ریل اسٹیٹ کی فراہمی کے مسائل کو حل کرنا

کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کو انجام دینے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے لیے شرائط کو بڑھانا ضروری ہے۔

15 ویں قومی اسمبلی (NA) کے 8ویں اجلاس میں، حکومت نے زمین کے استعمال کے حقوق (QSDD) کے حصول کے معاہدوں کے ذریعے تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹس (NƠTM) کے نفاذ کے لیے ایک مسودہ قرارداد پیش کیا یا NƠTM منصوبوں کے لیے قانونی مشکلات کو دور کرنے کے لیے درخواست کے ملک گیر دائرہ کار کے ساتھ QSDD رکھنے کے لیے (hect2ur) کے پیمانے کے تحت ہیں۔ اگر قومی اسمبلی سے منظوری مل جاتی ہے، تو اسے 1 جنوری 2025 سے 5 سال کے اندر لاگو کیا جائے گا۔

بہت سے منصوبوں کو حل کرنا

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے وزیر Do Duc Duy کے مطابق، 1 جولائی 2015 سے، 2014 کے ہاؤسنگ قانون میں زمین کے قانون سے مختلف ضابطے ہیں۔ اس کے مطابق، نئے دیہی ترقی کے منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کی شرط رہائشی زمین یا رہائشی زمین اور دیگر زمین کے استعمال کا حق ہے۔ زمین کے استعمال کا حق حاصل کرنے کی صورت میں، یہ رہائشی زمین ہونی چاہیے۔

یہ ضابطہ 2024 کے اراضی قانون کے نقطہ b، شق 1 اور شق 6، آرٹیکل 127 پر وراثت میں ملتا ہے، جس نے شہری علاقوں کے پیمانے کے تحت NƠTM منصوبوں کو لاگو کرنے کے معاملات کو محدود کر دیا ہے، خاص طور پر نئے علاقوں اور رہائشی زمین کے بغیر علاقوں میں۔

"حقیقت میں، وقت کے ساتھ گھرانوں اور افراد کے لیے زیادہ سے زیادہ اراضی مختص کرنے کی حد 400 مربع میٹر ہے، باقی زمین کے ایک ہی پلاٹ میں زرعی اراضی ہے، لہذا اگر سرمایہ کار رہائشی علاقوں میں زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی حاصل کرتے ہیں، تو وہ ایسا نہیں کر سکتے،" قدرتی وسائل اور ماحولیات کے وزیر نے کہا۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کے زیادہ تر منصوبے زمین پر لاگو کیے جاتے ہیں جو اصل میں رہائشی زمین نہیں ہے اور منصوبے کی تفصیلی منصوبہ بندی میں زمین کی بہت سی اقسام بھی شامل ہیں جیسے: رہائشی زمین، ٹریفک کی زمین، سبز زمین... اس لیے، 2024 کے زمینی قانون کے آرٹیکل 127 کے پوائنٹ بی، شق 1، کی دفعات کے مطابق، بہت سے منصوبوں کو عملی طور پر لاگو نہیں کیا جا سکتا۔

قرارداد کا مسودہ ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کے تناظر میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی فراہمی میں مشکلات کو دور کرنے کے لیے تیار کیا گیا تھا، جس کی ایک وجہ سرمایہ کاروں کے لیے زمین تک رسائی میں دشواری تھی۔ "یہ ضروری ہے کہ نئے دیہی منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے لیے شرائط کو بڑھایا جائے، لوگوں کی شکایات کو محدود کرنے میں تعاون کیا جائے؛ سرمایہ کاروں اور علاقوں کے درمیان زمین تک رسائی کو یقینی بنایا جائے، نئے دیہی منصوبوں کی مستحکم فراہمی کو برقرار رکھا جائے" - وزیر ڈو ڈک ڈو نے کہا۔

Một khu nhà ở thương mại tại quận 7, TP HCM. Ảnh: HOÀNG TRIỀU — ڈسٹرکٹ 7، ہو چی منہ سٹی میں ایک تجارتی رہائشی علاقہ۔ تصویر: HOANG TRIEU

حکومت کی عرضی کے مطابق، یہ قرارداد ملک بھر میں رئیل اسٹیٹ کاروباری تنظیموں کے منصوبوں پر 4 صورتوں میں لاگو ہوتی ہے: زمین کے استعمال کے حقوق کا حصول؛ زمین کے استعمال کے حقوق کا ہونا؛ زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنا؛ اداروں کے زمینی علاقوں پر NƠTM پروجیکٹوں کو نافذ کرنا جنہیں ماحولیاتی آلودگی کی وجہ سے منتقل کرنا ضروری ہے، ایسی تنصیبات جنہیں تعمیراتی منصوبہ بندی اور شہری منصوبہ بندی کے مطابق منتقل کیا جانا چاہیے۔

زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے یا زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے معاہدے کے ذریعے نئے دیہی ترقیاتی منصوبے کو نافذ کرنے کی شرائط کے بارے میں، سرمایہ کار ایک یا زیادہ اقسام کے لیے نئے دیہی ترقی کے منصوبے کو لاگو کرتا ہے: زرعی زمین؛ رہائشی زمین کے علاوہ غیر زرعی زمین؛ رہائشی اراضی اور زمین کے اسی پلاٹ میں دوسری زمین جس میں زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے معاہدے کا معاملہ ہے۔ اس کے ساتھ، یہ مخصوص معیار کو پورا کرنا ضروری ہے.

چھوٹے پیمانے پر پائلٹ ہونا چاہیے۔

اس مسئلے پر بحث کرتے ہوئے، بہت سے قومی اسمبلی کے اراکین نے بنیادی طور پر ایک قرارداد کے اجراء کی ضرورت سے اتفاق کیا تاکہ سرمایہ کاری کے منصوبوں کو نافذ کرنے اور نئے دیہی علاقوں میں کاروبار کرنے میں حائل مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کیا جا سکے۔ ڈپٹی ٹران ہونگ نگن (ایچ سی ایم سی وفد) نے تسلیم کیا کہ اس پالیسی کو شروع کرنے سے ملک کی سماجی و اقتصادی ترقی میں مدد ملے گی، خاص طور پر نئے دیہی علاقوں کی تعمیر میں مشکلات کو دور کرنے، زمین استعمال کرنے والوں اور سرمایہ کاروں کے لیے نئے دیہی علاقوں اور شہری ترقی کے منصوبوں کو لاگو کرنے میں فعال ہونے کے لیے سازگار حالات پیدا کرنے اور زمین کی ضروریات کو پورا کرنے میں مدد ملے گی۔ لوگ

لیکن بہت سے خدشات بھی ہیں۔ ڈیلیگیٹ دو وان ین (با ریا - وونگ تاؤ وفد) نے کہا کہ مسودہ قرارداد کی تجویز زمین کے قانون کے مطابق نہیں ہے۔ اس کے علاوہ، اگر کسی پائلٹ کو لاگو کرنا ہے، تو اسے محدود پیمانے پر لاگو کیا جانا چاہئے، صوبوں اور شہروں پر توجہ مرکوز کرتے ہوئے جن میں فوری رہائش کی ضرورت ہے، نہ کہ ملک بھر میں توسیع کی جائے۔

مندوب ین نے یہ بھی تجویز کیا کہ حکومت کو اثرات کا اندازہ لگانے کی ضرورت ہے، "زرعی زمین کو اکٹھا کرنے کی پالیسیوں سے فائدہ اٹھانے" یا "قانونی خلاف ورزیوں" سے بچنے کی ضرورت ہے، تاکہ سخت، زیادہ معقول اور موثر ضابطے سامنے آئیں۔

اس خیال کا اظہار کرتے ہوئے کہ تمام علاقوں میں NTM کی موجودہ صورتحال کا از سر نو جائزہ لینا ضروری ہے، ڈپٹی Nguyen Thi Thu Ha (Quang Ninh وفد) نے تصدیق کی کہ ابھی بھی بہت سے ایسے منصوبے، کام، اور NTM ہیں جنہیں بھرا نہیں گیا، خالی چھوڑ دیا گیا، چھوڑ دیا گیا، یا قانونی طریقہ کار مکمل نہیں کیا گیا۔ NTM مارکیٹ کی طلب اور رسد کا انحصار اب بھی ہر علاقے پر ہے اور "ہر علاقے کو ضرورت نہیں ہے"۔

ڈیلیگیٹ ہا نے تجویز پیش کی کہ مسودے کو منظور کرنے سے پہلے مقامی علاقوں میں مارکیٹ کی طلب اور رسد کو سمجھنے کے لیے نئے دیہی علاقے کی موجودہ صورتحال کا جائزہ لینا چاہیے۔ حکومت اور متعلقہ ایجنسیوں کو مکمل جائزہ لینا چاہیے۔ اس بات پر غور کریں کہ آیا پائلٹ کو کسی علاقے کا انتخاب کرنا چاہیے یا مناسب جگہ یا علاقہ اور اس کا ایک مخصوص پتہ ہونا چاہیے۔

"پائلٹ پروجیکٹ جیسا کہ مسودہ میں تجویز کیا گیا ہے، ایسی تنظیموں، افراد اور رئیل اسٹیٹ کاروباری تنظیموں کی تشکیل کا باعث بن سکتا ہے جو زمین کی خرید، فروخت، منتقلی، جمع کرنے اور انضمام سے فائدہ اٹھاتے ہیں، زمین کا مؤثر طریقے سے استعمال نہیں کرتے، پھر منافع کماتے ہیں اور پیداواری مواد کو نئے دیہی ترقی کے منصوبے کے نفاذ کا انتظار کرنے کے لیے آدانوں میں تبدیل کرتے ہیں،" محترمہ ہین وارڈ نے کہا۔

جائزہ رپورٹ میں اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ نے یہ بھی کہا کہ کمیٹی میں ایسی آراء تھیں جن میں اس بات پر تشویش تھی کہ نئے دیہی ترقیاتی منصوبوں کے نفاذ کے مقصد کے لیے رہائشی اراضی کے علاوہ زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے معاہدوں کی اجازت دینے سے زرعی اراضی اور دیگر اقسام کی زمینوں کی قیمتوں میں اضافہ ہو گا۔ یہ لوگوں اور کاروباروں کے ساتھ ساتھ ریاست کے لیے بہت سی مشکلات کا باعث بن سکتا ہے جب اسے زمین کا دوبارہ دعویٰ کرنے اور معاوضہ دینے کی ضرورت ہو۔

اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین نے تجویز پیش کی کہ حکومت پالیسی کے غلط استعمال سے بچنے کے لیے زرعی اور غیر زرعی اراضی (تجارتی اور خدمات) کو استعمال کرنے یا استعمال کرنے کا حق حاصل کرنے کے معاہدوں کے ذریعے پائلٹ میکنزم کے اطلاق کا جائزہ لے اور اس کی وضاحت کرے۔

بڑے پیمانے پر تبادلوں سے بچیں۔

سائنس، ٹیکنالوجی اور ماحولیات کے بارے میں قومی اسمبلی کی کمیٹی کے نائب چیئرمین Nguyen Phuong Tuan نے اتفاق کیا کہ قرار داد کو ملک بھر میں لاگو کیا جانا چاہیے تاکہ مقامی لوگوں کے درمیان انصاف کو یقینی بنایا جا سکے، معیارات اور شرائط کو ریگولیٹ کرنے میں پیچیدگیوں سے بچا جا سکے، اور "درخواست-گرانٹ" کے طریقہ کار کے ابھرنے سے گریز کیا جائے۔ تاہم، انہوں نے تجویز پیش کی کہ مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی کے پاس اس صورت حال سے بچنے کے لیے مخصوص ضابطے ہیں جہاں ضوابط کے نافذ ہونے کے بعد، زمین کے استعمال کے مقاصد کی وسیع پیمانے پر تبدیلی نہ صرف سماجی تحفظ بلکہ خوراک کی حفاظت کو بھی متاثر کرتی ہے۔

ہر علاقے کے زمین کے استعمال کے منصوبوں کا جائزہ

ڈپٹی Nguyen Truc Son (Ben Tre delegation) نے کہا کہ قرارداد کے مسودے میں کچھ نکات ہیں جو کہ حال ہی میں قومی اسمبلی سے منظور کردہ سرمایہ کاری قانون (ترمیم شدہ)، زمینی قانون (ترمیم شدہ) اور ہاؤسنگ قانون (ترمیم شدہ) سے مختلف ہیں۔ منصوبے کو پائلٹ کرتے وقت، زمین کے استعمال کی قومی منصوبہ بندی، زمین کے استعمال کے منصوبوں، خاص طور پر مقامی زمین کے استعمال کے منصوبوں کا جائزہ لینا ضروری ہے۔ اگر ایسے منصوبے جو رہائشی اراضی اور شہری اراضی کی منصوبہ بندی میں شامل نہیں ہیں، شروع کیے جائیں تو کیا وہ قابل عمل ہوں گے؟

مسٹر لی ہونگ چاؤ ، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین:

سرمایہ کاری کے علاقوں کے تعین کے بارے میں تفصیلی ضوابط

HoREA نے ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی اور متعلقہ محکموں کو ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے فیصلے 83/2024/QD-DT پر تبصرہ کرنے کی سفارش کی ہے۔ اسی مناسبت سے، شق 1، آرٹیکل 2 کی دفعات پر غور کرنا اور ان میں ترمیم کرنا ضروری ہے تاکہ ان علاقوں کے تعین کی تفصیل دی جا سکے جہاں رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق افراد کو کمیون میں اپنے گھر بنانے کے لیے منتقل کرنے کی اجازت دی گئی ہے، بشمول 5 اضلاع کے قصبوں کو چھوڑ کر، کوونہ کے 5 اضلاع، کونہ، کین ہو، کین ہو، سے ضوابط کے مطابق ہاؤسنگ تعمیراتی منصوبوں میں سرمایہ کاری کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی۔

کیونکہ، رئیل اسٹیٹ بزنس 2023 کے قانون کی شق 6، آرٹیکل 31 کے مطابق، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں اور ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں کو اراضی کے استعمال کے حقوق تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ منتقل کرنے کی اجازت ہے جو کہ وارڈز، اضلاع، خصوصی طبقے کے شہروں، کلاس I، کلاس II اور کلاس III کے شہری علاقوں میں واقع نہیں ہے۔ زمین کے قانون کی دفعات کے مطابق ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے مشروط نہیں۔ بقیہ علاقوں کے لیے، صوبائی عوامی کمیٹی، مقامی حالات کی بنیاد پر، ان علاقوں کا تعین کرے گی جہاں پراجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو زمین کے استعمال کے حقوق کو تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ منتقل کرنے کی اجازت ہے تاکہ افراد اپنے گھر تعمیر کر سکیں۔

جناب NGO DUC SON ، DRH ہولڈنگز جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر:

گھر خریداروں کے لیے مواقع پیدا کرنا

ابھی تک، منصوبوں کو نافذ کرنے کے لیے، NƠTM کے نفاذ کو درج ذیل شرائط کو پورا کرنا ضروری ہے: ضلعی سطح پر زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کی تعمیل؛ تعمیراتی منصوبہ بندی، شہری منصوبہ بندی کے ساتھ تعمیل؛ منظور شدہ مقامی ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پروگراموں اور منصوبوں کی تعمیل۔ پریکٹس سے پتہ چلتا ہے کہ زمین کے قانون اور ہاؤسنگ قانون کے درمیان اوورلیپ اور تضاد بڑھ رہا ہے، کیپٹل اور رئیل اسٹیٹ کی مارکیٹیں مسخ ہو رہی ہیں، اور کاروبار اور سرمایہ کاروں، اور رہائش کی ضروریات والے لوگوں دونوں کے لیے خطرات بڑھ رہے ہیں۔ پائلٹ کرنے کے لیے حکومت کی تجویز کیپٹل مارکیٹ کو کھولے گی، کاروبار کے لیے سرمائے کے استعمال کے مرحلے میں مالی بوجھ کو مستحکم کرنے اور کم کرنے میں مدد ملے گی، منصوبے کی سرمایہ کاری کے لیے تیاری کا وقت اور لاگت کم ہو جائے گی۔ مارکیٹ کو شفاف بنانا اور گھر کے خریداروں کے لیے مناسب قیمتوں پر مکانات کی فراہمی تک رسائی کے مواقع پیدا کرنا۔ اگر یہ رکاوٹ حل ہو جاتی ہے، تو اس سے لاکھوں کاروباروں کو "بچانے" میں مدد مل سکتی ہے جن کا کئی سالوں سے انتظار تھا۔

S.Nhung ریکارڈ کیا گیا۔

ماخذ: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm