پراپرٹی ٹیکس کا حساب لگانے کا سر درد۔

ماہرین کا خیال ہے کہ منصفانہ اور عملی فزیبلٹی کو یقینی بنانے کے لیے ٹیکس کے حساب کتاب کے دونوں طریقوں کو متوازی طور پر برقرار رکھا جانا چاہیے۔

قومی اسمبلی کو دی گئی ایک حالیہ رپورٹ میں، وزارت خزانہ نے جائیداد کی منتقلی کے لیے ایک نئی پرسنل انکم ٹیکس (PIT) اسکیم تجویز کی: منافع پر 20% ٹیکس (فروخت کی قیمت مائنس خرید قیمت اور جائز اخراجات)، اس کے علاوہ منتقلی کی کل قیمت پر موجودہ 2% ٹیکس۔ اس کا مقصد قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں ہیرا پھیری کو روکتے ہوئے ٹیکس کے انتظام میں انصاف اور شفافیت کو بڑھانا ہے۔ تاہم، بہت سے لوگ اس بارے میں فکر مند ہیں کہ آیا یہ پالیسی مؤثر طریقے سے قیاس آرائیوں کو نشانہ بنائے گی یا نادانستہ طور پر مکانات کی قیمتوں میں اضافہ کرے گی، جس سے حقیقی خریداروں پر منفی اثر پڑے گا۔

کیا اینٹی قیاس آرائی پر ٹیکس لگانا چاہیے؟

SENLAW لاء فرم کی ایک وکیل محترمہ Nguyen Phuong Lien کے مطابق، 20% ٹیکس کی شرح بین الاقوامی طرز عمل کے قریب ہے اور اصل آمدنی پر ٹیکس لگانے کے اصول کی درست عکاسی کرتی ہے، بجٹ کی آمدنی بڑھانے اور ٹیکس چوری کو محدود کرنے میں مدد فراہم کرتی ہے۔ تاہم، ایک بڑا چیلنج عمل درآمد کی صلاحیت ہے، کیونکہ بہت سے رئیل اسٹیٹ ٹرانزیکشنز میں فی الحال خریداری کی قیمتوں کے بارے میں مکمل ڈیٹا نہیں ہے، خاص طور پر بہت پہلے خریدی اور فروخت کی گئی، وراثت میں ملی یا تحفے میں دی گئی جائیدادوں، یا غیر رسمی معاہدوں کے ساتھ خریدی گئی جائیدادوں کے لیے۔ تشخیص اور معلومات کے انتظام کے نظام ابھی تک ہم آہنگی سے منسلک نہیں ہیں، جس سے منافع کا تعین کرنا مشکل ہو جاتا ہے اور آسانی سے تنازعات کا باعث بنتے ہیں۔

جائیداد کے لین دین پر ذاتی آمدنی پر ٹیکس لگانے کے اختیارات کئی اطراف سے متنازعہ رہتے ہیں۔

مزید برآں، اگر قرض کے سود، تزئین و آرائش کے اخراجات، اور مہنگائی جیسے معقول اخراجات کا مکمل حساب نہیں لیا جاتا ہے، تو بیچنے والے ٹیکس کی تلافی کے لیے قیمتیں بڑھا سکتے ہیں، نادانستہ طور پر مکان کی قیمتیں بڑھا سکتے ہیں۔

بہت سے ماہرین اس بات پر متفق ہیں کہ منافع پر مبنی ٹیکس معقول اور منصفانہ ہے، جو کہ محصول کی بجائے آمدنی کی نوعیت کو درست طریقے سے ظاہر کرتا ہے۔ تاہم، نفاذ کے لیے قابل کٹوتی اخراجات، بشمول سود کی ادائیگی، قانونی فیس، مرمت، اور طویل مدتی جائیداد کی ملکیت کے لیے افراط زر پر تفصیلی رہنمائی کی ضرورت ہے۔ وکیل لین نے اس بات پر زور دیا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اس وقت سست روی کا شکار ہے۔ اگر نیا ٹیکس مطابقت پذیر قانونی بنیادی ڈھانچے اور ڈیٹا کے بغیر لاگو کیا جاتا ہے، تو لیکویڈیٹی کم ہو سکتی ہے، اور مکان کی قیمتیں بڑھ سکتی ہیں کیونکہ بیچنے والے ٹیکس کی لاگت کو فروخت کی قیمت میں شامل کرتے ہیں۔ اس سے حقیقی خریداروں کے لیے رہائش تک رسائی مزید مشکل ہو جائے گی۔

کئی درمیانی حل تجویز کیے جا رہے ہیں، جیسے: لین دین کی اصل قیمت ثابت کرنے کی اہلیت کے لحاظ سے دو آپشنز کو لچکدار طریقے سے لاگو کرنا؛ سماجی رہائش اور سستی رہائش کے لیے ترجیحی ٹیکسوں کو چھوٹ دینا یا لاگو کرنا؛ اور ایک مخصوص روڈ میپ کے مطابق بتدریج یکمشت ٹیکس سے منافع پر مبنی ٹیکس میں منتقل ہونا۔ تاہم، سب سے بڑا چیلنج یہ ہے کہ مؤثر تصدیقی ٹولز اور جامع قانونی فریم ورک کے بغیر ٹیکس کی ذمہ داریوں کو کم کرنے کے لیے دھوکہ دہی پر مبنی اعلانات کو روکتے ہوئے لوگوں کو ایمانداری کے ساتھ اپنے اخراجات کا اعلان کرنے پر کیسے مجبور کیا جائے۔

دو اختیارات پر غور کریں۔

محترمہ Ngoc Mai (Binh Tan District, Ho Chi Minh City), جو متعدد جائیدادوں کی مالک ہیں، نے کہا کہ مستحکم مالیات اور رینٹل سرمایہ کاری کی ضرورت کے ساتھ، انہوں نے 2% ٹیکس کا اختیار منتخب کیا کیونکہ یہ فوری ہے اور اس کے لیے تفصیلی اعلان کی ضرورت نہیں ہے۔ دریں اثنا، ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار کے طور پر، مسٹر بوئی تھان لونگ (ضلع 7، ہو چی منہ سٹی) نے 20% ٹیکس کا اختیار منتخب کیا کیونکہ وہ حقیقی منافع اور نقصان کا حساب لگا سکتے ہیں۔

ویت این ہوا رئیل اسٹیٹ کمپنی کے ڈائریکٹر مسٹر تران خان کوانگ نے تبصرہ کیا کہ موجودہ 2% ٹیکس کی شرح کچھ "یکساں" ہے۔ انہوں نے استدلال کیا کہ جب مارکیٹ میں تیزی آنے اور بیچنے والے نمایاں منافع کماتے ہیں تو اس میں کوئی اعتراض نہیں ہے، لیکن جب مارکیٹ میں کمی آتی ہے تو پھر بھی 2% ٹیکس لگایا جاتا ہے، جو کہ انتہائی غیر معقول ہے۔ یہ خاص طور پر اعلیٰ قدر والی خصوصیات کے لیے درست ہے، جہاں نقصانات اور بھی زیادہ واضح ہیں۔ اس نے ایک مثال دی: کوئی 100 بلین VND مالیت کی پراپرٹی خریدتا ہے لیکن ایک سال کے بعد اسے صرف 105 بلین VND میں فروخت کرتا ہے — جو قرض ادا کرنے یا سرمایہ کی واپسی کے لیے کافی ہے — پھر بھی اسے 2% ٹیکس (2.1 بلین VND) ادا کرنا ہے، سود، نوٹری فیس، بروکریج فیس وغیرہ کا ذکر نہیں کرنا، جس کے نتیجے میں نقصان ہوتا ہے۔ اگر منافع پر 20% ٹیکس لاگو ہوتا ہے، تو اس صورت میں، بیچنے والے کو تقریباً کوئی ٹیکس ادا نہیں کرنا پڑے گا۔ مسٹر کوانگ کے مطابق، لوگوں کو دو اختیارات میں سے انتخاب کرنے کے حق کی اجازت دینا ہر ایک مخصوص معاملے پر منحصر ہے، معقول اور لچکدار ہے۔

لیگل کنسلٹنگ سینٹر (ویتنام ای کامرس ایسوسی ایشن) کے ڈائریکٹر مسٹر نگوین ٹین فونگ، اصل آمدنی کو ظاہر کرنے کے لیے منافع کی بنیاد پر ٹیکس لگانے کی سمت سے متفق ہیں۔ تاہم، فزیبلٹی اور انصاف کے لیے، دونوں آپشنز کو ایک ساتھ برقرار رکھا جانا چاہیے۔ 20% آپشن کو لاگو کیا جانا چاہئے جب لوگوں کے پاس اخراجات کو ثابت کرنے والے مکمل دستاویزات ہوں؛ جب لاگت کی بنیاد کا تعین نہیں کیا جا سکتا ہے تو 2% کا اختیار لاگو کیا جانا چاہیے۔ اس سے طویل المدتی ملکیت کے اثاثوں، تحائف، وراثت وغیرہ پر مشتمل لین دین کے خطرات کو محدود کرنے میں مدد ملتی ہے۔ "ٹیکس لگانا نہ صرف ایک ذمہ داری ہے، بلکہ انصاف کی علامت بھی ہے۔ پالیسی کے موثر ہونے کے لیے، ملک بھر میں مخصوص اور متحد رہنمائی کی ضرورت ہے، اس صورت حال سے گریز کرتے ہوئے جہاں ہر علاقہ اسے مختلف طریقے سے لاگو کرتا ہے، جس سے لوگوں کے لیے مشکلات پیدا ہوتی ہیں۔" Mr.

وکیل Nguyen Phuong Lien کا بھی خیال ہے کہ 20% ٹیکس لگانے کی تجویز اصولی طور پر مناسب ہے۔ تاہم، قیمتوں اور اخراجات کے حوالے سے ڈیٹا سسٹم میں مطابقت پذیری اور شفافیت کی کمی کے پیش نظر احتیاط سے غور کرنے کی ضرورت ہے۔ ریاست کو فوری طور پر ایک واضح قانونی فریم ورک جاری کرنے اور مؤثر نفاذ کے لیے ڈیٹا بیس کو مکمل کرنے کی ضرورت ہے۔

ڈاکٹر ٹران کوانگ تھانگ، انسٹی ٹیوٹ آف اکنامکس اینڈ مینجمنٹ کے ڈائریکٹر، ہو چی منہ سٹی: رقبے کی بنیاد پر ترقی پسند ٹیکسیشن یا ٹیکسیشن۔

ان دو اختیارات کے تحت دوسرا پراپرٹی ٹیکس لاگو کرنے سے مارکیٹ پر کئی اثرات مرتب ہو سکتے ہیں، بشمول: اگر ٹیکس کی شرح بہت زیادہ ہے، تو دوسری جائیداد کے مالکان سرمایہ کاری کے لیے کم حوصلہ افزائی کر سکتے ہیں، خاص طور پر کرایہ یا طویل مدتی سرمایہ کاری میں۔ سرمایہ کار رئیل اسٹیٹ کے بجائے دوسرے اثاثوں جیسے سونا یا اسٹاکس میں منتقل ہو سکتے ہیں۔ اگر ٹیکس ٹرانسفر پرائس (2%) پر لگایا جاتا ہے، تو اس سے مکان کی قیمتیں بڑھ سکتی ہیں کیونکہ بیچنے والے ٹیکس کو پورا کرنے کے لیے اپنی فروخت کی قیمتوں کو ایڈجسٹ کرتے ہیں۔ اگر ٹیکس منافع (20%) پر مبنی ہے تو، مکان کی قیمتیں براہ راست متاثر نہیں ہوسکتی ہیں، لیکن سرمایہ کار خریدنے یا فروخت کرنے سے پہلے زیادہ محتاط ہو سکتے ہیں۔ مالکان ٹیکس سے بچنے کے لیے جائیدادوں کو زیادہ دیر تک پکڑ سکتے ہیں بجائے اس کے کہ اکثر خرید و فروخت کریں۔ ٹیکس چوری کا امکان ہے جیسے بیچوان کمپنیوں کے ذریعے لین دین یا قابل ادائیگی ٹیکس کی رقم کو کم کرنے کے لیے منافع کو ایڈجسٹ کرنا۔

میری رائے میں، انصاف کو یقینی بنانے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی پائیدار ترقی کو فروغ دینے کے لیے ٹیکس کے کئی دیگر اختیارات پر غور کیا جا سکتا ہے، جیسے: ملکیتی جائیدادوں کی تعداد پر مبنی ترقی پسند ٹیکس؛ رقبہ یا جائیداد کی قیمت پر مبنی ٹیکس؛ قلیل مدتی رئیل اسٹیٹ کے لین دین پر ٹیکس اور بنیادی ڈھانچے سے پیدا ہونے والے فوائد پر مبنی ٹیکس۔

ماخذ: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm