تاکہ زمین کی تشخیص کے عمل کو مزید مکمل کیا جا سکے۔

زمین کی قیمت کا تعین رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کی ترقی کے عمل میں ایک اہم قدم ہے۔ وزارت تعمیرات کے ایک حالیہ سروے کے مطابق، 50 فیصد سے زیادہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو مارکیٹ پرائس طریقہ استعمال کرتے ہوئے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے میں مشکلات، رکاوٹوں یا سست عمل درآمد کا سامنا ہے۔ 2022 میں، قیمتوں اور مارکیٹ کا تعین کرنے کی صلاحیت نے بھی 2021 کے مقابلے میں رئیل اسٹیٹ کی سپلائی میں تیزی سے کمی کا باعث بنا ہے۔

زمین کی تشخیص ایک اہم مرحلہ ہے۔

فی الحال، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت مسودہ حکمنامہ 44 اور سرکلر 36 میں ترمیم پر متعلقہ وزارتوں، شاخوں اور ایجنسیوں سے آراء اکٹھی کر رہی ہے۔ مجوزہ ترامیم میں، زمین کی تشخیص کے موجودہ طریقوں کے گرد بہت سے مختلف آراء گھوم رہے ہیں، خاص طور پر جو کہ "کنٹروول ایشو" کا مسئلہ ہے۔ سرپلس طریقہ کار کا فرق، اس مسئلے کے بارے میں، محترمہ ڈو تھی تھو گیانگ، کنسلٹنگ سروسز کی ڈائریکٹر، Savills Ho Chi Minh City، جو کہ ویلیو ایشن کے کئی سالوں کا تجربہ رکھنے والی ماہر ہیں، نے کہا کہ فی الحال تشخیص کے بہت سے مختلف طریقے ہیں اور پراپرٹی کی خصوصیات اور ڈیٹا کی دستیابی پر منحصر ہے، مناسب طریقے ہوں گے اور قیمتوں کا تعین کیا جائے گا۔

مثال کے طور پر، محترمہ گیانگ نے تجزیہ کیا، موازنہ کا طریقہ چھوٹے علاقے کے ساتھ رئیل اسٹیٹ کے لیے موزوں ہے، اور اسی طرح کے لین دین کی تعداد عام ہے۔ تاہم، ڈیٹا کے لحاظ سے اس طریقہ کار کی حدود ہیں: جمع کردہ لین دین کی معلومات میں لین دین کی اصل قیمت اور معاہدے پر لین دین کی قدر میں فرق ہے۔ لین دین کی تفصیلات مکمل طور پر ظاہر نہیں کی گئی ہیں۔ بڑے رقبے کے ساتھ رئیل اسٹیٹ کے معاملے میں، یا ترقیاتی پروجیکٹوں میں، اسی طرح کے تقابلی رئیل اسٹیٹ کی تعداد بہت محدود ہے، جس کی وجہ سے بڑی ایڈجسٹمنٹ کرنے کی ضرورت پڑتی ہے، جس سے تشخیص کے نتائج کی درستگی متاثر ہوتی ہے۔ زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ کار کے ساتھ، ایڈجسٹمنٹ گتانک کو ایک مدت میں مقررہ طور پر لاگو کیا جاتا ہے، جو کہ کم وقت میں مارکیٹ کے اتار چڑھاو کی عکاسی نہیں کرتا ہے۔ اس کے علاوہ، ایڈجسٹمنٹ گتانک بھی محدود اور غلط زمین کے لین دین کے ڈیٹا کے تجزیہ کے نتائج پر مبنی ہے۔

دریں اثنا، سرپلس طریقہ زمین کے بڑے پلاٹوں کی قدر کرنے کے لیے زیادہ موزوں ہے جو زیر تعمیر ہیں۔ یہ طریقہ زمین کی بقیہ قیمت حاصل کرنے کے لیے تخمینی آمدنی کو مائنس تخمینہ سرمایہ کاری لاگت لیتا ہے۔ "فرض کریں کہ زمین کے ایک پلاٹ کا ممکنہ تجارتی اور خدماتی استعمال ہے؛ موازنہ کے طریقہ کار یا ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کے ساتھ، زمین کی قیمت کا تخمینہ ایک مخصوص قیمت پر لگایا جائے گا۔ تاہم، اضافی طریقہ کے ساتھ، زمین کو مختلف قسم کے تجارتی اور خدماتی استعمال جیسے دفاتر، شاپنگ مالز، یا ہوٹلوں کے ساتھ تیار کیا جا سکتا ہے، اس طرح زمین کی اعلیٰ ترین قیمت اور سب سے زیادہ مؤثر جائیداد کا اصول، envalu" تلاش کرنا۔ ماہر نے حوالہ دیا. ایک اور مثال میں، جس زمین کی قدر کی جانی ہے وہ ایک مخلوط زمینی پلاٹ ہے، جس میں رہائشی زمین اور کمرشل اور سروس اراضی شامل ہے۔ اس طرح، موازنہ کے طریقہ کار یا ایڈجسٹمنٹ گتانک کا استعمال مرکب میں یکساں اجزاء کے تناسب کے ساتھ تقابلی اثاثوں کی تعداد میں محدودیت یا مناسب گتانک کی کمی کی وجہ سے مخلوط قدر کی مکمل اور صحیح عکاسی نہیں کر سکے گا۔

درحقیقت، بہت سے مفروضوں اور موضوعی پیشین گوئیوں کی وجہ سے اس طریقہ کی بھی حدود ہیں۔ ان حدود کو کم کرنے کے لیے، تشخیص کے عمل کے دوران، درست تشخیص کے نتائج لانے کے لیے موازنہ اور تضاد کے لیے اضافی طریقوں کو انجام دینے کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔

اضافی طریقہ کار کا کردار

مندرجہ بالا تجزیے سے، محترمہ ڈو تھی تھو گیانگ کا خیال ہے کہ فاضل طریقہ کو برقرار رکھا جانا چاہیے کیونکہ یہ طریقہ ترقی یا دوبارہ ترقی کے امکانات کے ساتھ زمین کا تخمینہ لگانے کے لیے موزوں ہے۔

سرپلس طریقہ کار کے کردار کے بارے میں مزید جائزہ لیتے ہوئے، Savills Vietnam کے ڈپٹی مینیجنگ ڈائریکٹر مسٹر Troy Griffiths نے کہا کہ زیادہ تر صورتوں میں، سرپلس ویلیویشن کے طریقہ کار کو ختم کرنے سے زیادہ قدامت پسند تشخیص ہو گی۔ "زمین کے فنڈز جن کی منصوبہ بندی پروجیکٹ کی ترقی کے لیے کی جا رہی ہے، ان کی قدر زیادہ درست طریقے سے سرپلس طریقہ کے ذریعے کی جائے گی۔ یہ طریقہ منصوبے کے مجموعی منافع کے ساتھ ساتھ مالی اشاریوں کو بھی ظاہر کرتا ہے جو یہ ظاہر کرتے ہیں کہ آیا یہ منصوبہ مالی طور پر پائیدار ہے یا نہیں،" مسٹر ٹرائے گریفتھس نے کہا۔

"ویتنام میں، جیسا کہ حکومت زمین کی تشخیص کے عمل میں اہم اپ ڈیٹس کے بارے میں بات کر رہی ہے، یہ بات قابل فہم ہے کہ بقایا طریقہ کو ختم کرنے کے لیے غور کیا جا رہا ہے کیونکہ یہ بہت سے موضوعی متغیرات پر انحصار کرتا ہے۔ کسی بھی نئے طریقہ کو لاگو کرتے وقت، زیادہ دیانتداری اور کم موضوعی عوامل کے ساتھ ایک طریقہ پر غور کیا جانا چاہیے۔ تاہم، بقایا طریقہ کو مناسب طریقے سے لاگو کیا جانا چاہیے اور بطور ڈپٹی ڈائریکٹر ایڈڈ منسٹر نے قبول کیا"۔

اس صورت میں کہ بقایا طریقہ کو ختم کر دیا جاتا ہے، ابھی بھی کئی دیگر تشخیصی طریقے موجود ہیں؛ لیکن وہ نوٹ کرتا ہے کہ سب سے بنیادی مسئلہ صرف براہ راست موازنہ ہے۔ ویلیو ایشن کا مقصد مارکیٹ ویلیو کا تعین کرنے کے لیے مارکیٹ کے رویے کی تقلید کرنا ہے۔ زیادہ تر خریدار اپنی جائیداد کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے اکثر قریبی اسی طرح کی جائیدادوں کی قیمت پر انحصار کرتے ہیں۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ بقایا طریقہ یا فرضی طریقہ بہت سے ممالک میں کافی مؤثر طریقے سے لاگو ہوتا ہے۔ بینک، عدالتیں اور ثالثی اکثر استعمال شدہ متغیرات کو قبول اور بحث کرتے ہیں۔ یہ صرف ڈسکاؤنٹڈ کیش فلو (DCF) طریقہ ہے جس میں زیادہ سبجیکٹو متغیرات ہیں، اس لیے یہ دوسرے طریقوں سے کم مقبول ہے۔/۔

ماخذ لنک