قرض دینے والے سود کی شرح بڑھ رہی ہے:

ڈپازٹ کی شرح سود میں مسلسل اضافے کے ساتھ، قرض دینے کی شرح سود کے مستحکم رہنے کا امکان نہیں ہے، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ قرض دینے کے شعبے میں۔ شرح سود میں اضافے کی یہ نئی لہر قلیل مدتی قیاس آرائیوں کے لیے مکانات اور زمین خریدنے کے لیے مالی فائدہ اٹھانے کے مواقع کو نمایاں طور پر تنگ کر رہی ہے۔

ویتنام انویسٹمنٹ اینڈ ڈیولپمنٹ کمرشل بینک (BIDV) میں صارفین کو شرح سود کا مشورہ فراہم کرنا۔ تصویر: Nguyen Quang

شرح سود 14 فیصد سالانہ تک پہنچ گئی۔

ڈپازٹ سود کی شرحوں کے حوالے سے، فروری کے اوائل میں کیے گئے ایک سروے کے مطابق، "بڑے 4" بینکوں میں، ویتنام کے زرعی اور دیہی ترقیاتی بینک ( ایگری بینک ) نے اپنے سود کی شرح کے شیڈول میں نمایاں اضافہ کیا، جو کہ 1 سے 24 ماہ تک زیادہ تر شرائط پر لاگو ہوتا ہے۔ نئے اپ ڈیٹ کردہ آن لائن ڈپازٹ کی شرح سود کے شیڈول کے مطابق، 1-2 ماہ کی مدت کے لیے سود کی شرح 0.2% سے 3.2% فی سال بڑھ گئی ہے۔ 3-5 ماہ کی مدت بھی 0.2% سے 3.7%/سال تک بڑھ گئی۔ 6-9 ماہ میں 0.7% سے 5.7% فی سال اضافہ ہوا؛ اور 12-24 ماہ کی مدت دو سال سے زیادہ کے بعد 0.7% سے 6%/سال بڑھ گئی۔

ویتنام انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ بینک ( BIDV ) اور ویتنام جوائنٹ اسٹاک کمرشل بینک برائے صنعت و تجارت (VietinBank) کے آن لائن بچت سود کی شرح چارٹ کے مطابق، 1-2 ماہ کی مدت کے لیے شرح سود 3%/سال ہے۔ 3-5 ماہ کی شرائط 3.4%/سال ہے۔ 6-11 ماہ کی شرائط 4.5%/سال ہے۔ اور 12 ماہ کی شرائط 5.2%/سال ہے۔ سب سے زیادہ شرح سود 5.3%/سال ہے، جو 13-36 ماہ کی شرائط پر لاگو ہوتی ہے۔ دریں اثنا، ویتنام فارن ٹریڈ جوائنٹ اسٹاک کمرشل بینک (ویت کام بینک) 1-2 ماہ کی شرائط کے لیے 2.1%/سال کے ساتھ کم ڈپازٹ سود کی شرح برقرار رکھتا ہے۔ 3-5 ماہ کی شرائط کے لیے 2.4%/سال؛ 6-11 ماہ کی شرائط کے لیے 3.5%/سال؛ اور 12-24 ماہ کی شرائط کے لیے 5.2%/سال۔

مشترکہ اسٹاک کمرشل بینکوں میں، شرح سود میں کافی فرق ہے، خاص طور پر درمیانی اور طویل مدتی ڈپازٹس کے لیے۔ خاص طور پر، 1-3 ماہ کی شرائط کے لیے، مشترکہ شرح سود 4-4.75%/سال ہے۔ 6-9 ماہ کی شرائط کے لیے، یہ 6-6.5%/سال ہے، اور یہاں تک کہ 7%/سال سے بھی زیادہ ہے (PGBank 7.1%/سال کی پیشکش کرتا ہے، SHB آن لائن ڈپازٹس کے لیے 7.5% لاگو کرتا ہے...)۔ 12-18 مہینوں کی طویل مدت کے لیے، ڈپازٹ کی شرح سود کو 6.5% یا اس سے زیادہ کی بلند سطح پر دھکیلنا جاری ہے۔

ڈپازٹ سود کی بڑھتی ہوئی شرحوں نے بینکوں کو قرض دینے کی شرحوں کو اوپر کی طرف ایڈجسٹ کرنے پر مجبور کیا ہے، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں۔ یہاں تک کہ "بڑے 4" بینک بھی رئیل اسٹیٹ قرضے کی شرح 10% فی سال سے زیادہ لاگو کر رہے ہیں۔ ماہرین کے مطابق، سرکاری بینکوں کی قرض دینے کی شرح سود کی پالیسی سرمائے کے استعمال کے مقصد کے مطابق مختص کی جاتی ہے، اس طرح رئیل اسٹیٹ کو قرضے کو کنٹرول کرنے اور پیداوار اور کاروباری سرگرمیوں کے لیے سرمائے کے بہاؤ کو ترجیح دینے کی پالیسی کی عکاسی ہوتی ہے۔ خاص طور پر، پہلے 6 مہینوں کے لیے مقرر ہونے پر ریل اسٹیٹ پر قرض دینے کی اوسط شرح سود کم از کم 9.7% فی سال ہے۔ 10.1% فی سال جب 12 ماہ کے لیے مقرر کیا گیا ہے۔ اور 13.5% فی سال جب پہلے 18 مہینوں کے لیے مقرر کیا گیا ہو۔ دریں اثنا، قرضوں کے لیے سود کی شرح بقایا ضروریات کو پورا کرنے کے لیے (جو کہ رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے لیے نہیں ہے)، جیسے کار لون یا دوسرے کریڈٹ اداروں میں قرضوں کی جلد ادائیگی کے لیے قرض، نمایاں طور پر کم ہیں، عام طور پر فی سال 9% سے کم۔

رہن لیتے وقت محتاط رہیں۔

رئیل اسٹیٹ لون کی شرح سود میں اضافے کی وجوہات بتاتے ہوئے، لانگ بیئن کے علاقے کی ایک رئیل اسٹیٹ کنسلٹنٹ محترمہ ٹران ہونگ فونگ نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بہت سے خطرات کا سامنا ہے، خاص طور پر زیر تعمیر جائیدادوں کے حصے میں۔ حقیقت میں، بہت سے ڈویلپرز سود اور اصل کے لیے رعایتی مدت کی پالیسیاں لاگو کر رہے ہیں، اس لیے مالی دباؤ ابھی تک واضح طور پر ظاہر نہیں ہوا ہے، لیکن آنے والے عرصے میں اہم خطرات کے سامنے آنے کی پیش گوئی کی گئی ہے۔ رئیل اسٹیٹ قرضوں کے لیے بڑے بینکوں کی طرف سے لاگو کردہ سود کی شرحیں، 12-14% فی سال، پہلے کے مقابلے بہت زیادہ سمجھی جاتی ہیں اور یہ صرف 6-12 ماہ کے لیے لاگو کردہ مقررہ شرح ہیں۔ رعایتی مدت ختم ہونے کے بعد، تیرتی شرح سود کا اضافہ قرض لینے والوں پر بہت زیادہ دباؤ پیدا کرتا ہے۔

ان شرح سود کی بنیاد پر، 20 سالوں میں 2 بلین VND کے قرض لینے والے کو تقریباً 25-26 ملین VND ہر ماہ سود میں ادا کرنا ہوں گے۔ اگر 4-5 بلین VND قرض لے رہے ہیں، تو قرض لینے والے کو جو رقم ادا کرنی ہوگی وہ ہر ماہ 50 ملین VND سے تجاوز کر جائے گی، اس میں اصل ادائیگیاں شامل نہیں۔ ان شرح سود کے ساتھ، بہت سے ماہرین نے پیش گوئی کی ہے کہ 2026 کے آخر تک جائداد غیر منقولہ کی قیمتیں "ٹھنڈی" ہوسکتی ہیں کیونکہ بہت سے سرمایہ کار بلند شرح سود کے ناقابل برداشت دباؤ کی وجہ سے اپنی جائیدادوں کو "فروخت" کرنے پر مجبور ہیں۔

ماہر اقتصادیات ڈاکٹر چاؤ ڈنہ لن (ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف بینکنگ) کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ اور بینکنگ دو ایسے شعبے ہیں جن کا ایک سمبیوٹک تعلق ہے، قریب سے جڑے ہوئے اور ایک دوسرے سے جڑے ہوئے ہیں۔ تاہم، حالیہ دنوں میں، رئیل اسٹیٹ نے بنیادی طور پر درمیانی رینج اور اعلیٰ درجے کے طبقات پر توجہ مرکوز کی ہے، تجارتی رئیل اسٹیٹ اور قیاس آرائی پر مبنی سرگرمیوں کا ذکر نہیں کرنا۔ تیزی سے بڑھتی ہوئی شرح سود سے لیکویڈیٹی کے مسائل پیدا ہوں گے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ دھیرے دھیرے کم مائع ہو جائے گی، یہاں تک کہ کچھ طبقات میں "منجمد" ہو جائے گا، اور بینکنگ کا نظام خود نمایاں طور پر متاثر ہو گا۔ یہ اثرات قرض کی ترقی، اثاثوں کے معیار اور بینکوں کے منافع میں ظاہر ہوں گے۔ اعلی شرح سود کو رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کے لیے ایک بڑے "امتحان" کے طور پر دیکھا جا سکتا ہے، اور بینکنگ سسٹم کے لیے بھی ایک امتحان۔

پیشین گوئیوں سے پتہ چلتا ہے کہ بنیادی جائیداد کی قیمتوں میں 2026 میں معمولی کمی دیکھی جا سکتی ہے، پچھلے سالوں میں تیز اضافے کے بعد، دو اہم عوامل کی بنیاد پر: مارکیٹ میں نئے پراجیکٹس کے داخل ہوتے ہی سپلائی میں اضافہ اور گزشتہ سال کے دوران رہن کی شرح سود میں اضافہ۔ اس لیے ماہرین چھوٹے پیمانے پر سرمایہ کاروں کو بھی مشورہ دیتے ہیں کہ وہ مکان خریدنے کے لیے بینکوں سے قرض لیتے وقت محتاط رہیں، ترجیحی مدت کے بعد شرح سود کے "ٹریپس" سے گریز کریں، جب بینک مارکیٹ کے حالات کی بنیاد پر فلوٹنگ شرح سود کا اطلاق کرتے ہیں۔

ماخذ: https://hanoimoi.vn/lai-suat-cho-vay-tang-kho-luot-song-bat-dong-san-733005.html