ملین ڈالر کا "کھیل کا میدان" اب بھی ضائع ہے۔

سبق 1: افسوسناک حقیقت

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کبھی بھی اتنی اداس نہیں رہی جتنی اب ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے نئے منصوبے شروع ہو رہے ہیں، جب کہ پرانے منصوبے تقریباً "غیر فعال" ہیں، بہت سے رئیل اسٹیٹ فلورز صرف نچلی سطح پر کام کر رہے ہیں اور بعض اوقات انہیں بند ہونا پڑتا ہے، جس کی وجہ سے ہزاروں ملازمین کو اپنی ملازمتیں چھوڑنی پڑتی ہیں۔ اس کے ساتھ ساتھ، کارپوریٹ قرض اور بانڈ قرض بڑھ رہے ہیں اور کسی بھی وقت "پھٹنے" کا خطرہ ہے۔

"جادو" کی کشش ٹھنڈی ہو گئی ہے۔

عام طور پر رئیل اسٹیٹ کا کاروبار اور خاص طور پر اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کلیدی اقتصادی شعبوں میں سے ایک ہیں، جو پورے ملک کی ترقی اور جی ڈی پی میں بہت زیادہ حصہ ڈالتے ہیں۔ اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ لاکھوں کارکنوں کو ملازمتیں اور آمدنی حاصل کرنے میں مدد کرتا ہے اور اس کا بہت سی صنعتوں سے گہرا تعلق ہے: تعمیراتی مواد کی پیداوار، سیاحت - ریزورٹس، بینکنگ اور فنانس، تعمیرات... تاہم، سختی سے کنٹرول شدہ کریڈٹ کے تناظر میں، کئی قانونی دشواریوں کے ساتھ جو حل نہیں ہوسکی ہیں، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کار قانونی طور پر اتنے مضبوط نہیں ہیں کہ "قانونی طور پر اتنی مضبوط دستاویزات اور دستاویزات نہیں ہیں"۔ پہلے کی طرح جلدی اور آسانی سے۔ یہ سست فروخت کی طرف جاتا ہے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ تقریبا آزاد زوال میں ہے اور ایک بے مثال اداس منظر پیدا کر رہا ہے۔

حال ہی میں، CoVID-19 وبائی امراض کے اثرات کی وجہ سے، عالمی معیشت کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑا ہے، افراط زر، اور بینکوں کی شرح سود میں اضافے نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ، خاص طور پر اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ طبقہ کو گہرا اثر انداز کیا ہے۔ بہت سے نئے رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کو لائسنس نہیں دیا گیا ہے، پرانے پراجیکٹ شیڈول سے پیچھے ہیں، جس سے سپلائی تیزی سے نایاب ہو رہی ہے۔ دریں اثنا، بہت سے رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس فروخت ہو چکے ہیں لیکن سرمایہ کاروں نے انہیں منصوبہ بندی کے مطابق استعمال کے لیے مکمل نہیں کیا، جس کے نتیجے میں لاوارث ولاوں کا ایک سلسلہ شروع ہو گیا، جو گھاس سے بھرے ہوئے ہیں، جس کی وجہ سے فضلہ پیدا ہو رہا ہے۔

لاوارث ولا، گھاس سے بھرا ہوا، وسائل کا ضیاع

بہت سے غیر ملکی سرمایہ کاروں کا خیال ہے کہ ویتنام میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ایک بڑی آبادی کی خصوصیات ہیں اور رئیل اسٹیٹ کی بہت زیادہ مانگ ہے، جو ان کے لیے ہمیشہ ایک پرکشش وجہ ہوتی ہے۔ ویتنام شہری کاری کو فروغ دے رہا ہے جب کہ حکومت ترقی کے لیے ایک نیزہ بازی کے طور پر دھوئیں سے پاک صنعت کی تعمیر کے لیے پرعزم ہے۔ اس کے علاوہ، اعلیٰ درجے کے صارفین کی تعداد میں اضافہ ہو رہا ہے، وہ اسے اعلی منافع کے ساتھ ایک سرمایہ کاری چینل کے طور پر دیکھتے ہیں، حالانکہ اس میں بہت سے خطرات ہونے کا عزم کیا جاتا ہے۔

"
منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کی وزارت کے اعداد و شمار کے مطابق، اگر 2021 میں، رئیل اسٹیٹ میں رجسٹرڈ ایف ڈی آئی کی سرمایہ کاری صرف 2.6 بلین امریکی ڈالر تک پہنچ گئی، 2022 تک یہ بڑھ کر 4.5 بلین امریکی ڈالر تک پہنچ گئی اور 2023 کی پہلی سہ ماہی میں اب بھی مثبت اشارے موجود ہیں۔ پروسیسنگ اور مینوفیکچرنگ انڈسٹری کے بعد ریئل اسٹیٹ دوسرا شعبہ ہے جو ایف ڈی آئی کے سرمائے کو راغب کرتا ہے۔

مسٹر لی من ہیپ - نام ٹو لائم ضلع میں ایک اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ کے تاجر نے کہا: "میرے دو دوستوں اور میں نے مل کر سرمایہ کاری کی۔ کچھ سال پہلے، ہم نے اچھا منافع کمایا اور فوری لیکویڈیٹی حاصل کی، لیکن 2021 سے اب تک، ہم نے تقریباً مزید ولاز نہیں خریدے ہیں، جبکہ کچھ جو ہم نے پہلے "منقعد" رکھے تھے، ان میں سے کچھ کو بہت کم قیمت پر فروخت کرنے کے لیے کہا گیا ہے، تاہم کچھ لوگوں کو فروخت کرنے کی پیشکش نہیں کی گئی۔ مسٹر ہائیپ نے مزید کہا: "خوش قسمتی سے، جب ہم نے خریدا تو ہم نے بینک سے رقم نہیں لی۔ اگر ہم اب تک قرض لے کر سود ادا کر چکے ہوتے تو ہمیں فوری طور پر فروخت کرنا پڑتا"۔

یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ اس وقت، رئیل اسٹیٹ کئی سال پہلے کی طرح اپنے عروج پر نہیں ہے۔

کیا طلب اور رسد مجازی ہے؟

ریئل اسٹیٹ کے ماہرین کا کہنا ہے کہ اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ سیگمنٹ (خاص طور پر ولاز) کی انوینٹری کافی بڑی ہے۔ تاہم، نئی سپلائی تیزی سے نایاب ہوتی جائے گی کیونکہ وہاں بہت کم باوقار اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس ہیں جن پر کافی مالی صلاحیت موجود ہے۔ دریں اثنا، ہنوئی اور شمالی صوبوں میں ولاز اور شاپ ہاؤسز (ایک ہاؤسنگ ماڈل جو تجارتی کاروبار کے ساتھ مل کر) کی فراہمی میں تیزی سے کمی آئی ہے۔ فی الحال، سپلائی بنیادی طور پر 2020 سے پہلے لاگو کیے گئے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں ہے۔ 2021 سے لے کر 2023 کی پہلی سہ ماہی تک، اعلی درجے کے طبقے سے متعلق صرف چند رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس پر عمل درآمد کیا گیا ہے، جب کہ یہ طبقہ بنیادی طور پر اعلیٰ طبقے کے لیے ہے، کم آمدنی والے لوگوں کے لیے نہیں۔ لہٰذا، پہلے سے اداس بازار اب اور بھی اداس ہے۔

مسٹر ڈنہ وان ٹروئی - ڈائی فونگ کنسٹرکشن انویسٹمنٹ - ریئل اسٹیٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے سیلز ڈائریکٹر نے تبصرہ کیا: ہنوئی میں ولا اور ٹاؤن ہاؤسز کی سپلائی ایک طویل عرصے سے مسلسل کم ہے، جبکہ 2022 اور 2023 کے اوائل میں نئی سپلائی بنیادی طور پر جاری پروجیکٹس سے آتی ہے اور ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں مرکوز ہے۔ کچھ طریقوں سے، یہ مارکیٹ کو مزید مصنوعات فراہم کرے گا لیکن انتخاب کے لیے نمایاں طور پر نہیں۔

*بائی چاے وارڈ، ہا لانگ سٹی (کوانگ نین) میں تھوئے سان ہل ولا ایریا کے منصوبے کے بہت سے نامکمل کام ہیں۔*

Quang Ninh صوبے میں نامہ نگاروں کے ایک سروے کے مطابق، ولاز اور شاپ ہاؤسز کی سپلائی اب بھی وافر ہے، لیکن بنیادی طور پر پرانے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس جیسے: BIM گروپ، گیلیکسیمکو گروپ، Tuan Chau Group... اور تقریباً کوئی نیا رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ لاگو نہیں کیا جا رہا ہے، نئی سپلائی چٹان کے نیچے پہنچ گئی ہے۔

دریں اثنا، ہا نام، باک نین، فو تھو، ہائی فونگ، ہوا بن، وغیرہ کے علاقوں میں سپلائی بھی زیادہ امید افزا نہیں ہے۔ ان صوبوں اور شہروں میں، چند اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ منصوبے، محدود لین دین، اور حالیہ برسوں میں، بہت کم اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس پر عمل درآمد کیا گیا ہے۔ جب کہ پرانے منصوبے تعطل کا شکار ہیں، بہت سے ولاز اور شاپ ہاؤسز، اگرچہ ملکیت میں ہیں، استعمال میں نہیں لائے جاتے، جس کی وجہ سے وہ ضائع ہو جاتے ہیں اور ممکنہ طور پر سماجی برائیوں کا باعث بنتے ہیں۔

یہی سپلائی ہے اور ڈیمانڈ کے لحاظ سے ماہرین کا کہنا ہے کہ گرین اسپیس سے منسلک ولا اور شاپ ہاؤسز کا رجحان، ایک پیچیدہ اور آسان نقل و حمل کے کنکشن میں واقع زیادہ سے زیادہ یوٹیلیٹیز، صارفین کا اولین انتخاب ہوگا۔ اس کے علاوہ، شہری کاری کی شرح، قدرتی آبادی میں اضافے کی شرح اور متوسط اور اعلیٰ طبقے کا اضافہ بھی آنے والے وقت میں ولا کی کھپت کی مانگ کو بڑھانے کے لیے اہم محرکات ہیں۔

درحقیقت، کووِڈ-19 وبائی امراض کے بعد معیشت مضبوطی سے بحال ہونے کے بعد، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے حائل رکاوٹوں اور مشکلات کو دور کرنے کے لیے حکومت کی پالیسیوں کو مقامی لوگوں کے ذریعے سنجیدگی سے نافذ کیا جاتا ہے، نیز "کریڈٹ روم" کو ڈھیلا کیا جاتا ہے، کارپوریٹ بانڈز کی ضمانت دی جاتی ہے، پھر کارپوریشنز، کمپنیاں اور افراد جلد ہی ضروری سرمایہ تک رسائی حاصل کر سکیں گے، مختلف قسم کے سرمایہ فراہم کریں گے اور حقیقی سرمایہ فراہم کریں گے۔ اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس: ولا رئیل اسٹیٹ، شاپ ہاؤس، ریزورٹ، ہیلتھ کیئر... مارکیٹ تک، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی خرید و فروخت کی طاقت پھر سے متحرک ہو جائے گی۔

انضمام اور حصول ظاہر ہوتے ہیں۔

یہ ایک فطری قانون ہے، طاقتور کمزور پر حاوی ہو جاتا ہے، کمزوروں کو حاصل کر کے مضبوط میں ضم کر دیا جاتا ہے حالیہ دنوں میں رئیل اسٹیٹ انڈسٹری میں ایک عام سی بات ہے۔ تاہم، حال ہی میں اندرون اور بیرون ملک سے "شارکس" آئے ہیں، وہ بہت سے سرمایہ کاری کے فنڈز استعمال کرتے ہیں یا اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس، ترقی کے لیے صاف قانونی دستاویزات والے پروجیکٹس کو واپس خریدنے کے لیے نقد رقم خرچ کرتے ہیں۔

یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ 2023 کے آغاز سے اب تک، ویتنامی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کو 4 مخصوص گروپوں میں تقسیم کیا گیا ہے: خطرہ، توازن، صلاحیت اور "نئے کھلاڑی"۔ جس میں، "نئے کھلاڑی" گروپ میں کمپنیاں، سرمایہ کاری کے فنڈز شامل ہیں... انضمام اور حصول کے ذریعے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں داخل ہونے کے مواقع کی تلاش میں۔

عام مثالوں میں ایف ایل سی گروپ، ٹین ہوانگ من... لیڈر کے قانونی مشکل میں پھنس جانے کے بعد، "بڑے لوگوں" کا ایک سلسلہ ان گروپوں کے ممکنہ منصوبوں میں کودنا چاہتا تھا۔ بانس ایئرویز نے باضابطہ طور پر FLC گروپ سے علیحدگی اختیار کر لی ہے، جس کے نتیجے میں اس گروپ کے بہت سے رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کوانگ نین، تھانہ ہو، تھائی نگوین، ونہ فوک، فو تھو... پر عمل درآمد روکنے یا اس پراجیکٹ کی تحقیق اور عمل کو جاری رکھنے کے لیے دوسرے شراکت داروں کو منتقل کرنے پر مجبور ہونے کا خطرہ ہے۔

*بہت سے اعلیٰ درجے کے گھریلو رئیل اسٹیٹ منصوبے اس وقت غیر ملکی سرمایہ کاروں کو راغب کر رہے ہیں۔*

اس کے علاوہ، بہت سے دوسرے حصول مذاکرات کے مرحلے میں ہیں۔ بہت سے معاشی اور رئیل اسٹیٹ ماہرین کے مطابق، موجودہ سست رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ساتھ، مشکل مالیاتی صورتحال کے ساتھ، اگر یہ صورت حال جاری رہی تو بہت سے پراجیکٹ سرمایہ کاروں کے پاس پلٹنے کے لیے پیسے نہیں ہوں گے، اور انھیں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی منتقلی یا فروخت کے بارے میں سوچنا پڑ سکتا ہے۔ اس کا تذکرہ کرنے کی ضرورت نہیں ہے بہت سی کمپنیاں اور غیر ملکی سرمایہ کاری کے فنڈز رقم تیار کر رہے ہیں جب کاروباری مشکلات کا سامنا کرتے ہیں اور بیچنے پر مجبور ہوتے ہیں تو گھریلو رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس حاصل کرنے کے موقع کا انتظار کرتے ہیں۔

مسٹر لی ہوانگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین نے تجویز کیا: حکومت اور قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی نے قومی اسمبلی کی 21 جون 2017 کی قرارداد نمبر 42/2017/QH14 میں طے شدہ پائلٹ میکانزم کے مطابق معاہدے کے ذریعے کاروباری اداروں کو رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی منتقلی کی اجازت دینے پر غور کیا۔ مسٹر چاؤ کے مطابق، اگر لاگو ہوتا ہے، تو یہ رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کے لیے کیش فلو اور لیکویڈیٹی میں مشکلات کو دور کر دے گا، بشمول بانڈز جاری کرنے والے ادارے جو کہ پختہ ہونے والے ہیں۔ انٹرپرائزز کو معاہدے کے ذریعے پراجیکٹس کی منتقلی کی اجازت دینا، ڈیمانڈ کے مطابق، ریاست ٹیکس جمع کرے گی اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ریاستی انتظام کی تاثیر اور کارکردگی کو مضبوط کرے گی، شفافیت میں اضافہ کرے گی، اور حصص کی منتقلی کے بھیس میں "زیر زمین" پروجیکٹ کی منتقلی کی صورت حال پر قابو پائے گی، جس سے ریاستی بجٹ کو نقصان ہوگا۔

محترمہ ڈو تھو ہینگ - سینئر ڈائریکٹر، ریسرچ اینڈ کنسلٹنگ ڈپارٹمنٹ، Savills Hanoi نے کہا: اس سیگمنٹ میں موجودہ پروجیکٹس میں سرمایہ کاروں سے براہ راست فروخت کی جانے والی سپلائی بہت محدود ہے، جو کہ مارکیٹ میں لائے جانے والے نئے یونٹس کی بہت کم تعداد کی وجہ سے ہے۔ تاہم، ٹاؤن ہاؤسز اب بھی اہم پروڈکٹ لائن ہیں، اس کے بعد ولا اور پھر شاپ ہاؤس، جو موجودہ کل سپلائی کا صرف ایک چھوٹا سا حصہ ہیں۔

سبق 2: آہستہ آہستہ "ختم" کرنے کے لئے دوڑنا
رئیل اسٹیٹ پراجیکٹ کے سرمایہ کاروں کی طرف سے بہت سی وجوہات بتائی گئی ہیں، لیکن ان میں سے زیادہ تر سائٹ کی سستی کلیئرنس، قانونی طریقہ کار اور ٹیکس پالیسیوں میں تبدیلیاں، نیز بہت سے کاروباروں کی کمزور مالی صلاحیت... جس کی وجہ سے پراجیکٹ کی تکمیل سست ہوتی ہے۔

سست رفتاری سے جاری ریل اسٹیٹ کے منصوبے بڑے پیمانے پر پھیل گئے۔

63 میں سے زیادہ تر صوبوں اور شہروں میں ریل اسٹیٹ کے منصوبے پیچھے شیڈول ہیں، تاہم، اعلیٰ درجے کا رئیل اسٹیٹ سیگمنٹ بنیادی طور پر بڑے صوبوں اور شہروں میں واقع ہے جو سازگار جغرافیائی مقامات، سیاحت کے استحصال، نقل و حمل اور بنیادی ڈھانچے کی ترقی کے امکانات کے ساتھ ہیں۔

رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں سب سے زیادہ تاخیر کا علاقہ ہنوئی ہے۔ نامکمل اعدادوشمار کے مطابق، ہنوئی میں اس وقت کئی سو پراجیکٹس ہیں جو شیڈول سے پیچھے ہیں، جو کہ 5000 ہیکٹر سے زیادہ کے رقبے کے برابر ہے جس کا فائدہ نہیں اٹھایا گیا، جس سے بہت زیادہ فضلہ ہو رہا ہے۔

کچھ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس دس سال تک تاخیر کا شکار ہیں، جیسے: کم چنگ - دی ٹریچ اربن ایریا (جس کا نام اب Hinode Royal Park Urban Area - PV رکھا گیا ہے) ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ میں۔ یا سونگ دا اربن اینڈ انڈسٹریل پارک ڈویلپمنٹ انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (سوڈیکو) کا نام این کھنہ اربن ایریا، جسے کبھی زندگی کی جنت کے طور پر فروغ دیا جاتا تھا۔ تاہم، سائٹ کلیئرنس کا کام مکمل نہیں ہوسکا ہے، بہت سے ولاز اور ٹاؤن ہاؤسز ابھی تک چھوڑے ہوئے ہیں، جس سے وسائل کا ضیاع ہورہا ہے۔ سوڈیکو کے میڈیا نمائندے نے کہا: حالیہ سست رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی وجہ سے، ولا میں سرمایہ کاری کرنے والے بہت سے صارفین مارکیٹ میں مثبت تبدیلیوں کے انتظار میں صرف زمین رکھتے ہیں۔ اس سے ایسی صورت حال پیدا ہوتی ہے جہاں کچھ ولا چھوڑ دیے جاتے ہیں جس کی وجہ سے منصوبے کی مجموعی خوبصورتی ختم ہو جاتی ہے۔

Phu Tho میں، تھانہ تھوئے ہاٹ منرل واٹر ریزورٹ پروجیکٹ، جو سونگ تھاو کمپنی لمیٹڈ نے لگایا ہے، اس کا پیمانہ 87 ہیکٹر سے زیادہ ہے، مقررہ وقت سے 2 دہائیوں سے زیادہ پیچھے ہے اور اس میں بہت سی خلاف ورزیاں ہیں... پروجیکٹ کو فی الحال ترک کر دیا گیا ہے اور لوگ اسے مویشیوں کو چرانے کی جگہ کے طور پر استعمال کر رہے ہیں۔

مسٹر ٹران وان کین - تھانہ تھوئے ٹاؤن پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمین نے صاف الفاظ میں کہا: "تھانہ تھوئے ہاٹ سپرنگ پروجیکٹ کا مسئلہ اب سرمایہ کاروں کی صلاحیت میں ہے۔ اس منصوبے کے پاس فی الحال ایک صاف ستھرا سائٹ ہے، مکمل قانونی دستاویزات ہیں لیکن اس پر عمل درآمد نہیں کیا جا سکتا کیونکہ سرمایہ کار کی صلاحیت کمزور ہے۔

Thanh Thuy ہاٹ منرل واٹر ریزورٹ پروجیکٹ کو فی الحال ترک کر دیا گیا ہے اور مقامی لوگ مویشیوں کے چرنے کے علاقے کے طور پر استعمال کرتے ہیں۔

ہا نام صوبے میں ایک رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ ہے جو کم سنسنی خیز نہیں ہے، جو کہ پبلک ورکس اور سروس اراضی کو کمرشل ہاؤسنگ (شاپ ہاؤس) میں تبدیل کرنا اور پھر اسے لاوارث چھوڑ دینا ہے۔ یہ تھانگ لوئی تھانہ لائم کمپنی لمیٹڈ کا تجارتی اور رہائشی کمپلیکس ہے۔ ابھی تک، پراجیکٹ نے کچی تعمیر مکمل کر لی ہے، کچھ گھرانوں نے گھر خریدے ہیں اور منتقل ہو چکے ہیں، منصوبہ بندی میں بہت سی اشیاء تعمیر نہیں ہوسکی ہیں، جب کہ کچھ پراجیکٹس ابتر اور ترک ہونے کے آثار دکھاتے ہیں۔

تھانگ لوئی تھانہ لیم کمپنی کے کمپلیکس کمرشل سینٹر کے منصوبے کے بارے میں سرکاری معائنہ کار کے معائنہ کے اختتامی نوٹس نمبر 161/TB-TTCP مورخہ 161/TB-TTCP میں، ہا نام صوبے نے زمین مختص کی لیکن قانون 1218 کے قانون کی خلاف ورزی کرتے ہوئے، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کی شکل میں نہیں گزرا۔ مزید سنجیدگی سے، اس اراضی کے رقبے کو پبلک ورکس، سروسز اور کامرس لینڈ کے طور پر، رہائشی اراضی کے کام کے بغیر، 2009 کے شہری منصوبہ بندی کے قانون کے آرٹیکل 26 اور حکومت کے حکمنامہ 37/2010/ND-CP مورخہ 7 اپریل 2010 کے آرٹیکل 14 کی خلاف ورزی کرتے ہوئے منصوبہ بنایا گیا ہے۔

"ٹیومر" کو ہٹا دیں

رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس والے علاقے جو شیڈول سے پیچھے ہیں، یہاں تک کہ کئی سالوں سے جمود کا شکار ہیں: ہنوئی، کوانگ نین، فو تھو، ہوا بن... صرف ہنوئی میں، اس وقت سینکڑوں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس ہیں جو شیڈول سے پیچھے ہیں اور ان پر عمل نہیں ہوا ہے، جن میں سے بہت سے پروجیکٹس کو ریڈ الرٹ دیا گیا ہے اور چند پروجیکٹوں کو لوگوں کی کمیٹی ہانوک نے منسوخ کر دیا ہے۔

ایک عام مثال می لن ڈسٹرکٹ میں فوونگ وین لگژری ہاؤسنگ پراجیکٹ ہے، جس کی سرمایہ کاری Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company نے کی ہے۔ اس منصوبے کے لیے 2008 میں زمین مختص کی گئی تھی لیکن اس پر عمل درآمد میں سست روی تھی، اس لیے ہنوئی پیپلز کمیٹی نے زمین کی بحالی پر فیصلہ نمبر 4058/QD-UBND جاری کرتے ہوئے مذکورہ منصوبے کے لیے زمین کی تقسیم کے فیصلے کو منسوخ کر دیا۔ اس کے علاوہ، منصوبے بھی ہیں: ٹروونگ گیانگ کنسٹرکشن کمپنی جس میں گارڈن ولاز کی تعمیر کا منصوبہ ہے۔ سنی لائٹ ولا علاقے کے لیے تکنیکی انفراسٹرکچر کی تعمیر کے منصوبے کے ساتھ انہ ڈونگ جوائنٹ اسٹاک کمپنی؛ Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company Vinalines New Urban Area کے منصوبے کے ساتھ... ہنوئی پیپلز کمیٹی نے زمین پر دوبارہ دعویٰ کرنے کا فیصلہ جاری کیا ہے۔

*ٹین ویت اربن ایریا پروجیکٹ، ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ کے ولاز اور ٹاؤن ہاؤسز اب بھی بہت کم آباد ہیں۔*

سونگ تھاو کمپنی لمیٹڈ کی جانب سے لگائے گئے تھانہ تھوئے ہاٹ منرل واٹر ریزورٹ پروجیکٹ کے بارے میں، مسٹر ہا من ڈک - محکمہ زمین کے انتظام کے ڈپٹی سربراہ، فو تھو صوبے کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے نے کہا: "دستاویز 2308/UBND-KGVX میں مورخہ 21 جون، Thu2020 صوبے کے لوگوں کی براہ راست کمیٹی نے کہا۔ صوبائی محکمہ ٹیکس نے سونگ تھاو کمپنی پر واجب الادا اراضی کا کرایہ وصول کیا اور ساتھ ہی صوبے کے محکمہ پلاننگ اینڈ انویسٹمنٹ، تھانہ تھوئی ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی اور متعلقہ ایجنسیوں کو پروجیکٹ کے کل رقبے میں تقریباً 37 ہیکٹر کے رقبے کا جائزہ لینے اور الگ کرنے کا کام سونپ دیا۔ 1/500 تفصیلی منصوبہ بندی، لہذا 25 مارچ 2022 کو Phu Tho صوبے کی پیپلز کمیٹی کی ہدایت کے مطابق علاقے کی پیمائش اور علیحدگی کی کوئی بنیاد نہیں ہے، مذکورہ منصوبے کے سرمایہ کاری کی ترغیب کے سرٹیفکیٹ کو منسوخ کرنے کا فیصلہ جاری کیا۔

مسٹر تران نو لونگ - کوانگ نین صوبے کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے ڈائریکٹر نے کہا: آنے والے وقت میں، کوانگ نین ان منصوبوں کے زمینی استعمال کا جائزہ، معائنہ اور جانچ کرنا جاری رکھے گا جو شیڈول سے پیچھے ہیں، تکنیکی انفراسٹرکچر کی تکمیل کو طول دیں گے، مضبوطی سے ہینڈل کریں گے اور قانون کے مطابق بحالی کریں گے، منصوبہ بندی کی منصوبہ بندی نہیں کریں گے۔ گروہی مفادات، منفیت، بجٹ میں کمی، زمینی وسائل کا ضیاع، ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی صحت میں حصہ ڈالنے سے روکنا اور ان کا مقابلہ کرنا۔

یہ کچھ عام منصوبے ہیں جنہیں مقامی حکام نے سختی سے منسوخ کر کے قانون کے ذریعے نافذ کر دیا ہے۔ تاہم، ابھی بھی بہت سے ایسے منصوبے ہیں جو طے شدہ وقت سے پیچھے ہیں، کئی بار توسیع دی گئی ہے، اور ان میں گھاس بڑھ رہی ہے، لیکن ان کو سنبھالا نہیں گیا ہے۔ مثال کے طور پر، Quang Ninh میں، بہت سے منصوبے ہیں جیسے: Cao Xanh - Ha Khanh New Urban Area؛ بے ویو ٹاور مخلوط استعمال کا کمرشل اور اپارٹمنٹ سروس پروجیکٹ (ہا لانگ سٹی) ... جو شیڈول سے پیچھے ہے۔ اس کے علاوہ، بہت سے رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کو استعمال میں لایا گیا ہے لیکن قبضے کی شرح زیادہ نہیں ہے، بہت سے ولاز اور شاپ ہاؤسز کے مالکان ہیں لیکن انہیں رہائش نہیں دی گئی ہے، جس سے بگاڑ کے آثار دکھائی دے رہے ہیں، جس سے وسائل کا ضیاع اور شہری خوبصورتی ختم ہو رہی ہے۔

مسٹر Nguyen Huu Nha - Ha Long City People's Committee کے وائس چیئرمین نے کہا: حال ہی میں، شہر نے صوبے کو ایسے درجنوں منصوبوں پر غور، ہینڈل اور منسوخ کرنے کے لیے پرعزم طریقے سے عمل درآمد کیا ہے جو شیڈول سے پیچھے ہیں اور قانون کی خلاف ورزی کرتے ہیں، تاکہ طویل عرصے تک "زمین پر قبضے" کی صورت حال سے بچا جا سکے، جس سے جڑی بوٹیوں کو اگنے دیا جائے، زمینی وسائل کی تباہی اور زمینی وسائل کی تباہی

رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس، خاص طور پر اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ کے لیے، مقامی حکام کو سنگین خلاف ورزیوں، سست پیشرفت، کئی سالوں تک چلنے والے، ناقص منصوبہ بندی، محدود مالی صلاحیت کے حامل منصوبوں کو سنجیدگی سے ختم کرنے، اور جان بوجھ کر بغیر لاگو کیے "زمین پر قبضے" والے پروجیکٹوں کا معائنہ کرنے اور اچھی طرح سے نمٹنے کے لیے سخت اقدامات کرنے کی ضرورت ہے۔

ہمیں اس مائنڈ سیٹ کو ختم کرنے کی ضرورت ہے کہ اگر اس صوبے میں کوئی اعلیٰ درجے کا رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ ہے تو ہمارے صوبے کے پاس بھی ہونا چاہیے۔
سبق 3: ملین ڈالر کی حویلی میں رہنا
کم آمدنی والے لوگ ملین ڈالر کے ولاوں میں رہتے ہیں، وہ ولا کرائے پر لیتے ہیں، رہنے کے لیے دکانیں، گروسری اسٹور کھولتے ہیں، سبزیاں بیچتے ہیں، بیئر بار... روزی کمانے کے لیے کاروبار کرتے ہیں، یہ ایک مذاق لگتا ہے لیکن یہ زیادہ تر شہری علاقوں (KDT) میں موجود ہے جن کے رہنے کے قابل، مہذب اور جدید ہونے کی توقع ہے۔

ولاز اور شاپ ہاؤسز کو "مارکیٹس" میں تبدیل کرنا

یہ دیکھنا مشکل نہیں ہے کہ ہنوئی میں رہائشی علاقوں کے ساتھ یا اپارٹمنٹ عمارتوں کے دامن میں وسیع فرنٹیجز والے بہت سے ولاز اور شاپ ہاؤس اکثر کیفے، ریستوراں، گروسری اسٹورز، فاسٹ فوڈ اسٹورز، تازہ کھانے کی دکانیں وغیرہ کھولنے کے لیے کرائے کے لیے استعمال ہوتے ہیں۔ یہ قانون کی رو سے ممنوع نہیں ہے، لیکن اس نے غیر ارادی طور پر ایک جھنجھلاہٹ پیدا کیا ہے اور شہری علاقوں کے لیے جدید تصور کیا جاتا ہے۔

*ملحقہ، شاپ ہاؤسز کو لوگ کاروبار کرنے کے لیے دکانیں، دکانیں کھولنے کے لیے کرائے پر دیتے ہیں۔*

مسٹر Nguyen Quang Truong، Hoai Duc ڈسٹرکٹ میں رہنے والے، Tan Tay Do New Urban area, Dan Phuong ڈسٹرکٹ میں ایک دکان گھر کرائے پر لیا، نے کہا: "میں اور میرے دو دوستوں نے فاسٹ فوڈ، کافی بیچنے کے لیے شاپ ہاؤس کرائے پر لیا... شروع میں، ہم نے اسے 5 ملین VND/ماہ میں سامان بیچنے کے لیے کرائے پر دیا (کرائے پر لیا)، کیونکہ ہم نے مالک مکان کو اضافی ادائیگی کی تھی، کیونکہ ہم نے تمام راتوں کو پی ٹی وی کی قیمت ادا کی تھی۔ رات رہنے کے لیے ملین VND/ماہ۔

یہاں دکانوں کو کرائے پر دینے میں مہارت رکھنے والے ایک "سروس بروکر" نے کہا: کرایہ دار بنیادی طور پر صوبوں سے مزدور ہیں، وہ ناشتے کی دکانیں کھولنے، سبزیاں بیچنے، بیئر بار کرنے کے لیے سستے کرایہ پر لیتے ہیں… کرایہ کا پابند نہیں ہے، زیادہ رقم جمع کرنے کی ضرورت نہیں، جب مالک اسے لے گا تو اسے واپس کرنا ہوگا۔

حقیقت یہ ہے کہ چھوٹے تاجروں نے کاروبار کو منظم کرنے کے لیے دکانوں کو کرائے پر دینے پر توجہ مرکوز کی ہے، اس نے اس جگہ کو ایک بے ساختہ پسو بازار میں تبدیل کر دیا ہے۔ ٹین ٹے ڈو اربن ایریا میں ایچ ایچ اے اپارٹمنٹ کی عمارت میں رہنے والے ایک رہائشی نے کہا: خرید و فروخت آسان ہے، لیکن ہر صبح اور ویک اینڈ پر خریداروں اور بیچنے والوں کی بہتات ہوتی ہے، بہت سی گاڑیاں شہری علاقے کے اندر اور باہر جاتی ہیں، جو ممکنہ طور پر ٹریفک کی حفاظت کے مسائل کا باعث بنتی ہیں۔ گندے پانی، کوڑا کرکٹ کو خارج کرنے والی دکانوں کا ذکر نہیں کرنا... جو کہ بہت گندا ہے۔

رپورٹرز ہوائی ڈک، جیا لام، نم ٹو لیم، باک ٹو لائم، ہوانگ مائی اضلاع کے کچھ شہری علاقوں میں میدان میں گئے اور دیکھا کہ مالکان کی طرف سے کرائے پر دیے گئے ولاز اور دکانوں کی صورت حال... ہر جگہ دکھائی دی، ہر جگہ مختلف خصوصیات اور مختلف کرائے کی قیمتیں تھیں۔ لیکن سب میں ایک چیز مشترک تھی: مہذب اور جدید شہری علاقے کی بدحالی میں حصہ ڈالنا۔

ہائی فونگ، پھو تھو، ہا نام، ہنگ ین، تھانہ ہو وغیرہ کے صوبوں اور شہروں میں صورت حال زیادہ پر امید نہیں ہے۔ اگرچہ کم کرایہ دار ہیں اور قیمتیں سستی ہیں، پھر بھی یہ بہت گندا ہے۔ دریں اثنا، لاوارث مکانات گھاس سے بھرے ہوئے ہیں اور خراب ہونے کے آثار دکھا رہے ہیں۔

ملین ڈالر ولا میں بہت سے "نہیں" ہیں۔

عارضی طور پر رہنے کے لیے ایک ولا کرائے پر لینے والے شخص کے کردار میں، ہمیں محترمہ Nguyen Thi Bich کی قیادت میں Nam An Khanh Urban Area, Hoai Duc District, Hanoi City کا دورہ کرنے کے لیے لے جایا گیا۔ یہاں، ہم نے وہاں رہنے والے لوگوں کے ساتھ چند ولا اور دکان کے گھر دیکھے۔ اگرچہ ولا کا بیرونی حصہ ابھی مکمل نہیں ہوا تھا، دروازے پر عارضی طور پر پلاسٹک کے پینل لگائے گئے تھے، کچھ دروازے باریک نالیدار لوہے کی چادروں سے بنائے گئے تھے، اندر کپڑے بے ترتیبی سے لٹکائے گئے تھے، سونے کی جگہوں کو عارضی طور پر مزدوروں نے لکڑی کے تختوں سے بنایا تھا، کچھ جگہوں پر چٹائیاں سیدھی تھیں اور کنکریٹ کے فرش پر خاص طور پر کچن سیٹ کیا گیا تھا۔ یہاں بیت الخلا.

مسز بیچ نے پوچھا: "آپ کتنے لوگوں کے لیے ولا کرائے پر لینے کا ارادہ رکھتی ہیں؟ اگر بہت سے لوگ ہیں، تو آپ کو پورا ولا کرایہ پر لینا چاہیے، رقبہ 200 - 300m2 ہے، قیمت صرف 6 - 8 ملین VND/مہینہ ہے، آپ منتخب کر سکتے ہیں کہ آپ کتنے لوگ رہنا چاہتے ہیں۔ اگر آپ اتفاق کرتے ہیں تو مجھے بتائیں تاکہ میں مالک کو کال کر سکوں۔"

زیادہ تر ورکرز Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang سے آتے ہیں... وہ ولاوں، دکانوں میں رہتے ہیں، دن کے وقت وہ چوکیدار، تعمیراتی کارکن، مکینک کے طور پر کام کرتے ہیں... رات کو وہ ایک ملین ڈالر کے ولا میں اکٹھے ہوتے ہیں لیکن ہر چیز کی "فقدان" ہوتی ہے: بجلی نہیں، صاف پانی نہیں، بیت الخلاء کام نہیں کرتے...

بھائی -4(1).jpg — *ایک فری لانس کارکن کے ملین ڈالر کے ولا میں عارضی زندگی - تصویر بذریعہ Ngoc Vu*

Le Khac Nam (Thanh Hoa سے) اس وقت ہوانگ مائی ضلع کے ایک ولا میں عارضی طور پر رہ رہا ہے۔ اس نے کہا: "میں نے 9ویں جماعت میں اسکول چھوڑ دیا اور تعمیراتی کارکن کے طور پر کام کرنے کے لیے یہاں اپنے پڑوسی کی پیروی کی۔ اب میں ایک تعمیراتی کارکن ہوں۔ اگر یہ سب کی مدد اور رہنمائی نہ ہوتی تو مجھے نہیں معلوم کہ میں اب کہاں ہوتا۔"

ان دنوں طلباء گرمیوں کی چھٹیوں پر ہیں، بہت سے بچوں کو ان کے والدین ہنوئی لے گئے ہیں، وہ پہلی بار اپنے والدین کے ساتھ ملین ڈالر ولا میں قیام پذیر ہیں۔ محترمہ لی تھی ہائی نے کہا: میرا بچہ گرمیوں کی چھٹیوں پر ہے، اس نے کہا کہ اسے اپنے والدین کی یاد آتی ہے اس لیے میں اسے کھیلنے کے لیے یہاں لے جانے کے لیے واپس آئی۔ کوئی ایئرکنڈیشن نہیں ہے، بعض دنوں میں اتنی گرمی ہوتی ہے کہ رات گئے تک سو نہیں پاتا، مجھے اپنے بچے پر ترس آتا ہے لیکن اس کے علاوہ کوئی راستہ نہیں ہے۔ میں اپنے بچے کو 1-2 ہفتوں تک رہنے دینے کا ارادہ رکھتا ہوں اور پھر اسے اپنے دادا دادی کے ساتھ رہنے کے لیے واپس دیہی علاقوں میں لے جاؤں گا۔

30 سے زائد کارکنوں کے لیے کھانا پکانے والی مرکزی شیف محترمہ ہوانگ تھی سائی نے کہا: "ان دنوں بورڈنگ ہاؤس زیادہ خوش گوار ہے۔ یہاں 5 بچے ہیں جن کا ان کے والدین خیرمقدم کرتے ہیں۔ دن کے وقت میں کھانا پکاتی ہوں اور آیا کا کردار بھی نبھاتی ہوں۔ اچھی بات یہ ہے کہ ان میں سے ہر ایک مختلف آبائی شہر سے آتا ہے، لیکن وہ ایک دوسرے کے ساتھ مل کر کھیلتے ہیں اور ایک دوسرے کا ساتھ دیتے ہیں۔"

Hoa Binh، Ha Nam، Quang Ninh کے کچھ شہری علاقوں میں... یہاں، کم آمدنی والے کارکن عارضی طور پر ولا میں رہتے ہیں،

شاپ ہاؤس اب بھی موجود ہیں، اگرچہ زیادہ نہیں۔ جب ہم نے بطور نامہ نگار ان سے رابطہ کیا تو انہوں نے جواب دینے سے انکار کر دیا یا بعض صورتوں میں فعال طور پر معلومات کو ظاہر نہ کرنے یا تصاویر نہ لینے کو کہا… اس خوف سے کہ مالک مکان یا سرمایہ کار انہیں کرائے پر دینا جاری نہ رکھیں۔

(نوٹ: اس مضمون میں نام رازداری کے تحفظ کے لیے تبدیل کیے گئے ہیں۔)

سبق 4: اداروں کو مکمل کرنا، اعلیٰ درجے کی ریل اسٹیٹ کو اس کی حقیقی قیمت پر لانا
رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے ڈویلپرز اور سرمایہ کاروں کو طویل مدتی فوائد کے لیے چھوٹے، قلیل مدتی فوائد کی قربانی دینے، کاروبار کی فعال طور پر تنظیم نو کرنے، بنیادی منصوبوں پر توجہ مرکوز کرنے، قرض کو کم کرنے، کارپوریٹ بانڈز کو اچھی طرح سے کنٹرول کرنے اور کریڈٹ اداروں پر حد سے زیادہ انحصار کو محدود کرنے کی ضرورت ہے۔ جہاں تک انتظامی ایجنسیوں کا تعلق ہے، ریاست کو جلد ہی مرکزی سے لے کر مقامی سطحوں تک ایک واضح قانونی نظام کو مکمل کرنے اور انتظامی طاقت کو واضح طور پر تقسیم کرنے کی ضرورت ہے، موجودہ وقت کی طرح اوورلیپ اور ہم آہنگی کے فقدان سے گریز کریں۔

چھوٹے چھوٹے فوائد کی قربانی دیں۔

کاروبار کے لیے، فوائد کو ہمیشہ اولین ترجیح دی جاتی ہے، مجموعی طور پر، طویل مدتی فوائد کے لیے مختصر مدت کے فوائد کو قربان کرنا واقعی ایک انتہائی مشکل انتخاب ہے۔ تاہم، اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ میں مہارت رکھنے والے کاروبار کے لیے، غیر منافع بخش منصوبوں یا کم منافع والے منصوبوں کو قربان کرنے کی ضرورت کا سامنا کرنے کے لیے ہمت، بصیرت اور خاص فہم کا ہونا ضروری ہے، اسی وقت، کاروبار کی تنظیم نو، قرض کو کم کرنا، مرکزی کاروبار پر توجہ مرکوز کرنا، بنیادی پروجیکٹس... یہی دانشمندانہ فیصلہ ہے۔

مسٹر Dinh Van Nghi - بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین - VinaPol جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر - ایک یونٹ جس میں ریئل اسٹیٹ پروجیکٹس کو تیار کرنے میں کئی سالوں کا تجربہ ہے، واضح طور پر شیئر کیا گیا: رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کو اس وقت کا فائدہ اٹھاتے ہوئے اپنے آپ کو دیکھنا چاہیے، انٹرپرائز کو ری اسٹرکچر کرنا چاہیے، قرض کو کم کرنا چاہیے، کریڈٹ اداروں پر انحصار کو کم کرنا چاہیے، بڑی دلیری سے پروجیکٹ میں سرمایہ کاری نہیں کی جائے گی۔ طریقہ مقدار اور عجلت میں ترقی کے پیچھے بھاگنے سے گریز کریں کیونکہ ایک بار مشکلات کا سامنا کرنے کے بعد پیچھے ہٹنے میں بہت دیر ہو جائے گی۔

"دیوتاؤں" کے لیے، پیسہ رکھنے کے علاوہ، یہ ضروری ہے کہ آپ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے قانونی پہلوؤں کا بغور مطالعہ کریں جن میں آپ طویل مدتی رہائش کے لیے سرمایہ کاری کرنا یا خریدنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ یہ مشکل نہیں ہے لیکن سرمایہ کاروں کو سنجیدگی سے غور کرنے کی ضرورت ہے، "گائے کے گم ہونے کے بعد گودام کا دروازہ بند کرنے" سے گریز کریں۔ درحقیقت، اس وقت بہت سے اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس ہیں جو اگرچہ بنائے گئے ہیں اور یہاں تک کہ صارفین کو منتقل ہونے کی اجازت بھی دی گئی ہے، قانونی طریقہ کار مکمل نہیں ہوا ہے اور بنیادی ڈھانچہ ابھی تک ہم آہنگ نہیں ہوا ہے۔ یہ ایسی صورت حال کی طرف جاتا ہے جہاں ولا اور دکانوں کے مالکان ہوتے ہیں لیکن وہاں کوئی نہیں رہتا، لاوارث چھوڑ دیا جاتا ہے، گھاس سے بھری پڑی ہوتی ہے اور وسائل ضائع ہوتے ہیں۔

گھریلو رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں کو اپنی پٹی مضبوط کرنی پڑتی ہے، قرض کم کرنا پڑتا ہے، کریڈٹ اداروں پر انحصار کم کرنا پڑتا ہے اور بڑے خطرے والے منصوبوں کو ڈھٹائی سے کم کرنا پڑتا ہے، بکھرے ہوئے اور بکھرے ہوئے انداز میں سرمایہ کاری نہیں کرنا پڑتا ہے - مثالی تصویر۔

مقامی لوگوں کو بھی احتیاط سے ساکھ اور مضبوط مالیاتی صلاحیت کے حامل سرمایہ کاروں کا انتخاب کرنا چاہیے، رجحانات کی پیروی نہیں کرنی چاہیے، اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ کو وسیع پیمانے پر ترقی دینے کی ذہنیت سے گریز کرنا چاہیے، منصوبہ بندی کی واقفیت کا فقدان ہے۔ یہ ایک غلط ذہنیت ہے، جس کے بعد میں بہت سے نتائج نکل سکتے ہیں۔ اس کے علاوہ، مقامی لوگوں کو معائنہ اور نگرانی کو مضبوط کرنے کی ضرورت ہے، ان سرمایہ کاروں کو صاف صاف ہینڈل کرنے کی ضرورت ہے جو قواعد و ضوابط کی خلاف ورزی کرتے ہیں، پیش رفت میں تاخیر کرتے ہیں، یہاں تک کہ منصوبوں کو منسوخ کرتے ہیں، ترک کرنے سے گریز کرتے ہیں، جس سے وسائل کا ضیاع ہوتا ہے جبکہ ریاست ٹیکس اور فیس کی آمدنی سے محروم ہوتی ہے۔

ریاست کے "ہاتھ" کی ضرورت ہے۔

درحقیقت، عام طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور خاص طور پر اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ طویل عرصے سے قیمتوں کے لحاظ سے "ڈھیلی" ہے، جب کہ اس شعبے کے لیے ٹیکس اور فیسیں ابھی بھی کم ہیں، جو مارکیٹ کی ترقی کی رفتار کے مطابق نہیں ہیں، جس کی وجہ سے قیاس آرائیاں اور قیمتوں میں مہنگائی بڑھ رہی ہے، جس سے لوگوں کے لیے حقیقی مکانات تک رسائی مشکل ہو رہی ہے۔ شہری اور دیہی علاقوں کے درمیان رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں فرق کا ذکر نہ کرنا، یہاں تک کہ بڑے شہروں جیسے کہ ہنوئی، ہائی فونگ، ہو چی منہ سٹی، وغیرہ میں بھی واضح فرق موجود ہیں۔ لہذا، بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین کا خیال ہے کہ ریاست کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے میں براہ راست حصہ لینے کی ضرورت ہے، کیونکہ فی الحال ریاست کے پاس اس کو کنٹرول کرنے کے لیے کافی قانونی اوزار موجود ہیں۔

بہت سے ماہرین کے مطابق، اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بھیڑ ہے، جس کی وجہ سے طلب اور رسد میں عدم توازن پیدا ہوتا ہے، جس کے نتیجے میں بہت سی دوسری صنعتوں کی ترقی کی رفتار کم ہو جاتی ہے۔ لہٰذا، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو فوری طور پر غیر مسدود کرنے کی ضرورت ہے، اس طرح ملکی اور غیر ملکی ممالک سے رئیل اسٹیٹ میں رقوم کی آمد میں اضافہ ہوگا اور خرید و فروخت، کاروباری اداروں اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کا انضمام مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق ہوگا... اس طرح معاشی ترقی کو فروغ دینے اور دیگر تمام صنعتوں کی ترقی کے لیے اسپل اوور اثر پیدا کرنے میں مدد ملے گی۔

"
سنٹرل کمیٹی کی 16 جون 2022 کی قرارداد 18-NQ/TW نے نشاندہی کی: "جدت اور کامل اداروں اور پالیسیوں کو جاری رکھنا، زمین کے انتظام اور استعمال کی تاثیر اور کارکردگی کو بہتر بنانا، اپنے ملک کو ایک اعلی آمدنی والے ترقی یافتہ ملک میں تبدیل کرنے کے لیے رفتار پیدا کرنا"

دوسری طرف، اگرچہ کاروباری اداروں کے لیے زمینی منصوبوں پر عمل درآمد کے لیے انتظامی طریقہ کار حل ہو چکا ہے، لیکن وہ اب بھی الجھے ہوئے ہیں اور طویل عرصے سے ہیں۔

یہ شیطانی چکر اپنے آپ کو بار بار دہراتا ہے، پروجیکٹ سے پروجیکٹ، انٹرپرائز سے انٹرپرائز، سال بہ سال... اسی لیے کہاوت ہے کہ "کافی قانونی بنیاد نہ ہونے کا خوف"، یا "اعلیٰ افسران کی ہدایات کا انتظار"، جس کی وجہ سے سرمایہ کاری کے منصوبے پھنس جاتے ہیں، لاگو نہیں ہو پاتے، اور سماجی وسائل کو مؤثر طریقے سے استعمال نہیں کیا جا سکتا۔

سرمایہ کاری کیپٹل سپورٹ کے بارے میں، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ ڈویلپمنٹ میں مہارت رکھنے والے ایک کاروبار نے کہا: "فی الحال، کریڈٹ ادارے کاروبار کے لیے قرض کو موخر کرنے اور بڑھانے کا بہت اچھا کام کر رہے ہیں: حکومت نے رئیل اسٹیٹ کے لیے "کریڈٹ روم کو ڈھیل" کرنے کی ہدایت کی ہے، لیکن، میری رائے میں، اس کے ساتھ ہونا چاہیے۔ ہمارے لیے بینکوں کے لیے قرض تک رسائی بہت مشکل ہے۔ خوف کی ذہنیت ہر طرف پھیل چکی ہے اور ایک "سماجی بیماری" میں تبدیل ہونے کا خطرہ ہے۔

بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین کا خیال ہے کہ ریاست کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے میں براہ راست حصہ لینے کی ضرورت ہے، کیونکہ فی الحال ریاست کے پاس اس کو کنٹرول کرنے کے لیے کافی قانونی اوزار موجود ہیں۔

زمین کے انتظام اور استعمال سے متعلق اداروں اور پالیسیوں کی تکمیل ایک سوشلسٹ پر مبنی مارکیٹ اکانومی کے ترقیاتی اداروں کے ساتھ ہم آہنگ اور یکساں طریقے سے زمین کے وسائل کو کھولے گی، جس سے ریاست کو زمین کے سب سے زیادہ اقتصادی، پائیدار اور موثر استعمال کو یقینی بنانے کے لیے زمین کے انتظام، استحصال اور استعمال میں مدد ملے گی۔ ایسا کرنے کے لیے، زمین کے قانون، ہاؤسنگ قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، وغیرہ میں ترامیم کی تکمیل کے لیے ہم آہنگی اور اتحاد کو یقینی بنانا ہوگا، جو کہ ایک فوری ضرورت ہے۔ اس کے علاوہ ، یہ ضروری ہے کہ ریاستی اراضی کے انتظام کے اپریٹس کی تنظیم کو مکمل کرنا ، ہموار اور اتحاد کو یقینی بنانا ، بیچوانوں کو ختم کرنا ، اقتدار کے وکندریقرن اور وفد کو فروغ دینا ، جس کے ساتھ معائنہ ، نگرانی اور طاقت کے کنٹرول کے لئے ایک طریقہ کار بھی شامل ہے۔

مندوب ڈانگ بیچ نگوک - صوبہ ہووا بنہ کا قومی اسمبلی وفد

معطل اور تاخیر والے منصوبوں کے مسئلے کو حل کرنے کی ضرورت ہے

اس 5 ویں اجلاس میں پیش کردہ اراضی (ترمیم شدہ) پر مسودہ قانون وسیع عوامی مشاورت کے بعد ترکیب پر مبنی ہے۔ ذاتی طور پر ، میں اس 5 ویں اجلاس میں 15 ویں قومی اسمبلی کو پیش کی جانے والی زمین (ترمیم شدہ) پر اسکریننگ ، ترمیم اور ایڈجسٹ پر مبنی ووٹرز اور ملک بھر میں رائے دہندگان اور لوگوں سے رائے دہندگان کی ترکیب سازی اور جمع کرنے میں وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات کی کوششوں کی انتہائی تعریف کرتا ہوں۔

مسودہ قانون کو معطل اور تاخیر والے منصوبوں کے مسئلے کو حل کرنے کی ضرورت ہے۔ مثال کے طور پر ، فی الحال بہت سارے صوبوں اور شہروں میں ، بہت سارے منصوبوں کو سرمایہ کاری کے لائسنس دیئے گئے ہیں ، لیکن بہت سارے معروضی عوامل کی وجہ سے ، ان پر عمل درآمد ہونا سست ہے یا صرف چند طریقہ کار کے اقدامات کیے جاتے ہیں ، پھر ان کو 5 سال تک ، یہاں تک کہ 10 سال تک نافذ نہیں کیا جاتا ہے ، جس کی وجہ سے زمین کے وسائل کا ضیاع اور لوگوں کو مایوسی ہوتی ہے۔

میں امید کرتا ہوں کہ اس بار زمین پر مسودہ قانون (ترمیم شدہ) کے پاس سخت اور مخصوص ضوابط ہونا ضروری ہے تاکہ اس مسئلے کو بنیادی اور اچھی طرح سے اس مسئلے کو سنبھالنے میں مدد ملے۔ کیونکہ ، ماضی میں ، بہت سارے منصوبوں کو معطل یا تاخیر کا سامنا کرنا پڑا تھا ، لیکن جب معائنہ اور جانچ پڑتال کی جاتی ہے تو ، سرمایہ کاروں کے پاس ابھی بھی وجوہات موجود تھیں: جزوی طور پر نافذ یا معروضی حالات کی وجہ سے۔

وکیل نگیوین ہانگ باچ - ہانگ باچ اور ایسوسی ایٹس لاء فرم کے ڈائریکٹر

رقم کی سرمایہ کاری کرتے وقت محتاط رہیں

فی الحال ، موجودہ معاشی صورتحال میں ، جائداد غیر منقولہ سرمایہ کاری اب بھی سرمایہ کاروں کے لئے ایک محفوظ منزل ہے۔ لہذا ، جائداد غیر منقولہ منصوبے بہت زیادہ توجہ اپنی طرف راغب کررہے ہیں۔ لہذا ، جائداد غیر منقولہ منصوبوں ، خاص طور پر اعلی کے آخر میں جائداد غیر منقولہ جائداد کے بارے میں احتیاط سے سیکھنا ، سرمایہ کاروں کے لئے انتہائی ضروری اور معنی خیز ہے۔

تاہم ، "پیسہ کمانے" کے وقت جائداد غیر منقولہ سرمایہ کاروں کو محتاط رہنے کی ضرورت ہے۔ سب سے پہلے ، انہیں سرمایہ کار کی قانونی حیثیت ، برانڈ اور ساکھ کا بغور مطالعہ کرنا ہوگا۔ دوسرا ، انہیں اس منصوبے کی پیشرفت کا پتہ ہونا چاہئے ، لہذا خریداروں کو ان خطرات سے بچنے کے لئے اس منصوبے کی تعمیراتی پیشرفت کی نگرانی اور اپ ڈیٹ کرنے کی ضرورت ہے جو ان کے حقوق اور مفادات کو متاثر کرسکتے ہیں۔ تیسرا ، دستاویزات کی قانونی حیثیت جیسے: پروجیکٹ انویسٹمنٹ لائسنس ، تعمیراتی لائسنس ... خریداروں کو مذکورہ دستاویزات پر توجہ دینے کی ضرورت ہے ، کیونکہ جب تنازعہ ہوتا ہے تو ، حقوق کو سنبھالنا آسان ہوگا۔ چوتھا ، معاہدے کی شرائط اور دیگر اخراجات کا مواد۔ جائداد غیر منقولہ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو معاہدے پر دستخط کرنے اور "رقم کمانے" کا فیصلہ کرنے سے پہلے معاہدے میں بیان کردہ معاہدے کی شرائط کو پڑھنا اور احتیاط سے سمجھنا چاہئے۔

محترمہ ڈو تھو ہینگ - سینئر ڈائریکٹر ، ریسرچ اینڈ کنسلٹنگ ڈیپارٹمنٹ ، سیولز ہنوئی

منصوبے کی قانونی حیثیت پر دھیان دیں

اعلی درجے کے طبقہ میں موجودہ منصوبوں میں سرمایہ کاروں کی طرف سے براہ راست فروخت کی جانے والی فراہمی بہت محدود ہے ، کوئی کم ہی کہہ سکتا ہے ، جبکہ رئیل اسٹیٹ کے نئے منصوبوں کو انگلیوں پر شمار کیا جاسکتا ہے ، جزوی طور پر عالمی مالیاتی بحران کے اثرات کی وجہ سے ، جزوی طور پر بہت سے پروجیکٹس کو مکمل ہونے کی وجہ سے مشکل وقت کی وجہ سے مشکل نہیں ہے ... یہ اس کی بنیادی وجوہات ہیں کہ یہ سب سے اہم وجوہات ہیں۔

تاہم ، سرمایہ کاروں کو اپنے آپ کو اس منصوبے کے بارے میں واضح معلومات سے آراستہ کرنے کی ضرورت ہے ، اور ایک ہی وقت میں ، بہت ساری جماعتوں کو ایک ساتھ پابند کرنے کے لئے مخصوص وعدے ہونا ضروری ہیں۔ اس کے علاوہ ، قانونی فریم ورک کو جامع ، مکمل ، واضح ، اور تفصیلی ہدایات فراہم کرنا ہوں گی ... سرمایہ کاروں کو پاک کرنے اور پائیدار مارکیٹ کی ترقی کو فروغ دینے میں مدد کے لئے ، قیمتوں میں بہت سے اتار چڑھاؤ پیدا کرنے سے گریز کریں ، جبکہ اب بھی ریاست کے فوائد کو یقینی بنائیں۔

ماخذ