زمین کی قیمتیں ناردرن ہائی سپیڈ ریلوے کی "فالو" کرتی ہیں۔

Ngoc Hoi اسٹیشن کی منصوبہ بندی کے بارے میں معلومات کے بعد، شمال-جنوبی ہائی سپیڈ ریلوے مرکز، اس علاقے میں زمین کی قیمتیں آسمان کو چھونے لگی ہیں۔ 3-4 بلین VND کے بجٹ کے ساتھ، سرمایہ کاروں کو دروازے پر کھڑی کاروں کے ساتھ زمین کا پلاٹ خریدنا مشکل ہوگا۔

Ngoc Hoi اسٹیشن کی منصوبہ بندی کے بارے میں معلومات کے بعد، شمال-جنوبی ہائی سپیڈ ریلوے مرکز، اس علاقے میں زمین کی قیمتیں آسمان کو چھونے لگی ہیں۔ 3-4 بلین VND کے بجٹ کے ساتھ، سرمایہ کاروں کو دروازے پر کھڑی کاروں کے ساتھ زمین کا پلاٹ خریدنا مشکل ہوگا۔

Ngoc Hoi اسٹیشن کی منصوبہ بندی کی وجہ سے اس علاقے میں زمین کی قیمتیں آسمان کو چھو رہی ہیں۔ تصویر میں: Ngoc Hoi کمپلیکس کا مجموعی تناظر۔

100 ملین VND/m2 کی حد سے زیادہ

2004 سے، وزیر اعظم نے اربن ریلوے لائن نمبر 1، Ngoc Hoi - Yen Vien سیکشن کے لیے سرمایہ کاری کی پالیسی کی منظوری دی ہے۔ تاہم، تقریباً 2 دہائیوں کے بعد، یہ علاقہ اب بھی "غیر فعال" ہے، سائٹ کلیئرنس ابھی تک تعطل کا شکار ہے۔ یہاں کا اداس ماحول تب ہی دور ہو گیا جب وزارت ٹرانسپورٹ نے Ngoc Hoi اسٹیشن کی شناخت شمالی-جنوبی ہائی سپیڈ ریلوے سسٹم کے ایک حصے کے طور پر کی۔

مندرجہ بالا معلومات نے تھانہ ٹری ڈسٹرکٹ ( ہانوئی ) میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو فروغ دیا ہے، خاص طور پر Ngoc Hoi کمیون میں، جہاں یہ اسٹیشن واقع ہے۔ یہاں کے لوگوں کے مطابق، عام طور پر ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں زمینی بخار کی وجہ سے اس علاقے میں سال کے آغاز میں قیمتوں میں زبردست اضافہ دیکھنے میں آیا۔ اس کے بعد، نارتھ-ساؤتھ ہائی سپیڈ ریلوے کے بارے میں نئی ​​معلومات کے ساتھ، سٹیشن کی تعمیر کی جگہ کے ارد گرد رہائشی زمین کی قیمت کو ایک نئی سطح تک بڑھایا جاتا رہا۔

اگر 2024 کی پہلی سہ ماہی کے اختتام پر، خریدار اب بھی دروازے پر کار پارکنگ کے ساتھ تقریباً 60 ملین VND/m2 کے لیے زمین کے پلاٹ تلاش کر سکتے ہیں، اب قیمت بڑھ کر تقریباً 80 ملین VND/m2 ہو گئی ہے۔ مرکزی سڑکوں پر واقع پلاٹوں کی قیمت 110 ملین VND/m2 سے بھی زیادہ ہے۔

قومی کلیدی منصوبوں کے لیے، تعمیراتی پیش رفت میں کئی سال لگ سکتے ہیں۔ لہٰذا، اگر سرمایہ کاروں کو قرض لینا پڑتا ہے، تو انہیں خسارے میں کمی کے خطرے کا سامنا کرنا پڑے گا۔

"Ngoc Hoi اسٹیشن کے آس پاس کے علاقے میں، جس کی مالیاتی گنجائش 3-4 بلین VND ہے، سرمایہ کاروں کے لیے دروازے میں کھڑی کاروں کے ساتھ زمین کے پلاٹ خریدنا بہت مشکل ہے۔ اگر کوئی ہے تو وہ عام طور پر چھوٹے پلاٹ ہوتے ہیں یا ان میں فینگ شوئی خراب ہوتی ہے،" ایک بروکر مسٹر Xuan Thanh نے کہا۔

مارکیٹ میں دستیاب رہائشی ریل اسٹیٹ کی مقدار نسبتاً محدود ہے۔ اچھی جگہوں اور چوڑی گلیوں والے زمین کے پلاٹوں کے لیے، لیکویڈیٹی کی شرح ہفتے کے حساب سے لگائی جاتی ہے۔ تجربہ کار "سرفرز" کے ہاتھ میں، یہاں زمین کے پلاٹ تھوڑے وقت کے بعد کئی سو ملین VND کا منافع کما سکتے ہیں۔

"Ngoc Hoi کمیون اور پڑوسی کمیون جیسے کہ ڈائی انگ، لیان نین، نی کھی، کھنہ ہا، تھانہ تری ضلع میں سب سے زیادہ دلچسپی رکھنے والے علاقے ہیں۔ خاص طور پر، ڈائی انگ اور لین نین کمیون مستقبل قریب میں سب سے زیادہ ترقی یافتہ علاقے ہوں گے، جب 2028 اور 2029 میں دو مزید شہری علاقے ہوں گے،" مسٹر تھانہ نے کہا۔

CBRE کے مطابق، میٹرو اسٹیشنوں کے قریب جائیدادوں کی اوسط قیمت دیگر علاقوں کے مقابلے میں 10-20% ہوگی۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بحران کی صورت میں، میٹرو لائنوں سے اچھے کنکشن والے ہاؤسنگ پروجیکٹس تیزی سے ٹھیک ہو سکیں گے۔

منصوبہ بندی میں "پھنسی" زمین خریدتے وقت محتاط رہیں

ڈاؤ ٹو نیوز پیپر کے نامہ نگاروں سے بات کرتے ہوئے، ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب (HNREA) کے چیئرمین جناب Nguyen Huu Cuong نے کہا کہ ٹرانسپورٹ کے بنیادی ڈھانچے کی ترقی کے ساتھ ساتھ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کا بڑھنا فطری ہے۔ یہ رجحان رنگ روڈ 4 کے معاملے میں ہوا، جب سرمایہ کاروں نے منصوبہ بندی سے آگے نکلنے کے لیے راستے کے اردگرد کی زمین کو "خارج کرنے" کے لیے دوڑ لگا دی۔

"سرکاری ایجنسیوں کی جانب سے منصوبہ بندی کی باضابطہ معلومات کے جواب میں زمین کی قیمتوں کا بڑھنا معمول کی بات ہے، خاص طور پر نارتھ-ساؤتھ ہائی سپیڈ ریلوے سسٹم کے معاملے میں۔ یہ ایک کلیدی منصوبہ ہے، اس لیے نہ صرف رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار، بلکہ ہر کوئی اس عظیم منصوبے سے متعلق معلومات سے پرجوش ہے،" مسٹر کوونگ نے کہا۔

تاہم، HNREA کے چیئرمین نے اس بات پر بھی زور دیا کہ خریداروں کو منصوبے کی منصوبہ بندی کے دائرہ کار کو واضح طور پر بیان کرنے کی ضرورت ہے تاکہ سائٹ کلیئرنس کے تابع نہ ہوں۔ یہ ان عوامل میں سے ایک ہوگا جو زمین کے پلاٹ کے "نفع یا نقصان" کا تعین کرتے ہیں۔ اس کے علاوہ، سرمایہ کاروں کو یہ بھی معلوم کرنا ہوگا کہ آیا زمین کو تکنیکی بنیادی ڈھانچے کے نظام یا ریاست کے سماجی بہبود کے منصوبوں سے فائدہ پہنچے گا۔

"اس کا تعین تفصیلی منصوبہ بندی، علاقائی منصوبہ بندی، 1/2,000 منصوبہ بندی، 1/500 منصوبہ بندی کے ذریعے کیا جا سکتا ہے... اگر سرمایہ کار کو یقین ہے کہ زمین کا پلاٹ منصوبہ بندی میں 'پھنسا' نہیں ہے، تو اسے جزوی جیت سمجھا جاتا ہے۔ لیکن اگر واضح طور پر سمجھ نہ آئے تو ممکنہ خطرات بہت زیادہ ہیں۔ ایسے معاملات بھی ہوئے ہیں جب بیچنے والے نے جعلی منصوبہ بندی کی تھی۔"

منصوبہ بندی کے عنصر کے علاوہ، HNREA کے ماہر نے یہ بھی نوٹ کیا کہ سرمایہ کاروں کو اپنی مالی صحت، زمین کے استعمال کا مقصد اور اپنی "ہمت" کا تعین کرنے کی ضرورت ہے۔ مسٹر کوونگ کے مطابق، پروجیکٹ کی "پیروی" ہونے والی زمینیں درمیانی اور طویل مدتی سرمایہ کاروں کے لیے موزوں ہوں گی اور مالی لیوریج پر زیادہ منحصر نہیں ہوں گی۔

"خریداروں کو ادائیگی کرنے کی اپنی صلاحیت میں توازن رکھنا چاہیے اور جذبات سے متاثر نہیں ہونا چاہیے۔ کلیدی قومی منصوبوں کے ساتھ، تعمیراتی پیشرفت میں کئی سال لگ سکتے ہیں۔ اس لیے، اگر سرمایہ کاروں کو رقم لینا پڑتی ہے اور وہ مختصر مدت کے 'سرفنگ' میں پراعتماد نہیں ہیں، تو انہیں نقصانات میں کمی کے خطرے کا سامنا کرنا پڑے گا،" مسٹر کوونگ نے خبردار کیا۔

اسی طرح، مسٹر Ngo Xuan Chuc، ایک سرمایہ کار اور ہنوئی میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکریج کے ڈائریکٹر، نے بتایا کہ مارکیٹ نے ابتدا میں ہمیشہ منصوبہ بندی کی معلومات پر مثبت ردعمل ظاہر کیا، اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بھی "چکر سے" بڑھ گئیں۔ اس قیمت میں اضافے کے بعد، مارکیٹ کا جذبہ پھر سے مستحکم ہو جائے گا اور قیمت کی سطح کو بتدریج نیچے لے جائے گا، یا کچھ جگہوں پر غیرمعمولی طور پر زیادہ قیمتوں کے ساتھ کمی واقع ہو گی۔

"Ngoc Hoi اسٹیشن شمال کا سب سے بڑا ریلوے اسٹیشن ہے، اور منصوبہ بندی کے دائرہ کار کو ایڈجسٹ اور بڑھایا جا سکتا ہے۔ اگر سرمایہ کار منصوبہ بندی کے اندر زمین کا پلاٹ خریدنے کے لیے کافی بدقسمت ہیں، تو ان کا پیسہ ضائع ہونے پر غور کیا جائے گا۔ نئی زمین کی قیمت کی فہرست کو لاگو کرتے وقت بھی، معاوضے کی سطح کبھی بھی مارکیٹ کی قیمت کے برابر نہیں ہوگی۔ موجودہ زمین کی قیمت کے فریم کو مدنظر رکھتے ہوئے، Chuc نے کہا کہ معاوضے کی سطح 1/3 کی قیمت سے کم ہے۔" واضح طور پر

اس سرمایہ کار کے مطابق پراجیکٹ کا پیمانہ بہت بڑا ہے، اس لیے سائٹ کلیئرنس کا کام راتوں رات نہیں ہو سکتا۔ اس لیے پراجیکٹ پر عمل درآمد کا وقت توقع سے زیادہ ہو سکتا ہے۔ لہٰذا، چھوٹے سرمایہ والے اور بینک سے قرض لینے والے سرمایہ کاروں کے لیے، انہیں احتیاط سے سوچنا چاہیے، FOMO (چھوٹ جانے کے خوف) کے احساس میں مبتلا ہونے اور افواہوں کی بنیاد پر پیسہ کم کرنے سے گریز کرنا چاہیے۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html