کوانگ نام زمین کے استعمال کی فیس جمع کرنے کے طریقے تلاش کرتا ہے۔

کون ٹائین اربن ایریا (ہوئی این) ان منصوبوں میں سے ایک ہے جس میں 2024 میں زمین کے استعمال کی بڑی فیس جمع کرنے کا امکان ہے۔

جمع کرنے کی پیشرفت بہت کم ہے۔

2023 میں کوانگ نام کے گھریلو بجٹ کی آمدنی معاشی تباہی (-8.25% GRDP) کے تناظر میں تخمینہ سے 2.7% سے تجاوز کر گئی، جو کہ بہت سے لوگوں (بشمول حکومت اور انتظامی ایجنسیوں) کی توقعات سے کہیں زیادہ حیران کن تھا۔ یہ متاثر کن نتیجہ مقامی بجٹ کی آمدنی میں "شاندار واپسی" سمجھا جاتا ہے۔

تاہم، تجزیہ سے پتہ چلتا ہے کہ بجٹ کی آمدنی میں اضافہ ہوا، لیکن زمین کے استعمال کی فیس کی وصولی مثبت نہیں تھی، کیونکہ یہ تخمینہ شدہ VND 2,300 بلین جمع نہیں کر سکا، لیکن صرف VND 1,911.6 بلین سے زیادہ جمع کیا (تخمینہ کے صرف 83.1% تک پہنچ گیا)۔

کچھ غیر متوقع ہوا۔ کوانگ نام کا بجٹ آمدنی کا منصوبہ کم ہو رہا ہے۔ 2024 میں تمام اہم محصولات 2023 میں تخمینہ اور عمل درآمد سے کم ہیں (2023 کے مطابق 20,880 بلین VND کے بجائے صرف 20,100 بلین VND مقرر کیا گیا ہے) لیکن پچھلے سال کی طرح 2,300 بلین کے تخمینہ کے بجائے، یا کم تفویض کردہ، زمین کے استعمال کی فیس کی وصولی، V07 بلین VND تک مقرر کی گئی ہے۔ اس اعداد و شمار میں تخمینہ کے 17.4 فیصد کا اضافہ ہوا، جو کہ 2023 کے نفاذ کے مقابلے میں 35 فیصد زیادہ ہے۔

زمین کے استعمال سے متوقع آمدنی میں 400 بلین VND کا اضافہ ہوا جب معیشت اب بھی غیر مستحکم ہے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بہتری کے کوئی آثار نہیں دکھائے گئے، یہ واقعی ایک بہت بڑی رقم ہے۔ بہت سی انتظامی ایجنسیاں جمع نہ ہونے کے خطرے کی پیش گوئی کرتی ہیں کیونکہ وہ نہیں جانتے یا نہیں جانتے کہ کہاں سے جمع کرنا ہے۔

ٹیکس اتھارٹی نے زمین کے استعمال سے بجٹ کی آمدنی جمع کرنے میں دشواری کی پیشن گوئی بھی کی ہے، لیکن امید ہے کہ زمین کی مالیاتی ذمہ داریوں کو الیکٹرانک طریقے سے حاصل کرنے، گردش کرنے اور اس کی تکمیل کے منصوبے پر انحصار کرے گا، جو اکتوبر 2023 سے لاگو کیا گیا ہے۔

حقیقت اندازے سے کہیں زیادہ مشکل ہے۔ ٹیکس اتھارٹی نے اعلان کیا کہ 30 اپریل 2024 تک، 18/18 اضلاع، قصبوں اور شہروں نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی ایجنسی سے موصول ہونے والی تقریباً 9,900 الیکٹرانک منتقلی کی رسیدوں کے ساتھ الیکٹرانک لینڈ ریکارڈ کنکشن مکمل کر لیا ہے اور زمینی محصولات سے حاصل ہونے والے قرض میں VND 104 بلین کی کمی واقع ہوئی ہے۔ تاہم، 31 مئی 2024 تک بجٹ کی آمدنی تخمینہ کے 43.3 فیصد تک پہنچ گئی تھی (VND 8,694 بلین سے زیادہ)۔

زیادہ تر محصولات اور ٹیکس محصولات شیڈول کے مطابق ہیں، لیکن زمین کے استعمال کی فیس سے حاصل ہونے والی آمدنی تخمینہ کے صرف 14.2 فیصد تک پہنچ گئی۔ جتنے پراجیکٹس ابھی تک اکٹھے نہیں ہوئے، زمین کے استعمال کی فیس کی رقم جو کاروباری اداروں پر واجب الادا ہے وہ بھی جمع نہیں کی جا سکتی، لہٰذا زمین کے کرائے سے وسائل کا حصول مشکل ہے۔

مسٹر Nguyen Van Tiep - ڈائریکٹر کوانگ نام ٹیکس ڈیپارٹمنٹ نے کہا کہ زمین کے استحصال کے منصوبے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں سست ہیں۔ رئیل اسٹیٹ منجمد ہے۔ منصوبوں کو منتقل نہیں کیا جا سکتا۔

کچھ منصوبوں کے لیے زمین مختص کی گئی ہے اور زمین لیز پر دی گئی ہے، لیکن زمین کی قیمتوں کو منظور کرنے کا کوئی فیصلہ نہیں ہوا ہے... بہت سے کاروباروں پر زمین کے استعمال کی فیس کی بڑی رقم واجب الادا ہے، جس کی وجہ سے آمدنی کا یہ ذریعہ متوقع پیش رفت کو یقینی نہیں بنا رہا۔

"اگرچہ ٹیکس ڈیپارٹمنٹ نے قرض کے نفاذ کے اقدامات کو مکمل طور پر لاگو کر دیا ہے، لیکن اس نے ابھی تک بقایا زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایوں کی وصولی نہیں کی ہے۔ کاروباری اداروں کو مالی مشکلات کا سامنا ہے اور انہوں نے اپنی مالی ذمہ داریاں پوری نہیں کی ہیں۔ کچھ منصوبوں کی پیش رفت میں توسیع نہیں ہوئی ہے، اس لیے انہیں بینکوں سے قرض تک رسائی حاصل کرنے میں دشواری ہو رہی ہے..."- مسٹر ٹیپ نے کہا۔

رئیل اسٹیٹ کے منصوبے، اگر جلد حل ہو جائیں، تو بجٹ میں بڑی مقدار میں ریونیو کا حصہ ڈالیں گے۔

کس ایڈریس کی بنیاد پر جمع کرنا ہے؟

ترقیاتی سرمایہ کاری کو بڑھانے کے لیے زمین کا کرایہ مقامی آمدنی کے اہم ذرائع میں سے ایک سمجھا جاتا ہے۔ مالیاتی ایجنسیوں کا اندازہ ہے کہ زمین کی آمدنی میں ہر سال 10-11 فیصد اضافہ ہوگا، لیکن اس پر عمل درآمد آسان نہیں ہے۔

مقامی مالیاتی نظام ابھی اتنا مضبوط نہیں ہے کہ ان علاقوں سے ریونیو اکٹھا کرنے کے لیے حل نکال سکے۔ ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، جب مارکیٹ میں خرید و فروخت کی قیمتیں اور منتقلی قیمت سے کم ہوتی ہے تو اسے چیک کرنا اور کنٹرول کرنا بہت مشکل ہوتا ہے۔ جائیداد کے تمام لین دین کو عوامی اور شفاف تجارتی منزل پر نہیں رکھا گیا ہے۔

کوانگ نام زمین کے استعمال سے آمدنی کی کمی کی وجہ سے 2021 - 2025 کے لیے اپنے درمیانی مدت کے عوامی سرمایہ کاری کے منصوبے کو ایڈجسٹ کرنے پر مجبور ہے۔ زمین کی آمدنی میں 14,290 بلین VND کے اعداد و شمار پر عمل درآمد کرنا بہت مشکل ہوگا جب باقی دو سالوں کی پیشن گوئی اور بھی مشکل ہوگی۔

توقع ہے کہ 2024 اور 2025 میں تخمینہ تک پہنچنے کے لیے تقریباً 5,400 ارب جمع کرنا ہوں گے۔ مسٹر نگوین ہنگ - محکمہ منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کے ڈپٹی ڈائریکٹر نے کہا کہ یہ زمین کے استعمال کی فیس (تقریباً 90%) جمع کرنے کے لیے شہری علاقوں پر انحصار کرے گا۔ لیکن یہ بہت مشکل ہوگا کیونکہ شہری منصوبے سست ہیں، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ سخت ہے، اور ایسے قوانین اوور لیپنگ ہیں جن کو حل کرنا مشکل ہے۔

ٹیکس اتھارٹی کے اعدادوشمار کے مطابق، اس وقت کوانگ نام میں، تقریباً 30 رہائشی اور شہری علاقے کے منصوبے ہیں جن کی مالیاتی ذمہ داریاں اب بھی 1,860 بلین VND سے زیادہ ہیں، جن میں 13 کاروباری اداروں کے پاس زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کی بڑی رقم واجب الادا ہے۔ ٹیکس اتھارٹی اس قرض کو ریاستی بجٹ میں جمع کرنے کا ہر طریقہ تلاش کرے گی۔

اس کے علاوہ، سرمایہ کاری کے منصوبوں کو انجام دینے کے لیے کاروباری اداروں کے لیے زمین مختص کرنے اور لیز پر دینے کے لیے صوبائی عوامی کمیٹی کی جانب سے جاری کردہ زمین کی تقسیم اور زمین کے لیز پر 31 فیصلے ہیں۔

تاہم، اب تک، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے، محکمہ خزانہ (زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے والی کونسل) اور متعلقہ ایجنسیوں نے ٹیکس ڈیپارٹمنٹ کے لیے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کی ادائیگی پر نوٹس جاری کرنے کے لیے زمین کی قیمتوں کی منظوری کے لیے صوبائی عوامی کمیٹی سے مشاورت نہیں کی، جس سے ریاستی بجٹ کے محصولات کے تخمینے پر عمل درآمد براہ راست متاثر ہوا ہے۔

ٹیکس ڈیپارٹمنٹ کے تجزیے کے مطابق، 2024 میں صرف 4 منصوبوں سے تقریباً 1,840 بلین VND اکٹھا کرنا ممکن ہو گا جیسے: Cau Hung - Lai Nghi رہائشی اور سروس ایریا (584 بلین VND کے ساتھ فیز 2 اور 3)؛ اسمارٹ سٹی کوانگ نام شہری علاقہ (250 بلین VND)؛ کون ٹین شہری علاقہ (581 بلین VND)؛ تھانہ ہا شہری علاقہ (فیز 2، 423 بلین وی این ڈی کے ساتھ)۔ تاہم، ان منصوبوں اور بہت سے دوسرے منصوبوں سے زمین کا کرایہ وصول کرنے کے لیے، صرف ٹیکس اتھارٹی کافی مضبوط نہیں ہے اور اس پر عمل درآمد آسان نہیں ہے۔

محکمہ ٹیکس کے مطابق، 2024 کے لیے تفویض کردہ بجٹ کو مکمل کرنے اور اس سے زیادہ کرنے کے لیے، ٹیکس اتھارٹی نے صوبائی پارٹی کمیٹی کی قائمہ کمیٹی اور صوبائی پیپلز کمیٹی سے درخواست کی ہے کہ وہ محکموں، شاخوں اور مقامی لوگوں کو ہدایت دیں کہ وہ ہر منصوبے کے سرمایہ کاروں کے ساتھ مل کر کام کرنے کا منصوبہ بنائیں تاکہ مشکلات کو دور کیا جا سکے۔

خاص طور پر، ایسے منصوبوں کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کی منظوری کے فیصلے جاری کریں جن میں زمین کی تقسیم اور زمین کے لیز کے فیصلے ہوں۔ ایسے منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ جاری کریں جنہوں نے زمین کے حوالے سے مالی ذمہ داریاں پوری کی ہوں اور 100% تکنیکی انفراسٹرکچر مکمل کیا ہو تاکہ سرمایہ کاروں کے لیے بینکوں سے قرض حاصل کرنے کے لیے حالات پیدا کیے جا سکیں تاکہ بعد کے منصوبوں کو لاگو کیا جا سکے۔

مسٹر ٹران کوک باو - وی این ڈا تھانہ گروپ کے چیئرمین نے کہا کہ کاروباری ادارے رقم ادا کرنے کو تیار ہیں، لیکن کاروباری اداروں کو ریڈ بک جاری کیے بغیر رقم جمع کرنے میں اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔

حکومت اور انتظامی ادارے ریاستی بجٹ میں زمین کے کرائے کے وسائل کو جمع کرنے کے طریقے تلاش کرنے کی کوشش کر رہے ہیں۔ ٹیکس ڈپارٹمنٹ کے ڈائریکٹر Nguyen Van Tiep نے کہا کہ وہ حل کو لچکدار طریقے سے لاگو کرنے کے لیے پراجیکٹس کو گروپ کریں گے، خاص طور پر ایسے پروجیکٹ جنہوں نے معاوضہ، سائٹ کی منظوری، اور انفراسٹرکچر کی تعمیر مکمل کر لی ہے، اور جلد از جلد پروجیکٹ کے نفاذ کے شیڈول میں توسیع کی ضرورت ہے۔ کاروبار کے لیے ایسے حالات پیدا کریں کہ وہ ٹیکس ادا کرنے کے لیے بینکوں سے سرمایہ ادھار لیں۔

اس کے علاوہ، اعلیٰ افسران کو محکموں اور برانچوں کو ہدایت کرنے کی ضرورت ہے کہ وہ زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایوں کو فوری طور پر سنبھالیں جو سرمایہ کاروں نے محکمہ خزانہ کے عارضی اکاؤنٹ میں ادا کیے ہیں تاکہ دونوں ریاستی بجٹ کو وقت پر ادا کریں اور کاروباری اداروں کو اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کی اجازت دیں، متعلقہ انتظامی طریقہ کار کو انجام دینے میں کاروباری اداروں کے حقوق کو یقینی بناتے ہوئے

ماخذ