زمین کی قیمتیں نارتھ ساؤتھ ہائی سپیڈ ریلوے کے مطابق بڑھ رہی ہیں۔

منصوبہ بند Ngoc Hoi اسٹیشن کی خبروں کے بعد، شمال-جنوبی تیز رفتار ریلوے لائن کا مرکزی مرکز، علاقے میں زمین کی قیمتیں آسمان کو چھونے لگی ہیں۔ 3-4 بلین VND کے بجٹ کے ساتھ، سرمایہ کاروں کو سامنے پارکنگ کی جگہ کے ساتھ زمین کا پلاٹ خریدنا مشکل ہو رہا ہے۔

منصوبہ بند Ngoc Hoi اسٹیشن کی خبروں کے بعد، شمال-جنوبی تیز رفتار ریلوے لائن کا مرکزی مرکز، علاقے میں زمین کی قیمتیں آسمان کو چھونے لگی ہیں۔ 3-4 بلین VND کے بجٹ کے ساتھ، سرمایہ کاروں کو سامنے پارکنگ کی جگہ کے ساتھ زمین کا پلاٹ خریدنا مشکل ہو رہا ہے۔

Ngoc Hoi ریلوے اسٹیشن کی منصوبہ بندی نے علاقے میں زمین کی قیمتیں آسمان کو چھونے کا باعث بنی ہیں۔ تصویر میں: Ngoc Hoi کمپلیکس کا مجموعی تناظر۔

100 ملین VND/m2 نشان سے زیادہ۔

2004 سے، ہنوئی میٹرو لائن 1 پروجیکٹ کے Ngoc Hoi - Yen Vien سیکشن کے لیے سرمایہ کاری کے منصوبے کی منظوری وزیر اعظم نے دی ہے۔ تاہم، تقریباً دو دہائیوں کے بعد، یہ علاقہ بدستور جمود کا شکار ہے، زمین کی منظوری ابھی تک رکی ہوئی ہے۔ اداسی کا ماحول تب ہی دور ہوا جب وزارت ٹرانسپورٹ نے Ngoc Hoi اسٹیشن کو شمال-جنوب ہائی سپیڈ ریلوے سسٹم کے ایک جزو کے طور پر شناخت کیا۔

اس معلومات نے تھانہ ٹری ڈسٹرکٹ ( ہانوئی ) میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو فروغ دیا ہے، خاص طور پر نگوک ہوئی کمیون میں، جہاں یہ اسٹیشن واقع ہے۔ مقامی باشندوں کے مطابق، اس علاقے میں سال کے آغاز میں عام طور پر ہنوئی کے مضافات میں زمین کی قیاس آرائیوں کے جنون کی وجہ سے قیمتوں میں زبردست اضافہ دیکھا گیا۔ اس کے بعد، نارتھ-ساؤتھ ہائی اسپیڈ ریلوے کے بارے میں نئی ​​معلومات کے ساتھ، اسٹیشن کی تعمیر کی جگہ کے ارد گرد رہائشی زمین کی قیمت کو ایک نئی سطح پر دھکیل دیا گیا ہے۔

جبکہ 2024 کی پہلی سہ ماہی کے اختتام پر، خریدار اب بھی تقریباً 60 ملین VND/m2 پر کار تک رسائی کے ساتھ زمین کے پلاٹ تلاش کر سکتے ہیں، قیمت اب بڑھ کر تقریباً 80 ملین VND/m2 ہو گئی ہے۔ مرکزی سڑکوں پر واقع پلاٹوں کی قیمت 110 ملین VND/m2 سے بھی تجاوز کر گئی ہے۔

اہم قومی منصوبوں کے لیے، تعمیراتی ٹائم لائنز کئی سالوں تک بڑھ سکتی ہیں۔ لہذا، اگر سرمایہ کاروں کو قرض لینا پڑتا ہے، تو انہیں نقصان اٹھانے کے خطرے کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

"Ngoc Hoi ٹرین اسٹیشن کے ارد گرد کے علاقے میں، جس کا بجٹ 3-4 بلین VND ہے، سرمایہ کاروں کے لیے بالکل سامنے پارکنگ کی جگہ کے ساتھ زمین کے پلاٹ خریدنا بہت مشکل ہے۔ اگر انہیں کوئی مل جاتا ہے تو وہ عام طور پر چھوٹے پلاٹ ہوتے ہیں یا ان میں فینگ شوئی کی خامیاں ہوتی ہیں،" Xuan Thanh نے کہا، ایک رئیل اسٹیٹ ایجنٹ۔

مارکیٹ میں دستیاب رہائشی زمین کی فراہمی نسبتاً محدود ہے۔ چوڑی رسائی والی سڑکوں والے اہم مقامات پر پلاٹوں کے لیے، لیکویڈیٹی کی شرح ہفتوں میں ماپا جاتا ہے۔ تجربہ کار "قیاس بازوں" کے ہاتھ میں یہ پلاٹ مختصر مدت میں کئی سو ملین ڈونگ کا منافع کما سکتے ہیں۔

"Ngoc Hoi کمیون، پڑوسی کمیونوں جیسے ڈائی انگ، لیان نین، نی کھی، اور خان ہا کے ساتھ، اس وقت تھانہ تری ضلع کا سب سے اہم علاقہ ہے۔ خاص طور پر، ڈائی انگ اور لیان نین کمیون آنے والے سالوں میں مضبوط ترین ترقی کا تجربہ کریں گے، 2028 میں دو شہری علاقوں کے اضافے کے ساتھ،" مسٹر نے کہا۔

CBRE کے مطابق، سب وے سٹیشنوں کے قریب جائیدادوں کی اوسط قیمتیں دیگر علاقوں کی نسبت 10-20% زیادہ ہوتی ہیں۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بحران کی صورت میں، سب وے لائنوں سے اچھی کنیکٹیویٹی والے ہاؤسنگ پروجیکٹس کے زیادہ تیزی سے بحال ہونے کا امکان ہے۔

زوننگ کے ضوابط سے متاثر ہونے والی زمین خریدتے وقت محتاط رہیں۔

انوسٹمنٹ اخبار کے نامہ نگار سے بات کرتے ہوئے، ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب (HNREA) کے چیئرمین جناب Nguyen Huu Cuong نے کہا کہ نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے کی ترقی کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ ایک فطری امر ہے۔ یہ رجحان اس سے پہلے رنگ روڈ 4 کے معاملے میں پیش آچکا ہے، جب سرمایہ کار منصوبہ بندی سے فائدہ اٹھانے کے لیے سڑک کے ارد گرد زمین کی "شکار" کرنے کے لیے دوڑ پڑے۔

"سرکاری ایجنسیوں کی طرف سے منصوبہ بندی کی باضابطہ معلومات جاری کرنے سے پہلے زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہونا معمول ہے، خاص طور پر شمال-جنوبی ہائی سپیڈ ریلوے سسٹم کے معاملے میں۔ یہ ایک اہم منصوبہ ہے، اس لیے نہ صرف رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار، بلکہ ہر کوئی اس بڑے منصوبے کے بارے میں معلومات کے لیے بے چین ہے،" مسٹر کوونگ نے تبصرہ کیا۔

تاہم، HNREA کے چیئرمین نے اس بات پر بھی زور دیا کہ خریداروں کو منصوبے کی منصوبہ بندی کے دائرہ کار کو واضح طور پر شناخت کرنے کی ضرورت ہے تاکہ زمین کی منظوری سے مشروط علاقوں میں گرنے سے بچا جا سکے۔ یہ زمین کے پلاٹ کے "نفع یا نقصان" کا تعین کرنے کے فیصلہ کن عوامل میں سے ایک ہوگا۔ اس کے علاوہ، سرمایہ کاروں کو یہ بھی معلوم کرنا چاہیے کہ آیا زمین تکنیکی بنیادی ڈھانچے کے نظام سے فائدہ اٹھاتی ہے یا ریاست کے سماجی بہبود کی سہولیات۔

"اس کا تعین تفصیلی منصوبہ بندی، علاقائی منصوبہ بندی، 1/2,000 سکیل پلاننگ، 1/500 سکیل پلاننگ کے ذریعے کیا جا سکتا ہے... اگر سرمایہ کار کو یقین ہے کہ زمین کا پلاٹ کسی بھی منصوبہ بندی کے ضوابط سے متاثر نہیں ہوا ہے، تو وہ پہلے ہی جنگ کا ایک حصہ جیت چکے ہیں۔ تاہم، اگر وہ اس بارے میں واضح نہیں ہیں تو ممکنہ خطرات بہت زیادہ ہیں۔ ایسے کیسز بھی سامنے آئے ہیں جہاں فروخت کنندگان نے جنگی نشانوں کی منصوبہ بندی کرنے کا ارتکاب کیا ہے۔"

منصوبہ بندی کے عوامل کے علاوہ، HNREA کے ماہر نے یہ بھی نوٹ کیا کہ سرمایہ کاروں کو اپنی مالی صحت، زمین کے پلاٹ کے استعمال کا مقصد، اور اپنی مالی ہمت کا تعین کرنے کی ضرورت ہے۔ مسٹر کوونگ کے مطابق، زمینی پلاٹ جو ترقیاتی منصوبوں سے مستفید ہوتے ہیں، درمیانی اور طویل مدتی سرمایہ کاروں کے لیے موزوں ہیں جو مالی فائدہ پر زیادہ انحصار نہیں کرتے ہیں۔

"خریداروں کو چاہیے کہ وہ اپنی استطاعت میں توازن رکھیں اور جذبات میں نہ آئیں۔ اہم قومی منصوبوں کے لیے، تعمیراتی پیشرفت میں کئی سال لگ سکتے ہیں۔ اس لیے، اگر سرمایہ کاروں کو قرض لینا پڑتا ہے اور قلیل مدتی قیاس آرائیوں پر اعتماد نہیں ہوتا ہے، تو انہیں نقصان کے خطرے کا سامنا کرنا پڑے گا،" مسٹر کوونگ نے خبردار کیا۔

اسی طرح، مسٹر Ngo Xuan Chuc، ایک سرمایہ کار اور ہنوئی میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکریج فرم کے ڈائریکٹر نے نشاندہی کی کہ مارکیٹ ابتدائی طور پر منصوبہ بندی کی معلومات پر مثبت ردعمل ظاہر کرتی ہے، جس کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں آسمان کو چھوتی ہیں۔ قیمتوں میں اس اضافے کے بعد، مارکیٹ کا جذبہ مستحکم ہوتا ہے، جس کی وجہ سے قیمتیں بتدریج سطح پر آتی جاتی ہیں، یا غیر معمولی طور پر زیادہ قیمتوں کے ساتھ کچھ علاقوں میں نیچے کی طرف بھی ایڈجسٹ ہوتی ہیں۔

"Ngoc Hoi اسٹیشن شمال کا سب سے بڑا ریلوے اسٹیشن ہے، اور منصوبہ بندی کے علاقے کو اب بھی ایڈجسٹ اور بڑھایا جا سکتا ہے۔ اگر سرمایہ کار بدقسمتی سے منصوبہ بند علاقے کے اندر زمین خریدتے ہیں، تو وہ پہلے ہی نقصان کا شکار ہو چکے ہوں گے۔ نئی زمین کی قیمت کی فہرست کے اطلاق کے باوجود، معاوضہ کبھی بھی بازار کی قیمت کے برابر نہیں ہوگا۔ موجودہ زمین کی قیمت کے فریم ورک کو مدنظر رکھتے ہوئے، مسٹر معاوضہ کی قیمت ایک سے کم ہے"۔

اس سرمایہ کار کے مطابق یہ منصوبہ اتنا بڑا ہے کہ زمین کی منظوری راتوں رات مکمل نہیں ہو سکتی۔ لہذا، تعمیر کا وقت توقع سے زیادہ ہو سکتا ہے. نتیجتاً، چھوٹے سرمائے کے حامل سرمایہ کار جنہیں بینکوں سے قرض لینے کی ضرورت ہے، انہیں احتیاط سے سوچنا چاہیے اور FOMO (چھوٹ جانے کا خوف) اور افواہوں کی بنیاد پر سرمایہ کاری کرنے سے گریز کرنا چاہیے۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html