ریل اسٹیٹ کی فراہمی کے مسائل کو حل کرنا

کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو نافذ کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے لیے شرائط کو بڑھانا ضروری ہے۔

15ویں قومی اسمبلی کے 8ویں اجلاس میں، حکومت نے زمین کے استعمال کے حقوق (QSDĐ) کے حصول کے معاہدوں کے ذریعے کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس (NƠTM) کے نفاذ کو شروع کرنے یا NƠTM منصوبوں کے لیے قانونی مشکلات کو دور کرنے کے لیے درخواست کے ملک گیر دائرہ کار کے ساتھ QSDĐ رکھنے کے لیے ایک مسودہ قرارداد قومی اسمبلی میں پیش کیا (hect20 کے تحت شہری علاقوں)۔ اگر قومی اسمبلی سے منظوری مل جاتی ہے تو اسے 5 سال کے اندر لاگو کیا جائے گا، جس کا آغاز یکم جنوری 2025 سے ہو گا۔

بہت سے منصوبوں کو حل کرنا

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے وزیر Do Duc Duy کے مطابق، یکم جولائی 2015 سے، ہاؤسنگ قانون 2014 میں زمین کے قانون سے مختلف ضابطے ہیں۔ اس کے مطابق، نئے دیہی ترقی کے منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کی شرط رہائشی زمین یا رہائشی زمین اور دیگر زمین کے استعمال کا حق ہے۔ زمین کے استعمال کا حق حاصل کرنے کی صورت میں، یہ رہائشی زمین ہونی چاہیے۔

یہ ضابطہ 2024 کے اراضی قانون کے نقطہ b، شق 1 اور شق 6، آرٹیکل 127 پر وراثت میں ملتا ہے، جس نے شہری علاقوں کے پیمانے کے تحت NƠTM منصوبوں کو لاگو کرنے کے معاملات کو محدود کر دیا ہے، خاص طور پر نئے علاقوں اور رہائشی زمین کے بغیر علاقوں میں۔

"درحقیقت، وقت کے ساتھ گھرانوں اور افراد کے لیے زیادہ سے زیادہ اراضی مختص کرنے کی حد 400 مربع میٹر ہے، باقی زمین کے ایک ہی پلاٹ میں زرعی اراضی ہے، اس لیے اگر سرمایہ کار رہائشی علاقوں میں زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی حاصل کرتے ہیں، تب بھی وہ ایسا نہیں کر سکتے،" قدرتی وسائل اور ماحولیات کے وزیر نے کہا۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کے زیادہ تر منصوبے ایسی زمین پر لاگو کیے جاتے ہیں جو اصل میں رہائشی زمین نہیں ہے اور منصوبے کی تفصیلی منصوبہ بندی میں زمین کی بہت سی اقسام بھی شامل ہیں جیسے رہائشی زمین، ٹریفک کی زمین، گرین لینڈ وغیرہ، اس لیے، پوائنٹ بی، شق 1، 2024 کے قانون کے آرٹیکل 127 کے مطابق، بہت سے منصوبوں کو عملی طور پر لاگو نہیں کیا جا سکتا۔

قرارداد کا مسودہ ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کے تناظر میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی فراہمی میں مشکلات کو دور کرنے کے لیے تیار کیا گیا تھا، جس کی ایک وجہ سرمایہ کاروں کے لیے زمین تک رسائی میں مشکلات ہیں۔ "NƠTM منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے لیے شرائط کو بڑھانا ضروری ہے، لوگوں کی شکایات کو محدود کرنے میں تعاون کرنا؛ سرمایہ کاروں اور علاقوں کے درمیان زمین تک رسائی میں انصاف کو یقینی بنانا، اور NƠTM کی مستحکم سپلائی کو برقرار رکھنا" - وزیر Do Duc Duy نے کہا۔

ڈسٹرکٹ 7، ہو چی منہ سٹی میں ایک تجارتی رہائشی علاقہ۔ تصویر: HOANG TRIEU

حکومت کی عرضی کے مطابق، یہ قرارداد ملک بھر میں رئیل اسٹیٹ کاروباری تنظیموں کے منصوبوں پر 4 صورتوں میں لاگو ہوتی ہے: زمین کے استعمال کے حقوق کا حصول؛ زمین کے استعمال کے حقوق کا ہونا؛ زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنا؛ اداروں کے زمینی علاقوں پر NƠTM پروجیکٹوں کو نافذ کرنا جنہیں ماحولیاتی آلودگی کی وجہ سے منتقل کرنا ضروری ہے، ایسی تنصیبات جنہیں تعمیراتی منصوبہ بندی اور شہری منصوبہ بندی کے مطابق منتقل کیا جانا چاہیے۔

زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے یا زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے معاہدے کے ذریعے نئے دیہی ترقیاتی منصوبے کو لاگو کرنے کی شرائط کے بارے میں، نئے دیہی ترقیاتی منصوبے پر عمل درآمد کرنے والے سرمایہ کار کو درج ذیل میں سے ایک یا زیادہ اقسام کا استعمال کرنا چاہیے: زرعی زمین؛ غیر زرعی زمین جو رہائشی زمین نہیں ہے؛ رہائشی اراضی اور زمین کے اسی پلاٹ میں دوسری زمین جس میں زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے معاہدے کا معاملہ ہے۔ اور مخصوص معیار پر بھی پورا اترنا چاہیے۔

چھوٹے پیمانے پر پائلٹ ہونا چاہیے۔

اس مسئلے پر بحث کرتے ہوئے، بہت سے قومی اسمبلی کے اراکین نے بنیادی طور پر ایک قرارداد کے اجراء کی ضرورت سے اتفاق کیا تاکہ سرمایہ کاری کے منصوبوں کو نافذ کرنے اور نئے دیہی علاقوں میں کاروبار کرنے میں حائل مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کیا جا سکے۔ ڈپٹی ٹران ہونگ نگن (ایچ سی ایم سی وفد) نے تسلیم کیا کہ اس پالیسی کو شروع کرنے سے ملک کی سماجی و اقتصادی ترقی میں مدد ملے گی، خاص طور پر نئے دیہی علاقوں کی تعمیر میں مشکلات کو دور کرنے، زمین کے استعمال کرنے والوں اور سرمایہ کاروں کے لیے نئے دیہی علاقوں کو نافذ کرنے کے لیے سازگار حالات پیدا کرنے اور شہری ترقی کے منصوبوں کے لیے زمینی ضرورتوں کو پورا کرنے میں مدد ملے گی۔ لوگ

لیکن بہت سے خدشات بھی ہیں۔ ڈیلیگیٹ دو وان ین (با ریا - وونگ تاؤ وفد) نے کہا کہ مسودہ قرارداد کی تجویز زمین کے قانون کے مطابق نہیں ہے۔ اس کے علاوہ، اگر پائلٹ کو لاگو کرنا ہے، تو اسے چھوٹے پیمانے پر لاگو کیا جانا چاہئے، فوری طور پر رہائشی ضروریات والے صوبوں اور شہروں پر توجہ مرکوز کی جائے، ملک بھر میں توسیع نہ کی جائے۔

مندوب ین نے یہ بھی تجویز کیا کہ حکومت کو اثرات کا اندازہ لگانے کی ضرورت ہے، "زرعی زمین کو اکٹھا کرنے کی پالیسیوں سے فائدہ اٹھانے" یا "قانونی خلاف ورزیوں" سے بچنے کی ضرورت ہے، تاکہ سخت، زیادہ معقول اور موثر ضابطے سامنے آئیں۔

اس خیال کا اظہار کرتے ہوئے کہ تمام علاقوں میں NƠTM کی موجودہ صورتحال کا از سر نو جائزہ لینا ضروری ہے، ڈپٹی Nguyen Thi Thu Ha (Quang Ninh وفد) نے تصدیق کی کہ ابھی بھی بہت سے منصوبے، کام، اور NƠTM ہیں جو بھرے نہیں گئے، خالی پڑے ہیں، مکمل نہیں ہوئے، اور قانونی طریقہ کار مکمل نہیں کیا گیا۔ NƠTM مارکیٹ کی طلب اور رسد اب بھی ہر علاقے پر منحصر ہے اور "ہر علاقے کی طلب نہیں ہے"۔

ڈیلیگیٹ ہا نے تجویز پیش کی کہ مسودے کو منظور کرنے سے پہلے مقامی علاقوں میں مارکیٹ کی طلب اور رسد کو سمجھنے کے لیے نئے دیہی علاقے کی موجودہ صورتحال کا جائزہ لینا چاہیے۔ حکومت اور متعلقہ ایجنسیوں کو مکمل جائزہ لینا چاہیے۔ اس بات پر غور کریں کہ آیا پائلٹ کو کسی علاقے کا انتخاب کرنا چاہیے یا مناسب جگہ یا علاقہ اور اس کا ایک مخصوص پتہ ہونا چاہیے۔

"پائلٹ پروجیکٹ جیسا کہ مسودہ میں تجویز کیا گیا ہے، ایسی تنظیموں، افراد اور رئیل اسٹیٹ کاروباری تنظیموں کی تشکیل کا باعث بن سکتا ہے جو خرید و فروخت، پھر زمین کی منتقلی، اکٹھا کرنے اور انضمام سے فائدہ اٹھاتے ہیں، زمین کا مؤثر طریقے سے استعمال نہیں کرتے، پھر منافع کماتے ہیں اور نئے دیہی ترقی کے منصوبے کے نفاذ کا انتظار کرنے کے لیے پیداواری مواد کو ان پٹ میں تبدیل کرتے ہیں،" محترمہ ہا وار نے کہا۔

جائزہ رپورٹ میں، اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ نے یہ بھی کہا کہ کمیٹی میں ایسی رائے تھی جو اس بات پر فکر مند تھی کہ NƠTM منصوبوں کو عملی جامہ پہنانے کے مقصد کے لیے رہائشی اراضی کے علاوہ زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے معاہدوں سے زرعی زمین اور دیگر اقسام کی زمینوں کی قیمتوں میں اضافہ ہو گا۔ یہ لوگوں اور کاروباروں کے ساتھ ساتھ ریاست کے لیے بہت سی مشکلات کا باعث بن سکتا ہے جب اسے زمین کا دوبارہ دعویٰ کرنے اور معاوضہ دینے کی ضرورت ہو۔

اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین نے تجویز پیش کی کہ حکومت پالیسی کے غلط استعمال سے بچنے کے لیے زرعی اور غیر زرعی زمین (تجارتی اور خدمات) کے استعمال کا حق حاصل کرنے یا اسے حاصل کرنے کے لیے معاہدوں کے ذریعے پائلٹ میکنزم کے اطلاق کا جائزہ لے اور اس کی وضاحت کرے۔

بے تحاشہ تبادلوں سے گریز کریں۔

سائنس، ٹیکنالوجی اور ماحولیات کے بارے میں قومی اسمبلی کی کمیٹی کے وائس چیئرمین Nguyen Phuong Tuan نے اتفاق کیا کہ قرار داد کو ملک بھر میں نافذ کیا جانا چاہیے تاکہ مقامی لوگوں کے درمیان انصاف پسندی کو یقینی بنایا جا سکے، معیارات اور شرائط کو ریگولیٹ کرنے میں پیچیدگیوں سے بچا جا سکے، اور "درخواست-گرانٹ" کے طریقہ کار کے وجود میں آنے سے گریز کیا جائے۔ تاہم، انہوں نے تجویز پیش کی کہ مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی کے پاس اس صورت حال سے بچنے کے لیے مخصوص ضابطے ہیں جہاں ضوابط کے نافذ ہونے کے بعد، وسیع پیمانے پر زمین کے استعمال کی تبدیلی سے نہ صرف سماجی تحفظ بلکہ خوراک کی حفاظت بھی متاثر ہوتی ہے۔

ہر علاقے کے زمینی استعمال کے منصوبوں کا جائزہ لیں۔

ڈپٹی Nguyen Truc Son (Ben Tre delegation) نے کہا کہ قرارداد کے مسودے میں کچھ نکات ہیں جو کہ حال ہی میں قومی اسمبلی سے منظور کردہ سرمایہ کاری قانون (ترمیم شدہ)، زمینی قانون (ترمیم شدہ) اور ہاؤسنگ قانون (ترمیم شدہ) سے مختلف ہیں۔ منصوبے کو پائلٹ کرتے وقت، زمین کے استعمال کی قومی منصوبہ بندی، زمین کے استعمال کے منصوبوں، خاص طور پر مقامی زمین کے استعمال کے منصوبوں کا جائزہ لینا ضروری ہے۔ اگر ایسے منصوبے جو رہائشی اراضی اور شہری اراضی کی منصوبہ بندی میں شامل نہیں ہیں، شروع کیے جائیں تو کیا وہ قابل عمل ہوں گے؟

مسٹر لی ہونگ چاؤ ، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین:

سرمایہ کاری کے علاقوں کے تعین کے بارے میں تفصیلی ضوابط

HoREA نے ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی اور متعلقہ محکموں کو ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے فیصلے 83/2024/QD-DT پر تبصرہ کرنے کے لیے سفارشات پیش کی ہیں۔ اسی مناسبت سے، شق 1، آرٹیکل 2 کی دفعات پر غور کرنا اور ان میں ترمیم کرنا ضروری ہے تاکہ ان علاقوں کے تعین کی تفصیل دی جا سکے جہاں رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق افراد کو کمیون میں اپنے گھر بنانے کے لیے منتقل کرنے کی اجازت دی گئی ہے، بشمول 5 اضلاع کے قصبوں کو چھوڑ کر، کوونہ کے 5 اضلاع، کونہ، کین ہو، کین ہو، سے ضوابط کے مطابق ہاؤسنگ تعمیراتی منصوبوں میں سرمایہ کاری کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی۔

کیونکہ، رئیل اسٹیٹ بزنس 2023 کے قانون کی شق 6، آرٹیکل 31 کے مطابق، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں اور ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں کو اراضی کے استعمال کے حقوق تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ منتقل کرنے کی اجازت ہے جو کہ وارڈز، اضلاع، خصوصی طبقے کے شہروں، کلاس I، کلاس II اور کلاس III کے شہری علاقوں میں واقع نہیں ہے۔ اراضی قانون کی دفعات کے مطابق ہاؤسنگ تعمیراتی منصوبوں میں سرمایہ کاری کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے مشروط نہیں۔ بقیہ علاقوں کے لیے، صوبائی عوامی کمیٹی، مقامی حالات کی بنیاد پر، ان علاقوں کا تعین کرے گی جہاں پراجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو زمین کے استعمال کے حقوق کو تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ منتقل کرنے کی اجازت ہے تاکہ افراد اپنے گھر تعمیر کر سکیں۔

جناب NGO DUC SON ، DRH ہولڈنگز جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر:

گھر خریداروں کے لیے مواقع پیدا کرنا

ابھی تک، منصوبوں کو نافذ کرنے کے لیے، NƠTM کے نفاذ کو درج ذیل شرائط کو پورا کرنا ضروری ہے: ضلعی سطح پر زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کی تعمیل؛ تعمیراتی منصوبہ بندی، شہری منصوبہ بندی کے ساتھ تعمیل؛ منظور شدہ مقامی ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پروگراموں اور منصوبوں کی تعمیل۔ پریکٹس سے پتہ چلتا ہے کہ زمین کے قانون اور ہاؤسنگ قانون کے درمیان اوورلیپ اور تضاد بڑھ رہا ہے، کیپٹل اور رئیل اسٹیٹ کی مارکیٹیں مسخ ہو رہی ہیں، اور کاروبار اور سرمایہ کاروں، اور رہائش کی بڑھتی ہوئی ضروریات والے لوگوں کے لیے خطرات بڑھ رہے ہیں۔ پائلٹ کرنے کی حکومت کی تجویز کیپٹل مارکیٹ کو غیر مسدود کرے گی، کاروبار کے لیے سرمائے کے استعمال میں مالیاتی بوجھ کو مستحکم کرنے اور کم کرنے میں مدد کرے گی، منصوبے کی سرمایہ کاری کے لیے تیاری کے وقت اور لاگت کو کم کرے گی۔ مارکیٹ کو شفاف بنائیں اور گھر کے خریداروں کے لیے سستی رہائش کی فراہمی تک رسائی کے مواقع پیدا کریں۔ اس رکاوٹ کو دور کرنے سے ان لاکھوں کاروباروں کو "بچانے" میں مدد مل سکتی ہے جو کئی سالوں سے انتظار کر رہے ہیں۔

S. Nhung نے لکھا

ماخذ: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm