آسمان سے اونچی زمین کی نیلامی کی قیمتیں جس کے بعد ڈپازٹ منسوخی 'عام' ہوتی جارہی ہے

(CLO) جیتنے والی قیمتوں اور رجسٹریشن کی درخواستوں کی تعداد دونوں میں بے ضابطگیوں کے آثار کے ساتھ زمین کی نیلامی ابھی بھی جاری ہے کیونکہ قیاس آرائی پر مبنی نفسیات اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کی توقعات برقرار ہیں۔

اس سے قبل، اگست میں، ہنوئی کے مضافاتی اضلاع جیسے کہ تھانہ اوئی اور ہوائی ڈک میں زمین کی نیلامیوں کے ذریعے عوامی رائے کو مسلسل ہلچل مچا دی گئی تھی، جس میں بڑی تعداد میں رجسٹریشنز، نیلامی کے طویل دورانیے اور جیتنے والی بولیوں میں اضافہ ہوا تھا، جو ابتدائی قیمت سے درجنوں گنا زیادہ تھی۔ یہ ترقی اور نتیجہ ہا ڈونگ اور تھونگ ٹن میں زمین کی حالیہ نیلامیوں میں جاری رہا۔

اس کے مطابق، 19 اکتوبر کو، ہا ڈونگ ضلع نے Phu Luong، Yen Nghia، اور Duong Noi وارڈز میں زمین کے 27 پلاٹوں کی کامیابی سے نیلامی کی۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ، 14 راؤنڈز کے بعد، سب سے زیادہ قیمت جیتنے والے صارف کا تعین 262 ملین VND/m2 تک کیا گیا، جو کہ ابتدائی قیمت سے 8 گنا زیادہ ہے۔ جیتنے کی سب سے کم قیمت بھی 5.8 گنا زیادہ تھی، جو 133 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی۔

ہا ڈونگ میں زمین کی نیلامی 19 اکتوبر کو ہوئی تھی۔ (تصویر: وی وی)

22 اکتوبر کو، تھونگ ٹن میں، 16 گھنٹے کی زبردست نیلامی کے بعد، وان ڈیم کمیون، تھونگ ٹن ڈسٹرکٹ، ہنوئی میں نیلامی کی گئی زمین کے ٹیکنیکل انفراسٹرکچر پروجیکٹ سے تعلق رکھنے والے 19/40 پلاٹوں کو بھی کامیابی کے ساتھ نیلام کیا گیا جس کی سب سے زیادہ جیتنے والی قیمت 52.86 ملین VM; سب سے کم قیمت 24,384 ملین VND/m2 تھی جس کی ابتدائی قیمت 3,864 ملین VND/m2 تھی۔ زمین کے باقی 21 پلاٹوں کی نیلامی کامیابی سے نہیں ہوئی کیونکہ نیلامی میں حصہ لینے والوں نے ضوابط کی خلاف ورزی کی تھی۔

آسمان سے اونچی زمین کی نیلامی کی قیمتیں جس کے بعد ڈپازٹ منسوخی 'عام' ہوتی جارہی ہے

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARs) نے کہا کہ حکام کی مداخلت کے باوجود بالآخر نیلامی میں کوئی تبدیلی نہیں آئی اور یہاں تک کہ نیلامی کی گئی زمین کی قیمتوں میں بھی اضافہ ہوتا جا رہا ہے۔

سب سے پہلے، ابتدائی قیمت کے بارے میں. ابتدائی قیمت ابھی بھی بہت کم ہے، جو کہ موجودہ ضوابط کے مطابق مکمل طور پر مقرر کی گئی مارکیٹ کی قیمت سے بہت کم ہے، جس کا حساب شہر کی اراضی کی قیمت کی فہرست سے ضرب K کوفیینٹ سے کیا جاتا ہے۔

VARs نے کہا، "مقامی پیپلز کمیٹی اب بھی 2020 سے زمین کی پرانی قیمت کی فہرست پر قائم ہے، جو 31 دسمبر 2025 تک نافذ العمل ہے۔ ابتدائی قیمت تب ہی تبدیل ہو گی جب ہنوئی زمین کی نئی قیمت کی فہرست جاری کرے گا،" VARs نے کہا۔

دوسرا، نیلامی میں زمین کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ ہوتا رہتا ہے کیونکہ ریل اسٹیٹ کی مانگ، خاص طور پر قانونی طور پر ضمانت شدہ مصنوعات جن میں واضح ترقی کی صلاحیت ہوتی ہے، جیسے کہ نیلامی کی گئی زمین، بہت زیادہ ہے۔

درحقیقت، Hoai Duc یا Ha Dong جیسے علاقوں میں، انفراسٹرکچر کی ترقی کے ساتھ ساتھ شہری ترقی کے امکانات سرمایہ کاروں کے لیے بڑی توقعات پیدا کرتے ہیں۔ بہت سے سرمایہ کار ان محدود مقدار کی مصنوعات کے مالک ہونے کے لیے زیادہ قیمت ادا کرنے کو تیار ہیں، حالانکہ قیمت زمین کی اصل قیمت سے کہیں زیادہ ہو سکتی ہے۔

مزید برآں، اس توقع کے ساتھ کہ مستقبل میں زمین کی قیمت میں اضافہ ہوتا رہے گا، خریدار عام قیمتوں سے کہیں زیادہ قیمتیں قبول کر سکتے ہیں۔

خاص طور پر، قیمتوں میں زیادہ اضافہ اس حقیقت کی وجہ سے ہے کہ ہنوئی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ محدود سپلائی کے ساتھ "گرم طریقے سے" بڑھ رہی ہے، بنیادی قیمت شہر کی توسیع اور ٹریفک کے بنیادی ڈھانچے کی توقعات کے ساتھ مسلسل ایک نئی اعلیٰ سطح کا تعین کرتی ہے۔

زیادہ جیتنے والی بولی کی قیمت کی ایک اور اہم وجہ زیادہ قیمت ادا کرنے اور پھر ڈپازٹ ترک کرنے کا طرز عمل ہے، جیتنے والی بولی کی ادائیگی نہ کرنا، یہاں تک کہ خطرات کو نظر انداز کرنے پر آمادہ ہونا، نیلامی میں جیتنے والی قیمت کو قانونی حیثیت دینے کے لیے "قیمت کو بڑھانا" کے مقصد کے ساتھ ذمہ داریوں کو پورا کرنا، متعلقہ زمین کی منافع کی قیمت کو بڑھانے کی بنیاد کے طور پر "مجازی" قیمت کی سطح بنانا۔

اگرچہ حکام نے معائنہ کرنے کے لیے قدم اٹھایا ہے، لیکن یہ کارروائی بنیادی طور پر نیلامی کے عمل کی شفافیت اور قانونی حیثیت کو یقینی بنانے کے لیے ہے، اور مارکیٹ کی قیمتوں میں مداخلت کرنا مشکل ہے۔

زمین کی نیلامی کی آسمانی قیمتوں کے بعد جمع کی منسوخی ایک 'عام واقعہ' بنتا جا رہا ہے۔ (تصویر: ایس ٹی)

کیونکہ مارکیٹ کی معیشت میں، خرید و فروخت کے لین دین میں شامل فریق باہمی معاہدے کے اصول پر عمل کرتے ہیں۔ وہ بغیر ثبوت کے ڈپازٹ کو مکمل طور پر منسوخ کر سکتے ہیں۔ اور یہ ناگزیر ہے کہ وہ قیمت کو بڑھاتے ہیں جب کوئی سامان مارکیٹ میں کم ہوتا ہے۔

"قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں افراط زر کے طور پر ان رویوں کی موجودہ لیبلنگ بھی جذبات سے آتی ہے۔ ویتنام کے پاس کوئی قانونی دستاویزات نہیں ہیں جو اس رویے کو سنبھالنے کی بنیاد کے طور پر بیان کرتی ہوں،" VARs نے کہا۔

مزید برآں، موجودہ ضوابط کے تحت، وہ افراد جو نیلامی جیتتے ہیں لیکن 120 دنوں کے اندر پوری رقم ادا نہیں کرتے ہیں، وہ "کافی ہلکے" جرمانے سے مشروط ہیں، صرف نتائج منسوخ ہونے اور اپنی جمع پونجی کھونے کے بعد – جو کہ کم قیمت کی وجہ سے بہت کم ہے۔

جائیداد کی نیلامی سے متعلق نظرثانی شدہ قانون نے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی جیتنے والوں کے لیے ضوابط کو سخت کر دیا ہے، لیکن یہ ضوابط یکم جنوری 2025 تک نافذ العمل نہیں ہوں گے۔ تاہم، جب بھی نئے ضوابط نافذ ہوں گے، موجودہ طلب و رسد کی صورت حال اور ہنوئی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی گرمی کے ساتھ، نئی قیمتوں کا امکان بہت زیادہ ہے اور آنے والے وقت میں نئے ریکارڈ قائم کیے جائیں گے۔ "ضلع میں روزانہ کا واقعہ" بن جاتا ہے۔ کیونکہ قیاس آرائی پر مبنی ذہنیت اب بھی موجود ہے اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کی توقعات برقرار ہیں۔

مضبوط اقدامات کی ضرورت ہے۔

اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کہ نیلامی کا عمل منصفانہ اور شفاف ہے، قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں افراط زر کو کم سے کم کرنے کے لیے، VARS نے متعدد سفارشات تجویز کی ہیں۔

سب سے پہلے، نیلامی کے منتظمین کو باریک بینی سے جائزہ لینے اور اس بات کو یقینی بنانے کی ضرورت ہے کہ نیلامی کے تمام عمل اور طریقہ کار موجودہ قانونی ضوابط کی تعمیل کرتے ہیں۔

دوسرا، ریاستی انتظامی ایجنسیوں کو نیلامی کے ہر "حرکت" پر گہری نظر رکھنے کی ضرورت ہے تاکہ "عدم استحکام" کی علامات کا پتہ لگانے پر بروقت اصلاحی اقدامات کیے جا سکیں۔

ایک ہی وقت میں، اس سرگرمی سے متعلق میکانزم، پالیسیوں اور سخت ضابطوں میں فوری طور پر عملی ایڈجسٹمنٹ کرنے پر غور کریں تاکہ اس سرگرمی کی صحیح سمت میں فوری رہنمائی کی جا سکے۔

خاص طور پر، ڈپازٹ ترک کرنے کی سزا کو زیادہ سمجھا جانا چاہئے۔ اس طرح، نیلامی میں حصہ لینے والے افراد کے "فائدے اور نقصانات" کے درمیان "غور" کو بڑھانا، نیلامی کی سرگرمیوں کے ذریعے "قیاس آرائی کے رجحان" کو کسی حد تک محدود کرتا ہے۔

تیسرا، ریاست کو نیلامی جیتنے کے مقدمات کے خلاف بھی مضبوط اقدامات کرنے کی ضرورت ہے لیکن انہیں مختصر وقت میں "منتقل" کرنا ہے۔ خاص طور پر، سب سے اہم چیز، VARS کے مطابق، اب بھی رہائش کی فراہمی میں رکاوٹ ہے۔

ہاؤسنگ سپلائی کو "ان بلاک" کرنے کے لیے جلد ہی فعال اور عملی اقدامات کرنے کی ضرورت ہے۔ خاص طور پر، قانونی مسائل میں پھنسے ہوئے منصوبوں کا جائزہ لینا اور حل کرنا مارکیٹ میں مزید سپلائی پمپ کرنے میں مدد کرنے کا تیز ترین طریقہ ہے۔

"جب سپلائی بتدریج مانگ کو پورا کرتی ہے، تو مارکیٹ خود بخود ایڈجسٹ ہو جائے گی اور عام طور پر قیمتیں اور نیلامی کی قیمتیں خاص طور پر پراپرٹی کی اصل قیمت کے قریب ہوں گی،" VARs نے زور دیا۔

ماخذ: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html