شرح سود میں اضافہ اور رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی حکمت عملیوں میں تبدیلی۔

بہت سے بینکوں کی مدت کے لحاظ سے ہوم لون کی شرح سود کو تقریباً 10-14% تک ایڈجسٹ کرنے کے ساتھ، اور اس کے ساتھ ساتھ تقسیم کی شرائط کو سخت کرنے کے ساتھ، مارکیٹ مضبوطی کے ایک واضح مرحلے میں داخل ہو رہی ہے۔ بڑے مالی فائدہ اٹھانے والے سرمایہ کاروں کو دباؤ کا سامنا کرنا شروع ہو گیا ہے، جب کہ سرمایہ سرمایہ کاری کی حقیقی قدر اور مستحکم منافع پیدا کرنے کی صلاحیت والی مصنوعات کی طرف مائل ہوتا ہے۔

شرح سود کا دباؤ

معاشی بحالی میں مدد کے لیے مانیٹری پالیسی کو برقرار رکھنے کے ایک عرصے کے بعد، 2026 کے آغاز سے سود کی شرحوں میں ایک بار پھر اضافہ ہوا ہے، اس کے ساتھ ساتھ افراط زر کو کنٹرول کرنے اور کریڈٹ کو ریگولیٹ کرنے کا دباؤ ہے۔ خاص طور پر، اپریل 2026 سے، بہت سے کمرشل بینکوں میں رئیل اسٹیٹ قرضوں کے لیے سود کی شرحیں مسلسل بلند رہیں، خاص طور پر درمیانی اور طویل مدتی ہوم لون کے لیے، بہت سے قرضوں پر 11-14% فی سال فلوٹنگ شرح سود لاگو ہوتی ہے، جس سے قرض لینے والوں پر مالی فائدہ اٹھاتے ہوئے اہم دباؤ پیدا ہوتا ہے۔

اسی مناسبت سے، کچھ بینکوں نے رئیل اسٹیٹ قرضوں کے لیے درج ذیل شرح سود درج کی ہے: VietcomBank پہلے 6 ماہ کے لیے ایک مقررہ شرح کے لیے تقریباً 9.6%/سال کی شرح سود کا اطلاق کرتا ہے، اور پہلے 12 ماہ کے لیے ایک مقررہ شرح کے لیے تقریباً 10.5%/سال۔ ترجیحی مدت کے بعد، تیرتی سود کی شرح کا حساب 24 ماہ کی بچت سود کی شرح کے علاوہ تقریباً 3.3% کے مارجن کے طور پر کیا جاتا ہے، لیکن 11.1%/سال سے کم نہیں۔ BIDV پہلے 6 ماہ کے لیے تقریباً 9.7%/سال کی شرح سود کے ساتھ رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے قرضے پیش کرتا ہے۔ پہلے 12 مہینوں کے لیے تقریباً 10%/سال اور طویل فکسڈ ریٹ پیکجز کے لیے تقریباً 13.5%/سال۔

بہت سے بینکوں میں رئیل اسٹیٹ قرضوں پر سود کی شرحیں اوپر کی طرف ایڈجسٹ ہوتی رہتی ہیں۔ تصویر: Nguyen Quang

VietinBank نے پہلے 24 مہینوں کے لیے رئیل اسٹیٹ قرضوں کے لیے اپنی مقررہ شرح سود کو 12% فی سال سے زیادہ کر دیا ہے، جس کے بعد فلوٹنگ ریٹ لاگو ہو گا، لیکن تقریباً 14% فی سال سے کم نہیں۔ اسی طرح، VPBank ابتدائی مدت میں تقریباً 8-10% فی سال کی ترجیحی شرحوں کے ساتھ بہت سے ہوم لون اور رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ پیکجز پیش کرتا ہے، پھر کریڈٹ پروفائل اور قرض کی مدت کے لحاظ سے ہر سال تقریباً 12-14% اتار چڑھاؤ آتا ہے۔

اس تناظر میں، رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری اب صرف "خریدنے اور قیمتوں میں اضافے کا انتظار" کے بارے میں نہیں ہے۔ بڑھتے ہوئے سرمائے کی لاگت نے قیاس آرائی پر مبنی سرگرمیوں کے منافع کے مارجن کو نمایاں طور پر کم کر دیا ہے۔ اگرچہ پہلے بہت سے سرمایہ کار مختصر مدت کی تجارت کے لیے بینکوں سے اپنی جائیداد کی قیمت کا 60-70% تک قرض لے سکتے تھے، لیکن یہ حکمت عملی اب زیادہ خطرناک ہو گئی ہے۔ یہاں تک کہ چند مہینوں کی سست مارکیٹ لیکویڈیٹی بھی اہم سود کی ادائیگیوں کا باعث بن سکتی ہے، جس کی وجہ سے سرمایہ ختم ہو جاتا ہے۔ بہت سے سرمایہ کار جنہوں نے مضافاتی لینڈ بوم سے مضبوط منافع کی امید کی تھی، اب لین دین میں کمی کے باعث سرمایہ کے طویل جمود کا سامنا کر رہے ہیں۔

ایک قابل توجہ تبدیلی یہ ہے کہ سرمایہ کاری کا جذبہ تیز رفتار ترقی سے نقد بہاؤ کی حفاظت کو ترجیح دینے کی طرف بڑھ رہا ہے۔ واضح انفراسٹرکچر کے فقدان والے علاقوں میں زمین کا شکار کرنے کے بجائے، بہت سے سرمایہ کار ایسی مصنوعات میں زیادہ دلچسپی لے رہے ہیں جن سے فوری طور پر فائدہ اٹھایا جا سکتا ہے، جیسے کرائے کے اپارٹمنٹس، گنجان آباد شہری علاقوں میں کمرشل ٹاؤن ہاؤسز، یا اصل پیداواری ضروریات سے منسلک صنعتی رئیل اسٹیٹ۔

دریں اثنا، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار بھی اپنی حکمت عملی تبدیل کر رہے ہیں۔ اس سے پہلے، بہت سے کاروباروں نے تیزی سے اپنی زمینوں کو بڑھایا، بڑے پیمانے پر منصوبے بنائے، اور قرضے لیے گئے سرمائے پر بہت زیادہ انحصار کیا۔ تاہم، بڑھتی ہوئی شرح سود اور سخت کریڈٹ کنٹرول کے ساتھ، مالی دباؤ ابھرنا شروع ہو گیا ہے۔ ترقی کو پتلی طور پر پھیلانے کے بجائے، بہت سے ڈویلپرز اب اچھی لیکویڈیٹی، حقیقی مانگ، اور مستحکم جذب کی صلاحیت والے حصوں پر توجہ مرکوز کر رہے ہیں۔

یہ رجحان خاص طور پر ان کاروباروں کے گروپ میں واضح ہے جو سستی رہائش، سماجی رہائش، یا طویل مدتی آپریشنل صلاحیت کے حامل منصوبے تیار کر رہے ہیں۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ حکومت اس وقت سوشل ہاؤسنگ کے لیے ترجیحی کریڈٹ پروگراموں کو برقرار رکھتی ہے جس میں عام مارکیٹ کی اوسط سے نمایاں طور پر کم شرح سود ہوتی ہے، کچھ پروگرام ہر سال تقریباً 4.6-5.4% کی شرحوں کا اطلاق کرتے ہیں۔

ماہرین کا خیال ہے کہ موجودہ مارکیٹ ایک "تطہیر" کے مرحلے میں داخل ہو رہی ہے، اور وہ لوگ جو مضبوط مالی صلاحیتوں کے حامل ہیں، صحیح رسک مینجمنٹ، اور حقیقی ضروریات پر مبنی پراجیکٹ کی ترقی کو زیادہ فائدہ ہوگا۔ اس کے برعکس، وہ کاروبار جو ادھار لیے گئے سرمائے پر بہت زیادہ انحصار کرتے ہیں یا ناکارہ پروجیکٹوں کو لاگو کرتے ہیں انہیں تنظیم نو کے لیے اہم دباؤ کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے۔

طویل مدتی سرمایہ کاروں کے لیے مواقع

ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ (ویت نام کے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ انسٹی ٹیوٹ کے ڈپٹی ڈائریکٹر) کے مطابق، جب سود کی شرح میں اضافہ ہوتا ہے، تو سرمایہ کار بھی رئیل اسٹیٹ کی قیمت کے بارے میں اپنا تصور بدلنا شروع کر دیتے ہیں۔ پہلے، سب سے زیادہ ذکر کیا جانے والا عنصر قیمتوں میں اضافے کا مارجن تھا، لیکن اب، اصل استحصال کی کارکردگی، آمدنی پیدا کرنے کی صلاحیت، اور طویل مدتی آپریشنل صلاحیت زیادہ اہم معیار بنتے جا رہے ہیں۔ تاہم، سود کی بڑھتی ہوئی شرحیں قلیل مدتی دباؤ پیدا کرتی ہیں، وہ مارکیٹ کی صحت مند ترقی میں بھی حصہ ڈالتی ہیں۔ جب قیاس آرائی پر مبنی سرمائے کا بہاؤ کم ہوتا ہے، تو مارکیٹ کو حقیقی قدر اور طلب پر واپس آنے کا موقع ملے گا۔

"مارکیٹ میں بے شمار چیلنجوں کا سامنا کرنے کے باوجود، رئیل اسٹیٹ ایک اہم طویل مدتی اثاثہ طبقہ بنی ہوئی ہے، خاص طور پر بڑے شہروں میں جہاں شہریت کی شرح زیادہ ہے۔ مسئلہ اس حقیقت میں ہے کہ سرمایہ کاروں کو اپنی ذہنیت کو تبدیل کرنے کی ضرورت ہے۔ چند مہینوں میں فوری منافع حاصل کرنے کے بجائے، اب ایک زیادہ مناسب حکمت عملی یہ ہے کہ ایسے اثاثوں کا انتخاب کیا جائے جو لچکدار، معاشی بہاؤ کے لیے لچکدار اور مستحکم ہوں۔ بنیادی ڈھانچے، آبادی اور استعمال کی اصل ضروریات کی بنیاد پر قدر میں اضافے کی صلاحیت، ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ نے تجزیہ کیا۔

ماہرین کا خیال ہے کہ شرح سود میں اضافے کے باوجود مضبوط مالیاتی صلاحیتوں کے حامل طویل مدتی رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاروں کے لیے اب بھی بہت سے مواقع موجود ہیں۔ تصویر: Doan Thanh

مزید برآں، ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ کا یہ بھی ماننا ہے کہ، بلند شرح سود اور مارکیٹ کے مضبوط استحکام کے مرحلے میں داخل ہونے کے تناظر میں، سرمایہ کاروں کو اپنی ذہنیت کو "رجحانات پر قیاس آرائی" سے حقیقی قدر اور مستحکم نقد بہاؤ پیدا کرنے کی صلاحیت کی بنیاد پر سرمایہ کاری کی طرف منتقل کرنے کی ضرورت ہے، جبکہ طویل مدتی مالی دباؤ پر بھی احتیاط سے غور کرنے پر مجبور کیا جا رہا ہے۔

سرمایہ کاروں کو ایسی جائیدادوں کو بھی ترجیح دینی چاہیے جو حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرتی ہوں، مکمل قانونی دستاویزات، واضح بنیادی ڈھانچہ، اور فوری ترقی کی صلاحیت رکھتی ہوں، کیونکہ یہ ایک انتہائی مختلف مارکیٹ میں زیادہ لچکدار اثاثے سمجھے جاتے ہیں۔ خاص طور پر، قلیل مدتی قیاس آرائیوں پر طویل مدتی حکمت عملیوں کو ترجیح دیتے ہوئے محکموں کی تشکیل نو کا یہ ایک مناسب وقت ہے۔ پراپرٹیز جو حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرتی ہیں، مربوط انفراسٹرکچر والے علاقوں میں واقع ہیں، یا مستحکم تجارتی صلاحیت رکھتی ہیں ممکنہ طور پر نئے مارکیٹ سائیکل میں اپنی قدر کو بہتر طور پر برقرار رکھیں گی۔

"2026-2027 کا دورانیہ ایک ایسا وقت ہوگا جب مارکیٹ تیز رفتار ترقی سے زیادہ انتخابی ترقی کی طرف منتقل ہو جائے گی، جس میں سرمایہ مختصر مدت کی قیمتوں میں اضافے کی توقعات کا پیچھا کرنے کے بجائے عملی استعمال کی قیمت والی مصنوعات پر توجہ مرکوز کرتا ہے،" ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ نے تبصرہ کیا۔

ماخذ: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html