رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کبھی بھی اتنی اداس نہیں رہی جتنی اب ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے نئے منصوبے شروع ہو رہے ہیں، جب کہ پرانے منصوبے تقریباً "غیر فعال" ہیں، بہت سے رئیل اسٹیٹ فلورز صرف نچلی سطح پر کام کر رہے ہیں اور بعض اوقات انہیں بند ہونا پڑتا ہے، جس کی وجہ سے ہزاروں ملازمین کو اپنی ملازمتیں چھوڑنی پڑتی ہیں۔ اس کے ساتھ ساتھ کارپوریٹ قرضہ اور بانڈ کا قرضہ روز بروز بڑھتا جا رہا ہے اور کسی بھی وقت ’’پھٹنے‘‘ کا خطرہ ہے۔
"جادو" کی کشش ٹھنڈی ہو گئی ہے۔
عام طور پر رئیل اسٹیٹ کا کاروبار اور خاص طور پر اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کلیدی اقتصادی شعبوں میں سے ایک ہے، جو پورے ملک کی ترقی اور جی ڈی پی میں بہت زیادہ حصہ ڈالتا ہے۔ اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ لاکھوں کارکنوں کو ملازمتیں، آمدنی حاصل کرنے میں مدد کرتا ہے اور بہت سی صنعتوں سے قریبی تعلق رکھتا ہے: تعمیراتی مواد کی پیداوار، سیاحت - ریزورٹس، فنانس اور بینکنگ، تعمیرات... تاہم، سختی سے کنٹرول شدہ کریڈٹ کے تناظر میں، ساتھ ساتھ کئی قانونی مشکلات جو حل نہیں ہوسکی ہیں، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کار "مالی طور پر کافی مضبوط نہیں ہیں، قانونی طور پر اتنی مضبوط نہیں ہیں کہ وہ دستاویزی طور پر کافی نہیں ہیں۔ پہلے کی طرح جلدی اور آسانی سے۔ یہ سست فروخت کی طرف جاتا ہے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ تقریبا آزاد زوال میں ہے اور ایک بے مثال اداس منظر پیدا کر رہا ہے۔
حال ہی میں، CoVID-19 وبائی امراض کے اثرات کی وجہ سے، عالمی معیشت کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑا ہے، افراط زر، اور بینکوں کی شرح سود میں اضافے نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ، خاص طور پر اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ طبقہ کو گہرا اثر انداز کیا ہے۔ بہت سے نئے رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کو لائسنس نہیں دیا گیا ہے، پرانے پراجیکٹ شیڈول سے پیچھے ہیں، جس سے سپلائی تیزی سے نایاب ہو رہی ہے۔ دریں اثنا، بہت سے رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس فروخت ہو چکے ہیں لیکن سرمایہ کاروں نے انہیں منصوبہ بندی کے مطابق استعمال کے لیے مکمل نہیں کیا، جس کے نتیجے میں لاوارث ولاوں کا ایک سلسلہ شروع ہو گیا، جو گھاس سے بھرے ہوئے ہیں، جس کی وجہ سے فضلہ پیدا ہو رہا ہے۔
لاوارث ولا، گھاس سے بھرا ہوا، وسائل کا ضیاع
بہت سے غیر ملکی سرمایہ کاروں کا خیال ہے کہ ویتنام میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی آبادی بہت زیادہ ہے اور رئیل اسٹیٹ کی بہت زیادہ مانگ ہے، جو ان کے لیے ہمیشہ ایک پرکشش وجہ ہوتی ہے۔ ویتنام شہری کاری کو فروغ دے رہا ہے جب کہ حکومت ترقی کے لیے ایک نیزہ بازی کے طور پر دھوئیں سے پاک صنعت کی تعمیر کے لیے پرعزم ہے۔ اس کے علاوہ، اعلیٰ درجے کے صارفین کی تعداد میں اضافہ ہو رہا ہے، وہ اسے اعلی منافع کے ساتھ ایک سرمایہ کاری چینل کے طور پر دیکھتے ہیں، حالانکہ اس میں بہت سے خطرات ہونے کا عزم کیا جاتا ہے۔
"
منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کی وزارت کے اعداد و شمار کے مطابق، اگر 2021 میں، رئیل اسٹیٹ میں رجسٹرڈ ایف ڈی آئی کی سرمایہ کاری صرف 2.6 بلین امریکی ڈالر تک پہنچ گئی، 2022 تک یہ بڑھ کر 4.5 بلین امریکی ڈالر تک پہنچ گئی اور 2023 کی پہلی سہ ماہی میں اب بھی مثبت اشارے موجود ہیں۔ ریئل اسٹیٹ پروسیسنگ اور مینوفیکچرنگ انڈسٹری کے بعد دوسرا سب سے بڑا ایف ڈی آئی کی توجہ کا شعبہ ہے۔
مسٹر لی من ہیپ - نام ٹو لائم ضلع میں ایک اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ تاجر نے کہا: "میرے دو دوستوں اور میں نے مل کر سرمایہ کاری کی۔ کچھ سال پہلے، ہم نے اچھا منافع کمایا اور فوری لیکویڈیٹی حاصل کی، لیکن 2021 سے اب تک، ہم نے تقریباً مزید ولاز نہیں خریدے ہیں، جب کہ کچھ جو ہم نے پہلے "منعقد کیے" تھے، ان میں سے کچھ کو بہت کم قیمت پر خریدنے کی پیشکش نہیں کی گئی ہے، تاہم کچھ لوگوں کو فروخت کرنے کی پیشکش نہیں کی گئی۔ مسٹر ہیپ نے مزید کہا: "خوش قسمتی سے، جب ہم نے خریدا تو ہم نے بینک سے رقم نہیں لی۔ اگر ہم اب تک قرض لے کر سود ادا کر چکے ہوتے، تو ہمیں فوری طور پر فروخت کرنا پڑتا۔"
یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ اس وقت، رئیل اسٹیٹ کئی سال پہلے کی طرح اپنے عروج پر نہیں ہے۔
کیا طلب اور رسد مجازی ہے؟
ریئل اسٹیٹ کے ماہرین کا کہنا ہے کہ اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ سیگمنٹ (خاص طور پر ولاز) کی انوینٹری کافی بڑی ہے۔ تاہم، نئی سپلائی تیزی سے نایاب ہوتی جائے گی کیونکہ وہاں بہت کم باوقار اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس ہیں جن پر کافی مالی صلاحیت موجود ہے۔ دریں اثنا، ہنوئی اور شمالی صوبوں میں ولاز اور شاپ ہاؤسز (ایک ہاؤسنگ ماڈل جو تجارتی کاروبار کے ساتھ مل کر) کی فراہمی میں تیزی سے کمی آئی ہے۔ فی الحال، سپلائی بنیادی طور پر 2020 سے پہلے لاگو کیے گئے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں ہے۔ 2021 سے لے کر 2023 کی پہلی سہ ماہی تک، اعلی درجے کے طبقے سے متعلق صرف چند رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس پر عمل درآمد کیا گیا ہے، جب کہ یہ طبقہ بنیادی طور پر اعلیٰ طبقے کے لیے ہے، کم آمدنی والے لوگوں کے لیے نہیں۔ لہٰذا، پہلے سے اداس بازار اب اور بھی اداس ہے۔
ڈائی فونگ رئیل اسٹیٹ کنسٹرکشن انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے سیلز ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ وان ٹرائی نے تبصرہ کیا: ہنوئی میں ولا اور ٹاؤن ہاؤسز کی سپلائی ایک طویل عرصے سے مسلسل کم ہے، جبکہ 2022 اور 2023 کے اوائل میں نئی سپلائی بنیادی طور پر جاری منصوبوں سے آتی ہے اور ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں مرکوز ہے۔ کچھ طریقوں سے، یہ مارکیٹ کو مزید مصنوعات فراہم کرے گا لیکن انتخاب کے لیے نمایاں طور پر نہیں۔
بائی چاے وارڈ، ہا لانگ سٹی (کوانگ نین) میں تھوئے سان ہل ولا ایریا کے منصوبے کے بہت سے نامکمل کام ہیں۔
صوبہ Quang Ninh میں نامہ نگاروں کے ایک سروے کے مطابق، ولاز اور شاپ ہاؤسز کی سپلائی اب بھی وافر ہے، لیکن بنیادی طور پر پرانے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس جیسے: BIM گروپ، گیلیکسیمکو گروپ، Tuan Chau Group... اور تقریباً کوئی نیا رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ لاگو نہیں کیا جا رہا ہے، نئی سپلائی نیچے آ گئی ہے۔
دریں اثنا، ہا نام، باک نین، فو تھو، ہائی فونگ، ہوا بن... کے علاقوں میں سپلائی بھی زیادہ امید افزا نہیں ہے۔ ان صوبوں اور شہروں میں، چند اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ منصوبے ہیں، لین دین کا حجم محدود ہے، حالیہ برسوں میں، بہت کم اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ منصوبے لاگو کیے گئے ہیں۔ جب کہ پرانے منصوبے تعطل کا شکار ہیں، بہت سے ولاز اور شاپ ہاؤسز، اگرچہ مالکان ہیں، استعمال میں نہیں لائے جاتے ہیں، جو ترک کرنے، بربادی کا باعث، اور ممکنہ طور پر سماجی برائیوں کا باعث بنتے ہیں۔
یہی سپلائی ہے اور ڈیمانڈ کے لحاظ سے ماہرین کا کہنا ہے کہ گرین اسپیس، زیادہ سے زیادہ یوٹیلیٹیز، پیچیدہ علاقوں میں واقع اور آسان ٹریفک کنکشن سے وابستہ ولاز اور شاپ ہاؤسز کا رجحان صارفین کا اولین انتخاب ہوگا۔ اس کے علاوہ، شہری کاری کی شرح، قدرتی آبادی میں اضافے کی شرح اور متوسط اور اعلیٰ طبقے کا اضافہ بھی آنے والے وقت میں ولا کی کھپت کی مانگ کو بڑھانے کے لیے اہم محرک قوتیں ہیں۔
درحقیقت، کووِڈ-19 وبائی امراض کے بعد معیشت مضبوطی سے بحال ہونے کے بعد، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے حائل رکاوٹوں اور مشکلات کو دور کرنے کے لیے حکومت کی پالیسیوں کو مقامی لوگوں کے ذریعے سنجیدگی سے نافذ کیا جاتا ہے، نیز "کریڈٹ روم" کو ڈھیلا کیا جاتا ہے، کارپوریٹ بانڈز کی ضمانت دی جاتی ہے، پھر کارپوریشنز، کمپنیاں اور افراد جلد ہی ضروری سرمایہ تک رسائی حاصل کر سکیں گے، مختلف قسم کے سرمایہ فراہم کریں گے اور حقیقی سرمایہ فراہم کریں گے۔ اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس: ولا رئیل اسٹیٹ، شاپ ہاؤس، ریزورٹ، ہیلتھ کیئر... مارکیٹ تک، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی خرید و فروخت کی طاقت پھر سے متحرک ہو جائے گی۔
انضمام اور حصول ظاہر ہوتے ہیں۔
یہ ایک فطری قانون ہے، طاقتور کمزور پر حاوی ہو جاتا ہے، کمزوروں کو حاصل کر کے مضبوط میں ضم کر دیا جاتا ہے حالیہ دنوں میں رئیل اسٹیٹ انڈسٹری میں ایک عام سی بات ہے۔ تاہم، حال ہی میں اندرون اور بیرون ملک "شارکس" موجود ہیں، وہ بہت سے سرمایہ کاری کے فنڈز کے ذریعے یا اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس، ترقی کے لیے صاف قانونی دستاویزات والے پروجیکٹس کو واپس خریدنے کے لیے نقد رقم خرچ کرتے ہیں۔
یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ 2023 کے آغاز سے اب تک، ویتنامی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کو 4 مخصوص گروپوں میں تقسیم کیا گیا ہے: خطرہ، توازن، صلاحیت اور "نئے کھلاڑی"۔ جس میں، "نئے کھلاڑی" گروپ میں کمپنیاں، سرمایہ کاری کے فنڈز شامل ہیں... انضمام اور حصول کے ذریعے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں داخل ہونے کے مواقع کی تلاش میں۔
عام مثالوں میں ایف ایل سی گروپ، ٹین ہوانگ من... لیڈر کے قانونی مشکل میں پھنس جانے کے بعد، "بڑے لوگوں" کا ایک سلسلہ ان گروپوں کے ممکنہ منصوبوں میں کودنا چاہتا تھا۔ بانس ایئر ویز نے باضابطہ طور پر FLC گروپ سے علیحدگی اختیار کر لی ہے، جس کے نتیجے میں اس گروپ کے کوانگ نین، تھانہ ہو، تھائی نگوین، ونہ فوک، فو تھو... میں بہت سے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس پر عمل درآمد روکنے یا پراجیکٹ کی تحقیق اور عمل درآمد جاری رکھنے کے لیے دوسرے شراکت داروں کو منتقل کرنے پر مجبور ہونے کا خطرہ ہے۔
بہت سے اعلیٰ درجے کے گھریلو رئیل اسٹیٹ منصوبے اس وقت غیر ملکی سرمایہ کاروں کی توجہ مبذول کر رہے ہیں۔
اس کے علاوہ، بہت سے دوسرے حصول مذاکرات کے مرحلے میں ہیں۔ بہت سے معاشی اور رئیل اسٹیٹ ماہرین کے مطابق، موجودہ سست رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ساتھ، مشکل مالیاتی صورتحال کے ساتھ، اگر یہ صورت حال جاری رہی، تو بہت سے پروجیکٹ سرمایہ کاروں کے پاس گھومنے کے لیے نقد رقم نہیں رہے گی، اور انہیں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی منتقلی یا فروخت کے بارے میں سوچنا پڑ سکتا ہے۔ اس کا تذکرہ کرنے کی ضرورت نہیں ہے کہ بہت سی کمپنیاں اور غیر ملکی سرمایہ کاری فنڈز گھریلو رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس حاصل کرنے کے موقع کا انتظار کرنے کے لیے رقم تیار کر رہے ہیں جب کاروبار میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے اور اسے بیچنے پر مجبور کیا جاتا ہے۔
مسٹر لی ہوانگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین نے تجویز کیا: حکومت اور قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی نے قومی اسمبلی کی 21 جون 2017 کی قرارداد نمبر 42/2017/QH14 میں طے شدہ پائلٹ میکانزم کے مطابق معاہدے کے ذریعے کاروباری اداروں کو رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی منتقلی کی اجازت دینے پر غور کیا۔ مسٹر چاؤ کے مطابق، اگر لاگو ہوتا ہے، تو یہ رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کے لیے کیش فلو اور لیکویڈیٹی میں مشکلات کو حل کرے گا، بشمول بانڈز جاری کرنے والے ادارے جو کہ پختہ ہونے والے ہیں۔ کاروباری اداروں کو معاہدے کے ذریعے پراجیکٹس کی منتقلی کی اجازت دے کر، مانگ کے مطابق، ریاست ٹیکس جمع کرے گی اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ریاستی انتظام کی تاثیر اور کارکردگی کو مضبوط کرے گی، شفافیت میں اضافہ کرے گی، اور حصص کی منتقلی کے بھیس میں "غیر قانونی" پروجیکٹ کی منتقلی کی صورت حال پر قابو پائے گی، جس سے ریاستی بجٹ کو نقصان ہوگا۔
محترمہ ڈو تھو ہینگ - سینئر ڈائریکٹر، ریسرچ اینڈ کنسلٹنگ ڈپارٹمنٹ، Savills Hanoi نے کہا: اس سیگمنٹ میں موجودہ پروجیکٹس میں سرمایہ کاروں سے براہ راست فروخت کی جانے والی سپلائی بہت محدود ہے، جو کہ مارکیٹ میں لائے جانے والے نئے یونٹس کی بہت کم تعداد کی وجہ سے ہے۔ تاہم، ٹاؤن ہاؤسز اب بھی اہم پروڈکٹ لائن ہیں، اس کے بعد ولا اور پھر شاپ ہاؤس، جو موجودہ کل سپلائی کا صرف ایک چھوٹا سا حصہ ہیں۔
سبق 2: آہستہ آہستہ "ختم" کرنے کے لئے دوڑنا
رئیل اسٹیٹ پراجیکٹ کے سرمایہ کاروں کی طرف سے بہت سی وجوہات بتائی گئی ہیں، لیکن ان میں سے زیادہ تر سائٹ کی سستی کلیئرنس، قانونی طریقہ کار اور ٹیکس پالیسیوں میں تبدیلیاں، نیز بہت سے کاروباروں کی کمزور مالی صلاحیت... جس کی وجہ سے پراجیکٹ کی تکمیل سست ہوتی ہے۔
سست ترقی پذیر رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ بڑے پیمانے پر "کور" کرتے ہیں۔
63 میں سے زیادہ تر صوبوں اور شہروں میں رئیل اسٹیٹ کے منصوبے سست رفتاری سے آگے بڑھ رہے ہیں۔ تاہم، اعلیٰ درجے کا رئیل اسٹیٹ طبقہ بنیادی طور پر بڑے صوبوں اور شہروں میں واقع ہے جو سازگار جغرافیائی مقامات، سیاحت کے استحصال، نقل و حمل اور بنیادی ڈھانچے کی ترقی کے امکانات کے ساتھ ہیں۔
رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں سب سے زیادہ تاخیر کا علاقہ ہنوئی ہے۔ نامکمل اعدادوشمار کے مطابق، ہنوئی میں اس وقت کئی سو پراجیکٹس ہیں جو شیڈول سے پیچھے ہیں، جو کہ 5000 ہیکٹر سے زیادہ کے رقبے کے برابر ہے جس کا فائدہ نہیں اٹھایا گیا، جس سے بہت زیادہ فضلہ ہو رہا ہے۔
کچھ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ دس سال تک تاخیر کا شکار ہیں، جیسے: کم چنگ - دی ٹریچ اربن ایریا (جس کا نام اب Hinode Royal Park Urban Area - PV رکھا گیا ہے)، Hoai Duc ڈسٹرکٹ میں۔ یا سونگ دا اربن اینڈ انڈسٹریل پارک ڈویلپمنٹ انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (سوڈیکو) کا نام این کھنہ اربن ایریا، جسے کبھی زندگی کی جنت کے طور پر فروغ دیا جاتا تھا۔ تاہم، سائٹ کلیئرنس کا کام مکمل نہیں ہوسکا ہے، بہت سے ولاز اور ٹاؤن ہاؤسز ابھی تک چھوڑے ہوئے ہیں، جس سے وسائل کا ضیاع ہورہا ہے۔ سوڈیکو کے میڈیا نمائندے نے کہا: حالیہ سست رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی وجہ سے، ولا میں سرمایہ کاری کرنے والے بہت سے صارفین مارکیٹ میں مثبت تبدیلیوں کے انتظار میں صرف زمین رکھتے ہیں۔ اس سے ایسی صورت حال پیدا ہوتی ہے جہاں کچھ ولا چھوڑ دیے جاتے ہیں جس کی وجہ سے منصوبے کی مجموعی خوبصورتی ختم ہو جاتی ہے۔
پھو تھو میں، تھانہ تھوئے ہاٹ منرل واٹر ریزورٹ پروجیکٹ، جو سونگ تھاو کمپنی لمیٹڈ نے لگایا ہے، اس کا پیمانہ 87 ہیکٹر سے زیادہ ہے، 2 دہائیوں سے زیادہ عرصے سے طے شدہ وقت سے پیچھے ہے اور اس میں بہت سی خلاف ورزیاں ہیں... اس منصوبے کو فی الحال ترک کر دیا گیا ہے اور لوگ مویشیوں کو چرانے کی جگہ کے طور پر استعمال کر رہے ہیں۔
مسٹر ٹران وان کین - تھانہ تھوئے ٹاؤن پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمین نے صاف الفاظ میں کہا: "تھانہ تھوئے ہاٹ سپرنگ پروجیکٹ کا مسئلہ اب سرمایہ کاروں کی صلاحیت میں ہے۔ اس منصوبے کے پاس فی الحال ایک صاف ستھرا سائٹ ہے، مکمل قانونی دستاویزات ہیں لیکن اس پر عمل درآمد نہیں کیا جا سکتا کیونکہ سرمایہ کار کی صلاحیت کمزور ہے۔
Thanh Thuy ہاٹ منرل واٹر ریزورٹ پروجیکٹ کو فی الحال ترک کر دیا گیا ہے اور مقامی لوگ مویشیوں کے چرنے کے علاقے کے طور پر استعمال کرتے ہیں۔
ہا نام صوبے میں ایک رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ ہے جو کم سنسنی خیز نہیں ہے، جو کہ پبلک ورکس اور سروس اراضی کو کمرشل ہاؤسنگ (شاپ ہاؤس) میں تبدیل کرنا اور پھر اسے ترک کرنا ہے۔ یہ تھانگ لوئی تھانہ لائم کمپنی لمیٹڈ کا تجارتی اور رہائشی کمپلیکس ہے۔ ابھی تک، پراجیکٹ نے کچی تعمیر مکمل کر لی ہے، کچھ گھرانوں نے گھر خریدے ہیں اور منتقل ہو چکے ہیں، منصوبہ بندی میں بہت سی اشیاء تعمیر نہیں ہوسکی ہیں، جب کہ کچھ پراجیکٹس ابتر اور ترک ہونے کے آثار دکھاتے ہیں۔
تھانگ لوئی تھانہ لیم کمپنی کے کمرشل سینٹر کمپلیکس کے منصوبے کے حوالے سے سرکاری معائنہ کار کے معائنہ کے اختتامی نوٹس نمبر 161/TB-TTCP مورخہ 161/TB-TTCP میں صوبہ ہا نام نے اراضی مختص کی لیکن اراضی کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کی شکل میں نہیں گزری، قانون 11218 کے قانون کی خلاف ورزی کی۔ مزید سنجیدگی سے، اس اراضی کے رقبے کو پبلک ورکس، سروسز اور کامرس لینڈ کے طور پر، رہائشی اراضی کے کام کے بغیر، 2009 کے شہری منصوبہ بندی کے قانون کے آرٹیکل 26 اور حکومت کے حکمنامہ 37/2010/ND-CP مورخہ 7 اپریل 2010 کے آرٹیکل 14 کی خلاف ورزی کرتے ہوئے منصوبہ بنایا گیا ہے۔
"ٹیومر" کو ہٹا دیں
رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس والے علاقے جو شیڈول سے پیچھے ہیں، یہاں تک کہ کئی سالوں سے جمود کا شکار ہیں: ہنوئی، کوانگ نین، فو تھو، ہوا بن... صرف ہنوئی میں، اس وقت سینکڑوں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس ہیں جو شیڈول سے پیچھے ہیں اور ان پر عمل نہیں ہوا ہے، جن میں سے بہت سے پروجیکٹوں کو ریڈ الرٹ دیا گیا ہے اور چند پروجیکٹوں کو ہاوو کمیٹی نے فوری طور پر دوبارہ شروع کر دیا ہے۔
ایک عام مثال می لن ڈسٹرکٹ میں فوونگ وین لگژری ہاؤسنگ پراجیکٹ ہے، جس کی سرمایہ کاری Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company نے کی ہے۔ اس منصوبے کے لیے 2008 میں زمین مختص کی گئی تھی لیکن اس پر عمل درآمد میں سست روی تھی، اس لیے ہنوئی پیپلز کمیٹی نے زمین کی بحالی پر فیصلہ نمبر 4058/QD-UBND جاری کرتے ہوئے مذکورہ منصوبے کے لیے زمین کی تقسیم کے فیصلے کو منسوخ کر دیا۔ اس کے علاوہ، منصوبے بھی ہیں: ٹروونگ گیانگ کنسٹرکشن کمپنی جس میں گارڈن ولاز کی تعمیر کا منصوبہ ہے۔ سنی لائٹ ولا علاقے کے لیے تکنیکی انفراسٹرکچر کی تعمیر کے منصوبے کے ساتھ انہ ڈونگ جوائنٹ اسٹاک کمپنی؛ Vinalines Vinh Phuc رئیل اسٹیٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی Vinalines نیو اربن ایریا کے پروجیکٹ کے ساتھ... ہنوئی پیپلز کمیٹی نے زمین پر دوبارہ دعویٰ کرنے کا فیصلہ جاری کیا۔
ٹین ویت اربن ایریا پروجیکٹ کا ولا اور ٹاؤن ہاؤس ایریا، ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ اب بھی بہت کم آبادی والا ہے۔
سونگ تھاو کمپنی لمیٹڈ کی جانب سے لگائے گئے تھانہ تھوئے ہاٹ منرل واٹر ریزورٹ پروجیکٹ کے بارے میں، مسٹر ہا من ڈک - محکمہ زمین کے انتظام کے ڈپٹی سربراہ، فو تھو صوبے کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے نے کہا: "دستاویز 2308/UBND-KGVX میں مورخہ 21 جون، Thu2020 صوبے کے لوگوں کی براہ راست کمیٹی نے کہا۔ صوبائی محکمہ ٹیکس نے سونگ تھاو کمپنی پر واجب الادا اراضی کا کرایہ وصول کیا اور ساتھ ہی صوبے کے محکمہ پلاننگ اینڈ انویسٹمنٹ، تھانہ تھوئی ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی اور متعلقہ ایجنسیوں کو پروجیکٹ کے کل رقبے میں تقریباً 37 ہیکٹر کے رقبے کا جائزہ لینے اور الگ کرنے کا کام سونپ دیا۔ 1/500 تفصیلی منصوبہ بندی، لہذا 25 مارچ 2022 کو Phu Tho صوبے کی پیپلز کمیٹی کی ہدایت کے مطابق علاقے کی پیمائش اور علیحدگی کی کوئی بنیاد نہیں ہے، مذکورہ منصوبے کے سرمایہ کاری کی ترغیب کے سرٹیفکیٹ کو منسوخ کرنے کا فیصلہ جاری کیا۔
مسٹر ٹران نہ لونگ - کوانگ نین صوبے کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے ڈائریکٹر نے کہا: آنے والے وقت میں، کوانگ نین منصوبوں کے زمینی استعمال کا جائزہ، معائنہ اور جانچ کرنا جاری رکھے گا جو شیڈول سے پیچھے ہیں، تکنیکی انفراسٹرکچر کی تکمیل کو طول دیں گے، قانون کے مطابق مضبوطی سے ہینڈل کریں گے اور بحالی کریں گے، منصوبہ بندی کی صورت حال اور منصوبہ بندی کی اجازت نہیں دی جائے گی۔ گروہی مفادات، منفیت، بجٹ میں کمی، زمینی وسائل کا ضیاع، ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی صحت میں حصہ ڈالنے سے روکنا اور ان کا مقابلہ کرنا۔
یہ کچھ عام منصوبے ہیں جنہیں مقامی حکام نے سختی سے منسوخ کر کے قانون کے ذریعے نافذ کر دیا ہے۔ تاہم، ابھی بھی بہت سے ایسے منصوبے ہیں جو طے شدہ وقت سے پیچھے ہیں، کئی بار توسیع دی گئی ہے، اور گھاس سے بھرے ہوئے ہیں، لیکن ان کو سنبھالا نہیں گیا ہے۔ مثال کے طور پر، Quang Ninh میں، بہت سے منصوبے ہیں جیسے: Cao Xanh - Ha Khanh New Urban Area؛ بے ویو ٹاور مخلوط استعمال کا کمرشل اور اپارٹمنٹ سروس پروجیکٹ (ہا لانگ سٹی) ... جو شیڈول سے پیچھے ہے۔ اس کے علاوہ، بہت سے رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کو استعمال میں لایا گیا ہے لیکن قبضے کی شرح زیادہ نہیں ہے، بہت سے ولاز اور شاپ ہاؤسز کے مالکان ہیں لیکن انہیں رہائش نہیں دی گئی ہے، جس سے بگاڑ کے آثار دکھائی دے رہے ہیں، جس سے وسائل کا ضیاع اور شہری خوبصورتی ختم ہو رہی ہے۔
مسٹر Nguyen Huu Nha - Ha Long City People's Committee کے وائس چیئرمین نے کہا: حال ہی میں، شہر نے پختہ طور پر ایک جائزہ پر عمل درآمد کیا ہے، رپورٹ کی ہے اور صوبے کو ایسے درجنوں منصوبوں پر غور کرنے، ہینڈل کرنے اور منسوخ کرنے کی تجویز دی ہے جو طے شدہ وقت سے پیچھے ہیں اور قانون کی خلاف ورزی کرتے ہیں، تاکہ طویل عرصے تک "زمین پر قبضہ" کی صورتحال سے بچا جا سکے، جڑی بوٹیوں کی افزائش اور زمینی وسائل کو نقصان پہنچا۔ زمین کی تزئین کی
رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس، خاص طور پر اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ کے لیے، مقامی حکام کو سنگین خلاف ورزیوں، سست پیشرفت، کئی سالوں تک چلنے والے، ناقص منصوبہ بندی، محدود مالی صلاحیت کے حامل منصوبوں کو سنجیدگی سے ختم کرنے، اور جان بوجھ کر بغیر لاگو کیے "زمین پر قبضے" والے پروجیکٹوں کا معائنہ کرنے اور اچھی طرح سے نمٹنے کے لیے سخت اقدامات کرنے کی ضرورت ہے۔
ہمیں اس مائنڈ سیٹ کو ختم کرنے کی ضرورت ہے کہ اگر اس صوبے میں کوئی اعلیٰ درجے کا رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ ہے تو ہمارے صوبے کے پاس بھی ہونا چاہیے۔
سبق 3: ملین ڈالر کے ولا میں عارضی طور پر رہنا
کم آمدنی والے لوگ ملین ڈالر کے ولا میں رہتے ہیں، وہ ولا کرائے پر لیتے ہیں، رہنے کے لیے دکانیں، گروسری اسٹورز کھولتے ہیں، سبزیاں بیچتے ہیں، بیئر بار... روزی کمانے کے لیے کاروبار کرتے ہیں، یہ ایک مذاق ہے لیکن یہ زیادہ تر شہری علاقوں (KDT) میں موجود ہے جن کے رہنے کے قابل، مہذب اور جدید ہونے کی امید ہے۔
ولاز اور شاپ ہاؤسز کو "مارکیٹس" میں تبدیل کرنا
یہ دیکھنا مشکل نہیں ہے کہ ہنوئی میں رہائشی علاقوں کے ساتھ یا اپارٹمنٹ عمارتوں کے دامن میں وسیع فرنٹیجز والے بہت سے ولاز اور شاپ ہاؤس اکثر کیفے، ریستوراں، گروسری اسٹورز، فاسٹ فوڈ اسٹورز، تازہ کھانے کی دکانیں وغیرہ کھولنے کے لیے کرائے کے لیے استعمال ہوتے ہیں۔ یہ قانون کی رو سے ممنوع نہیں ہے، لیکن اس نے غیر ارادی طور پر ایک جھنجھلاہٹ پیدا کیا ہے اور شہری علاقوں کے لیے جدید تصور کیا جاتا ہے۔
ملحقہ، شاپ ہاؤسز کو لوگ کاروبار کرنے کے لیے دکانیں، دکانیں کھولنے کے لیے کرائے پر دیتے ہیں۔
ہوائی ڈک ضلع کے رہائشی مسٹر نگوین کوانگ ٹرونگ نے ٹین ٹے ڈو نیو شہری علاقے، ڈین فوونگ ضلع میں ایک دکان گھر کرائے پر لیا، نے کہا: "میں اور میرے دو دوستوں نے فاسٹ فوڈ، کافی بیچنے کے لیے شاپ ہاؤس کرائے پر لیا... ابتدائی طور پر، ہم نے اسے 5 ملین VND/ماہ میں سامان بیچنے کے لیے کرائے پر دیا تھا (کیونکہ ہم نے رات کو کرایہ پر لیا تھا، زمین کو فروخت کیا تھا)۔ رات بھر رہنے کے لیے اضافی 2 ملین VND/ماہ۔
یہاں دکانوں کو کرائے پر دینے میں مہارت رکھنے والے ایک "سروس بروکر" نے کہا: کرایہ دار بنیادی طور پر صوبوں سے مزدور ہیں، وہ ناشتے کی دکانیں کھولنے، سبزیاں، بیئر بار بیچنے کے لیے سستے داموں کرائے پر لیتے ہیں… کرایہ کا پابند نہیں ہے، زیادہ رقم جمع کرنے کی ضرورت نہیں، جب مالک لے لے تو اسے واپس کرنا ہوگا۔
حقیقت یہ ہے کہ چھوٹے تاجروں نے کاروبار کو منظم کرنے کے لیے دکانوں کو کرائے پر دینے پر توجہ مرکوز کی ہے، اس نے اس جگہ کو ایک بے ساختہ پسو بازار میں تبدیل کر دیا ہے۔ ٹین ٹے ڈو شہری علاقے میں ایچ ایچ اے اپارٹمنٹ کی عمارت میں رہنے والے ایک رہائشی نے کہا: خرید و فروخت آسان ہے، لیکن ہر صبح اور اختتام ہفتہ پر خریداروں اور فروخت کنندگان کی بہتات ہوتی ہے، بہت سی گاڑیاں شہری علاقے کے اندر اور باہر جاتی ہیں، جو ممکنہ طور پر ٹریفک کی حفاظت کے مسائل کا باعث بنتی ہیں۔ اس میں گندا پانی، کوڑا کرکٹ پھیلانے والی دکانوں کا ذکر نہیں ہے... بہت گندا ہے۔
رپورٹرز Hoai Duc، Gia Lam، Nam Tu Liem، Bac Tu Liem، Hoang Mai کے اضلاع کے کچھ شہری علاقوں میں میدان میں گئے اور دیکھا کہ مالکان کی طرف سے کرائے پر دیے گئے ولاز اور دکانوں کی صورت حال... ہر جگہ دکھائی دی، ہر جگہ مختلف خصوصیات اور مختلف کرائے کی قیمتیں ہیں۔ لیکن سب میں یہ بات مشترک ہے کہ وہ ایک مہذب اور جدید شہری علاقے کی ظاہری شکل کو مزید خراب کرنے میں اپنا حصہ ڈالتے ہیں۔
ہائی فونگ، پھو تھو، ہا نام، ہنگ ین، تھانہ ہو کے صوبوں اور شہروں میں صورتحال زیادہ پر امید نہیں ہے۔ اگرچہ کم کرایہ دار ہیں اور قیمتیں سستی ہیں، پھر بھی یہ بہت گندا ہے۔ دریں اثنا، لاوارث مکانات گھاس سے بھرے ہوئے ہیں اور خراب ہونے کے آثار دکھا رہے ہیں۔
ملین ڈالر کے ولا میں بہت سے "نہیں" ہیں۔
عارضی طور پر رہنے کے لیے ایک ولا کرائے پر لینے والے شخص کے کردار میں، ہمیں محترمہ Nguyen Thi Bich کی قیادت میں Nam An Khanh Urban Area, Hoai Duc District, Hanoi City کا دورہ کرنے کے لیے لے جایا گیا۔ یہاں، ہم نے وہاں رہنے والے لوگوں کے ساتھ چند ولا اور دکان کے گھر دیکھے۔ اگرچہ ولا کا بیرونی حصہ ابھی مکمل نہیں ہوا تھا، دروازے پر عارضی طور پر پلاسٹک کے پینل لگائے گئے تھے، کچھ دروازے باریک نالیدار لوہے کی چادروں سے بنائے گئے تھے... اندر کپڑے بے ترتیبی سے لٹکائے گئے تھے، سونے کی جگہوں کو عارضی طور پر مزدوروں نے لکڑی کے تختوں سے بنایا ہوا تھا، کچھ جگہوں پر چٹائیاں سیدھی پھیلی ہوئی تھیں، کچن کو مخصوص طور پر کنکریٹ کے فرش پر رکھا گیا تھا اور کچھ جگہوں پر کنکریٹ کا فرش لگایا گیا تھا۔ یہاں مناسب بیت الخلا.
مسز بیچ نے پوچھا: "آپ کتنے لوگوں کے لیے ولا کرائے پر لینے کا ارادہ رکھتے ہیں؟ اگر بہت سے لوگ ہیں، تو آپ کو پورا ولا کرائے پر لینا چاہیے، رقبہ 200 - 300m2 ہے، قیمت صرف 6 - 8 ملین VND/ماہ ہے، آپ جتنے چاہیں کرائے پر لے سکتے ہیں۔ اگر آپ اتفاق کرتے ہیں تو مجھے بتائیں تاکہ میں مالک کو کال کر سکوں۔"
زیادہ تر ورکرز Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang سے آتے ہیں... وہ ولاوں، دکانوں میں رہتے ہیں، دن کے وقت وہ چوکیدار، تعمیراتی کارکن، مکینک کے طور پر کام کرتے ہیں... رات کو وہ ملین ڈالر کے ولا میں اکٹھے ہوتے ہیں لیکن ہر چیز کی "فقدان" ہوتی ہے: بجلی نہیں، صاف پانی نہیں، بیت الخلاء کام نہیں کرتے...
ایک فری لانس کارکن کے ملین ڈالر کے ولا میں عارضی زندگی - تصویر بذریعہ Ngoc Vu
Le Khac Nam (Thanh Hoa سے) اس وقت ہوانگ مائی ضلع کے ایک ولا میں عارضی طور پر رہ رہا ہے۔ اس نے کہا: "میں نے 9ویں جماعت میں اسکول چھوڑ دیا اور تعمیراتی کارکن کے طور پر کام کرنے کے لیے یہاں اپنے پڑوسی کی پیروی کی۔ اب میں ایک تعمیراتی کارکن ہوں۔ اگر یہ سب کی مدد اور رہنمائی نہ ہوتی تو مجھے نہیں معلوم کہ میں اب کہاں ہوتا۔"
ان دنوں طلباء گرمیوں کی چھٹیوں پر ہیں، بہت سے بچوں کو ان کے والدین ہنوئی لے جاتے ہیں، اور پہلی بار انہیں اپنے والدین کے ساتھ ایک ملین ڈالر کے ولا میں رہنے کا موقع ملتا ہے۔ محترمہ لی تھی ہائی نے کہا: میرا بچہ گرمیوں کی چھٹیوں پر ہے، اور اس نے کہا کہ اسے اپنے والدین کی یاد آتی ہے، اس لیے میں اسے کھیلنے کے لیے یہاں لے جانے کے لیے واپس آئی۔ وہاں کوئی ایئرکنڈیشن نہیں ہے، اور کچھ دن اتنی گرمی ہوتی ہے کہ میں رات گئے تک سو نہیں پاتا۔ مجھے اپنے بچے پر افسوس ہے، لیکن میرے پاس کوئی چارہ نہیں ہے۔ میں اسے 1-2 ہفتوں تک رہنے دینے کا ارادہ رکھتا ہوں اور پھر اسے اس کے دادا دادی کے ساتھ رہنے کے لیے اس کے آبائی شہر لے جاؤں گا۔
30 سے زائد کارکنوں کے لیے کھانا پکانے والی مرکزی شیف محترمہ ہوانگ تھی سائی نے کہا: "ان دنوں بورڈنگ ہاؤس زیادہ خوش گوار ہے۔ یہاں 5 بچے ہیں جنہیں ان کے والدین نے کھیلنے کے لیے اٹھایا ہے۔ دن کے وقت میں کھانا پکاتی ہوں اور آیا کا کردار بھی نبھاتی ہوں۔ اچھی بات یہ ہے کہ ان میں سے ہر ایک مختلف آبائی شہر سے آتی ہے، لیکن وہ ایک دوسرے کے ساتھ مل کر کھیلتے ہیں۔
Hoa Binh، Ha Nam، Quang Ninh کے کچھ شہری علاقوں میں... یہاں، کم آمدنی والے کارکن عارضی طور پر ولا میں رہتے ہیں،
شاپ ہاؤس اب بھی موجود ہیں، اگرچہ زیادہ نہیں۔ جب ہم نے بطور نامہ نگار ان سے رابطہ کیا تو انہوں نے جواب دینے سے انکار کر دیا یا بعض صورتوں میں فعال طور پر معلومات کو ظاہر نہ کرنے، تصاویر نہ لینے کے لیے کہا… اس وجہ سے کہ وہ خوفزدہ تھے کہ مالک مکان یا سرمایہ کار انہیں کرائے پر دینا جاری نہ رکھیں۔
(نوٹ: اس مضمون میں کرداروں کے نام رازداری کے تحفظ کے لیے تبدیل کیے گئے ہیں)۔
سبق 4: اداروں کو مکمل کرنا، اعلیٰ درجے کی ریل اسٹیٹ کو اس کی حقیقی قیمت پر لانا
رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے ڈویلپرز اور سرمایہ کاروں کو طویل مدتی فوائد کے لیے چھوٹے، قلیل مدتی فوائد کی قربانی دینے، کاروبار کی فعال طور پر تنظیم نو کرنے، بنیادی منصوبوں پر توجہ مرکوز کرنے، قرض کو کم کرنے، کارپوریٹ بانڈز کو اچھی طرح سے کنٹرول کرنے اور کریڈٹ اداروں پر حد سے زیادہ انحصار کو محدود کرنے کی ضرورت ہے۔ جہاں تک انتظامی ایجنسیوں کا تعلق ہے، ریاست کو جلد ہی مرکزی سے لے کر مقامی سطحوں تک ایک شفاف قانونی نظام کو مکمل کرنے اور انتظامی طاقت کو واضح طور پر تقسیم کرنے کی ضرورت ہے، جو کہ موجودہ وقت کی طرح اوور لیپ اور ہم آہنگی کی کمی سے گریز کرے۔
چھوٹے چھوٹے فوائد کی قربانی دیں۔
کاروبار کے لیے، فوائد کو ہمیشہ اولین ترجیح دی جاتی ہے، مجموعی طور پر، طویل مدتی فوائد کے لیے مختصر مدت کے فوائد کو قربان کرنا واقعی ایک انتہائی مشکل انتخاب ہے۔ تاہم، اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ میں مہارت رکھنے والے کاروبار کے لیے، غیر منافع بخش منصوبوں یا کم منافع والے منصوبوں کو قربان کرنے کی ضرورت کا سامنا کرنے کے لیے ہمت، وژن اور ایک خاص فہم کا ہونا ضروری ہے، ساتھ ہی، کاروبار کی تنظیم نو، قرض کو کم کرنا، مرکزی کاروبار پر توجہ مرکوز کرنا، بنیادی پروجیکٹس... یہی دانشمندانہ فیصلہ ہے۔
مسٹر Dinh Van Nghi - بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین - VinaPol جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر - ایک یونٹ جس میں ریئل اسٹیٹ پروجیکٹس کو تیار کرنے میں کئی سالوں کا تجربہ ہے، واضح طور پر شیئر کیا گیا: رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کو اس وقت کا فائدہ اٹھاتے ہوئے اپنے آپ کو دیکھنا چاہیے، انٹرپرائز کو ری اسٹرکچر کرنا چاہیے، قرض کو کم کرنا چاہیے، کریڈٹ اداروں پر انحصار کو کم کرنا چاہیے، بڑی دلیری سے پروجیکٹ میں سرمایہ کاری نہیں کی جائے گی۔ طریقہ مقدار اور عجلت میں ترقی کے پیچھے بھاگنے سے گریز کریں کیونکہ ایک بار مشکلات کا سامنا کرنے کے بعد پیچھے ہٹنے میں بہت دیر ہو جائے گی۔
"دیوتاؤں" کے لیے، پیسہ رکھنے کے علاوہ، یہ ضروری ہے کہ آپ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے قانونی پہلوؤں کا بغور مطالعہ کریں جن میں آپ طویل مدتی رہائش کے لیے سرمایہ کاری کرنا یا خریدنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ یہ مشکل نہیں ہے لیکن سرمایہ کاروں کو سنجیدگی سے غور کرنے کی ضرورت ہے، تاکہ "گودام بنانے کے لیے گائے کے کھو جانے تک انتظار کرنے" سے گریز کیا جا سکے۔ درحقیقت، اس وقت بہت سے اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس ہیں جو، اگرچہ وہ بنائے گئے ہیں، یہاں تک کہ صارفین کے اندر جانے کے لیے، قانونی طریقہ کار مکمل نہیں ہوئے ہیں، بنیادی ڈھانچہ ہم آہنگ نہیں ہے۔ یہ ایسی صورت حال کی طرف جاتا ہے جہاں ولا اور دکانوں کے مالکان ہوتے ہیں لیکن وہاں کوئی نہیں رہتا، لاوارث چھوڑ دیا جاتا ہے، گھاس سے بھری ہوتی ہے، جس سے وسائل کا ضیاع ہوتا ہے۔
گھریلو رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں کو اپنی پٹی مضبوط کرنی پڑتی ہے، قرض کم کرنا پڑتا ہے، کریڈٹ اداروں پر انحصار کم کرنا پڑتا ہے اور بڑے خطرے والے منصوبوں کو ڈھٹائی سے کم کرنا پڑتا ہے، بکھرے ہوئے اور بکھرے ہوئے انداز میں سرمایہ کاری نہیں کرنا پڑتا ہے - مثالی تصویر۔
مقامی لوگوں کو مضبوط مالیاتی صلاحیت کے حامل معروف سرمایہ کاروں کو بھی احتیاط سے منتخب کرنا چاہیے، رجحانات کی پیروی نہیں کرنی چاہیے، اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ کو بلاامتیاز ترقی دینے کی ذہنیت سے گریز کرنا چاہیے، منصوبہ بندی اور واقفیت کا فقدان ہونا چاہیے۔ یہ ایک غلط ذہنیت ہے، جس کے بعد میں بہت سے نتائج نکل سکتے ہیں۔ اس کے علاوہ، مقامی لوگوں کو معائنہ اور نگرانی کو مضبوط کرنے کی ضرورت ہے، ان سرمایہ کاروں کو صاف صاف ہینڈل کرنے کی ضرورت ہے جو قواعد و ضوابط کی خلاف ورزی کرتے ہیں، پیش رفت میں تاخیر کرتے ہیں، یہاں تک کہ منصوبوں کو منسوخ کرتے ہیں، ترک کرنے سے گریز کرتے ہیں، جس سے وسائل کا ضیاع ہوتا ہے جبکہ ریاست ٹیکس اور فیس کی آمدنی سے محروم ہوتی ہے۔
ریاست کے"ہاتھ" کی ضرورت ہے۔
درحقیقت، عام طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور خاص طور پر اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ طویل عرصے سے قیمتوں کے لحاظ سے "ڈھیلی" ہے، جب کہ اس شعبے کے لیے ٹیکس اور فیسیں ابھی بھی کم ہیں، جو مارکیٹ کی ترقی کی رفتار کے مطابق نہیں ہیں، جس کی وجہ سے قیاس آرائیاں اور قیمتوں میں مہنگائی بڑھ رہی ہے، جس سے لوگوں کے لیے حقیقی مکانات تک رسائی مشکل ہو رہی ہے۔ شہری اور دیہی علاقوں کے درمیان رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں فرق کا ذکر نہ کرنا، یہاں تک کہ بڑے شہروں جیسے کہ ہنوئی، ہائی فونگ، ہو چی منہ سٹی، وغیرہ میں بھی واضح فرق موجود ہیں۔ لہذا، بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین کا خیال ہے کہ ریاست کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے میں براہ راست حصہ لینے کی ضرورت ہے، کیونکہ فی الحال ریاست کے پاس اس کو کنٹرول کرنے کے لیے کافی قانونی اوزار موجود ہیں۔
بہت سے ماہرین کے مطابق، اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بلاک کیا جا رہا ہے، جس کی وجہ سے طلب اور رسد میں عدم توازن پیدا ہو رہا ہے، جس کے نتیجے میں بہت سی دوسری صنعتوں کی ترقی کی رفتار کم ہو جاتی ہے۔ لہٰذا، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو فوری طور پر غیر مسدود کرنے کی ضرورت ہے، اس طرح ملکی اور غیر ملکی ممالک سے رئیل اسٹیٹ میں رقوم کی آمد میں اضافہ ہوگا اور خرید و فروخت، کاروباری اداروں کا انضمام اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق ہوں گے... اس طرح معاشی ترقی کو فروغ دینے اور دیگر تمام صنعتوں کی ترقی کے لیے اسپل اوور اثر پیدا کرنے میں مدد ملے گی۔
"
سنٹرل کمیٹی کی 16 جون 2022 کی قرارداد 18-NQ/TW نے نشاندہی کی: "جدت اور کامل اداروں اور پالیسیوں کو جاری رکھنا، زمین کے انتظام اور استعمال کی تاثیر اور کارکردگی کو بہتر بنانا، اپنے ملک کو ایک اعلی آمدنی والے ترقی یافتہ ملک میں تبدیل کرنے کے لیے رفتار پیدا کرنا"
دوسری طرف، اگرچہ کاروباری اداروں کے لیے زمینی منصوبوں پر عمل درآمد کے لیے انتظامی طریقہ کار حل ہو چکا ہے، لیکن وہ اب بھی الجھے ہوئے ہیں اور طویل عرصے سے ہیں۔
یہ شیطانی چکر اپنے آپ کو بار بار دہراتا ہے، پروجیکٹ سے پروجیکٹ، انٹرپرائز سے انٹرپرائز، سال بہ سال... اسی لیے کہاوت ہے کہ "کافی قانونی بنیاد نہ ہونے کا خوف"، یا "اعلیٰ افسران کی ہدایات کا انتظار"، جس کی وجہ سے سرمایہ کاری کے منصوبے پھنس جاتے ہیں، لاگو نہیں ہو پاتے، اور سماجی وسائل کو مؤثر طریقے سے استعمال نہیں کیا جا سکتا۔
سرمایہ کاری کے سرمائے کی حمایت کے بارے میں، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ ڈویلپمنٹ میں مہارت رکھنے والے ایک کاروبار نے کہا: "فی الحال، کریڈٹ ادارے کاروبار کے لیے قرض کو موخر کرنے اور بڑھانے کا بہت اچھا کام کر رہے ہیں: حکومت نے رئیل اسٹیٹ کے لیے کریڈٹ روم کو "ڈھیلا" کرنے کی ہدایت کی ہے، لیکن، میری رائے میں، اس کے ساتھ غیر مسدود ہونا چاہیے، ہمارے لیے بینکوں کے لیے قرض تک رسائی بہت مشکل ہے۔ خوف کی ذہنیت ہر جگہ پھیل چکی ہے اور ایک "سماجی بیماری" میں تبدیل ہونے کا خطرہ ہے۔
بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین کا خیال ہے کہ ریاست کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے میں براہ راست حصہ لینے کی ضرورت ہے، کیونکہ فی الحال ریاست کے پاس اس کو کنٹرول کرنے کے لیے کافی قانونی اوزار موجود ہیں۔
سوشلسٹ پر مبنی مارکیٹ اکانومی کو ترقی دینے کے لیے اداروں کے ساتھ ہم آہنگ اور ہم آہنگ طریقے سے زمین کے انتظام اور استعمال سے متعلق اداروں اور پالیسیوں کی تکمیل سے زمینی وسائل کھل جائیں گے، جس سے ریاست کو سب سے زیادہ اقتصادی، پائیدار، اور موثر استعمال کو یقینی بنانے کے لیے زمین کے انتظام، استحصال اور استعمال میں مدد ملے گی۔ To do that, the completion of amendments to the Land Law, Housing Law, Real Estate Business Law, etc. must ensure synchronization and unity, which is an urgent requirement. In addition, it is necessary to perfect the organization of the State land management apparatus, ensuring streamlining and unity, eliminating intermediaries, promoting decentralization and delegation of power, accompanied by a mechanism for inspection, supervision, and control of power.
Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình
Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.
Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.
Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.
Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự
“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng
Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.
Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội
Quan tâm đến pháp lý của dự án
Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.
تبصرہ (0)