بینک کو بے قصور نہیں ٹھہرایا جا سکتا۔

کیا ڈویلپر بینک کے ساتھ شراکت کر رہا ہے؟

حقیقت میں، بہت سے پروجیکٹس، گاہکوں کو گھر فروخت کرنے سے پہلے، پورے پروجیکٹ کو بینک کے پاس گروی رکھ چکے ہیں۔ گاہکوں کو فروخت کرنے سے پہلے رہن کو جاری کرنے کے بجائے، ڈویلپر نے ایسا نہیں کیا اور آج تک قرض کی ادائیگی نہیں کی ہے، جس کی وجہ سے بینک نے رہائشیوں کے گھروں کو بند کر دیا ہے۔ یہاں تک کہ بہت سی اونچی عمارتوں میں، گاہکوں کو مکان فروخت کرنے کے بعد، ڈویلپر ان مکانوں کو بینک کے پاس رہن رکھتا ہے تاکہ دوسرے مقاصد کے لیے رقم ادھار لے سکے۔ صرف اس صورت میں جب وہ قرض ادا کرنے سے قاصر ہوتے ہیں اور بینک اصل اور سود کی وصولی کے لیے پیشگی بندش کرتا ہے، رہائشیوں کو حقیقت کا احساس ہوتا ہے۔ لہذا، ہر اپارٹمنٹ کے لیے انفرادی ملکیت کا سرٹیفکیٹ جاری نہیں کیا جا سکتا۔

ہو چی منہ شہر میں ایک اپارٹمنٹ کی عمارت رہائشیوں کے ملکیتی سرٹیفکیٹ کو بینک قرضوں کے لیے ضمانت کے طور پر استعمال کر رہی ہے۔

ایک رہائشی جس کا گھر اچانک بند کر دیا گیا تھا اس نے پوچھا: "جب افراد قرض لیتے ہیں، تو بینک ضمانتی اثاثوں کی بہت احتیاط سے جانچ پڑتال کرتے ہیں، ان کی قانونی حیثیت، قدر اور دستاویزات کی جانچ پڑتال کرتے ہیں... مجھے سمجھ نہیں آتی کہ کیوں ڈویلپر پہلے سے فروخت شدہ اپارٹمنٹس کو ضمانت کے طور پر آسانی سے استعمال کر سکتے ہیں اور پھر بھی بینک کے طریقہ کار سے گزر جاتے ہیں؟" یہ بھی ایک سوال ہے جب بہت سے لوگ اس متضاد صورتحال کا مشاہدہ کرتے ہیں۔

درحقیقت، ضوابط کے مطابق، جب کسی صارف کے ساتھ جائیداد کی خریداری کے معاہدے پر دستخط کرتے ہیں، تو ڈویلپر کو رہن چھوڑ دینا چاہیے اگر جائیداد بینک کے پاس رہن رکھی گئی ہو۔ گھر کو قبضے کے لیے گاہک کے حوالے کرتے وقت، گھر کا معائنہ کیا جانا چاہیے اور یہ سمجھا جانا چاہیے کہ وہ تمام ضروریات کو پورا کرتا ہے۔ ایک خاص مدت کے بعد، ڈویلپر صارف کے لیے ملکیت کا سرٹیفکیٹ (گلابی کتاب) حاصل کرنے کا ذمہ دار ہے۔ یہ ضابطہ ہے، لیکن حقیقت میں، بہت سی اپارٹمنٹ عمارتیں، یہاں تک کہ جن کا ابھی تک معائنہ نہیں کیا گیا اور قبضے کے لیے تمام تقاضوں کو پورا نہیں کیا گیا، یا یہاں تک کہ جن میں فائر سیفٹی سرٹیفیکیشن کا فقدان ہے، یا غیر قانونی طور پر بنائے گئے پروجیکٹس، اب بھی فروخت اور گاہکوں کے حوالے کیے جاتے ہیں۔ خاص طور پر، "وقت سے پہلے اپارٹمنٹس فروخت کرنے" کا رواج ان وجوہات میں سے ایک ہے جس کی وجہ سے رہائشیوں کو ان کے گھروں سے محروم ہونے کا خطرہ ہے۔ خاص طور پر، پروجیکٹ کے مکمل ہونے سے پہلے، اور طریقہ کار کو حتمی شکل دینے سے پہلے، صرف زمین کے ساتھ، بہت سے ڈویلپرز فروخت کرنا شروع کر دیتے ہیں۔ خریدار پروجیکٹ کی پیشرفت کے مطابق ایک یکمشت یا قسطوں میں ادائیگی کر سکتے ہیں۔ اس طرح، جب کہ پروجیکٹ سرکاری طور پر ڈویلپر کے نام کے تحت رجسٹرڈ ہے، جائیداد اصل میں کسٹمر کی ہے۔ بہت سے معاملات میں، بینکوں کو معلوم ہوتا ہے کہ ڈویلپر نے پہلے ہی گاہکوں کو مکانات فروخت کر دیے ہیں لیکن پھر بھی آنکھیں بند کر لیتے ہیں، جس سے ڈویلپر رقم ادھار لینے کے لیے جائیدادوں کو رہن رکھ سکتا ہے۔

ہوانگ تھو لا فرم کے ڈپٹی ڈائریکٹر وکیل نگوین ماؤ تھونگ نے کہا: "ایسے معاملات ہیں جہاں ڈویلپر نے پہلے سے جائیداد کو گروی رکھا ہوا ہے، پھر اسے صارفین کے علم میں لائے بغیر صارفین کو فروخت کر دیا ہے۔ ایسے معاملات بھی ہیں جب ڈویلپر نے پہلے ہی گاہکوں کو مکانات فروخت کر دیے ہیں، اور پھر پروجیکٹ کو بینک کے پاس رہن رکھ کر رقم ادھار لینے کے لیے ہیں۔ لیکن کسی بھی ایجنسی کے ساتھ معاہدہ نہیں کیا جاتا، کیونکہ وہ صرف بینک کے پاس رجسٹرڈ نہیں ہوتی۔ اس بات سے لاعلم ہے کہ کیا ریئل اسٹیٹ کو ڈیولپر نے بیچا ہے، یہ بھی ممکن ہے کہ ڈویلپر نے جان بوجھ کر اسے چھپایا ہو، اور بینک کی ناکافی تشخیص کے ساتھ، اس کے نتیجے میں ڈویلپر کو قرض دیا جاتا ہے حالانکہ یہ اپارٹمنٹس حقیقت میں فروخت ہو چکے ہیں۔"

"تعمیر کے دوران، ڈویلپر کے پاس سرمائے کی کمی تھی اور اس نے زمین کے استعمال کے حقوق اور مستقبل کے اثاثوں (گھروں) کو بینک کے پاس گروی رکھا۔ خریداروں کے پاس یہ جاننے کا کوئی طریقہ نہیں تھا کہ انہوں نے جو اپارٹمنٹس خریدے ہیں وہ رہن ہیں۔ مثالی طور پر، رہن رکھنے والے بینک کو اس معلومات کا عوامی طور پر اعلان کرنا چاہیے تھا تاکہ لوگوں کو معلوم ہو سکے۔ صرف ڈویلپر کے جاری ہونے کے بعد، ڈیولپر کو یہاں رہن کے معاہدے پر دستخط کرنے کے بعد، ڈیولپر کو فروخت کے قانون پر دستخط کرنے چاہئیں۔ مبہم طور پر خرید و فروخت کا وعدہ کرتے ہوئے، خریداروں کو تمام نقصانات اٹھانا پڑ رہے ہیں، یہ بات ثابت ہوتی ہے کہ ڈویلپر نے صارفین کو دھوکہ دیا ہے، اس معاملے میں ڈیولپر کو مجرم قرار نہیں دیا جا سکتا ماؤ تھونگ نے تجزیہ کیا۔

اگر ڈویلپر نے مکمل طور پر انکشاف کر دیا ہے کہ پروجیکٹ گروی ہے اور گاہک پھر بھی اسے خریدتا ہے، تو صارف ذمہ دار ہے۔ اس کے برعکس، اگر ڈویلپر اس حقیقت کو چھپاتا ہے کہ پروجیکٹ گروی ہے اور پھر بھی اسے صارفین کو فروخت کرتا ہے، تو صارف اس کا شکار ہے۔ اگر ایک اپارٹمنٹ پہلے ہی کسی صارف کو فروخت کر دیا گیا ہے لیکن اسے گروی رکھا گیا ہے، تو ڈویلپر غلطی پر ہے، اور بینک بھی ناکافی تشخیص کے لیے غلطی پر ہے۔ اس صورت میں، گاہک بے قصور اور محفوظ ہے۔ اس لیے حکومت کو چاہیے کہ وہ صارفین کو ملکیتی سرٹیفکیٹ جاری کرے۔ ڈویلپر اور بینک کو خود اس معاملے کو حل کرنا چاہیے یا اسے عدالت میں لے جانا چاہیے۔

مسٹر لی ہوانگ چاؤ، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین

گھر کے مالکان کو ملکیت کا سرٹیفکیٹ جاری کیا جانا چاہیے۔

قانونی پہلوؤں کا تجزیہ کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ 2006 کا رئیل اسٹیٹ بزنس قانون اتنا سخت نہیں تھا جتنا کہ 2024 کے رئیل اسٹیٹ بزنس قانون، کیونکہ قانون صرف ڈویلپرز کو خریداروں اور لیز ہولڈرز سے غیر قانونی طور پر سرمایہ اکٹھا کرنے اور غلط استعمال کرنے سے منع کرتا ہے۔ قانون نے منصوبوں کی تکمیل کے بعد یا مستقبل میں مارکیٹنگ کی بھی اجازت دی۔

"تاہم، سول کوڈ میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ ایک اثاثے کی دو بار تجارت نہیں کی جا سکتی۔ اگر پوری عمارت کسی بینک کے پاس رہن رکھی گئی ہے، تو اسے صارفین کو فروخت نہیں کیا جا سکتا۔ اگر ڈویلپر رہن رکھی ہوئی جائیداد کو صارفین کو فروخت کرتا رہتا ہے، تو وہ قانون کی خلاف ورزی کر رہے ہیں۔ بینک کی بھی غلطی ہے کیونکہ جب رہن کو قبول کرتے ہیں، تو اسے فروخت کرنے والے کو فروخت کرنے کا دعویٰ نہیں کرنا چاہیے۔ خاص طور پر اگر گروی رکھا ہوا اثاثہ مستقبل کی رہائشی جائیداد ہے، تو اس بات کو یقینی بنانے کے لیے ضروری ہے کہ قرض کے فنڈز کو مطلوبہ مقصد کے لیے استعمال کیا گیا ہو، اس طرح، خریدار ایک معصوم فریق، ایک شکار ہے، مسٹر چاؤ نے مزید کہا: "مسٹر چاؤ نے مزید کہا: اس کے برعکس، گاہک ذمہ دار ہے، اگر ڈویلپر نے رہن کو چھپایا اور پھر بھی اس پراجیکٹ کو گاہکوں کو فروخت کیا، تو اس صورت میں جب ایک اپارٹمنٹ کسی صارف کو فروخت کیا گیا ہو لیکن پھر اسے رہن رکھا گیا ہو، ڈویلپر غلطی پر ہے اور بینک بھی غلطی پر ہے۔" ناکافی تشخیص کی وجہ سے بھی ایک غلطی تھی۔ اس صورت میں، گاہک بے قصور اور محفوظ ہے۔ لہذا، ریاست کو صارفین کو زمین کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ جاری کرنے کی ضرورت ہے۔ ڈویلپر اور بینک کو خود اس معاملے کو سنبھالنا چاہیے یا ایک دوسرے کو عدالت میں لے جانا چاہیے۔"

"ہم 2013 سے ایسی سفارشات کر رہے ہیں، لیکن آج تک لوگوں کو ان کے جائز حقوق کا تحفظ نہیں ہو سکا،" مسٹر لی ہونگ چاؤ نے زور دیا۔

وکیل وو انہ توان (ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن) نے بھی تصدیق کی: ایک ڈویلپر کے لیے بینک کے قرض کے لیے جائیداد کو ضمانت کے طور پر استعمال کرتے ہوئے لوگوں کو رئیل اسٹیٹ بیچنا دھوکہ دہی ہے۔ بینکوں اور خریداروں کو چاہیے کہ وہ ڈیولپر کے خلاف پولیس میں شکایت درج کرائیں اور اپنے صارفین کے تحفظ کے لیے عدالت میں ڈیولپر کے خلاف دیوانی مقدمہ دائر کریں۔ جب کوئی بینک کسی ڈویلپر پر مقدمہ کرتا ہے، تو گھر خریداروں کو، متعلقہ حقوق اور ذمہ داریوں کے ساتھ فریقین کے طور پر، عدالت کے ذریعے ان کے حقوق پر غور اور حل کیا جائے گا۔ مزید برآں، اگر ڈیولپر سے تفتیش کی جاتی ہے اور فوجداری مقدمے میں مقدمہ چلایا جاتا ہے، تو بینک اور گھر خریداروں کے دیوانی پہلوؤں پر بھی توجہ دی جائے گی۔ صارفین کی جائیدادوں پر کوئی قبضہ نہیں ہو سکتا۔

یہ معلوم ہے کہ، آج تک، ہو چی منہ شہر میں تقریباً 60,000 مکانات ہیں جنہیں ابھی تک ملکیتی سرٹیفکیٹ جاری نہیں کیے گئے ہیں۔ ان منصوبوں میں سے بہت سے ایسے ڈویلپرز شامل ہیں جنہوں نے بینکوں سے رقم ادھار لینے کے لیے رہائشیوں کے گھروں کو گروی رکھا لیکن قرضوں کی ادائیگی میں ناکام رہے، جس کے نتیجے میں بینکوں نے ملکیتی سرٹیفکیٹ روک لیے۔ حال ہی میں، ہو چی منہ سٹی پیپلز کونسل نے بھی ایک اجلاس منعقد کیا جس میں پیپلز کمیٹی سے اپارٹمنٹ کی عمارتوں کے انتظام اور ملکیت کے سرٹیفکیٹ جاری کرنے میں اس کی ذمہ داری کے بارے میں سوال کیا گیا۔ اس کے مطابق، ڈویلپرز اور بینکوں کی خلاف ورزیوں کے علاوہ، حکام کی جانب سے ان کے لاپرواہ انتظام اور نفاذ کے لیے بھی ایک حد تک ذمہ داری عائد ہوتی ہے، یہاں تک کہ غلط کاموں کو چھپانے اور معاف کرنے کے آثار بھی دکھاتے ہیں۔ لہذا، یہ ضروری ہے کہ ڈویلپرز اور بینکوں کی طرف سے خلاف ورزیوں سے نمٹنے کو گھریلو خریداروں کو ملکیتی سرٹیفکیٹ جاری کرنے سے الگ کیا جائے۔

ماخذ: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm