رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار اپنا نقصان کم کرنا شروع کر رہے ہیں۔

2026 کے ابتدائی مہینوں میں، ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ کی مارکیٹ ٹھنڈی پڑنے لگی کیونکہ کچھ مکان مالکان قرضے کی بڑھتی ہوئی شرح سود کے درمیان خریدار تلاش کرنے کے لیے قیمتیں کم کرنے پر مجبور ہوئے۔ بہت سے رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت کرنے والے گروپوں میں، متعدد اپارٹمنٹس نے قیمتوں میں کمی دیکھی، نقصانات میں کمی دیکھی گئی، اور کچھ معاملات میں، خریدار جنہوں نے پہلے ہی ڈپازٹ رکھے تھے، بعد میں لین دین منسوخ کر دیا۔

اپارٹمنٹس اور ٹاؤن ہاؤسز دونوں کی قیمتیں کم ہو رہی ہیں۔

سن ایونیو اپارٹمنٹ پروجیکٹ (بن ٹرنگ وارڈ، ہو چی منہ سٹی) میں، 2025 کے آخر کے مقابلے میں موجودہ فروخت کی قیمتوں میں تقریباً 1%-2% کی کمی واقع ہوئی ہے۔ تقریباً 72 m² کے رقبے کے ساتھ ایک دو بیڈ روم والا اپارٹمنٹ 7 بلین VND (تقریباً 100 ملین VND) میں فروخت کے لیے پیش کیا جا رہا ہے۔ 2025 کی اسی مدت کے مقابلے، یہ قیمت اب بھی 40 فیصد سے زیادہ ہے لیکن ٹیٹ (قمری نئے سال) سے پہلے کے مقابلے میں قدرے کم ہوئی ہے۔

Thanh My Tay وارڈ میں ایک رئیل اسٹیٹ ایجنٹ مسٹر ٹام نے بتایا کہ وارڈ کے ایک اعلیٰ ترین شہری علاقے میں 118 m² کے رقبے پر مشتمل 3 بیڈروم کا اپارٹمنٹ ابتدائی طور پر مالک کی جانب سے 16.7 بلین VND میں فروخت کے لیے درج کیا گیا تھا، پھر رقم کی فوری ضرورت کی وجہ سے اسے کم کر کے 15.5 بلین VND کر دیا گیا۔ فی الحال، کسی نے 14.9 بلین VND کی پیشکش کی ہے، اور مالک فروخت کو بند کرنے پر غور کر رہا ہے۔

Nhà đầu tư địa ốc rục rịch cắt lỗ - Ảnh 1. — بہت سے لوگوں نے حال ہی میں بنیادی طور پر اپنی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کے بجائے بنیادی طور پر سرمایہ کاری کے مقاصد کے لیے مکانات خریدے ہیں۔ (تصویر: HOANG TRIEU)

اس کے علاوہ، لانگ بن وارڈ کے ایک شہری علاقے میں، بہت سے اپارٹمنٹس فی الحال نئے قمری سال سے پہلے کے مقابلے میں تقریباً 2%-3% کم قیمتوں پر فروخت کے لیے پیش کیے جا رہے ہیں۔ رقبے کے لحاظ سے اوسط فروخت کی قیمتیں 55 سے 75 ملین VND/m² تک ہوتی ہیں۔ مثال کے طور پر، تقریباً 100 m² کے رقبے پر مشتمل 3 بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کی تقریباً 6.6 بلین VND میں تشہیر کی جا رہی ہے، جو نئے قمری سال سے پہلے کے مقابلے میں 100-200 ملین VND کم ہے۔

اسی طرح کی صورتحال درمیانی قیمت والے اپارٹمنٹ کے حصے میں بھی ہے۔ مسٹر ہونگ ہائی، جو دی این وارڈ (ہو چی منہ سٹی) میں ایک اپارٹمنٹ فروخت کر رہے ہیں، نے کہا کہ ایک ممکنہ خریدار نے 1.9 بلین VND کے لیے رقم جمع کرنے کی تیاری کی تھی لیکن بعد میں قرض کی شرح سود میں اضافے کے خدشات کے باعث منسوخ کر دیا گیا۔ مسٹر ہائی نے کہا، "میں نے اپارٹمنٹ تین سال پہلے خریدا تھا، اور قیمت میں صرف 15 فیصد اضافہ ہوا ہے، جو بینک کے قرض کے سود کی قیمت سے کم ہے۔ اب اسے بیچنا مشکل ہے کیونکہ زیادہ تر خریداروں کو پیسے ادھار لینے پڑتے ہیں،" مسٹر ہائی نے کہا۔

فی الحال، ہو چی منہ شہر کے جنوب میں کچھ پراجیکٹس میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں 85-90 ملین VND/m² پر برقرار ہیں، لیکن مارکیٹ کی لیکویڈیٹی گزشتہ تیزی کی مدت کے مقابلے میں کم ہو رہی ہے۔

نہ صرف اپارٹمنٹس، بلکہ ہو چی منہ سٹی کے مرکزی علاقے میں انفرادی ٹاؤن ہاؤسز بھی قیمت میں نیچے کی طرف بڑھ رہے ہیں کیونکہ بہت سے مکان مالکان کو فوری طور پر فروخت کرنے کی ضرورت ہے۔ رئیل اسٹیٹ ایجنٹس کے مطابق، بہت سی جائیدادوں کی قیمت تقریباً 500 ملین سے 1 بلین VND کم ہو گئی ہے، جو 2025 کے آخر میں ہونے والی چوٹی کے مقابلے میں 5%-10% کے برابر ہے۔

ایک رئیل اسٹیٹ ایجنٹ نے بتایا کہ Duc Nhuan وارڈ میں ایک گلی میں ایک گھر، جس کا رقبہ 38 m² ہے اور کل قابل استعمال رقبہ 150 m² ہے، اس کی قیمت پچھلے 10.5 بلین VND کی بجائے صرف 9.5 بلین VND سے کم کر دی گئی ہے۔ وارڈ کی دیگر گلیوں، جیسے Phan Xich Long اور Thich Quang Duc، میں بھی گلیوں میں ایسے بہت سے مکانات ہیں جو کار کے ذریعے قابل رسائی ہیں جنہیں رعایت دی گئی ہے لیکن ابھی تک خریدار نہیں ملے ہیں۔ "قیمتیں کم ہو گئی ہیں، لیکن Tet کے بعد سے لیکویڈیٹی سست ہو گئی ہے۔ بہت سے صارفین جو بہت دلچسپی رکھتے تھے، اب شرح سود میں اضافے کے باعث گھر خریدنے کے اپنے منصوبے روکے ہوئے ہیں،" ہو چی منہ شہر میں ایک رئیل اسٹیٹ ایجنٹ سانگ نے کہا۔

نمایاں طور پر کم کرنا مشکل ہے۔

ہو چی منہ شہر میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے سیلز ڈائریکٹر نے کہا کہ 2025 کے آخر میں، بہت سے ڈویلپرز نے مارکیٹ کی بحالی کی امید میں مارکیٹنگ اور سیلز کمیونیکیشن کی کوششوں کو تیز کر دیا۔ تاہم، مزید محتاط کریڈٹ پالیسیوں کے ساتھ، بعد میں سود کی شرحوں میں اضافہ ہوا، جس کی وجہ سے مارکیٹ جمود کا شکار ہوگئی۔ کچھ کاروبار بھی پریشان ہونے لگے کیونکہ سیلز کیش فلو توقع سے زیادہ سست ہو گیا۔

ویت اے لینڈ کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر ٹا ٹرنگ کین نے بھی کہا کہ فی الحال، ہو چی منہ شہر کے جنوب میں کچھ پروجیکٹس نے دیکھا ہے کہ صارفین بکنگ کرنے کے بعد اپنے ریزرویشن کو "منسوخ" کرتے ہیں۔ کچھ علاقوں میں، منسوخی کی شرح 20%-30% تک پہنچ جاتی ہے۔ بہت سے خریداروں نے پہلے شیڈول کے مطابق ادائیگی کے لیے بینکوں سے قرض لینے کا منصوبہ بنایا تھا لیکن جب شرح سود میں اضافہ ہوا تو وہ مزید محتاط ہو گئے۔ انہوں نے کہا، "جب کچھ گاہک واپس لے لیتے ہیں، تو ریوڑ کی ذہنیت بہت سے دوسرے لوگوں کو بھی خریداری کرنے سے ہچکچا دیتی ہے،" انہوں نے کہا۔

ویت این ہوا رئیل اسٹیٹ کمپنی کے ڈائریکٹر مسٹر ٹران کھنہ کوانگ کے مطابق، 2025 میں، بہت سے لوگوں کو توقع ہے کہ متعدد منصوبوں کے آغاز سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بحال ہو جائے گی۔ تاہم، اصل مانگ کافی کمزور ہے، زیادہ تر خریدار سرمایہ کار ہیں۔ دریں اثنا، ہو چی منہ شہر میں مکانات کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں، جو کہ بہت سے حقیقی گھریلو خریداروں کی استطاعت سے زیادہ ہیں۔ اس لیے، بڑھتی ہوئی شرح سود اور سرمائے کے سخت بہاؤ کے ساتھ، بہت سے سرمایہ کار محتاط ہو رہے ہیں۔ کچھ تو مالی تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے، نقصان میں بھی، فوری فروخت کو قبول کر رہے ہیں۔ انہوں نے کہا کہ "آنے والے عرصے میں مارکیٹ کا رجحان بینک کی شرح سود میں ہونے والی پیش رفت پر بہت زیادہ انحصار کرے گا۔"

ڈی کے آر اے گروپ کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر وو ہانگ تھانگ نے مشاہدہ کیا کہ موجودہ دور میں رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار کافی محتاط ہیں۔ زیادہ تر مستقبل کے ہاؤسنگ پراجیکٹس میں جمع کرنے یا ان میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے اب پرجوش نہیں ہیں، سوائے ان لوگوں کے جنہیں فوری قبضے کے لیے مکان خریدنے کی ضرورت ہے۔ یہاں تک کہ ہو چی منہ شہر کے مضافات کے علاقے بھی سست ہو رہے ہیں کیونکہ نئے خریداروں کی تعداد میں نمایاں کمی واقع ہوئی ہے۔ "سرمایہ کاروں کو خدشہ ہے کہ شرح سود منافع کو کم کر دے گی، اور اگر لیکویڈیٹی سست ہو اور نقد بہاؤ طویل عرصے تک بند رہے تو نقصان بھی ہو سکتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سود کی شرحوں کے برعکس متناسب ہوتی ہے، اس لیے اگر شرح سود کم نہیں ہوتی ہے، دباؤ برقرار رہے گا،" انہوں نے کہا۔

ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے نمائندے نے بتایا کہ شرح سود کے علاوہ نئے قانونی ضوابط نے بھی مارکیٹ کو مزید محتاط بنا دیا ہے۔ "متعلقہ قوانین جیسے کہ 2024 کا اراضی قانون، 2023 ہاؤسنگ قانون، اور 2023 کے رئیل اسٹیٹ بزنس قانون میں زیر تعمیر مکانات فروخت کرنے کے لیے سخت شرائط کی ضرورت ہوتی ہے، جس سے ڈویلپرز کے لیے سرمایہ اکٹھا کرنا زیادہ مشکل ہو جاتا ہے۔ مزید برآں، 2026 سے زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کا اطلاق، جس کا مقصد مارکیٹ کی قیمت کے لیے قریب سے قریب تر بنانا ہے، اس کی قیمت کو اصل قیمت کے مطابق بنانا ہے۔ خریداروں کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے لیے کافی حد تک گر جاتے ہیں،" کاروبار کے مالک نے کہا۔

"تطہیر" کے مرحلے میں داخل ہونا

9 مارچ کو جاری ہونے والی ایک رپورٹ میں، ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن نے کہا کہ رہن کی شرح سود میں تیز اضافہ مارکیٹ کو "قدرتی تطہیر" کے دور میں مجبور کر رہا ہے، جہاں اعلیٰ بیعانہ اور قلیل مدتی توقعات پر مبنی سرمایہ کاری کے ماڈل آہستہ آہستہ اپنے خطرات کو ظاہر کر رہے ہیں۔

VARS کے مطابق، مختصر مدت میں قرض دینے کی شرح سود میں تیزی سے اضافے سے پروجیکٹ کی ترقی کے کاروبار اور حقیقی گھریلو خریداروں دونوں پر دباؤ ڈالنے کی بھی توقع ہے۔

سرمائے کی لاگت کا دباؤ نہ صرف اختتامی خریداروں اور سرمایہ کاروں کے رویے کو تبدیل کرتا ہے، بلکہ مارکیٹ کی پوری آپریٹنگ منطق کو تبدیل کرتا ہے، لیکویڈیٹی، قیمتوں کا تعین، مصنوعات کی ترقی کی حکمت عملیوں سے لے کر ڈیٹا پر مبنی طویل مدتی سرمایہ کاری کے طریقوں، نقد بہاؤ، اور مالیاتی رسک مینجمنٹ تک۔

ماخذ: https://nld.com.vn/nha-dau-tu-dia-oc-ruc-rich-cat-lo-196260309214132146.htm