عوام کے لیے سب سے بڑی فلاحی پالیسی۔
جنرل سکریٹری اور صدر کی ہدایات کو ماہرین، کاروباری اداروں اور عوام کی جانب سے پرجوش حمایت حاصل ہوئی ہے۔ پولیٹیکل اکانومی ڈیپارٹمنٹ (ریجنل پولیٹیکل اکیڈمی II) کے سربراہ ڈاکٹر نگوین وان ڈائین نے پارٹی اور ریاست کے تزویراتی نقطہ نظر کے طور پر اس کا اندازہ کیا۔ 13ویں پارٹی کانگریس کی 8ویں مرکزی کمیٹی کی قرارداد کے بعد سے، جب پارٹی نے سماجی تحفظ کے مسائل پر بات کی، کارکنوں کی رہائش، رینٹل ہاؤسنگ، صحت کی دیکھ بھال اور تعلیم سے متعلق تمام معاملات پر توجہ دی گئی۔ فی الحال، یہ نظریہ کہ رینٹل ہاؤسنگ ایک ستون ہے، جس کی نشاندہی جنرل سکریٹری اور صدر نے کی ہے، سماجی تحفظ کے کام میں سوچ میں تبدیلی اور اس کی برتری کو ایک سنگ میل سمجھا جا سکتا ہے: ایک جمع شدہ اثاثہ کے طور پر گھر کی ملکیت کی نوعیت سے استعمال کے حق میں تبدیلی۔ ایک خوشحال اور مضبوط معاشرے میں، ہر ایک کو رہائش اور رہائش کے استعمال کا حق ہونا چاہیے۔
جنرل سکریٹری اور صدر ٹو لام نے ہدایت کی کہ رینٹل ہاؤسنگ کو ایک اسٹریٹجک ستون سمجھتے ہوئے ترقی دینے کو ترجیح دی جائے۔
تصویر: ڈینہ بیٹا
"خاص طور پر انضمام کے بعد کے سیاق و سباق میں، شہری علاقوں اور اقتصادی مراکز کے پیمانے میں نمایاں طور پر توسیع ہوئی ہے، اور ماہرین اور تارکین وطن کارکنوں کے لیے مکانات کی مانگ میں اور بھی اضافہ ہوا ہے۔ جب ریاست ایک مرتکز رینٹل ہاؤسنگ ایریا کی منصوبہ بندی کرے گی، تو یہ ایک صاف، منظم، اور اچھی طرح سے رہنے کا ماحول پیدا کرے گی۔ ہم سرمایہ کاری کے ساتھ ساتھ، ہسپتالوں، صحت کی سہولیات، تعلیم وغیرہ کو بہتر بنانے کے ساتھ ساتھ بہترین سہولیات فراہم کر رہے ہیں۔ اور لوگوں، کارکنوں، اور تارکین وطن کے لیے سماجی تحفظ کی پالیسی جن کی اس وقت تیزی سے ترقی پذیر علاقوں کو ضرورت ہے، جیسا کہ جنوب مشرقی علاقے میں ڈونگ نائی سٹی اور ہو چی منہ شہر،" ڈاکٹر نگوین وان ڈائین نے زور دیا۔
ٹی اے ٹی لا فرم کے چیئرمین وکیل ترونگ انہ ٹو کا بھی خیال ہے کہ اس ہدایت کا قابل ذکر پہلو معاشرے کی حقیقی ضروریات زندگی کے قریب تر نقطہ نظر میں مضمر ہے۔ کئی سالوں سے، ویتنام میں ہاؤسنگ پالیسی نے تقریباً واضح طور پر یہ فرض کر لیا ہے کہ سب سے بڑا مقصد لوگوں کو اپنے مکانات کے حصول میں مدد کرنا تھا۔ یہ سوچ مارکیٹ کے ابتدائی مراحل میں مناسب تھی، جب رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں آمدنی اور بچت کی صلاحیت کے علاوہ بہت دور نہیں گئی تھیں۔ تاہم، جب بہت سے بڑے شہروں میں مکانات کی قیمتیں کارکنوں کی آمدنی میں اضافے کی شرح سے بہت زیادہ تیزی سے بڑھ رہی ہیں، گھر کی ملکیت کو سماجی تحفظ کے تقریباً واحد اقدام کے طور پر دیکھنا جاری رکھنا پالیسیوں کو حقیقت سے تیزی سے الگ کرنے کا سبب بن سکتا ہے۔ ہر ایک کو فوری طور پر گھر کا مالک ہونا ضروری نہیں ہے، لیکن ہر ایک کو مستحکم زندگی کا حق درکار ہے۔
جنرل سکریٹری اور صدر کی ہدایت کے بعد یقینی طور پر اس میں تیزی لائی جائے گی۔
ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پالیسیوں کے ذریعے، ریاست بنیادی ڈھانچے، شہری علاقوں، اور ہاؤسنگ کی ترقی کو فروغ دیتی ہے، اس طرح سازگار حالات پیدا کرتی ہے اور کاروبار کی شرکت کی حوصلہ افزائی کرتی ہے۔ فی الحال، ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کو حکومت کی طرف سے توجہ ملی ہے، جس نے تمام سماجی طبقات کے لیے موزوں ہاؤسنگ سیگمنٹس کی ترقی کو آسان بنانے کے لیے بہت سی اچھی پالیسیاں بنائی ہیں، بشمول سوشل ہاؤسنگ اور رینٹل ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے نیشنل ہاؤسنگ فنڈ۔ جنرل سکریٹری اور صدر کی ہدایات کی روح میں، ہم یقینی طور پر سوشل ہاؤسنگ اور رینٹل ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے اچھی پالیسیوں اور موثر انتظامی حل کے نفاذ کو تیز کریں گے، مارکیٹ کو کنٹرول کریں گے، قیاس آرائیوں (ٹیکس، کریڈٹ) کو کنٹرول کریں گے، اور قیمتوں کو لوگوں کے لیے مناسب طریقے سے منظم کریں گے۔
ڈاکٹر Nguyen Van Dinh، ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے صدر
اس سے ہاؤسنگ سیکٹر میں منافع خوری کا رواج "ختم" ہو جائے گا۔
وکیل ترونگ انہ ٹو نے تجزیہ کیا کہ آج شہری علاقوں کا سب سے بڑا تضاد یہ ہے کہ جو لوگ براہ راست شہر کی معیشت کو چلاتے ہیں ان کے لیے شہر میں رہنا مشکل ہو رہا ہے۔ مزدور، مہاجر مزدور، اپنا کیریئر شروع کرنے والے نوجوان، اور کم درمیانی آمدنی والے گروپ کو رہائش کے اخراجات کے حوالے سے بہت زیادہ دباؤ کا سامنا ہے، جبکہ کمرشل ہاؤسنگ تک رسائی تیزی سے دور ہوتی جا رہی ہے۔ کچھ علاقوں میں، مکان کی قیمتیں پوری نسل کی محنت سے کہیں زیادہ ہو گئی ہیں۔ اس وقت، مسئلہ اب صرف رئیل اسٹیٹ کا نہیں ہے، بلکہ شہری ترقی کے ڈھانچے اور افرادی قوت کو برقرار رکھنے کی صلاحیت کا ہے۔ اگر ہم مکمل طور پر فروخت کے لیے مکانات کی ترقی پر توجہ مرکوز کرتے رہتے ہیں، بشمول سوشل ہاؤسنگ، تو پالیسی میں بگاڑ کا خطرہ بڑھ جائے گا۔
ماہرین کے مطابق، لوگوں کی سب سے اہم ضرورت مستحکم، سستی رہائش ہے تاکہ وہ ذہنی سکون کے ساتھ کام کر سکیں اور طویل مدت میں شہر میں رہنے کا عہد کر سکیں۔
تصویر: ڈینہ بیٹا
"حقیقت میں، حال ہی میں ایسے بہت سے معاملات سامنے آئے ہیں جہاں لوگوں نے مکمل طور پر حقیقی رہائش کی ضروریات کے لیے نہیں، بلکہ مستقبل میں اثاثوں کی قدر میں اضافے یا منافع کی توقع کے لیے سماجی ہاؤسنگ خریدنے کی اپنی اہلیت کو جائز قرار دینے کی کوشش کی ہے۔ ایک ہاؤسنگ پالیسی جو مکمل طور پر ملکیت کے حقوق پر مرکوز ہے، سماجی بہبود کو آسانی سے دوڑ میں تبدیل کر سکتی ہے۔ اپنی زندگی کو برقرار رکھیں،" مسٹر ٹرونگ انہ ٹو نے کہا۔
وکیل ترونگ انہ ٹو نے تصدیق کی کہ رینٹل ہاؤسنگ ماڈل کا بنیادی مقصد سرمایہ کاری کی ضروریات کے بجائے حقیقی رہائش کی ضروریات کو زیادہ قریب سے حل کرنا ہے۔ غریب کارکنوں یا تارکین وطن کارکنوں کو اکثر اثاثے جمع کرنے کے لیے اپارٹمنٹ کی ضرورت نہیں ہوتی، بلکہ رہنے کی جگہ کی ضرورت ہوتی ہے جو محفوظ، مستحکم اور سستی ہو تاکہ وہ شہر میں طویل مدتی رہنے کا عہد کر سکیں۔ معاشرے کو بھی آہستہ آہستہ اس تصور کو تبدیل کرنے کی ضرورت ہے کہ کرائے پر لینا ایک عارضی یا ناکام حالت ہے۔ بہت سے ترقی یافتہ ممالک میں طویل مدتی کرایہ داروں کی شرح بہت زیادہ ہے، لیکن اس سے معیار زندگی یا سماجی استحکام میں کوئی کمی نہیں آتی۔ ترقی یافتہ ممالک میں، لوگوں کی اکثریت رہائش کو جمع کرنے کے لیے ایک اثاثہ کے طور پر دیکھنے کے بجائے کرائے پر لینے کا رجحان رکھتی ہے۔ اس لیے، اہم بات یہ نہیں ہے کہ وہ مالک ہوں یا نہ ہوں، بلکہ ایسی رہائش تک رسائی کی اہلیت ہے جو ان کی آمدنی کے مطابق ہو اور ایک مستحکم قانونی نظام کے ذریعے محفوظ ہو۔ شہری بہبود کو صرف گھر کی ملکیت کی شرح سے نہیں ماپا جا سکتا۔ ایک کارکن ابھی تک اپارٹمنٹ کا مالک نہیں ہو سکتا۔ لیکن اگر وہ مناسب انفراسٹرکچر، ایک مستحکم معاہدہ، اور مناسب قیمت کے ساتھ مہذب مکان کرایہ پر لے سکتے ہیں، تو پھر بھی یہ رہائش کی ایک بہت ہی حقیقی شکل ہے۔
دریں اثنا، ویتنام میں رینٹل ہاؤسنگ مارکیٹ اب بھی بنیادی طور پر چھوٹے پیمانے پر، خود ساختہ، اور غیر پیشہ ورانہ ماڈل پر کام کرتی ہے۔ مزدوروں اور مہاجر مزدوروں کی اکثریت اب بھی تنگ، غیر معیاری رہائش گاہوں میں رہتی ہے جس میں زندگی کے بنیادی حالات، سماجی انفراسٹرکچر، فائر سیفٹی، اور تنازعات کی صورت میں موثر تحفظ کے طریقہ کار کا فقدان ہے۔ اگر رینٹل ہاؤسنگ کو قومی حکمت عملی کے طور پر شناخت کرنا ہے، تو یہ صرف مزید اپارٹمنٹس بنانے سے نہیں روک سکتا۔ زیادہ اہم بات یہ ہے کہ اسے ایک پیشہ ور رینٹل ماحولیاتی نظام قائم کرنا چاہیے جو آبادی کے درمیان طویل مدتی اعتماد پیدا کرنے کے قابل ہو۔
ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے وائس چیئرمین مسٹر ٹران کووک ڈنگ نے اعتراف کیا کہ گزشتہ برسوں کے دوران بڑے شہروں میں مکانات کی قیمتوں میں لوگوں کی اوسط آمدنی کے مقابلے بہت تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔ زیادہ تر کارکنوں، تارکین وطن کارکنوں، یا صرف اپنے کیریئر کا آغاز کرنے والے نوجوانوں کے لیے، گھر کی ملکیت ایک ناقابل حصول مقصد بنتا جا رہا ہے۔ دریں اثنا، ان کی فوری ضرورت مستحکم، محفوظ، اور سستی رہائش کی ہے تاکہ وہ ذہنی سکون کے ساتھ کام کر سکیں اور طویل مدت میں شہر کے لیے عہد کر سکیں۔ رینٹل ہاؤسنگ کی مضبوط ترقی سے سماجی ہاؤسنگ پالیسیوں کے قیاس آرائیوں، دوبارہ فروخت یا استحصال کو روکنے میں بھی مدد ملے گی، جیسا کہ ماضی میں ہوا ہے۔ حقیقت میں، بہت سے علاقوں نے دریافت کیا ہے کہ سوشل ہاؤسنگ دولت مندوں کے ہاتھ میں چلی گئی ہے، منافع کے لیے خریدی اور بیچی جا رہی ہے، جبکہ حقیقی ضروریات کے حامل افراد اسے برداشت نہیں کر سکتے۔ اگر مکانات کو طویل مدتی کرائے کے ماڈل کے تحت تیار کیا جاتا ہے، تو فائدہ اٹھانے والوں کو سماجی بہبود کے مقصد کے ساتھ زیادہ ہم آہنگ کیا جائے گا، کارکنوں اور کم آمدنی والے افراد کی ضروریات کو پورا کیا جائے گا۔ ایک ہی وقت میں، یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو زیادہ متوازن بنانے میں بھی مدد کرتا ہے، جس سے ہر قیمت پر ملکیت کا پیچھا کرنے کی ذہنیت کو کم کیا جاتا ہے۔ "کرائے کی رہائش بہت سے ترقی یافتہ ممالک میں ایک مقبول رجحان ہے۔ ایک جدید معیشت کو ایک لچکدار افرادی قوت کی ضرورت ہے جو آسانی سے ملازمتوں کے درمیان منتقل ہو سکے۔ جب ایک معیاری رینٹل ہاؤسنگ سسٹم ہو، تو کارکنوں کے پاس طویل مدتی ہوم لون کا دباؤ برداشت کرنے کے بجائے مالی طور پر زیادہ مناسب اختیارات ہوں گے،" مسٹر ڈنگ نے وضاحت کی۔
حکومت گھر بنانے کے لیے کاروبار کے ساتھ ساتھ سرمایہ بھی دیتی ہے۔
جنرل سکریٹری اور صدر کی ہدایات کو عملی جامہ پہنانے کے لیے، بین الاقوامی تجربے پر روشنی ڈالتے ہوئے، ڈاکٹر Nguyen Van Dien نے تجویز پیش کی کہ ریاست کو سب سے پہلے بیج کے سرمائے کی ضرورت ہے۔ ریاست ریئل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ انٹرپرائزز کے ساتھ تعاون کر سکتی ہے، اس کے زیر انتظام عوامی زمین کے ساتھ حصہ لے سکتی ہے۔ اس زمین کو کمرشل ہاؤسنگ کے لیے نیلام کرنے کے بجائے، ریاست 30-40 سال کے لیے رینٹل ہاؤسنگ بنانے کے لیے کاروباری اداروں کو سرمایہ دے سکتی ہے۔ اس طرح کے مشترکہ منصوبے ریاست کو قیمتوں کو مناسب طریقے سے منظم کرنے کی اجازت دیں گے۔ انٹرپرائزز پہلے کی طرح براہ راست خریداری اور دوبارہ فروخت سے فائدہ نہیں اٹھائیں گے، بلکہ کرایہ کے علاقے میں دکانوں اور سہولیات کو چلانے سے منافع کمائیں گے۔ عمارت کو چلانے، دیکھ بھال اور انتظام کرنے کے لیے سرمایہ کار کی وابستگی بھی تعمیر کے معیار میں حصہ ڈالتی ہے۔
رینٹل ہاؤسنگ بھی ایک صحت مند رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بنانے کا ایک اہم طریقہ ہے جو لوگوں کے لیے سستی ہے۔
تصویر: ڈینہ بیٹا
اگلا، مالی حل پر توجہ مرکوز کریں. سرمایہ کار صرف کرائے کی چھوٹی آمدنی حاصل کرنے کے لیے بڑی رقم خرچ کرنے سے گریزاں ہیں۔ لہذا، صوبوں اور شہروں میں ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ فنڈز یا رینٹل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ فنڈز قائم کرنے کی ضرورت ہے، آہستہ آہستہ قومی ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ فنڈ میں توسیع. یہ فنڈ کاروباری اداروں کو کم شرح سود پر رینٹل ہاؤسنگ بنانے کے لیے قرض فراہم کرے گا۔ مثال کے طور پر، موجودہ افراط زر کی شرح 4% کے ساتھ، کاروباری ادارے قدرے زیادہ شرح سود پر قرض لے سکتے ہیں، تقریباً 4.5% فی سال۔ 8، 9، یا 10% سالانہ کی شرح سود کے مقابلے میں، یہ سرمایہ کاروں کے لیے بہت زیادہ پرکشش ہوگا۔
اس کے ساتھ ٹیکس، فیس، اور لیوی ٹولز کے حل کے ساتھ ہونا چاہیے۔ حکومت کو قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے جائیداد کے قوانین کا مطالعہ اور ترقی کرنے کی ضرورت ہے، دوسرے گھروں پر ٹیکس لگانا اور اس سے آگے۔ یہ ٹولز رینٹل ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ کے لیے کافی مضبوط فنڈ بنانے، مارکیٹ میں حقیقی سپلائی بڑھانے، اس بات کو یقینی بنانے میں بھی حصہ ڈالیں گے کہ تارکین وطن، کارکنان، ماہرین وغیرہ، سبھی کے پاس مستحکم، معقول رہائش ہے، جس سے وہ سکونت پذیر ہوں گے اور ذہنی سکون کے ساتھ ترقی کریں گے۔
"جب لوگوں کے پاس مستحکم رہائش ہو تب ہی وہ ذہنی سکون کے ساتھ کام کر سکتے ہیں، ذہنی سکون کے ساتھ اپنا حصہ ڈال سکتے ہیں، بچے پیدا کر سکتے ہیں، اپنے بچوں کی تعلیم میں سرمایہ کاری کر سکتے ہیں، اور بوڑھوں اور اپنے تمام رشتہ داروں کی دیکھ بھال کر سکتے ہیں۔ یہ ایک انتہائی انسانی پالیسی ہے، جو پارٹی اور ریاست کے اعلیٰ احساس ذمہ داری کو ظاہر کرتی ہے۔ ساتھ ہی، یہ ایک ایسی پالیسی بھی ہے جو عالمی ترقی کی موجودہ صورت حال کے مطابق ملک کے لیے مناسب حکمت عملی کی عکاسی کرتی ہے۔" Nguyen Van Dien.
مسٹر Tran Quoc Dung نے اس بات سے بھی اتفاق کیا کہ اس پالیسی کو مؤثر طریقے سے لاگو کرنے کے لیے بیک وقت بہت سے حل تلاش کرنے کی ضرورت ہے۔ سب سے پہلے، پالیسی سوچ میں تبدیلی ہونی چاہیے، رینٹل ہاؤسنگ کو ایک طویل مدتی شہری سماجی انفراسٹرکچر کے طور پر دیکھنا چاہیے، نہ کہ صرف ایک رئیل اسٹیٹ کاروبار۔ ریاست کو رینٹل ہاؤسنگ تیار کرنے کے لیے بڑے شہروں، صنعتی زونز، اور ایکسپورٹ پروسیسنگ زونز میں مناسب زمین کی منصوبہ بندی اور مختص کرنے کی ضرورت ہے۔ ایک ہی وقت میں، کاروباروں کو شرکت کی طرف راغب کرنے کے لیے زمین کے استعمال کی فیس، کریڈٹ، ٹیکس، اور سرمایہ کاری کے طریقہ کار کے حوالے سے کافی مضبوط ترغیبات ہونی چاہئیں۔ اس کے علاوہ، طویل مدتی رینٹل ہاؤسنگ کو تیار کرنے اور چلانے میں مہارت رکھنے والے اداروں یا سرمایہ کاری کے فنڈز کی تشکیل ضروری ہے۔ اس ماڈل کے لیے بڑے سرمائے اور طویل ادائیگی کی مدت درکار ہے، لہذا مناسب شرح سود کے ساتھ ایک مستحکم کریڈٹ پالیسی ضروری ہے۔ رینٹل کی قیمتوں، لیز کی شرائط، اور کرایہ داروں کے حقوق اور ذمہ داریوں کے بارے میں ایک واضح قانونی فریم ورک کی بھی ضرورت ہے تاکہ لوگوں کو طویل مدتی کرائے کے بارے میں یقین دلایا جا سکے، آہستہ آہستہ اس ذہنیت کو تبدیل کیا جائے کہ کرائے پر لینا صرف ایک عارضی حل ہے۔ زیادہ اہم بات یہ ہے کہ رینٹل ہاؤسنگ کو نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے، اسکولوں، صحت کی دیکھ بھال، ضروری خدمات، اور کمیونٹی کی جگہوں کے ساتھ مل کر تیار کرنے کی ضرورت ہے تاکہ کارکنوں کے لیے اچھے معیار زندگی کو یقینی بنایا جا سکے۔
اگر اسے صحیح طریقے سے لاگو کیا جاتا ہے، تو یہ نہ صرف سماجی بہبود کا حل ہوگا بلکہ ایک صحت مند، پائیدار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی تعمیر کے لیے بھی ایک اہم سمت ہوگی جو آنے والے دور میں لوگوں کی اکثریت کے لیے زیادہ سستی ہے۔
بہت سے ترقی یافتہ ممالک میں رینٹل ہاؤسنگ ایک موثر آپشن ہے۔
رینٹل ہاؤسنگ کی ترقی کے ماڈل کو دنیا کے کئی ممالک میں کامیابی کے ساتھ نافذ کیا گیا ہے۔ سنگاپور، مثال کے طور پر، رینٹل ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے 100% سرکاری زمین مختص کرتا ہے۔ ان کے پاس کم آمدنی والے افراد کے لیے کرائے کے ان علاقوں کی دیکھ بھال، تزئین و آرائش اور مرمت کے لیے مالی وسائل ہیں۔ حالیہ گریجویٹس شہر میں رہنے اور کام کرنے کے لیے کرائے کے مکانات تک بھی رسائی حاصل کر سکتے ہیں۔ اسی طرح، جرمنی میں، حکومت رینٹل ہاؤسنگ فنڈز بنانے کے لیے کاروباری اداروں کے ساتھ تعاون کرتی ہے، اور قانونی نظام کے ذریعے، حکومت کرایہ داروں کے حقوق کا زیادہ سے زیادہ تحفظ کرتے ہوئے، کرائے کی قیمتوں کو سختی سے کنٹرول کرتی ہے۔ ویانا، آسٹریا میں، حکومت رینٹل ہاؤسنگ کو رہائشیوں اور کام کے لیے دارالحکومت کے علاقے میں منتقل ہونے والے تارکین وطن کے لیے ایک ضروری عوامی خدمت سمجھتی ہے۔ فی الحال، آسٹریا کے 60% سے زیادہ لوگ سرکاری یا نجی کمپنیوں سے مکان کرایہ پر لیتے ہیں۔ انہیں مناسب قیمتوں پر اعلیٰ معیار کے اپارٹمنٹس اور مکانات فراہم کیے جاتے ہیں۔
ڈاکٹر Nguyen Van Dien، شعبہ سیاسی اقتصادیات کے سربراہ (علاقائی سیاسی اکیڈمی II)
ماخذ: https://thanhnien.vn/nha-o-cho-thue-la-tru-cot-chien-luoc-185260520220808713.htm
تبصرہ (0)