاب کی بنیاد منصوبہ بندی پر رکھنی چاہیے۔

اس نے استدلال کیا کہ ایسی حکمت عملی جو ایک بار زیادہ منافع حاصل کرتی تھی، جیسے کہ زمین کو فروخت کے لیے ذیلی تقسیم کرنا یا مقامی رجحانات کی بنیاد پر سرمایہ کاری کرنا، اب نئے تناظر میں موزوں نہیں رہیں گے۔

پائیدار قیمت کے ساتھ رئیل اسٹیٹ کا انتخاب کرنے کے لیے، سرمایہ کاروں کو بنیادی عوامل کو ترجیح دینے کی ضرورت ہے جیسے کہ آبادی کا حجم، بنیادی ڈھانچے کی ترقی کی رفتار، ملازمت کی تخلیق کی صلاحیت، اور سہولیات۔ میٹرو لائنوں، اسکولوں، ہسپتالوں، شاپنگ سینٹرز، اور دیگر اہم بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں والے علاقوں میں طویل مدتی قیمتوں میں اضافے کی زیادہ صلاحیت ہو گی ان علاقوں کے مقابلے میں جو صرف منصوبہ بندی کی معلومات سے توقعات کی بنیاد پر تعاون یافتہ ہیں۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-het-thoi-la-ga-de-trung-vang-20260630104615828.htm