"اپنے کوٹ کو اپنے کپڑے کے مطابق کاٹ دو"

"اپنے کوٹ کو اپنے کپڑے کے مطابق کاٹیں" اس وقت گھر کے بہت سے خریداروں کا انتخاب ہے۔

محترمہ ین کو ایک جاننے والے نے بنہ چان ڈسٹرکٹ (HCMC) میں 150 مربع میٹر کے رقبے کے ساتھ 2.2 بلین VND میں زمین کے ایک پلاٹ سے متعارف کرایا تھا۔ زمین کا پلاٹ دیکھنے کے بعد، محترمہ ین کو واقعی یہ پسند آیا۔ اس کے پاس فی الحال 1.5 بلین VND ہے، اگر وہ زمین کا یہ پلاٹ خریدتی ہے تو اسے مزید 700 ملین VND قرض لینا پڑے گا۔ "اگرچہ مجھے زمین کا وہ پلاٹ بہت پسند ہے، لیکن میں اس وقت بینک سے قرض لینے کی ہمت نہیں کر پاتا، حالانکہ 2023 کے مقابلے میں شرح سود میں کافی کمی آئی ہے۔ میں اس پر دوبارہ غور کروں گا جب میں دیکھوں گا کہ آیا مستقبل میں شرح سود مزید کم ہوتی ہے، یا مجھے زمین کا ایک پلاٹ ملے گا جو میرے بجٹ کے مطابق ہو، تاکہ مجھے M کے مشترکہ قرض کی ادائیگی کے بارے میں فکر کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔"

اسی طرح، مسٹر نم بھی ڈسٹرکٹ 12 (HCMC) میں ایک اپارٹمنٹ خریدنا چاہتے ہیں، لیکن بینک سے قرض لینے کے بارے میں سوچتے ہوئے، مسٹر نم نے فکرمندی سے کہا: "اگر میں یہ اپارٹمنٹ خریدتا ہوں، تو مجھے بینک سے اضافی 500 ملین VND قرض لینا پڑے گا۔ 8.5% فی سال ترجیحی شرح سود کے ساتھ، اگلے سال میں 2-1 کی رقم میں اضافہ کروں گا۔ اصل اور سود تقریباً 9 ملین VND فی مہینہ ہے، یہ قرض میرے خاندان کی معیشت پر دباؤ ڈالتا ہے، اس لیے میں نے سود کی شرح میں مزید کمی کا انتظار کرتے ہوئے عارضی طور پر ایک اپارٹمنٹ خریدنا ملتوی کرنے کا فیصلہ کیا۔"

Batdongsan.com.vn کے ایک حالیہ سروے کے مطابق، 70% جواب دہندگان نے کہا کہ وہ ہوم لون لینے سے پہلے بینک کی شرح سود میں کمی کا انتظار کریں گے۔ 65% نے کہا کہ شرح سود اب بھی زیادہ اور بہت زیادہ ہے۔ بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ موجودہ شرح سود کے ساتھ، اگر گھر خریدار اچھی طرح سے حساب نہیں لگاتے ہیں، تو وہ شیڈول کے مطابق بینک کو مکمل سود ادا نہیں کر پائیں گے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ بینک عام طور پر پہلے سال میں صرف ترجیحی شرح سود پیش کرتے ہیں، قرض کے پیکیج پر منحصر ہے۔ جب وہ ترجیحی مدت ختم ہو جاتی ہے، تو مارکیٹ کے مطابق تیرتی شرح سود غیر مستحکم آمدنی والے تنخواہ دار کارکنوں کے لیے آسان نہیں ہوتی، زندگی کے دیگر اخراجات کا ذکر نہ کرنا۔ لہذا، بہت سے لوگ جو ہوم لون لینا چاہتے ہیں، "اپنے کپڑے کے مطابق اپنا کوٹ کاٹنا" اس وقت انتخاب ہے۔

بہت سے معاشی ماہرین کا کہنا ہے کہ بینک لون کافی رقم کی بچت کیے بغیر رئیل اسٹیٹ کے مالک ہونے کا ایک مقبول آپشن ہے۔ فی الحال، بینک متعدد سود کی شرحوں اور 15-20 سال کی ادائیگی کی مدت کے ساتھ بہت سے ہوم لون پیکجز پیش کرتے ہیں، کچھ بینک صارفین کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے 30-35 سال کے لیے قرض دیتے ہیں۔ تاہم، قرض کی مدت سے قطع نظر، سب سے اہم بات یہ ہے کہ قرض کی ادائیگی کی صلاحیت کو یقینی بنایا جائے۔

قرض کی رقم کا فیصلہ کرتے وقت، قرض لینے والوں کو قرض کے تناسب پر غور کرنے کی ضرورت ہوتی ہے تاکہ بہت زیادہ مالی دباؤ نہ ہو۔ قرض کی پروسیسنگ کے عمل کے دوران، قرض دہندگان اکثر زیادہ سے زیادہ رقم کے بارے میں معلومات فراہم کرتے ہیں جو قرض لیا جا سکتا ہے، اصل رقم اور ماہانہ سود کی ادائیگی۔ چونکہ ہوم لون کی رقم عام طور پر کم نہیں ہوتی ہے، لہذا انفرادی صارفین کو قرض کی رقم کا تعین کرنے سے پہلے اپنی خاندانی آمدنی اور رہنے کے اخراجات کی تفصیل سمیت اپنی مالی صلاحیت کا بغور جائزہ لینے کی ضرورت ہے۔ اس سے قرض لینے والوں کو اپنی ماہانہ ادائیگی کی صلاحیت پر کنٹرول برقرار رکھنے میں مدد ملتی ہے۔

Savills Vietnam کے سینئر ڈائریکٹر ڈاکٹر Su Ngoc Khuong نے کہا کہ اگرچہ بہت سے بینک جائیداد کی قیمت کے 80% تک قرض فراہم کر سکتے ہیں، لیکن صارفین کو صرف 40-50% قرض لینا چاہیے۔ اسے روزمرہ کی زندگی اور ہوم لون کی ادائیگی کے درمیان توازن برقرار رکھنے میں مدد کے لیے "سنہری تناسب" سمجھا جاتا ہے۔ مثال کے طور پر، اگر اپارٹمنٹ کی قیمت 2 بلین VND ہے، تو مثالی قرض کی رقم 800 ملین VND ہے، جو اپارٹمنٹ کی قیمت کے 40% کے برابر ہے۔ تاہم، قرض ادا کرنے کی صلاحیت کو یقینی بنانے کے لیے، گھر خریداروں کو خاندان کی کل آمدنی پر غور کرنے کی ضرورت ہے اور قرض کی رقم، قرض کی مدت اور شرح سود کی بنیاد پر ہر ماہ ادا کی جانے والی رقم کا حساب لگانا ہوگا۔

درحقیقت، 2023 کے آغاز سے، اسٹیٹ بینک نے آپریٹنگ سود کی شرحوں میں بار بار کمی کی ہے، جس سے ڈپازٹ اور قرضے کی شرح سود کو کم کرنے کے لیے حالات پیدا کیے گئے ہیں۔ اب تک، ڈپازٹ کی شرح سود گزشتہ دہائی میں اپنی کم ترین سطح پر ہے، اور ہوم لون کی شرح سود میں بھی نمایاں کمی آئی ہے۔ قرضے پر سود کی شرح کم ہونے کا مطلب یہ بھی ہے کہ مکان خریدنے کے لیے قرض لینے پر مالی دباؤ سے بھی نجات مل جاتی ہے۔ تاہم، ترجیحی شرح سود کی مدت زیادہ دیر تک نہیں چلتی، عام طور پر 12-24 ماہ تک، ترجیحی فلوٹنگ شرح سود کی مدت ختم ہونے کے بعد، یہ دوبارہ بڑھ جائے گی۔ یہ بتانے کی ضرورت نہیں کہ مکان کی قیمتیں اب بھی بہت زیادہ ہیں، اگر آمدنی کا ذریعہ مستحکم نہیں ہے تو خریداروں کو مکان خریدنے کے لیے قرض نہیں لینا چاہیے۔

ماخذ