زمین کی قیمتوں میں اضافے کا خطرہ ترقی کو "خطرہ" دیتا ہے۔ حصہ 2

سالانہ اور ایک بار زمین کی لیز کی قیمتوں کے تعین میں تاخیر نے سرمایہ کاری کے ماحول کو متاثر کیا ہے، پیداوار اور کاروباری منصوبہ بندی کو متاثر کیا ہے، اور سرمایہ کاری کے لیے رہن کی مالی اعانت میں رکاوٹ ڈالی ہے، خاص طور پر اہم سرمایہ والے بڑے پیمانے پر سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے (جیسے کہ LNG اسٹوریج اور پورٹ پروجیکٹ، Son My I اور II تھرمل پاور پلانٹس، اور ونڈ ٹربائن بلیڈ پراجیکٹ...) فوری اور فیصلہ کن پالیسی کے بغیر، یہ سرمایہ کاری کے ماحول اور صوبے کی سرمایہ کاری کی کشش کے نتائج کو منفی طور پر متاثر کرے گا – صوبائی صنعتی پارکس مینجمنٹ بورڈ نے کہا۔

ایک طرف بے صبری ہے، دوسری طرف محتاط ہے۔

جبکہ NovaWorld Phan Thiet 2025 کے آخر تک اپنے اقتصادی اور سیاحتی شہری علاقے کو مکمل کرنے کے لیے مزید تعمیراتی سرگرمیوں کو "ان لاک" کرنے کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کا انتظار کر رہا ہے، ہیم ٹین میں نئے صنعتی پارک بھی زمین لیز پر دینے سے پہلے مخصوص زمین کی قیمتوں کے تعین کا انتظار کر رہے ہیں۔ تب ہی تعمیراتی کام طے شدہ شیڈول کے مطابق آگے بڑھ سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، ٹین ڈک انڈسٹریل پارک کی تعمیر Q2/2023 میں شروع ہونے والی ہے، لیکن زمین کی مخصوص قیمتوں (رہائشی علاقوں کے اندر رہائشی اور زرعی اراضی کے لیے) کے قیام، تشخیص، اور منظوری کے عمل میں تاخیر کی وجہ سے اس پر عمل درآمد مشکل سمجھا جاتا ہے۔ اس کے لیے متعدد ترمیمات اور اضافے کی ضرورت ہے، جس سے معاوضے اور بازآبادکاری کی کوششوں پر اثر پڑے گا۔ فی الحال، صنعتی پارک کے سرمایہ کار نے 61.17 ہیکٹر پر محیط اراضی کی تقسیم/لیز کے لیے درخواست جمع کرائی ہے۔ تاہم، زمین کے پلاٹوں کی غیر متصل نوعیت زمین کی تقسیم/لیز اور تعمیراتی اجازت نامہ حاصل کرنے کو مزید مشکل بنا دے گی۔ سون مائی آئی انڈسٹریل پارک کے حوالے سے صوبائی پیپلز کمیٹی کی جانب سے پہلے مرحلے میں سرمایہ کار کو 76.78 ہیکٹر اراضی الاٹ کی گئی ہے۔ تاہم، تعمیر کو آگے بڑھانے کے لیے، زمین کے لیز کے معاہدے پر دستخط کرنے کے لیے ایک مخصوص زمین کی قیمت کی ضرورت ہوتی ہے۔ اس سے پہلے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے نے بولی لگانے کے عمل کا اہتمام کیا اور زمین کی لیز کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے ایک کنسلٹنگ فرم (TMS Consulting Co., Ltd.) کے ساتھ ایک معاہدے پر دستخط کیے تھے۔ متعدد تاکیدی خطوط کے بعد، کنسلٹنگ فرم نے اطلاع دی کہ سون مائی آئی انڈسٹریل پارک کے لیے مخصوص اراضی کی قیمت کا تعین کرنے میں تاخیر صنعتی پارک کے منصوبوں کی قیمتوں سے متعلق محصولات اور اخراجات کا تعین کرنے کے لیے محدود اور مشکل سروے اور معلومات اکٹھا کرنے کی وجہ سے تھی، اور سرکلر 1000/36/36/T2T/36 جون میں طے شدہ ضروریات کو پورا کرنے کے لیے ناکافی ثبوت۔ 2014، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کا۔ لہٰذا، 5 اپریل 2023 کو، TMS Consulting Co., Ltd. نے ایک دستاویز بھیجی جس میں متعلقہ یونٹس سے درخواست کی گئی کہ وہ زمین کی تشخیص کے مقاصد کے لیے معلومات کا جائزہ لینے میں مدد کریں، اس کے ساتھ تشخیص کے نتائج پر ایک مسودہ وضاحتی رپورٹ بھی شامل ہے۔ اور آج تک، ہم ابھی بھی نتائج کا انتظار کر رہے ہیں۔

لہذا، اپریل 2023 کے آخر میں، صوبائی صنعتی پارکس کے انتظامی بورڈ نے ایک رپورٹ پیش کی جس میں متعلقہ فنکشنل ایجنسیوں سے درخواست کی گئی کہ وہ 2023 کی دوسری سہ ماہی میں تعمیر شروع کرنے کے طریقہ کار کو مکمل کرنے میں، مخصوص اراضی کی قیمت کا تعین کرنے میں تعاون کریں تاکہ سرمایہ کار 6.71 ایکڑ زمین کے لیز کے معاہدے پر دستخط کر سکے۔ اسی طرح 76.7 ہیکٹر پر محیط سون مائی 1 انڈسٹریل پارک کے لیے منصوبہ مئی 2023 میں منظوری کے لیے صوبائی پیپلز کمیٹی کو پیش کیا گیا جیسا کہ IPICO کمپنی نے درخواست کی تھی، تاکہ کمپنی زمین کا کرایہ ادا کر سکے، زمین کے لیز کے معاہدوں پر دستخط کر سکے، اور اس علاقے پر صنعتی پارک کے بنیادی ڈھانچے کی تعمیر کو منظم کر سکے۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ صنعتی پارکوں کے سرمایہ کار جو زمین کے معاوضے اور کلیئرنس کا کام انجام دے رہے ہیں اور سرمایہ کاری کی تیاری کر رہے ہیں وہ سب ایک ہی رقم میں زمین لیز پر دینا چاہتے ہیں۔ متعلقہ پروجیکٹس جیسے کہ ایل این جی اسٹوریج اور پورٹ کی سہولت، سون مائی آئی تھرمل پاور پلانٹ پروجیکٹ، اور سون مائی II تھرمل پاور پلانٹ پروجیکٹ، جن کے پاس تقریباً 300 ہیکٹر اراضی ہے، کو بھی سنگل لیزنگ زمین کی لیز کی ضرورت ہے۔ دریں اثنا، صوبائی صنعتی پارک مینجمنٹ بورڈ کی معلومات کے مطابق، کیونکہ ابھی تک زمین کی مخصوص قیمت کا تعین نہیں کیا گیا ہے، ہیم کیم آئی انڈسٹریل پارک میں چار منصوبے (4.72 ہیکٹر کے رقبے کے ساتھ) اور ہام کیم II انڈسٹریل پارک میں ایک پروجیکٹ (2.41 ہیکٹر کے رقبے کے ساتھ) کی منظوری دی گئی ہے، لیکن صوبائی حکومت کی جانب سے زمین کی ادائیگی کے لیے ایک بھی سرمایہ کاری نہیں کی گئی ہے۔ ابھی تک زمین کی لیز کی فیس یکمشت ادا کی، یہ تاخیر جو تین سال تک جاری رہی۔ سنگل لیز پر دینے والی زمین کے لیز کے لیے سرمایہ کاروں کی خواہش ثانوی سرمایہ کاروں کو راغب کرنے میں سہولت فراہم کرتی ہے اور پروجیکٹ کے نفاذ کے لیے اکاؤنٹنگ اور قرض کی درخواستوں کو آسان بناتی ہے۔

وہ جبر کی پوزیشن میں کیوں ہیں؟

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے نمائندوں نے بتایا کہ زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین کرنے میں تاخیر (20 بلین VND سے زیادہ زمین کی قیمت والے منصوبوں پر لاگو) کئی وجوہات کی وجہ سے ہے۔ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے سرکلر 36 کے مطابق، زمین کی تشخیص کے لیے پانچ طریقے ہیں، لیکن سب سے زیادہ استعمال کیے جانے والے تین طریقے - فاضل، آمدنی، اور تقابلی - ایک طویل عرصے سے استعمال کیے جا رہے ہیں۔ تاہم، متعدد معاملات سے حاصل ہونے والی معلومات کی بنیاد پر، مشاورتی فرموں کو تشویش ہے کہ مخصوص منصوبوں پر لاگو ہونے پر یہ طریقے مکمل طور پر قابل اعتماد نہیں ہیں، خاص طور پر جب ان پٹ کے عوامل کو درست طریقے سے نہیں سمجھا جاتا ہے، جس سے آؤٹ پٹ کے غلط نتائج برآمد ہوتے ہیں۔ مثال کے طور پر، تقابلی طریقہ کے ساتھ، زیر بحث علاقہ تاریخی طور پر زرعی زمین رہا ہے جس میں کوئی لین دین نہیں ہے، جس سے موازنہ ناممکن ہے۔ اسی طرح، اضافی اور آمدنی کے طریقوں میں ترقیاتی آمدنی، سرمایہ کاری کی فی یونٹ، یونٹ کی قیمتوں وغیرہ کا تعین کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، جو کہ بہت پیچیدہ ہیں۔ اس لیے کنسلٹنگ یونٹس نے بارہا منصوبوں پر نظرثانی کی ہے، اور محکمہ ان کی مدد کر رہا ہے، لیکن حاصل شدہ نتائج ابھی تک قابل اطمینان نہیں ہیں۔ چونکہ مفروضے اور تخمینے ضروری ہیں، اور ان تمام منصوبوں میں بہت بڑے حصے ہوتے ہیں، اس لیے مختلف لوگوں کے درمیان غلطیوں کا خطرہ، یہاں تک کہ بہت چھوٹے، بھی اہم نقصانات کا باعث بن سکتے ہیں۔ مزید برآں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت بھی تشخیص کے طریقوں پر توجہ مرکوز کرتے ہوئے سرکلر 36 پر نظر ثانی کر رہی ہے۔

یہ بھی ایک وجہ ہے کہ صوبائی پیپلز کمیٹی نے حال ہی میں وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات کو ایک دستاویز بھیجی جس میں وزیر اعظم سے درخواست کی گئی کہ وہ ایک ورکنگ گروپ کے قیام پر غور کریں اور اس کی ہدایت کریں جس میں وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات، وزارت تعمیرات ، وزارت خزانہ، اور دیگر متعلقہ وزارتیں اور دیگر متعلقہ وزارتیں اور صوبے میں زمین کی قیمتوں کے تعین میں معاونت کرنے والی ایجنسیوں کے ارکان شامل ہوں۔ خاص طور پر اوشین ویلی ٹورسٹ کمپلیکس پروجیکٹ میں۔ فی الحال، مرکزی حکومت نے ایک دستاویز جاری کی ہے جس میں نووا ورلڈ فان تھیٹ پروجیکٹ میں زمین کی مخصوص تشخیص میں بن تھوان کی حمایت کرنے پر اتفاق کیا گیا ہے…

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے نمائندے کے مطابق، نووا ورلڈ فان تھیٹ کے مقابلے میں، صنعتی زونز میں زمین کی قیمت کا تعین آسان ہے۔ تاہم، موجودہ حالات میں، زیادہ اعتماد کے لیے مرکزی حکومت کی مدد سے ایک مخصوص تشخیصی حساب کتاب کی ضرورت ہے۔ صوبے میں بڑے منصوبوں کے لیے زمین کی مخصوص قیمتوں سے متعلق رکاوٹوں کو جلد از جلد دور کیا جائے گا۔

صوبائی عوامی کمیٹی کی طرف سے وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات کو لکھے گئے سرکاری خط میں اس بات پر بھی زور دیا گیا ہے کہ زمین کی تشخیص کا موجودہ عمل انتہائی پیچیدہ ہے کیونکہ اس میں سرمایہ کاری، منصوبہ بندی، تعمیرات، زمین، مالیات، بینکنگ اور مارکیٹ سے متعلق پیرامیٹرز کو منظم کرنے والے بہت سے شعبے اور شعبے شامل ہیں۔ یہ کام انجام دینے والوں کے پاس بہت سے شعبوں سے متعلق عمومی علم اور تجربہ کی ضرورت ہوتی ہے تاکہ مناسب عمل درآمد، تشخیص اور تشخیص کے لیے تشخیص کے طریقہ کار کے مواد کو پوری طرح سمجھ سکیں۔ دریں اثنا، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے صوبائی محکمہ کے اہلکاروں کے پاس موجودہ پیچیدہ تشخیصی کام کے تقاضوں کو پورا کرنے کے لیے خصوصی شعبوں جیسے قیمتوں کا تعین، مالیات اور تعمیرات میں کافی تجربہ نہیں ہے۔ اس لیے صوبائی عوامی کمیٹی وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات سے درخواست کرتی ہے کہ وہ وزیر اعظم کو تجویز پیش کریں کہ وہ بن تھوان صوبے کی زمین کی قیمتوں کے تعین میں مدد اور رہنمائی کے لیے ایک ورکنگ گروپ کے قیام پر غور کریں اور خاص طور پر اوشین ویلی ٹورسٹ کمپلیکس پراجیکٹ کے لیے تاکہ ان منصوبوں کو جلد از جلد عملی جامہ پہنایا جا سکے۔

ماخذ