تشویش جسے "مخصوص زمین کی قیمت" کہا جاتا ہے

موجودہ ضوابط کے مطابق، مخصوص زمین کی قیمتیں تلاش کرنے میں دو قسمیں شامل ہیں۔ سب سے پہلے، یہ معاوضے کی بنیاد ہے، یعنی ریاست لوگوں کو ادا کرتی ہے۔ دوسرا، یہ منصوبوں کے لیے ہے تاکہ کاروبار اس کی بنیاد پر بجٹ میں رقم ادا کر سکیں۔ دونوں اقسام کو مختلف رکاوٹوں کا سامنا ہے جس کی وجہ سے مشاورتی یونٹ زمین کی مخصوص قیمتوں میں حصہ لینے کو تیار نہیں ہیں، جس سے سرکاری ایجنسیوں کو بجٹ سے باہر منصوبوں کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کو تلاش کرنے کے خوف کے علاوہ دیگر پریشانیوں کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ یعنی عوامی سرمایہ کاری کو تیز کرنا ناممکن ہے، منصوبہ بندی کے مطابق بجٹ اکٹھا کرنا ناممکن ہے۔

دریائے ڈنہ پر پل زیر تعمیر ہے۔

کئی بار آگے پیچھے جانے اور ایڈجسٹمنٹ کرنے کے بعد، کنسلٹنگ یونٹ نے دیکھا کہ یہ منافع بخش نہیں ہے اس لیے وہ ایسا نہیں کرنا چاہتے تھے، حالانکہ معاوضے کے لیے زمین کی مخصوص قیمت تلاش کرنا آسان ہے، جب صرف زمین کی قیمت کو عدد K سے ضرب دیں۔

زمین کی تقسیم کے بعد معاوضہ

27 اکتوبر کو، کنسلٹنگ یونٹ نے معاوضے کا حساب لگانے کے لیے زمین کی مخصوص قیمتوں کا ایک سرٹیفکیٹ پیش کیا جب ریاست اس منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے زمین پر دوبارہ دعوی کرتی ہے: لا جی وارڈ میں ڈی ٹی 719 بائی پاس روڈ اور دریائے ڈنہ پر پل۔ منصوبے کے مطابق، وارڈ نے جو کونسل پہلے قائم کی تھی وہ تبصرے، ترمیم، اور پھر اسے ہیم ٹین لینڈ فنڈ ڈویلپمنٹ بورڈ کو بھیجے گی تاکہ اسے 30 دنوں کے لیے وارڈ میں عوامی طور پر پوسٹ کرنے سے پہلے اگلے اقدامات انجام دے سکے۔ توقع ہے کہ 10 دسمبر کے آس پاس لوگوں کو معاوضہ دینے کے لیے زمین کی قیمت کو منظوری دے دی جائے گی۔ یہ وقت مناسب ہے، اس وقت سے زیادہ دور نہیں جب 29/88 گھرانوں نے جولائی 2025 سے پہلے اور اس کے بعد وارڈ سے گزرنے والی سڑک کی 2,300/6,820.4 میٹر لمبائی کے ساتھ زمین پیشگی حوالے کرنے پر اتفاق کیا تھا، حالانکہ معاوضے کی رقم کا ابھی تک پتہ نہیں ہے۔ اس کی بدولت، پچھلے کچھ عرصے سے، تعمیراتی یونٹ کے لیے ایک جگہ موجود ہے۔ اور باقی گھرانوں کے لیے، وارڈ اوپر کے معاوضے کے لیے زمین کی قیمتیں بنانے کے متوازی طور پر متحرک ہو رہا ہے۔ اس نتیجے کو حاصل کرنے کے لیے، اس سے پہلے، طریقہ کار کا ایک سلسلہ تھا جسے لا جی وارڈ پیپلز کمیٹی نے ایک تال میل میں تعینات کیا تھا۔

تصویر: نگوک لین

خاص طور پر، جولائی 2025 کے اوائل میں، لا جی وارڈ مخصوص لینڈ ویلیوایشن کونسل کے قیام کا فیصلہ کیا گیا۔ اس کے بعد، اس کونسل نے لا جی وارڈ مخصوص لینڈ ویلیوایشن کونسل کی مدد کے لیے ایک ورکنگ گروپ قائم کرنے کا فیصلہ جاری کیا۔ ستمبر 2025 میں، ڈی ٹی 719 بائی پاس پروجیکٹ اور لا جی وارڈ میں دریائے ڈنہ پل کے لیے معاوضہ، سپورٹ اور دوبارہ آبادکاری کونسل قائم کی گئی۔ اکتوبر 2025 کے اوائل میں، ریاست کی جانب سے اس منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے زمین کا دوبارہ دعویٰ کرنے پر معاوضے کا حساب لگانے کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے تخمینہ کو منظور کرنے کا فیصلہ کیا گیا۔ ایک ہی وقت میں، ایک منصوبہ جاری کیا گیا تھا کہ ایک پروجیکٹ کنٹریکٹر کو منتخب کرنے کے لیے زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے معاوضے کا حساب لگایا جائے جب ریاست اس منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے زمین پر دوبارہ دعوی کرتی ہے... پھر، 10 اکتوبر 2025 کو، وارڈ نے ویتنام کی تعمیر اور قدرتی وسائل اور ماحولیات سے متعلق مشاورتی جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے ساتھ زمین کی قیمت کے کنسلٹنسی کے معاہدے پر دستخط کیے تھے۔

دریں اثنا، پڑوسی Phuoc Hoi بھی DT 719 بائی پاس اور Dinh دریائے پل کے منصوبے کے ساتھ وارڈ ہے، 0.72 کلومیٹر طویل، اس لیے اس نے لا جی وارڈ کے ساتھ کنسلٹنگ یونٹ کے ساتھ معاہدہ کیا ہے۔ اس وقت تک، Phuoc Hoi وارڈ میں لا جی وارڈ کے ساتھ ہی زمین کی مخصوص قیمت بنانے کے سفر کے نتائج ہیں۔ 27 اکتوبر کو بھی، مشاورتی یونٹ نے سرٹیفکیٹ اور مخصوص زمین کی قیمت تشخیصی کونسل کے قیام سے متعلق طریقہ کار پیش کیا۔ معاوضے، مدد اور باز آبادکاری کے کام کو متحرک کرنے کے لیے کمیٹی؛ منصوبے کے ٹھیکیداروں کو منتخب کرنے کا منصوبہ؛ کنسلٹنگ یونٹ کے ساتھ ایک معاہدے پر دستخط کرنا Phuoc Hoi وارڈ کے ذریعہ قواعد و ضوابط کے مطابق لاگو کیا گیا تھا۔ فرق صرف اتنا ہے کہ Phuoc Hoi وارڈ میں، مذکورہ منصوبے کا کل زمین کی بازیابی کا رقبہ 14,517.4 ^m2 ہے، جس میں وارڈ کے زیر انتظام زمین 4,317.9 ^m2 ہے، اور 11 گھرانوں اور افراد کی زمین 10,199.5 ^m2 ہے۔ Phuoc Hoi وارڈ پیپلز کمیٹی گھرانوں اور افراد کو متحرک کر رہی ہے کہ وہ زمین کو پہلے سے تعمیراتی یونٹ کے حوالے کر دیں، اور اسی وقت، زمین کی قیمت کی منظوری کے دن، لوگوں کے لیے معاوضہ لاگو کیا جائے گا۔

نیشنل ہائی وے 1A کو ہام تھوان کمیون سے جوڑنے والی سڑک۔ تصویر: نگوک لین

اتنا مشکل نہیں جتنا لگتا ہے؟

یہ حقیقت کہ La Gi اور Phuoc Hoi وارڈز نے مذکورہ علاقے سے گزرنے والے منصوبے کے لیے مخصوص اراضی کی قیمتوں کے لیے وقت کا تعین کیا ہے، اس تناظر میں ایک روشن مقام سمجھا جاتا ہے کہ صوبے میں بہت سے کمیون اور وارڈز میں تعمیراتی منصوبے ہیں لیکن معاوضے کو لاگو کرنے کے لیے زمین کی مخصوص قیمتیں نہیں ملی ہیں۔ اس لیے تعمیرات کے لیے کوئی زمین نہیں ہے اور اس کا نتیجہ یہ ہے کہ عوامی سرمایہ کاری ضرورت کے مطابق 100% ادا نہیں کی جا سکتی۔ اگر اس پر قابو پایا جا سکتا ہے، تو واحد راستہ یہ ہے کہ لوگوں کو متحرک طریقے سے زمین پیشگی حوالے کرنے کے لیے متحرک کیا جائے، اور ساتھ ہی زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین کیا جائے، خاص طور پر چونکہ زمین کی مخصوص قیمتوں کا حساب لگانے کا وقت جو کہ مشاورتی یونٹ لاگو کرتا ہے 90 دنوں کے اندر ہوتا ہے۔ تاہم، صورت حال پر منحصر ہے، مشاورتی یونٹ عمل درآمد کے وقت کو تیز کر سکتا ہے، جب تک کہ وہ ضروریات کو پورا کرے۔

La Gi اور Phuoc Hoi وارڈز میں کام کرنے کا یہی طریقہ ہے، اور یہ بات قابل توجہ ہے کہ عمل درآمد کی ترتیب سے پتہ چلتا ہے کہ دونوں وارڈوں نے انضمام کے فوراً بعد، جولائی میں ایک مخصوص اراضی کی قیمت تشخیص کونسل قائم کی تھی۔ یہ ابتدائی مشکلات ان وجوہات میں سے ایک ہیں جن کی وجہ سے صوبے میں بہت سی کمیونز اور وارڈز وقت کے لیے دوڑ پڑے ہیں، وہ کام کو ترتیب دینے اور اس پر عمل درآمد کرنے سے قاصر ہیں جیسے کہ علاقے میں منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے معاوضے کے لیے زمین کی مخصوص قیمتیں تلاش کرنا۔ ایک اور پیش رفت میں، مزید الجھن اس وقت ہوتی ہے جب انضمام کے بعد لام ڈونگ صوبے کی زمین کی عمومی قیمت دستیاب نہیں ہوتی ہے۔ ہر پرانے صوبے کی زمین کی قیمتیں دستیاب ہیں، لیکن اگر لاگو کیا جائے تو کیا وہ ضابطے کے مطابق ہیں؟

درحقیقت جن وارڈز نے زمین کی مخصوص قیمتیں مقرر کی ہیں ان کے مطابق قانونی ضابطے پہلے سے موجود ہیں، بس ان پر عمل کرنے کی ضرورت ہے۔ اہم بات یہ ہے کہ اسے کرنے کے لئے جرات مندانہ ہو. پیچھے مڑ کر دیکھتا ہوں، مجھے لگتا ہے کہ یہ ایک نیا کام ہے اور بہت سے کمیون اور وارڈ اہلکار اس کام سے واقف نہیں ہیں، الجھن میں ہیں، خاص طور پر ایسی صورت حال میں جہاں مخصوص زمین کی قیمتیں بنانے کے لیے مشاورتی یونٹوں کی کمی ہے، یعنی طلب رسد سے زیادہ ہے۔ لہذا، کمیون اور وارڈ انتظار اور دیکھو کی حالت میں ہیں اور اب، یہ تاخیر پیدا کر رہا ہے اور ساتھ ہی مارکیٹ کو مجبور کر رہا ہے کہ وہ زیادہ معاوضے کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے مشاورتی یونٹوں کی ضرورت کرے۔ دریں اثنا، یہ کام اعلی ذمہ داری کی ضرورت ہے لیکن مشاورتی یونٹس کو پرکشش منافع نہیں لاتا۔

کچھ کمیونز اور وارڈز کے رہنماؤں نے کہا کہ معاوضے کے لیے مخصوص اراضی کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے مشاورتی یونٹ تلاش کرنا بہت مشکل ہے اور اس کے لیے بھیک مانگ کر اور دیگر فوائد کے تبادلے کے لیے بات چیت کرنا ضروری ہے۔ حقیقت میں، کسی پروجیکٹ کے ضوابط کے مطابق معاوضے کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کی لاگت، بعض اوقات کئی وارڈز اور کمیونز سے گزرتی ہے، صرف 50 ملین VND سے 500 ملین VND سے کم ہے۔ دریں اثنا، کئی بار آگے پیچھے جانے اور ایڈجسٹمنٹ کرنے کے بعد، کنسلٹنگ یونٹ کو یہ غیر منافع بخش معلوم ہوتا ہے اس لیے وہ ایسا نہیں کرنا چاہتے، حالانکہ معاوضے کے لیے زمین کی مخصوص قیمتوں کو تلاش کرنا آسان ہے، جب صرف زمین کی قیمت کو زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ گتانک (coefficient K) سے ضرب دیں۔ اس لیے یہ اتنا مشکل نہیں جتنا کہ تصور کیا گیا ہے، اس لیے غیر بجٹ سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے زمین کی مخصوص قیمتوں کا پتہ لگانے کے بارے میں بھی واضح ہونا ضروری ہے، جو خطرناک کے طور پر درج کیے گئے ہیں، اور قید کا باعث بن سکتے ہیں، جب کہ زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے حساب کے طریقے جیسے موازنہ، زائد... بہت مبہم ہیں اور حقیقت میں موجود نہیں ہیں۔

(جاری ہے)

ماخذ: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-400550.html