رئیل اسٹیٹ کی فراہمی میں رکاوٹ کو دور کرنا۔

کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کی شرائط کو بڑھانے کی ضرورت ہے۔

15ویں قومی اسمبلی کے 8ویں اجلاس میں، حکومت نے شہری علاقوں (20 ہیکٹر سے کم) کے پیمانے کے تحت کمرشل ہاؤسنگ منصوبوں کے لیے قانونی مشکلات کو دور کرنے کے لیے، ملک بھر میں درخواست کے ساتھ، زمین کے استعمال کے حقوق (یا زمین کے استعمال کے موجودہ حقوق) کے معاہدوں کے ذریعے کمرشل ہاؤسنگ منصوبوں کے نفاذ کے لیے ایک مسودہ قرارداد قومی اسمبلی میں پیش کیا۔ اگر قومی اسمبلی سے منظوری مل جاتی ہے تو اسے یکم جنوری 2025 سے 5 سال کی مدت کے لیے نافذ کیا جائے گا۔

متعدد پراجیکٹس میں گرہیں ختم کرنا

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے وزیر Do Duc Duy کے مطابق، 1 جولائی 2015 سے، 2014 کا ہاؤسنگ قانون زمین کے قانون سے مختلف ہے۔ اس کے مطابق، سماجی رہائش کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کی شرائط یہ ہیں کہ زمین کے پاس پہلے سے ہی رہائشی زمین یا رہائشی زمین اور دیگر زمین کے لیے زمین کے استعمال کا حق ہونا چاہیے۔ زمین کے استعمال کے حق کی منتقلی کی صورت میں، یہ رہائشی زمین ہونی چاہیے۔

یہ ضابطہ، جو کہ 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 127 کے پوائنٹ بی، شق 1 اور شق 6 میں جاری ہے، نے شہری پیمانے پر، خاص طور پر نئے علاقوں یا موجودہ رہائشی اراضی کے بغیر علاقوں میں سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کو نافذ کرنے کے معاملات کو محدود کر دیا ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے وزیر نے کہا، "درحقیقت، گھرانوں اور افراد کے لیے رہائشی اراضی کے لیے زیادہ سے زیادہ اراضی مختص کرنے کی حد سالوں میں 400 m2 ہے، باقی ایک ہی پلاٹ کے اندر زرعی زمین ہے۔ اس لیے، اگر سرمایہ کار رہائشی علاقوں میں زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرتے ہیں، تو وہ ایسا نہیں کر سکتے،" قدرتی وسائل اور ماحولیات کے وزیر نے کہا۔

مزید برآں، رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کی اکثریت ایسی زمین پر تیار کی جاتی ہے جو ابتدائی طور پر رہائشی اراضی کے طور پر متعین نہیں کی گئی تھی، اور تفصیلی پراجیکٹ پلانز میں زمین کی مختلف اقسام جیسے رہائشی زمین، نقل و حمل کی زمین، گرین اسپیس وغیرہ شامل ہیں۔ اس لیے، 2024 کے نقطہ ب، شق 1، آرٹیکل 127 کی دفعات کے مطابق، بہت سے منصوبوں کو عملی طور پر لاگو نہیں کیا جا سکتا۔

قرارداد کا مسودہ تیار کیا گیا تھا تاکہ جائیداد کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کے درمیان رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی سپلائی کی مشکلات کو حل کیا جا سکے، جس کی ایک وجہ سرمایہ کاروں کی زمین تک محدود رسائی ہے۔ "کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے، شہریوں کی شکایات کو کم کرنے، سرمایہ کاروں اور علاقوں کے درمیان زمین تک رسائی میں انصاف کو یقینی بنانے، اور کمرشل ہاؤسنگ کی مستحکم فراہمی کو برقرار رکھنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے لیے شرائط کو بڑھانا ضروری ہے،" وزیر ڈو ڈک ڈوئی نے کہا۔

ہو چی منہ سٹی ڈسٹرکٹ 7 میں ایک تجارتی رہائشی علاقہ۔ تصویر: HOANG TRIEU

حکومت کی جانب سے جمع کرائے گئے بیان کے مطابق، اس قرارداد کا اطلاق ملک بھر میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے منصوبوں پر چار صورتوں میں کیا جائے گا: زمین کے استعمال کے حقوق کا حصول؛ موجودہ زمین کے استعمال کے حقوق؛ موجودہ زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنا؛ اور ان سہولیات کی ملکیت والی زمین پر کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو نافذ کرنا جنہیں ماحولیاتی آلودگی کی وجہ سے منتقل کرنا ضروری ہے، یا ایسی سہولیات جن کو تعمیراتی یا شہری منصوبہ بندی کے مطابق منتقل کرنا ضروری ہے۔

زمین کے استعمال کے حقوق یا موجودہ زمین کے استعمال کے حقوق پر ایک معاہدے کے ذریعے سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹ کو لاگو کرنے کی شرائط کے بارے میں، سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس پر عمل درآمد کرنے والے سرمایہ کاروں کو مندرجہ ذیل اقسام میں سے ایک یا زیادہ زمین کا استعمال کرنا چاہیے: زرعی زمین؛ رہائشی زمین کے علاوہ غیر زرعی زمین؛ رہائشی زمین اور اسی پلاٹ کے اندر دوسری زمین، زمین کے استعمال کے حقوق کے معاہدے کی صورت میں؛ اور مخصوص معیار پر پورا اترنا چاہیے۔

اسے چھوٹے پیمانے پر چلایا جانا چاہیے۔

اس مسئلے پر بحث کرتے ہوئے، قومی اسمبلی کے بہت سے اراکین نے بنیادی طور پر نئی رہائش کی تعمیر میں سرمایہ کاری اور کاروباری منصوبوں کے نفاذ میں حائل مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے ایک قرارداد کے اجراء کی ضرورت پر اتفاق کیا۔ ڈپٹی ٹران ہونگ نگان (ہو چی منہ شہر کے وفد سے) نے تسلیم کیا کہ اس پالیسی کو شروع کرنے سے ملک کی سماجی و اقتصادی ترقی میں مدد ملے گی، خاص طور پر نئی رہائش کی تعمیر میں مشکلات کو دور کرنے، زمین استعمال کرنے والوں اور سرمایہ کاروں کے لیے نئے ہاؤسنگ پراجیکٹس کو فعال طور پر لاگو کرنے کے لیے سازگار حالات پیدا کرنے میں، اور شہری ترقی کے پروجیکٹوں کی ضرورتوں کو پورا کرنے کے لیے لوگوں کو تعاون فراہم کرنا۔

تاہم، کچھ خدشات بھی اٹھائے گئے تھے۔ نمائندہ ڈو وان ین (با ریا - وونگ تاؤ صوبے سے) نے دلیل دی کہ مسودہ قرارداد کی تجویز میں زمین کی ایک بہت وسیع رینج کو پائلٹنگ کے لیے شامل کرنے کی تجویز زمین کے قانون سے مطابقت نہیں رکھتی۔ مزید برآں، انہوں نے تجویز پیش کی کہ اگر ایک پائلٹ پروگرام نافذ کرنا ہے، تو اسے چھوٹے پیمانے پر ہونا چاہیے، صوبوں اور شہروں پر توجہ مرکوز کی جائے جہاں فوری رہائش کی ضرورت ہو، اور ملک بھر میں توسیع نہ کی جائے۔

نمائندہ ین نے یہ بھی تجویز کیا کہ حکومت کو سخت، زیادہ معقول اور زیادہ موثر ضوابط متعارف کرانے کے لیے "زرعی زمین کو جمع کرنے کے لیے غلط پالیسیوں" یا "قانونی خلاف ورزیوں" سے بچنے کے لیے اثرات کا جائزہ لینا چاہیے۔

اس خیال کا اظہار کرتے ہوئے کہ تمام علاقوں میں سوشل ہاؤسنگ کی موجودہ حالت کا از سر نو جائزہ لینے کی ضرورت ہے، قومی اسمبلی کے ڈپٹی Nguyen Thi Thu Ha (Quang Ninh وفد) نے اس بات کی تصدیق کی کہ بہت سے سماجی ہاؤسنگ منصوبے اور تعمیرات خالی، خالی یا نامکمل قانونی طریقہ کار کے حامل ہیں۔ سوشل ہاؤسنگ مارکیٹ کی طلب اور رسد مقامی سے مقامی میں مختلف ہوتی ہے، اور "ہر علاقے کی مانگ ایک جیسی نہیں ہوتی۔"

نمائندہ ہا نے تجویز پیش کی کہ مسودے کو منظور کرنے سے پہلے مقامی علاقوں میں مارکیٹ کی طلب اور رسد کو سمجھنے کے لیے سماجی رہائش کی موجودہ حالت کا جائزہ لینا ضروری ہے۔ حکومت اور متعلقہ اداروں کو ایک مکمل جائزہ لینا چاہیے۔ اس بات پر غور کریں کہ آیا پائلٹ پروگرام کا انتخاب مناسب علاقوں یا علاقوں اور علاقوں کی بنیاد پر کیا جانا چاہیے، اور مقامات کی وضاحت کریں۔

"پائلٹ پروگرام جیسا کہ مسودہ میں تجویز کیا گیا ہے، ایسی تنظیموں، افراد اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی تشکیل کا باعث بن سکتا ہے جو زمین کی خرید، فروخت اور منتقلی کا فائدہ اٹھاتے ہیں، زمین کو مؤثر طریقے سے استعمال کیے بغیر اسے جمع کرتے ہیں اور مضبوط کرتے ہیں، پھر منافع کماتے ہیں اور پیداوار کے ذرائع کو ان پٹ میں تبدیل کرتے ہیں تاکہ سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس کے نفاذ کا انتظار کیا جا سکے۔"

تصدیقی رپورٹ میں، اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ نے یہ بھی کہا کہ کمیٹی کے کچھ اراکین کو تشویش ہے کہ سماجی ہاؤسنگ کے منصوبوں کے لیے غیر رہائشی اراضی کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کے حصول کے معاہدوں کی اجازت دینے سے زرعی زمین کی قیمتوں اور زمین کی دیگر اقسام میں اضافہ ہوگا۔ یہ لوگوں اور کاروباروں کے ساتھ ساتھ ریاست کے لیے بہت سی مشکلات کا سبب بن سکتا ہے جب بات زمین کے حصول اور معاوضے کی ہو۔

اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین نے حکومت سے درخواست کی کہ پالیسی کے غلط استعمال سے بچنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق یا زرعی اور غیر زرعی (تجارتی، خدمت) زمین کے لیے موجودہ زمین کے استعمال کے حقوق کے حصول کے معاہدوں کے ذریعے پائلٹ میکانزم کے اطلاق پر نظرثانی اور وضاحت کی جائے۔

بڑے پیمانے پر تبادلوں سے گریز کریں۔

سائنس، ٹیکنالوجی اور ماحولیات کے بارے میں قومی اسمبلی کی کمیٹی کے ڈپٹی چیئرمین، Nguyen Phuong Tuan نے اتفاق کیا کہ اس قرارداد کو ملک بھر میں لاگو کیا جانا چاہیے تاکہ مقامی لوگوں کے درمیان انصاف کو یقینی بنایا جا سکے، معیارات اور شرائط کو ریگولیٹ کرنے میں پیچیدگی سے بچا جا سکے، اور "درخواست اور گرانٹ" کے طریقہ کار کو ابھرنے سے روکا جا سکے۔ تاہم، انہوں نے تجویز پیش کی کہ مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی کو اس ضابطے کے نافذ ہونے کے بعد وسیع پیمانے پر زمین کے استعمال کی تبدیلی کو روکنے کے لیے مخصوص ضابطے شامل کرنے چاہئیں، جو نہ صرف سماجی بہبود بلکہ خوراک کی حفاظت کو بھی متاثر کر سکتے ہیں۔

ہر علاقے کے زمینی استعمال کے منصوبوں کا جائزہ لیں۔

نمائندہ Nguyen Truc Son (Ben Tre delegation) نے بتایا کہ قرارداد کے مسودے میں قومی اسمبلی کی طرف سے حال ہی میں منظور کردہ سرمایہ کاری کے قانون (ترمیم شدہ)، زمین کے قانون (ترمیم شدہ) اور ہاؤسنگ قانون (ترمیم شدہ) سے کچھ اختلافات ہیں۔ پروجیکٹوں کو پائلٹ کرتے وقت، زمین کے استعمال کے قومی منصوبے، زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی، اور خاص طور پر مقامی زمین کے استعمال کے منصوبوں کا جائزہ لینا ضروری ہے۔ انہوں نے سوال کیا کہ کیا رہائشی یا شہری اراضی کی منصوبہ بندی میں شامل نہ ہونے والے منصوبے اگر پائلٹ کیے جائیں تو ممکن ہوں گے۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ ، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین:

سرمایہ کاری کے علاقوں کے تعین کی تفصیل دینے والے ضوابط۔

HoREA نے ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے فیصلے 83/2024/QD-DT پر تبصرے کے لیے ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی اور متعلقہ محکموں کو ایک تجویز پیش کی ہے۔ اس کے مطابق، یہ تجویز کیا جاتا ہے کہ شق 1، آرٹیکل 2 میں ضابطے کا جائزہ لیا جائے اور ان میں ترمیم کی جائے تاکہ ان علاقوں کی تفصیل سے وضاحت کی جا سکے جہاں رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق افراد کو کمیون میں مکانات کی خود تعمیر کے لیے منتقل کرنے کی اجازت دی گئی ہے، اس کے علاوہ پانچ اضلاع Cunh، Chi Canha، Binha کے قصبوں کو چھوڑ کر۔ Gio، اور مکانات کی تعمیر کے منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کے حق کی نیلامی سے مشروط نہیں ہے۔

کیونکہ، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2023 کے قانون کی شق 6، آرٹیکل 31 کے مطابق، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ یا ہاؤسنگ کنسٹرکشن پروجیکٹ کے سرمایہ کار کو اراضی کے استعمال کے حقوق کو تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ منتقل کرنے کی اجازت ہے جو کہ وارڈز، اضلاع، یا خاص کے شہروں، قسم I، قسم II، اور قسم III کے شہری علاقوں میں واقع نہیں ہے۔ اور مکانات کی تعمیر کے منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے مشروط نہیں جیسا کہ زمین کے قانون میں بیان کیا گیا ہے۔ دیگر علاقوں کے لیے، صوبائی عوامی کمیٹی، مقامی حالات کی بنیاد پر، ان علاقوں کا تعین کرے گی جہاں پراجیکٹ کے سرمایہ کار کو مکانات کی خود تعمیر کے لیے افراد کو تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق منتقل کرنے کی اجازت ہے۔

جناب NGO DUC SON ، DRH Holdings JSC کے جنرل ڈائریکٹر:

گھریلو خریداروں کے لیے مواقع پیدا کرنا۔

تاریخی طور پر، ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے، سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس کے نفاذ کے لیے میٹنگ کی شرائط کی ضرورت ہوتی ہے جیسے: ضلعی سطح پر زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کے مطابق؛ تعمیراتی اور شہری منصوبہ بندی کے ساتھ مطابقت؛ اور منظور شدہ مقامی ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پروگراموں اور منصوبوں کے ساتھ مطابقت۔ عملی طور پر، زمین کے قانون اور ہاؤسنگ کے قانون کی متضاد اور متضاد نوعیت میں اضافہ ہوا ہے، جس سے کیپٹل اور رئیل اسٹیٹ کی منڈیوں کو مسخ کیا جا رہا ہے، اور کاروبار، سرمایہ کاروں، اور رہائش کے محتاج افراد دونوں کے لیے خطرات بڑھ رہے ہیں۔ حکومت کا مجوزہ پائلٹ پروگرام کیپٹل مارکیٹ کو زندہ کرے گا، کاروباری اداروں پر مالی بوجھ کو مستحکم اور کم کرے گا، پراجیکٹ کی سرمایہ کاری کی تیاری کے وقت اور لاگت کو کم کرے گا، مارکیٹ کی شفافیت میں اضافہ کرے گا، اور گھریلو خریداروں کو سستی رہائش تک رسائی فراہم کرے گا۔ اس رکاوٹ کو دور کرنے سے ان لاکھوں کاروباروں کو ممکنہ طور پر "بچایا" جا سکتا ہے جو سالوں سے انتظار کر رہے ہیں۔

S.Nhung نے لکھا

ماخذ: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm