بینک بے قصور نہیں ہو سکتے

سرمایہ کار بینکوں سے ہاتھ ملا رہے ہیں؟

درحقیقت، بہت سے ایسے منصوبے ہیں جہاں صارفین کو گھر فروخت کرنے سے پہلے، سرمایہ کار نے پورے پروجیکٹ کو بینک کے پاس گروی رکھ دیا تھا۔ رہن کو جاری کرنے اور گاہکوں کو فروخت کرنے کے بجائے، سرمایہ کار نے ایسا نہیں کیا اور قرض ادا نہیں کیا، جس کی وجہ سے بینک نے لوگوں کے گھر کا قرض ضبط کرلیا۔ بہت سی اونچی عمارتوں میں، سرمایہ کار، گاہکوں کو گھر بیچنے کے بعد، دوسرے مقاصد کے لیے رقم ادھار لینے کے لیے مکان کو بینک کے پاس گروی رکھتا رہا۔ جب قرض ادا نہ ہوسکا تو بینک نے اصل اور سود کی وصولی کے لیے مکان پر قبضہ کر لیا کیا مکینوں کو جھنجھوڑنا پڑا۔ اس لیے ہر اپارٹمنٹ کے لیے گلابی کتاب نہیں بن سکی۔

ہو چی منہ شہر میں ایک اپارٹمنٹ کی عمارت نے رہائشیوں کی گلابی کتابیں بینک کے پاس رہن رکھ دیں۔

ایک رہائشی جس نے اچانک اپنا گھر ضبط کر لیا تھا نے پوچھا: "جب کوئی فرد رقم ادھار لیتا ہے، تو بینک قانونی حیثیت، قیمت، دستاویزات کے لحاظ سے رہن رکھی ہوئی جائیداد کو بہت احتیاط سے چیک کرتا ہے... مجھے سمجھ نہیں آتی کہ سرمایہ کار بیچے گئے اپارٹمنٹس سے آسانی سے پیسے کیوں لے سکتے ہیں اور پھر بھی بینک کی طریقہ کار کی رکاوٹوں سے گزر سکتے ہیں؟" مندرجہ بالا عجیب و غریب صورتحال کا مشاہدہ کرتے وقت بہت سے لوگوں کا یہ سوال بھی ہے۔

درحقیقت، ضوابط کے مطابق جب کسی گاہک کے ساتھ جائیداد کی فروخت اور خریداری کے معاہدے پر دستخط کرتے ہیں، اگر سرمایہ کار رئیل اسٹیٹ کو بینک میں رہن رکھتا ہے، تو اسے رہن چھوڑ دینا چاہیے۔ گھر کو اندر جانے کے لیے گاہک کے حوالے کرتے وقت، گھر کا معائنہ کیا جانا چاہیے اور اسے اہل کے طور پر قبول کرنا چاہیے۔ ایک خاص مدت کے بعد، سرمایہ کار صارف کو گلابی کتاب جاری کرنے کا ذمہ دار ہے۔ قواعد و ضوابط ایسے ہی ہیں، لیکن حقیقت میں، بہت سے اپارٹمنٹس کا معائنہ نہیں کیا گیا اور انہیں منتقل کرنے کے اہل کے طور پر قبول نہیں کیا گیا، یہاں تک کہ آگ سے بچاؤ اور لڑائی کے معائنے کے بغیر، اور یہ منصوبہ غیر قانونی طور پر بنایا گیا تھا، لیکن وہ اب بھی فروخت اور منتقل ہونے کے لیے صارفین کے حوالے کیے گئے ہیں۔ خاص طور پر، "کچے چاول بیچنے" کی صورت حال بھی ان میں سے ایک وجہ ہے جہاں رہائشیوں کو ان کے گھروں میں رہنے کا خطرہ لاحق ہے۔ خاص طور پر، پراجیکٹ کے نفاذ کے شروع میں، طریقہ کار مکمل کرنے سے پہلے، صرف زمین ہونے کی وجہ سے، بہت سے سرمایہ کاروں نے فروخت کے لیے کھول دیا ہے۔ خریدار ایک بار میں ادائیگی کرسکتے ہیں یا پروجیکٹ کی پیشرفت کے مطابق قسطوں میں ادائیگی کرسکتے ہیں۔ اس طرح، کاغذ پر، منصوبہ سرمایہ کار کے نام سے ہے، لیکن اصل میں جائیداد پہلے سے ہی صارف کی ملکیت ہے. بہت سے معاملات میں، بینک جانتے ہیں کہ سرمایہ کاروں نے گاہکوں کو گھر بیچے ہیں لیکن پھر بھی "آنکھیں بند کر لیں" اور سرمایہ کاروں کو قرض لینے کے لیے انہیں رہن رکھنے دیں۔

ہوانگ تھو لا فرم کے ڈپٹی ڈائریکٹر وکیل نگوین ماؤ تھونگ نے کہا: ایسے معاملات ہیں جہاں سرمایہ کار نے پہلے رئیل اسٹیٹ کو گروی رکھا، پھر اسے گاہک کے علم میں لائے بغیر اسے بیچ دیا۔ ایسے معاملات بھی ہیں جب سرمایہ کار نے گھر کسٹمر کو بیچ دیا، پھر قرض لینے کے لیے پروجیکٹ کو بینک کے پاس گروی رکھا۔ کیونکہ گاہک کو فروخت کرتے وقت، فروخت کا معاہدہ کسی ایجنسی کے ساتھ رجسٹرڈ نہیں ہوتا تھا بلکہ صرف کمپنی میں محفوظ ہوتا تھا، اس لیے بینک کو یہ معلوم نہیں تھا کہ سرمایہ کار نے گاہک کو جائیداد فروخت کی ہے یا نہیں۔ یہ بھی ممکن ہے کہ سرمایہ کار نے جان بوجھ کر کیس کو چھپایا ہو، اور بینک نے اس کیس کا بغور جائزہ نہیں لیا، اس لیے اس نے سرمایہ کار کو قرض دیا، جب کہ یہ اپارٹمنٹس دراصل فروخت کیے گئے تھے۔

"تعمیر کے دوران، سرمایہ کار کے پاس سرمائے کی کمی تھی اور اس نے زمین کے استعمال کے حقوق اور مستقبل کے اثاثے، جو کہ مکانات تھے، بینک کے پاس گروی رکھ دیے۔ خریدار کے پاس یہ جاننے کا کوئی طریقہ نہیں تھا کہ اس نے جو اپارٹمنٹ خریدا ہے وہ رہن ہے۔ مبہم طور پر خرید و فروخت کے معاہدے پر دستخط کرنا جب کہ یہ واقعہ منظر عام پر آچکا ہے، یہ واضح ہے کہ ریئل اسٹیٹ بینک کے پاس رہن تھی لیکن سرمایہ کار نے اسے صارفین کو فروخت کیا، یہ ثابت ہوتا ہے کہ اس معاملے میں سرمایہ کار کے خلاف قانونی کارروائی نہیں کی جاسکتی Nguyen Mau Thuong کا تجزیہ کیا.

اگر سرمایہ کار نے رہن رکھے ہوئے منصوبے کو مکمل طور پر ظاہر کر دیا ہے لیکن گاہک پھر بھی اسے خریدتا ہے تو صارف ذمہ دار ہے۔ اس کے برعکس، اگر سرمایہ کار پروجیکٹ کے رہن کو چھپاتا ہے لیکن پھر بھی اسے گاہک کو فروخت کرتا ہے، تو صارف اس کا شکار ہوتا ہے۔ ایک اپارٹمنٹ کی صورت میں جو صارف کو فروخت کر دیا گیا ہے اور اسے گروی رکھا گیا ہے، سرمایہ کار کی غلطی ہے اور بینک بھی غلطی پر ہے کیونکہ تشخیص مکمل نہیں ہے۔ اس صورت میں، گاہک بے قصور اور محفوظ ہے۔ لہذا، ریاست کو گاہک کے لیے گلابی کتاب جاری کرنے کی ضرورت ہے۔ سرمایہ کار اور بینک ایک دوسرے کے ساتھ معاملہ کریں گے یا ایک دوسرے کو عدالت میں لے جائیں گے۔

مسٹر لی ہوانگ چاؤ، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین

گھر کے خریداروں کو گلابی کتاب ضرور جاری کریں۔

قانونی تجزیے کے حوالے سے، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ 2006 کا رئیل اسٹیٹ بزنس قانون اتنا سخت نہیں ہے جتنا کہ 2024 کے رئیل اسٹیٹ بزنس قانون ہے، کیونکہ یہ قانون صرف سرمایہ کاروں کو غیر قانونی طور پر جمع کرنے اور خریداروں اور کرایہ پر لینے والوں سے سرمایہ حاصل کرنے سے منع کرتا ہے۔ قانون منصوبوں کو مکمل ہونے یا مستقبل میں بننے پر چلانے کی بھی اجازت دیتا ہے۔

"لیکن سول کوڈ میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ کسی پراپرٹی کی دو بار تجارت نہیں کی جا سکتی۔ اگر پوری عمارت بینک کے پاس رہن رکھی گئی ہے تو اسے صارفین کو فروخت نہیں کیا جا سکتا۔ اگر بینک کے پاس رہن رکھا گیا ہے اور سرمایہ کار اسے صارفین کو فروخت کرتا ہے، تو سرمایہ کار قانون کی خلاف ورزی کر رہا ہے۔ بینک کا بھی قصور ہے، کیونکہ جب یہ کہتا ہے کہ بینک نے جائیداد کو گروی رکھا ہوا ہے تو اسے گروی نہیں رکھا جائے گا، اور یہ کہتا ہے کہ وہ جائیداد کو گروی نہیں رکھ سکتا۔ جان لیں کہ سرمایہ کار نے اسے گاہکوں کو بیچ دیا ہے، خاص طور پر جب گروی رکھی ہوئی جائیداد مستقبل میں بنائی گئی ہے، اسے یقینی بنانے کے لیے اور بھی زیادہ محتاط رہنا چاہیے کہ اس کا استعمال صحیح مقصد کے لیے کیا گیا ہے، اس طرح، بینک کی غلطی، ذمہ دار اور خریدار ہے، "مسٹر چاؤ نے مزید کہا: گاہک اب بھی اسے خریدتا ہے، اس کے برعکس، اگر سرمایہ کار اس پراجیکٹ کو گروی رکھتا ہے اور پھر بھی اسے فروخت کرتا ہے، تو گاہک اس کا شکار ہوتا ہے جو کہ گاہک کو فروخت کر دیا گیا ہو، اور اس کا پورا پورا پورا تحفظ نہ کرنے کی صورت میں، گاہک اس کا ذمہ دار ہے۔ صارفین کے لیے گلابی کتابیں جاری کرنے کے لیے سرمایہ کار اور بینک کو ایک دوسرے کے ساتھ معاملہ کرنا پڑے گا یا ایک دوسرے کو عدالت میں لے جانا پڑے گا۔

"2013 سے، ہم نے ایسی سفارش کی ہے، لیکن اب تک لوگوں کو ان کے جائز حقوق کی حفاظت نہیں ہوئی ہے،" مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے زور دیا۔

وکیل وو انہ توان (ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن) نے بھی تصدیق کی: سرمایہ کار نے لوگوں کو جائیدادیں فروخت کیں اور جائیداد کو بینک کے پاس گروی رکھا، جو کہ ایک فراڈ ہے۔ بینک اور رئیل اسٹیٹ خریدنے والے افراد کو چاہیے کہ وہ سرمایہ کار کے خلاف پولیس میں شکایت درج کریں اور سرمایہ کار کے خلاف عدالت میں دیوانی مقدمہ دائر کریں تاکہ صارفین کی حفاظت کی جا سکے۔ جب بینک سرمایہ کار پر مقدمہ کرتا ہے، تو گھر خریدنے والے لوگ متعلقہ حقوق اور ذمہ داریوں کے حامل ہوتے ہیں جن کے حقوق پر غور کیا جائے گا اور عدالت ان کو حل کرے گی۔ خاص طور پر اگر سرمایہ کار کو فوجداری مقدمے میں سمجھا جائے اور اس پر کارروائی کی جائے تو بینک کا دیوانی حصہ اور گھر خریدنے والے افراد کا معاملہ بھی حل ہو جائے گا، صارفین کے گھروں پر قبضے جیسی کوئی بات نہیں ہو سکتی۔

معلوم ہوا ہے کہ ہو چی منہ شہر میں اب تک تقریباً 60,000 گھر ایسے ہیں جنہیں گلابی کتابیں نہیں دی گئی ہیں، جن میں بہت سے ایسے منصوبے بھی شامل ہیں جہاں سرمایہ کاروں نے بینکوں سے قرض لینے کے لیے لوگوں کے گھر گروی رکھے ہیں لیکن وہ قرض واپس نہیں کر سکے اور بینکوں نے گلابی کتابیں رکھ دیں۔ حال ہی میں، ہو چی منہ سٹی پیپلز کونسل نے اپارٹمنٹس کے انتظام اور گلابی کتابیں دینے کی ذمہ داری کے بارے میں ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی سے سوال کرنے کے لیے ایک میٹنگ بھی کی۔ اس کے مطابق، سرمایہ کاروں اور بینکوں کی خلاف ورزیوں کے علاوہ، حکام کی ذمہ داری کا ایک حصہ بھی ہے جب انہیں منظم کرنا اور انہیں سخت سزا دینا، حتیٰ کہ غلط کاموں کو چھپانے اور معاف کرنے کے آثار بھی دکھانا۔ اس لیے ضروری ہے کہ سرمایہ کاروں اور بینکوں کی خلاف ورزیوں سے نمٹنے کو گھر کے خریداروں کو گلابی کتابوں کی فراہمی سے الگ کیا جائے۔

ماخذ: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm