رئیل اسٹیٹ کی بحالی کو تیز کریں۔

9 نومبر کو، Nguoi Lao Dong اخبار نے "رئیل اسٹیٹ کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنا" کے عنوان سے ایک سیمینار کا اہتمام کیا۔ مینیجرز، ماہرین، وکلاء، انجمنوں اور کاروباری اداروں کی بہت سی آراء نے تجویز کیا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مزید نمایاں طور پر بحال کرنے میں مدد کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کیا جانا چاہیے۔

مارکیٹ اپنے نیچے سے گزر چکی ہے، اور سرمائے کی کوئی کمی نہیں ہے۔

سیمینار سے خطاب کرتے ہوئے، بہت سے ماہرین اور ایسوسی ایشن کے رہنماؤں نے اس جائزے سے اتفاق کیا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اپنا سب سے مشکل مرحلہ گزر چکا ہے، حال ہی میں نیچے آ گیا ہے، اور بحالی ہو رہی ہے، حالانکہ چیلنجز باقی ہیں۔

نیشنل فنانشل اینڈ مانیٹری پالیسی ایڈوائزری کونسل کے رکن ڈاکٹر کین وان لوک کے حوالہ کردہ اعداد و شمار کے مطابق، مارکیٹ میں دو نسبتاً امید افزا طبقے ہیں: رہائشی رئیل اسٹیٹ اور انڈسٹریل پارک رئیل اسٹیٹ، جو حال ہی میں کم سے کم متاثر ہوئے ہیں۔ رہائشی رئیل اسٹیٹ کے بارے میں، ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کی ابتدائی رپورٹیں بحالی کی عکاسی کرتی ہیں، جس میں ہر سہ ماہی پچھلی ایک کو پیچھے چھوڑتی ہے۔ تقریباً 20,000 پروڈکٹس لانچ کی جا چکی ہیں۔ گزشتہ سہ ماہی کے مقابلے Q3 2023 میں 56% اضافے کے ساتھ، سہ ماہیوں کے دوران لین دین کا حجم بتدریج بڑھ گیا ہے۔

صنعتی رئیل اسٹیٹ کے حوالے سے، ملک میں تقریباً 400 صنعتی پارکس ہیں، جن میں سے تقریباً 292 کام کر رہے ہیں جن کی شرح تقریباً 80% - 82% ہے۔ Q3 2023 کے آخر تک قبضے کی شرح جنوب میں تقریباً 82% اور شمال میں 80% تھی۔ صنعتی پارک کے کرایے کی قیمتوں میں گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے Q3 2023 میں 7%-12% اضافہ جاری رہا۔ نئی سپلائی اب بھی بڑھ رہی ہے، جس میں ایف ڈی آئی کے پراجیکٹس کے مضبوط امکانات ہیں، اور صنعتی پارکوں سے وابستہ گوداموں، کارخانوں اور سماجی رہائش کی زیادہ مانگ ہے۔

TỌA ĐÀM “THÁO GỠ VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ CHO BẤT ĐỘNG SẢN”: Đẩy nhanh tốc độ phục hồi bất động sản - Ảnh 1.

نگوئی لاؤ ڈونگ اخبار کے ایڈیٹر انچیف صحافی اور ڈاکٹر ٹو ڈِن تُوان نے سیمینار کی صدارت کی۔ تصویر: HOANG TRIEU

ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں پہلے زیر بحث چیلنجوں میں سے ایک - کریڈٹ تک رسائی - اب آہستہ آہستہ حل کیا جا رہا ہے۔ اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے جاری کردہ اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ آمدنی میں کمی اور بلند شرح سود کے باوجود 2023 کے پہلے چھ مہینوں میں رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری اور ہاؤسنگ کے لیے کریڈٹ میں تقریباً 4.7 فیصد اضافہ ہوا۔ غیر ملکی براہ راست سرمایہ کاری (FDI) کافی مثبت رہی ہے، 2023 کے پہلے 10 مہینوں میں رئیل اسٹیٹ کے لیے تقریباً 2 بلین ڈالر رجسٹر کیے گئے، جن میں سے تقریباً 763 ملین ڈالر تقسیم کیے جا چکے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ کمپنیاں بھی بانڈ کے اجراء، میچورنگ بانڈز پر گفت و شنید، اور جاری کردہ بانڈز کی دوبارہ خریداری کے ذریعے سرمایہ اکٹھا کر رہی ہیں۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے بھی کہا کہ مارکیٹ اپنے نیچے سے گزر چکی ہے۔ خاص طور پر، ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف کنسٹرکشن کے اعداد و شمار کے مطابق، 2023 کی پہلی سہ ماہی میں سب سے نیچے تک پہنچ گئی تھی، جب رئیل اسٹیٹ سیکٹر نے 16.1% کی منفی ترقی کا تجربہ کیا، لیکن پھر آہستہ آہستہ بہتری آئی۔ 2023 کی دوسری سہ ماہی کے اختتام پر، رئیل اسٹیٹ کی ترقی اب بھی 11 فیصد سے زیادہ منفی تھی، لیکن تیسری سہ ماہی کے بعد سے یہ صرف 8 فیصد سے زیادہ منفی تھی۔

حال ہی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے جس کریڈٹ پیکج کی توقع کی جا رہی ہے ان میں سے ایک 120,000 بلین VND قرضہ پیکج ہے جو سماجی ہاؤسنگ کے ترقیاتی منصوبوں میں سرمایہ کاری کے لیے ہے۔ ویتنام کے زرعی اور دیہی ترقیاتی بینک ( ایگری بینک ) نے بتایا کہ اس کریڈٹ پیکیج کو نافذ کرنے کے پہلے دن سے، 30,000 بلین VND رجسٹرڈ کیا گیا ہے۔

ایگری بینک کی بن ٹریو برانچ (ہو چی منہ سٹی) کے ڈائریکٹر مسٹر فام وان ڈوونگ کے مطابق، ایگری بینک ایک 100% سرکاری بینک ہے، اس لیے اسے تمام ضوابط کی سختی سے تعمیل کرنی چاہیے، بشمول 120,000 بلین VND پیکج۔ ایگری بینک اکتوبر 2022 سے سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹس میں شامل ہے اور اب تک ان کا تعاقب کر رہا ہے۔ کریڈٹ کیپیٹل کے حوالے سے، بینک کے پاس فاضل فنڈز ہیں اور وہ کاروبار کو قرض دینے کے لیے تیار ہے۔ تاہم، مسئلہ یہ ہے کہ منصوبوں کو سرمایہ فراہم کرتے وقت، اسے ریاستی ضوابط کی مکمل تعمیل بھی کرنی چاہیے۔ فی الحال، ایگری بینک مشکلات کو حل کرنے اور پراجیکٹس کی ادائیگی کو تیز کرنے کے لیے کاروباری اداروں کے ساتھ ہم آہنگی کر رہا ہے۔

"سوشل ہاؤسنگ قرضوں کی شرح سود فی الحال کئی سالوں میں سب سے کم ہے۔ ایگری بینک فی الحال معیاری شرح سے 2 فیصد پوائنٹس کم شرح سود پر سوشل ہاؤسنگ خریدنے والے صارفین کو قرض کی پیشکش کر رہا ہے۔ کم شرح سود اور آسانی سے دستیاب سرمائے کے ساتھ، ہم صرف کاروباری اداروں کی تقسیم کے طریقہ کار کو مکمل کرنے کا انتظار کر رہے ہیں،" مسٹر ڈوونگ نے تصدیق کی۔

ورکنگ گروپس کے کردار کو مضبوط کرنا

اگرچہ سوشل ہاؤسنگ کے لیے قرضے کی کوئی کمی نہیں ہے، لیکن کاروباری اداروں کا کہنا ہے کہ ان منصوبوں پر عمل درآمد بہت مشکل ہے۔

ہو چی منہ سٹی سوشل ہاؤسنگ جوائنٹ سٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر وو من ہوانگ نے کہا کہ حکومت سوشل ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے بہت سی مراعات پیش کرتی ہے، لیکن بہت سے کاروبار ان تک رسائی حاصل نہیں کر پا رہے ہیں۔ سماجی ہاؤسنگ کے منصوبوں میں حصہ لینے سے پہلے بھی، کاروبار کو یہ مشکل لگا، اور ایک بار اس میں شامل ہونے کے بعد، یہ اور بھی مشکل ہو گیا۔ خاص طور پر سرمائے کے علاوہ کاروباروں کو زمین کی دستیابی کے حوالے سے بھی مشکلات کا سامنا ہے۔ لہٰذا، کاروباری اداروں کو امید ہے کہ حکومت لیز پر دستیاب زمین کا جائزہ لے گی اور اسے سوشل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کے منصوبوں کی فہرست میں شامل کرے گی، اور سرمایہ کاروں کو منتخب کرنے کے لیے بولی لگائے گی۔ اس کے بعد، کاروبار سماجی ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ میں حصہ لے سکتے ہیں اور پروجیکٹ کی ترقی کے اخراجات میں زمین کی لاگت کو شامل کر سکتے ہیں۔

"سوشل ہاؤسنگ کے منصوبے شروع کرنے والے کاروبار صرف 10% منافع کماتے ہیں، لیکن فروخت کی قیمت اور ہدف خریدار سبھی کو محکمہ تعمیرات سے منظور شدہ ہونا چاہیے۔ دریں اثنا، کچھ قیمتیں فروخت کی قیمت میں شامل نہیں کی جا سکتی ہیں۔ سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر میں زیادہ وقت لگتا ہے اور کمرشل ہاؤسنگ سے زیادہ مشکل ہوتا ہے، جس سے کاروبار کم پرجوش ہوتے ہیں۔ کاروبار کے لیے 2-3 سال تک قرضے کی فراہمی کے لیے بینکوں کے قرضوں کا انتظار کرنا غیر ضروری ہے۔ لہذا، ہم تیزی سے ادائیگی کے لیے ایک طریقہ کار تجویز کرتے ہیں،" مسٹر ہوانگ نے تجویز کیا۔

ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں مذکورہ بالا مشکلات کی نشاندہی کی گئی ہے اور ماضی میں ان پر تبادلہ خیال کیا گیا ہے۔ Nguoi Lao Dong اخبار کے سیمینار میں اپنے خیالات کا اظہار کرنے والے ماہرین اور کاروباری اداروں کے مطابق باقی مسئلہ ان مشکلات کے خاتمے کے لیے انتہائی قابل عمل حل تجویز کرنا ہے۔

ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ڈپارٹمنٹ کے ڈپٹی ہیڈ مسٹر تھائی ڈوان ہوا - ڈونگ نائی صوبائی محکمہ تعمیرات نے کہا کہ ایک جائزے کے ذریعے ڈونگ نائی نے رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں مشکلات اور رکاوٹوں کے پانچ گروپوں کی نشاندہی کی ہے۔ ان میں سب سے نمایاں سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری اور سرمایہ کاروں کے انتخاب کے طریقہ کار کے حوالے سے مشکلات اور رکاوٹ ہیں۔ کچھ منصوبوں کو کئی سالوں سے سرمایہ کاری کی منظوری مل چکی ہے، لیکن اب، معائنہ کرنے والی ایجنسیاں ان سے ہاؤسنگ قانون کی تعمیل کرنے کا مطالبہ کر رہی ہیں – یعنی ان کے پاس رہائشی زمین ہونی چاہیے۔ زمین کی تشخیص بھی مشکل ہے۔ کچھ منصوبے مختص کیے گئے ہیں لیکن ان کی قدر نہیں کی جا سکتی کیونکہ مشاورتی کمپنیاں حکام کو سمجھانے میں دشواری کے خوف سے ایسا کرنے سے ہچکچاتی ہیں۔

"منصوبے میں سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر کے کام کو عملی جامہ پہنانے میں بہت سی مشکلات ہیں۔ بہت سے منصوبے پرانے ضابطوں کے مطابق لاگو کیے گئے تھے، لیکن بعد میں جب منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کیا گیا تو رکاوٹوں کا سامنا کرنا پڑا۔ مثال کے طور پر، ہاؤسنگ قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ مقامی لوگوں کو دوبارہ جائزہ لینا چاہیے اور کاروباریوں کو پراجیکٹ کے 20 فیصد حصے کو سوشل ہاؤسنگ کے لیے مختص کرنے کی ضرورت ہے،" موجودہ صورتحال بہت مشکل ہے۔

ان مشکلات پر قابو پانے کے لیے، ڈونگ نائی صوبے نے کمرشل ہاؤسنگ کے لیے اب سے 2030 تک زمین مختص کرنے کا منصوبہ بنایا ہے، باقی رقم سماجی ہاؤسنگ کے لیے مختص کی جائے گی۔ منصوبہ بندی کا عمل مکمل ہے اور سرمایہ کاروں کو راغب کرنے کے لیے تیار ہے، لیکن چیلنجز بدستور موجود ہیں۔ 2022 سے، صوبائی پارٹی کمیٹی اور ڈونگ نائی صوبے کی پیپلز کمیٹی نے درخواستوں کو حل کرنے اور کاروبار کے لیے مشکلات کو حل کرنے کے لیے ایک ورکنگ گروپ کے قیام کی ہدایت کی ہے۔

2023 کے آغاز سے، ڈونگ نائی صوبے نے سست رفتاری سے چلنے والے منصوبوں کی راہ میں حائل رکاوٹوں کو دور کرنے، کاروبار کے لیے مشکلات کو دور کرنے اور سماجی رہائش کی ترقی کے لیے تین ٹاسک فورسز قائم کیں۔ تینوں ٹاسک فورسز کی سربراہی صوبائی رہنما کر رہے ہیں۔ محکموں، خاص طور پر محکمہ تعمیرات، نے اپنے دائرہ اختیار میں مشکلات کو حل کرنے کے لیے ٹاسک فورسز بھی قائم کیں، مسائل کو مرحلہ وار حل کیا۔ اگر مسائل میں اعلیٰ سطح کی اتھارٹی شامل ہوتی ہے، تو وہ متعلقہ وزارتوں اور ایجنسیوں کے ساتھ کام کرنے کے لیے رجسٹر ہوں گے تاکہ انھیں کاروبار کے لیے حل کیا جا سکے۔

تین مسودہ ترامیم کے جلد منظور ہونے کی امیدیں بہت زیادہ ہیں۔

متوقع حلوں میں سے ایک تین مسودہ قوانین ہیں – بشمول ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون (ترمیم شدہ)، قانون برائے ہاؤسنگ (ترمیم شدہ) اور قانون برائے زمین (ترمیم شدہ) – جن پر فی الحال 15ویں قومی اسمبلی کے 6ویں اجلاس میں بحث اور تبصرہ کیا جا رہا ہے۔ منظور ہونے کی صورت میں وہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کر دیں گے۔

وکیل Nguyen Tan Phong، ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے اسٹینڈنگ کمیٹی کے رکن نے تجزیہ کیا: ہاؤسنگ قانون کا مسودہ (ترمیم شدہ) یہ مسئلہ اٹھاتا ہے کہ کچھ تنازعات تجارتی ثالثی کے ذریعے حل کیے جائیں گے۔ فی الحال، سرمایہ کاروں، گھر خریداروں، اور اپارٹمنٹ استعمال کرنے والوں کے درمیان تنازعات اب بھی پائے جاتے ہیں، بہت سے منصوبے کئی سالوں سے ملکیتی سرٹیفکیٹ جاری کرنے میں ناکام رہے ہیں۔ مسودہ قانون میں نئے ضوابط اس بات کو مزید واضح طور پر سمجھنے میں ان کی مدد کریں گے۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق مسودہ قانون (ترمیم شدہ) مستقبل میں رئیل اسٹیٹ بروکریج کے معیار کو بہتر بنانے پر بھی توجہ دیتا ہے۔

وکیل فونگ نے مشاہدہ کیا کہ "جب یہ تینوں قوانین منظور ہو جائیں گے، تو وہ قانونی معلومات کو پھیلانے میں حصہ ڈالیں گے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حصہ لینے والوں، خاص طور پر بروکرز کے معیار کو بہتر بنائیں گے۔"

حکام کو مخصوص اور واضح رہنمائی فراہم کرنے کی ضرورت ہے۔

سماجی ہاؤسنگ کی تعمیر کے قانونی اور طریقہ کار کے پہلوؤں کے بارے میں، بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ کاروباری اداروں اور انجمنوں کو خاص طور پر موجودہ رکاوٹوں کی نشاندہی کرنے اور اس بات کا تعین کرنے کی ضرورت ہے کہ کون سے طریقہ کار کو ختم کیا جانا چاہیے۔ نقطہ نظر کے لحاظ سے، حکومت اور متعلقہ ایجنسیوں کو تمام موجودہ مسائل، اوورلیپس، اور تضادات پر واضح اور مخصوص رہنمائی فراہم کرنے کی ضرورت ہے۔ مقامی حکام کو بھی طویل اور غیر موثر مشاورت سے گریز کرتے ہوئے ان مسائل کو واضح کرنے کی ضرورت ہے۔

"کاروبار اور انجمنیں بڑی کوششیں کر رہی ہیں، لیکن میری رائے میں، انہیں زیادہ درست سفارشات اور مزید مخصوص حل کے لیے کوشش کرنے کی ضرورت ہے،" ڈاکٹر کین وان لوک نے اندازہ لگایا۔

پارٹنر آرگنائزیشن