زمین کی قیمت کا خطرہ ترقی کو "خطرہ" دیتا ہے۔ حصہ 2

سالانہ زمین کے کرایے کی قیمتوں اور ایک بار زمین کے کرایے کی قیمتوں کے تعین میں تاخیر نے سرمایہ کاری کے ماحول کو متاثر کیا ہے، پیداوار اور کاروباری منصوبہ بندی، سرمایہ کاری کے قرضوں کے لیے رہن، خاص طور پر بڑے علاقوں اور بڑے سرمایہ کاری والے سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے (LNG پورٹ ویئر ہاؤس پروجیکٹ، Son My I تھرمل پاور پلانٹ پروجیکٹ، Son My II تھرمل پاور پلانٹ پروجیکٹ) اور ونڈ پاور پروڈکٹ Bla... اگر کوئی ابتدائی اور فیصلہ کن پالیسی نہیں ہے، تو یہ صوبے کے سرمایہ کاری کے ماحول اور سرمایہ کاری کی کشش کے نتائج کو متاثر کرے گی - پراونشل انڈسٹریل پارک مینجمنٹ بورڈ نے تبصرہ کیا۔

ایک طرف بے صبری ہے، دوسری طرف محتاط ہے۔

جب کہ NovaWorld Phan Thiet 2025 کے آخر تک سیاحتی اقتصادی شہری علاقے کی تعمیر اور مکمل کرنے کے لیے بہت سی سرگرمیوں کو "ان لاک" کرنے کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کا انتظار کر رہا ہے، ہیم ٹین میں نئے صنعتی پارک بھی کرائے کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کا انتظار کر رہے ہیں۔ یہاں سے، خاکہ پیش کردہ روڈ میپ کے مطابق تعمیر کی بنیاد ہوگی۔ مثال کے طور پر، ٹین ڈک انڈسٹریل پارک 2023 کی دوسری سہ ماہی میں تعمیر شروع کر دے گا، لیکن اس پر عمل درآمد مشکل سمجھا جاتا ہے کیونکہ زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین، تشخیص اور منظوری کا کام (رہائشی علاقوں میں رہائشی اراضی اور زرعی اراضی کے لیے) اب بھی سست ہے، جس کے لیے بہت سی نظرثانی کی ضرورت ہے اور ضمیمہ، واضح کام کو متاثر کر رہا ہے۔ فی الحال، انڈسٹریل پارک کے سرمایہ کار نے 61.17 ہیکٹر کے رقبے کے ساتھ زمین مختص کرنے/زمین کے لیز کے لیے درخواست جمع کرائی ہے۔ تاہم، زمین کے غیر ملحقہ پلاٹوں کو مختص کرنا/زمین کا لیز دینا، اور تعمیر شروع کرنے کے لیے تعمیراتی اجازت نامے کے لیے درخواست دینا مشکل ہو جائے گا۔ سون مائی آئی انڈسٹریل پارک میں، سرمایہ کار کو صوبائی پیپلز کمیٹی نے پہلے مرحلے میں 76.78 ہیکٹر رقبہ کے ساتھ زمین الاٹ کی تھی۔ تاہم، تعمیرات کو انجام دینے کے لیے، زمین کے لیز کے معاہدے پر دستخط کرنے کے لیے زمین کی مخصوص قیمت کا ہونا بھی ضروری ہے۔ اس سے پہلے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے نے ایک بولی کا اہتمام کیا اور زمین کی لیز کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے ایک کنسلٹنگ یونٹ (TMS Consulting Co., Ltd.) کے ساتھ معاہدہ کیا۔ بہت سے ضروری دستاویزات کے بعد، کنسلٹنگ یونٹ نے سون مائی آئی انڈسٹریل پارک کے لیے مخصوص اراضی کی قیمتوں کے تعین کو مکمل کرنے میں تاخیر کی اطلاع دی کیونکہ انڈسٹریل پارک پروجیکٹس سے متعلق ویلیوایشن کے کام کے لیے ریونیو اور لاگت کا تعین کرنے کے لیے سروے اور معلومات اکٹھی کرنے میں تاخیر کی اطلاع دی گئی ہے جو کہ بہت محدود ہے اور بہت سی مشکلات کا سامنا ہے، سرکلر کی دفعات کے مطابق مکمل طور پر ثابت کرنے کے لیے کافی بنیاد نہیں ہے۔ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کا 2014۔ اس لیے، 5 اپریل 2023 کو، TMS کنسلٹنگ کمپنی لمیٹڈ نے ایک دستاویز بھیجی جس میں متعلقہ یونٹس سے درخواست کی گئی کہ وہ زمین کی تشخیص کے لیے معلومات کے جائزے کی حمایت کریں، اس کے ساتھ ایک مسودہ رپورٹ بھی بھیجی گئی ہے جس میں ویلیو ایشن کے نتائج کی وضاحت کی گئی ہے۔ اور اب تک، ہم ابھی بھی نتائج کا انتظار کر رہے ہیں۔

لہذا، اپریل 2023 کے آخر میں، صوبائی صنعتی پارک مینجمنٹ بورڈ نے متعلقہ فنکشنل ایجنسیوں کو اطلاع دی کہ ٹین ڈک انڈسٹریل پارک کو 2023 کی دوسری سہ ماہی میں تعمیر شروع کرنے کے طریقہ کار کو مکمل کرنے میں مدد فراہم کریں، سرمایہ کاروں کے لیے 61.17 ہیکٹر کے رقبے پر زمین کے لیز کے معاہدوں پر دستخط کرنے کے لیے زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین کرنے سے۔ اسی طرح، سون مائی 1 انڈسٹریل پارک کے ساتھ، یہ 76.7 ہیکٹر سے زیادہ ہے اور اسے IPICO کمپنی کی درخواست پر مئی 2023 میں منظوری کے لیے صوبائی پیپلز کمیٹی کو پیش کیا گیا، تاکہ یونٹ زمین کا کرایہ ادا کر سکے، زمین کے لیز کے معاہدوں پر دستخط کر سکے اور اس علاقے پر صنعتی پارک کے انفراسٹرکچر کی تعمیر کا انتظام کر سکے۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ صنعتی پارکوں کے سرمایہ کار جو معاوضے اور کلیئرنس کا کام انجام دے رہے ہیں اور سرمایہ کاری کی تیاری کر رہے ہیں، سبھی ایک ساتھ زمین لیز پر دینا چاہتے ہیں۔ اس کے بعد متعلقہ پروجیکٹس جیسے کہ ایل این جی گیس پورٹ ویئر ہاؤس، سون مائی آئی تھرمل پاور پلانٹ پراجیکٹ، سون مائی II تھرمل پاور پلانٹ پروجیکٹ، جن کا زمینی رقبہ تقریباً 300 ہیکٹر ہے، کو بھی ایک بار میں زمین لیز پر دینے کی ضرورت ہے۔ دریں اثنا، صوبائی صنعتی پارک مینجمنٹ بورڈ کی معلومات کے مطابق، کیونکہ زمین کی مخصوص قیمت کا تعین نہیں کیا گیا ہے، اس وقت ہام کیم I انڈسٹریل پارک میں 4 منصوبے (4.72 ہیکٹر کے رقبے کے ساتھ) اور ہیم کیم II انڈسٹریل پارک میں 1 پروجیکٹ (2.41 ہیکٹر کے رقبے کے ساتھ) ہیں، لیکن کمیٹی نے ابھی تک ایک بار بھی زمین کی ادائیگی کی منظوری نہیں دی ہے۔ صنعتی پارک کے سرمایہ کاروں کو ایک ساتھ ادائیگی کرنے کا مسئلہ حل کر دیا، جو کہ اب 3 سال سے جاری ہے۔ ایک ساتھ زمین لیز پر دینے کی سرمایہ کاروں کی خواہش ثانوی سرمایہ کاروں کی توجہ کو آسان بنانا ہے اور اس منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے اکاؤنٹنگ اور قرض لینے کے لیے سرمایہ حاصل کرنا ہے۔

اتنی دباؤ والی پوزیشن میں کیوں؟

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے نمائندے نے کہا کہ زمین کی مخصوص قیمت (20 بلین VND سے زیادہ زمین کی قیمت والے منصوبوں پر لاگو) بہت سی وجوہات کی وجہ سے سست ہے۔ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے سرکلر 36 کے مطابق، تشخیص کے 5 طریقے ہیں، لیکن 3 عام طور پر استعمال کیے جانے والے طریقے سرپلس، آمدنی اور موازنہ ہیں۔ تاہم، متعدد معاملات سے حاصل ہونے والی معلومات کے ذریعے، مشاورتی یونٹوں کو تشویش ہے کہ ان طریقوں کی ضمانت نہیں دی جاتی، اگر ہر مخصوص پروجیکٹ پر لاگو کیا جائے، خاص طور پر اگر ان پٹ کے عوامل مستحکم نہ ہوں، جس کے نتیجے میں آؤٹ پٹ کے غلط نتائج برآمد ہوتے ہیں۔ مثال کے طور پر، موازنہ کا طریقہ، وہ علاقہ ہمیشہ کھیتی باڑی رہا ہے، کوئی لین دین نہیں ہے اس لیے اس کا موازنہ نہیں کیا جا سکتا۔ یا سرپلس اور آمدنی کے طریقوں کو ترقی کی آمدنی، سرمایہ کاری کی سرمایہ کاری کی شرح، یونٹ کی قیمت کا تعین کرنے کی ضرورت ہے جو کہ بہت پیچیدہ ہے۔ اس لیے مشاورتی یونٹوں نے بار بار یہ کام کیا ہے، محکمہ مشاورتی یونٹوں کی مدد کر رہا ہے لیکن نتائج قابل اطمینان نہیں ہیں۔ کیونکہ یہ فرض کرنا اور اندازہ لگانا ضروری ہے، اور یہ تمام منصوبے رقبے کے لحاظ سے بہت بڑے ہیں، اس لیے ایک شخص اور دوسرے کے درمیان غلطی کا خطرہ، یہاں تک کہ بہت چھوٹا، بڑا نقصان پیدا کر سکتا ہے۔ اس کے علاوہ، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت بھی تشخیص کے طریقوں پر توجہ مرکوز کرتے ہوئے سرکلر 36 پر نظر ثانی کر رہی ہے۔

یہ بھی ایک وجہ ہے کہ صوبائی عوامی کمیٹی نے ابھی ابھی ایک دستاویز جاری کی ہے جس میں وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات سے درخواست کی گئی ہے کہ وہ وزیر اعظم کو ایک ورکنگ گروپ کے قیام پر غور کرنے اور اس کی ہدایت کرنے کی تجویز کرے جس میں وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات، وزارت تعمیرات، وزارت خزانہ، اور متعلقہ صوبائی وزراء اور زمینی معاونت کے لیے متعلقہ شاخوں کے رہنما شامل ہوں۔ قیمتیں عام طور پر اور خاص طور پر اوشین ویلی ٹورازم کمپلیکس پروجیکٹ میں۔ فی الحال، مرکزی حکومت نے ایک دستاویز جاری کی ہے جس میں نووا ورلڈ فان تھیٹ پروجیکٹ میں زمین کی مخصوص قیمتوں کا اندازہ لگانے میں بن تھوان کی حمایت کرنے پر اتفاق کیا گیا ہے۔

اس کے علاوہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے نمائندے کے مطابق، نووا ورلڈ فان تھیٹ کے مقابلے میں، صنعتی پارکوں میں زمین کی قیمت کا تعین آسان ہے۔ تاہم، موجودہ حالات میں، زیادہ پراعتماد ہونے کے لیے مرکزی حکومت کی مدد سے ایک مخصوص قیمت کا حساب کتاب کرنا بھی ضروری ہے۔ صوبے میں بڑے منصوبوں کی مخصوص اراضی کی قیمتوں سے متعلق رکاوٹوں کو جلد از جلد دور کیا جائے گا۔

صوبائی عوامی کمیٹی کی جانب سے وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات کو بھیجے گئے سرکاری پیغام میں اس بات پر بھی زور دیا گیا کہ زمین کی تشخیص کا موجودہ کام بہت پیچیدہ ہے کیونکہ اس میں بہت سے شعبے اور شعبے شامل ہیں جو سرمایہ کاری، منصوبہ بندی، تعمیرات، زمین، مالیات، بینکنگ، مارکیٹ کے پیرامیٹرز کو منظم کرتے ہیں۔ لاگو کرنے، تشخیص اور مناسب طریقے سے تشخیص کرنے کے لئے تشخیص کا طریقہ. دریں اثنا، صوبے کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے شعبے کے اہلکاروں کے پاس قیمت، مالیات، تعمیرات کے خصوصی شعبوں میں زیادہ تجربہ نہیں ہے تاکہ وہ آج کی طرح بہت پیچیدہ تشخیصی کام کی ضروریات کو پورا کر سکے۔ اس لیے صوبائی عوامی کمیٹی نے تجویز پیش کی کہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت وزیر اعظم سے تجویز کرے کہ وہ ایک ورکنگ گروپ کے قیام پر غور کریں اور ہدایت کریں کہ وہ بن تھوآن صوبے کی زمین کی قیمتوں کے تعین میں مدد اور رہنمائی کے لیے بالخصوص اور اوشین ویلی ٹورازم کمپلیکس کے منصوبے پر جلد از جلد کام کر سکیں، تاکہ ان پراجیکٹس کو مقامی سطح پر لاگو کیا جا سکے۔

ماخذ: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html