مسٹر Nguyen Van Tuan (Vinh Tuy وارڈ، ہنوئی ) نے کہا کہ انہوں نے 2025 کے آغاز میں تھاچ تھاٹ (ہانوئی) میں 2.5 بلین VND /50 m2 میں ایک پلاٹ خریدا۔ 2025 کے آخر سے لے کر اب تک، زمین کی مارکیٹ نے لیکویڈیٹی میں کمی کا تجربہ کیا ہے، جس کی وجہ سے اس کی زمین کے پلاٹ کی قیمت 2 بلین VND تک گر گئی ہے۔
2026 کے اوائل میں، کیش فلو کی دشواریوں کی وجہ سے، مسٹر ٹوان نے بار بار رئیل اسٹیٹ ایجنٹوں سے زمین کی فروخت کے لیے اشتہار دینے کو کہا، لیکن کسی نے اسے خریدنے کے بارے میں نہیں پوچھا۔ مسٹر ٹوان یہ سوچ کر بہت پریشان تھے کہ زمین بیچنا مشکل ہو جائے گا اور اس کے پیسے بند ہو جائیں گے۔
2025 کے وسط میں، جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے مزید مثبت لین دین کے آثار ظاہر کیے، مسٹر ٹوآن کے پلاٹ کی قیمت تقریباً 2.7 بلین VND فی پلاٹ تک بڑھ گئی۔ تاہم، دلچسپی رکھنے والے خریداروں کی تعداد بہت کم ہے، اور زمین کو ابھی تک کوئی نیا مالک نہیں مل سکا ہے۔
"مارکیٹ بحال ہو گئی ہے، لیکن ابھی بھی بہت کم گاہک ہیں، خاص طور پر چونکہ قیمت خرید بہت زیادہ تھی۔ اب، نقصان اٹھائے بغیر فروخت کرنے کا طریقہ تلاش کرنا ایک بہت مشکل مسئلہ ہو گا،" ٹوان نے فکرمندی سے کہا۔
 |
جب مارکیٹ میں سست روی ہے تو بہت سے سرمایہ کار بے چین ہو رہے ہیں۔ |
اسی طرح، محترمہ ٹران ہائی لان (کوا نم وارڈ، ہنوئی) نے بھی اپنی قیاس آرائی کی سرمایہ کاری کے ناکام ہونے کے بعد خود کو "زمین پر قبضہ" کی بدقسمتی سے پایا۔ محترمہ لین نے 2024 کے آخر میں تقریباً 4 بلین VND میں وان جیانگ ( ہنگ ین ) میں ایک پلاٹ خریدا، اس امید پر کہ وہ اسے 2025 کے اوائل میں دوبارہ بیچے گی اور فوری منافع کمائے گی۔ تاہم، اس کے بعد، بہت سے علاقوں میں قیمتیں جمنا شروع ہو گئیں، جس نے اسے زمین پر قبضہ کرنے پر مجبور کیا۔
حال ہی میں، اس نے دوبارہ فروخت کرنے کا فیصلہ کیا، اسی قیمت پر اس نے اسے $4 بلین VND فی پلاٹ میں خریدا۔ تاہم، رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کے مطابق، یہ قیمت عام مارکیٹ ریٹ کے مقابلے اور ایک ہی جگہ اور ایک ہی سڑک پر زمین کے دیگر پلاٹوں کے مقابلے بہت زیادہ ہے۔
"جب میں نے اسے خریدا تو اس علاقے میں زمین کی قیمتیں گزشتہ سال کے آغاز کے مقابلے میں 30 فیصد سے زیادہ بڑھ گئی تھیں۔ اب، اگر میں اسے دوبارہ بیچنا چاہتی ہوں، تو اس قیمت پر فروخت کرنا بہت مشکل ہے؛ اگر میں جلدی فروخت کرنا چاہتی ہوں تو مجھے قیمت کم کرنی پڑے گی،" محترمہ لین نے شیئر کیا۔
PropertyGuru ویتنام کے اعداد و شمار کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں سست روی کے واضح آثار دکھائی دے رہے ہیں۔ اپارٹمنٹ سیگمنٹ کے لیے، ہنوئی میں عام پوچھنے والی قیمت جنوری میں VND 87 ملین/m2 سے مئی میں VND 85 ملین/m2 ہو گئی، جو جنوری کے مقابلے میں تقریباً 2% کی کمی کے برابر ہے۔
نہ صرف اپارٹمنٹس بلکہ گلیوں کے سامنے والے مکانات کو بھی مانگ میں کمی کے دباؤ کا سامنا ہے۔ مئی میں، گلیوں کے سامنے والے مکانات کی تلاش کی تعداد میں پچھلے مہینے کے مقابلے میں 10% اور پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں تقریباً 50% کمی واقع ہوئی۔
قیمتیں ٹھنڈی ہو گئی ہیں، لیکن خریداروں کا جذبہ محتاط ہے۔ پراپرٹی گرو ویتنام نے رپورٹ کیا ہے کہ مئی میں مارکیٹ کی مجموعی دلچسپی میں سہ ماہی کے لحاظ سے 4% اور سال بہ سال 36% تک کمی واقع ہوئی ہے۔
دریں اثنا، SSI ریسرچ کے مطابق، رہن کی شرح سود کافی زیادہ رہتی ہے، ترجیحی مدت کے دوران تقریباً 8.5-10% اور اس کے بعد 11-15%۔ بڑھتے ہوئے سرمائے کی لاگت سے لیکویڈیٹی میں کمی واقع ہوئی ہے، اور پرائمری اور ری سیل دونوں مارکیٹوں میں قیمتوں کی ایڈجسٹمنٹ ہوئی ہے۔
ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے ایک سروے سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ سرمایہ کاروں نے اہم مالی فائدہ اٹھاتے ہوئے، جائیداد کی قیمت کا 70-90% ادھار لے کر، سرمایہ کی وصولی کے لیے بہت سے اپارٹمنٹس اور کم بلندی والے مکانات کی فروخت کی قیمتوں میں 100-300 ملین VND کی کمی کرنا شروع کر دی ہے۔ کچھ ایسے علاقے جنہوں نے پہلے قیمتوں میں تیزی سے اضافہ دیکھا تھا، انہوں نے بھی قیمتوں میں استحکام یا قدرے کمی دیکھی ہے۔
قیاس آرائی پر مبنی رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کے بہاؤ میں نمایاں کمی واقع ہوئی ہے۔
 |
نقدی کا بہاؤ ٹھوس مصنوعات کی طرف منتقل ہو رہا ہے۔ |
ACB کے انفرادی کسٹمر ڈویژن کے ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Le Nam کے مطابق، قیاس آرائی پر مبنی رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری میں نمایاں کمی واقع ہوئی ہے۔ اس کی ایک اہم وجہ سرمائے کی لاگت میں تیزی سے اضافہ ہے۔ پہلے، رئیل اسٹیٹ قرضوں کے لیے سود کی شرح صرف 7% سالانہ تھی، لیکن اب یہ بڑھ کر 13-14% سالانہ ہو گئی ہے۔
سرمائے کی یہ لاگت زمین خریدنے کے لیے بینکوں سے قرض لینے کی حکمت عملی بناتی ہے اور قیمت میں اضافے کا انتظار پہلے کے مقابلے میں کم موثر ہوتا ہے۔ ضرورت سے زیادہ مالی فائدہ اٹھانے والے سرمایہ کاروں کو سود اور اصل رقم کی ادائیگی کے لیے بڑھتے ہوئے دباؤ کا سامنا ہے۔
جب متوقع واپسی سرمائے کی لاگت کو پورا کرنے میں ناکام ہو جاتی ہے، تو مارکیٹ کو ایڈجسٹ کرنے پر مجبور کیا جاتا ہے۔ یہ صرف قیمت کی ایڈجسٹمنٹ نہیں ہے، بلکہ سرمایہ کاری کی سوچ میں بھی تبدیلی ہے۔
مارکیٹ کے شرکاء کو آج صرف "قیمت کتنی بڑھے گی؟" کے سوال پر توجہ مرکوز کرنے کے بجائے نقد بہاؤ، انعقاد کی مدت، اور اثاثوں کے استحصال کی صلاحیت پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔
سب سے نمایاں تبدیلیوں میں سے ایک سرمایہ کاری کی ترجیحات میں تبدیلی ہے۔ پہلے، بہت سے لوگ مکمل طور پر منصوبہ بندی کی معلومات یا زمین کی نئی قیمتوں میں اضافے کی توقع کی بنیاد پر سرمایہ کاری کرنے کے لیے تیار ہوتے تھے، لیکن اب سرمایہ کار بہت زیادہ محتاط نظر آتے ہیں۔
"فعال دفاع" کا تصور بالکل واضح طور پر مارکیٹ کے عمومی جذبات کی عکاسی کرتا ہے۔ قلیل مدتی، دھماکہ خیز منافع کا پیچھا کرنے کے بجائے، پیسہ ایسے اثاثوں کی طرف بہہ رہا ہے جو قدر کو محفوظ رکھ سکتے ہیں اور مستحکم آمدنی پیدا کر سکتے ہیں۔
ایسی جائیدادیں جو کرائے پر دی جا سکتی ہیں، حقیقی رہائشی ضروریات کو پورا کرتی ہیں، یا قائم شدہ شہری علاقوں میں واقع ہیں ان کو زیادہ ترجیح دی جاتی ہے۔ سرمایہ کار اب قیمتوں میں اضافے کی شرح پر توجہ نہیں دے رہے ہیں بلکہ جائیداد کے معیار پر زیادہ توجہ دے رہے ہیں۔
ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (VNREA) کے نائب صدر ڈاکٹر Nguyen Van Dinh کا خیال ہے کہ جیسے جیسے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ حقیقی قدر کو ترجیح دینے کی طرف مائل ہو رہی ہے، سرمایہ کار بھی جائیدادوں کے انتخاب کے لیے اپنے معیار کو تبدیل کرنے پر مجبور ہیں۔ صرف قیمت میں اضافے کی توقع کو دیکھنے کے بجائے، انہیں اس بات کا اندازہ لگانا ہو گا کہ آیا جائیداد واقعی ان کی ضروریات کو پورا کرتی ہے، استحصال کی صلاحیت رکھتی ہے، اور پائیدار قدر پیدا کرتی ہے۔
انہوں نے کہا کہ اس سے قبل، بہت سے سرمایہ کار صرف ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی کے مرکزی علاقوں میں جائیداد کی خریداری کو ترجیح دیتے تھے۔ تاہم، موجودہ قیمتیں بہت زیادہ ہیں، جبکہ استحصال کا امکان اب پہلے جیسا پرکشش نہیں ہے۔
اس تناظر میں، ان کے مطابق، سرمایہ کاروں کو اپنی تلاش کو نئے شعبوں تک وسیع کرنا ہو گا۔ تاہم، وہ اب "رائیڈ دی لہر" ذہنیت کی بنیاد پر انتخاب نہیں کریں گے بلکہ ہر پروجیکٹ کا بغور تجزیہ کرنا چاہیے۔ اہم بات اب یہ نہیں ہے کہ آیا اس منصوبے کی قدر ہوگی یا نہیں، بلکہ یہ ہے کہ آیا اس میں رہائشیوں، کاروباروں، ملازمتوں، اور طویل مدتی توانائی پیدا کرنے کے لیے خدمات اور سہولیات کے نظام کے ساتھ ایک حقیقی شہری علاقہ بنانے کی صلاحیت ہے۔
ڈاکٹر Nguyen Van Dinh کا خیال ہے کہ اگر کوئی پروجیکٹ رہائشیوں کو اپنی طرف متوجہ کرنے، تجارتی سرگرمیاں پیدا کرنے اور ایک کمیونٹی بنانے کی صلاحیت رکھتا ہے، تو جائیداد کی قیمت میں زیادہ پائیدار ترقی کی بنیاد ہوگی۔ اس کے ساتھ ساتھ کاروباری استحصال اور کرائے کی آمدنی کے امکانات بھی زیادہ ہوں گے۔ گھریلو خریداروں کے لیے، مربوط انفراسٹرکچر، مکمل سہولیات، اور ایک متحرک ماحول کے ساتھ علاقے ترجیحی انتخاب بن جائیں گے۔
ان کے مطابق، گزشتہ دو سالوں کے بازار کے اتار چڑھاؤ کے بعد، سرمایہ کار بہت زیادہ محتاط اور حقیقت پسند ہو گئے ہیں۔ وہ پہلے کی طرح صرف مختصر مدت کے منافع کی توقع کرنے کے بجائے سرمایہ کاری کرنے سے پہلے اپنے اختیارات پر غور کرنے پر مجبور ہیں۔
اس نے نوٹ کیا کہ آنے والے عرصے میں منتخب کی جانے والی مصنوعات کو بیک وقت کئی معیارات پر پورا اترنا چاہیے: وہ رہائشی استعمال کے لیے موزوں ہوں، کرائے کی آمدنی کی صلاحیت رکھتی ہوں، مستحکم کیش فلو پیدا کرتی ہوں، اور پھر بھی مستقبل میں قیمتوں میں اضافے کی گنجائش ہو۔ یہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے نئے ترقیاتی دور میں خریداروں اور سرمایہ کاروں کے فیصلوں کو متاثر کرنے والے سب سے اہم عوامل ہوں گے۔
ماخذ: https://znews.vn/nhieu-nha-dau-tu-dat-nen-mac-ket-vi-du-dinh-post1663954.html
