کروڑوں ڈالر کا "کھیل کا میدان" اب بھی ضائع ہو رہا ہے۔

سبق 1: ایک افسوسناک حقیقت…

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کبھی بھی اتنی سست نہیں رہی جتنی اب ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے چند نئے منصوبے شروع ہو رہے ہیں، جبکہ پرانے منصوبے تقریباً مکمل طور پر تعطل کا شکار ہیں۔ بہت سی رئیل اسٹیٹ ایجنسیاں کم سے کم سطح پر کام کر رہی ہیں یا یہاں تک کہ بند ہو رہی ہیں، جس کی وجہ سے ہزاروں ملازمتیں ضائع ہو رہی ہیں۔ اس کے ساتھ ساتھ، کارپوریٹ قرض اور بانڈ کی ذمہ داریاں بڑھ رہی ہیں اور کسی بھی وقت پھٹنے کا خطرہ ہے۔

"جادوئی" رغبت ختم ہو گئی ہے۔

عام طور پر رئیل اسٹیٹ کا کاروبار، اور خاص طور پر اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ، اہم اقتصادی شعبوں میں سے ایک ہے، جو ملک کی ترقی اور جی ڈی پی میں اہم کردار ادا کرتا ہے۔ مزید برآں، رئیل اسٹیٹ لاکھوں کارکنوں کے لیے روزگار اور آمدنی فراہم کرتا ہے اور بہت سی دوسری صنعتوں سے قریب سے جڑا ہوا ہے: تعمیراتی مواد کی پیداوار، سیاحت اور ریزورٹس، فنانس اور بینکنگ، تعمیرات وغیرہ۔ تاہم، سختی سے کنٹرول شدہ کریڈٹ اور حل نہ ہونے والے قانونی مسائل کے تناظر میں، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے ڈویلپرز کے پاس کافی مالی طاقت کی کمی ہے، اور اسے آسانی سے قانونی طور پر خریدنا اور سرمایہ کاری کرنا مشکل ہے۔ اس کی وجہ سے سستی فروخت ہوئی، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں تقریباً مفت گرا، اور غیر معمولی طور پر تاریک منظر۔

حال ہی میں، CoVID-19 وبائی امراض کے اثرات کی وجہ سے، عالمی معیشت کو مشکلات کا سامنا ہے، افراط زر میں اضافہ ہوا ہے، اور بنکوں کی بڑھتی ہوئی شرح سود نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ، خاص طور پر اعلیٰ درجے کے طبقے کو گہرا متاثر کیا ہے۔ بہت سے نئے رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کو ابھی تک لائسنس نہیں دیا گیا ہے، اور پرانے پراجیکٹ شیڈول سے پیچھے ہیں، جس کی وجہ سے سپلائی میں تیزی سے کمی ہو رہی ہے۔ دریں اثنا، بہت سے رئیل اسٹیٹ منصوبے فروخت ہو چکے ہیں لیکن ڈویلپرز نے انہیں منصوبہ بندی کے مطابق مکمل نہیں کیا، جس کے نتیجے میں متعدد لاوارث ولا جڑی بوٹیوں سے بھرے ہوئے ہیں، جس کی وجہ سے فضلہ پیدا ہو رہا ہے۔

لاوارث ولا، جڑی بوٹیوں سے بھرے ہوئے، وسائل کے ضیاع کی نمائندگی کرتے ہیں۔

بہت سے غیر ملکی سرمایہ کاروں کا خیال ہے کہ ویتنام کی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ اس کی بڑی آبادی اور جائیدادوں کی زیادہ مانگ کی وجہ سے پرکشش ہے۔ ویتنام شہری کاری کو تیز کر رہا ہے جبکہ حکومت سیاحت کی صنعت کو ترقی کے لیے ایک اہم شعبے کے طور پر ترقی دینے کے لیے پرعزم ہے۔ مزید برآں، متمول صارفین کی بڑھتی ہوئی تعداد موروثی خطرات کو تسلیم کرنے کے باوجود اسے ممکنہ طور پر زیادہ منافع بخش سرمایہ کاری کے چینل کے طور پر دیکھتی ہے۔

"
منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کی وزارت کے اعداد و شمار کے مطابق، جبکہ رئیل اسٹیٹ میں رجسٹرڈ ایف ڈی آئی سرمایہ 2021 میں صرف 2.6 بلین امریکی ڈالر تک پہنچ گیا، یہ 2022 میں بڑھ کر 4.5 بلین امریکی ڈالر تک پہنچ گیا، اور 2023 کی پہلی سہ ماہی اب بھی مثبت اشارے دکھاتی ہے۔ پروسیسنگ اور مینوفیکچرنگ انڈسٹری کے بعد ریئل اسٹیٹ دوسرا سب سے بڑا شعبہ ہے جو ایف ڈی آئی کے سرمائے کو راغب کرتا ہے۔

نم ٹو لیم ڈسٹرکٹ میں اعلیٰ درجے کی جائیداد کے ماہر مسٹر لی من ہیپ نے کہا: "میرے دو دوستوں اور میں نے مل کر سرمایہ کاری کی۔ چند سال پہلے، ہم نے اچھا منافع کمایا اور فوری لیکویڈیٹی حاصل کی، لیکن 2021 سے اب تک، ہم نے شاید ہی کوئی اور ولاز خریدے ہوں، جبکہ کچھ جو ہم نے پہلے خریدے تھے، ان میں سے بہت کم لوگ خریدتے ہیں، لیکن ان کی پیشکش بہت کم ہے۔ قیمت۔" مسٹر ہیپ نے مزید کہا: "خوش قسمتی سے، جب ہم نے انہیں خریدا تو ہم نے بینک سے رقم نہیں لی۔ اگر ہمیں اب تک سود ادا کرنا پڑتا تو ہمارے پاس انہیں جلدی فروخت کرنے کے سوا کوئی چارہ نہیں ہوتا۔"

یہ واضح ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اب اپنے عروج پر نہیں ہے جیسا کہ کئی سال پہلے تھا۔

کیا طلب اور رسد تخیل کی علامت ہے؟

رئیل اسٹیٹ کے ماہرین کا خیال ہے کہ اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ (خاص طور پر ولاز) کی انوینٹری کافی بڑی ہے۔ تاہم، کافی مالی وسائل کے ساتھ بہت کم نامور اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی وجہ سے نئی سپلائی تیزی سے نایاب ہوتی جائے گی۔ دریں اثنا، ہنوئی اور شمالی صوبوں میں ولاز اور شاپ ہاؤسز (کمرشل بزنس کے ساتھ مل کر ہاؤسنگ کا ایک ماڈل) کی فراہمی میں تیزی سے کمی آئی ہے۔ فی الحال، سپلائی بنیادی طور پر رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس سے آتی ہے جو 2020 سے پہلے شروع کیے گئے تھے۔ 2021 سے لے کر 2023 کی پہلی سہ ماہی تک، صرف چند ہی اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس شروع کیے گئے ہیں، جب کہ یہ طبقہ بنیادی طور پر اعلیٰ طبقے کے لیے ہے نہ کہ کم آمدنی والے افراد کے لیے۔ اس لیے پہلے سے سست بازار مزید سست ہوتا جا رہا ہے۔

ڈائی فونگ انویسٹمنٹ اینڈ کنسٹرکشن - ریئل اسٹیٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے سیلز ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ وان ٹرائی نے تبصرہ کیا: ہنوئی میں ولا اور ٹاؤن ہاؤسز کی سپلائی ایک طویل عرصے سے مسلسل ناکافی ہے، جب کہ 2022 اور 2023 کے اوائل میں نئی سپلائی بنیادی طور پر زیر تعمیر پروجیکٹوں سے آتی ہے اور ہانو کے مضافاتی علاقوں میں مرکوز ہے۔ اگرچہ یہ مارکیٹ کو کچھ اضافی مصنوعات فراہم کرے گا، لیکن یہ رقم انتخاب کے لیے غیر معمولی ہے۔

*بائی چاے وارڈ، ہا لانگ شہر (کوانگ نین صوبہ) میں تھوئے سان ہل ولاز پروجیکٹ میں کئی نامکمل تعمیرات ہیں۔*

صوبہ Quang Ninh میں نامہ نگاروں کے ذریعہ کئے گئے ایک سروے کے مطابق، ولاز اور شاپ ہاؤسز کی فراہمی اب بھی وافر ہے، لیکن بنیادی طور پر پرانے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس جیسے BIM گروپ، Geleximco گروپ، Tuan Chau Group، وغیرہ سے، اور تقریباً کوئی نیا رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ لاگو نہیں کیا جا رہا ہے۔ نئی فراہمی چٹان کے نیچے مارا ہے.

دریں اثنا، ہا نام، باک نین، پھو تھو، ہائی فونگ، اور ہوا بن جیسے صوبوں میں سپلائی بھی زیادہ امید افزا نہیں ہے۔ ان صوبوں اور شہروں میں، چند اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس ہیں، لین دین کا حجم محدود ہے، اور حالیہ برسوں میں، بہت کم اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ منصوبے لاگو کیے گئے ہیں۔ جب کہ پرانے منصوبے سست رفتاری سے کام کر رہے ہیں، بہت سے ولاز اور شاپ ہاؤسز، اگرچہ ملکیت میں ہیں، استعمال میں نہیں لائے جاتے ہیں، جس کی وجہ سے بربادی، فضلہ اور ممکنہ سماجی مسائل پیدا ہوتے ہیں۔

یہ سپلائی سائیڈ ہے۔ جہاں تک مانگ کا تعلق ہے، ماہرین پیشین گوئی کرتے ہیں کہ ولا اور شاپ ہاؤسز جن میں سبز جگہیں، زیادہ سے زیادہ سہولیات، مربوط کمپلیکس کے اندر واقع، اور آسان نقل و حمل کے رابطوں کے ساتھ صارفین کے لیے اولین انتخاب ہوں گے۔ اس کے علاوہ، شہری کاری کی شرح، قدرتی آبادی میں اضافے کی شرح، اور متوسط اور اعلیٰ طبقوں کا اضافہ بھی آنے والے عرصے میں ولاز کی مانگ کو بڑھانے کے کلیدی محرک ہیں۔

درحقیقت، Covid-19 وبائی امراض کے بعد معیشت مضبوطی سے بحال ہونے کے بعد، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے رکاوٹوں اور مشکلات کو دور کرنے کے لیے حکومت کی پالیسیوں کو مقامی افراد سنجیدگی سے لاگو کرتے ہیں، ڈھیلے کریڈٹ کی حدوں اور گارنٹی شدہ کارپوریٹ بانڈز کے ساتھ، پھر کارپوریشنز، کمپنیاں اور افراد جلد ہی ضروری سرمائے تک رسائی حاصل کر لیں گے۔ وہاں سے، رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کو لاگو کیا جائے گا اور مارکیٹ میں اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس کی ایک متنوع رینج پیش کی جائے گی: ولاز، شاپ ہاؤسز، ریزورٹس، صحت کی سہولیات وغیرہ، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی خرید و فروخت کی سرگرمیاں پھر سے متحرک ہو جائیں گی۔

انضمام اور حصول ابھر رہے ہیں۔

یہ ایک فطری قانون ہے: طاقتور کمزوروں پر حاوی ہو جاتا ہے، اور کمزور اکثر حاصل کر کے مضبوط میں ضم ہو جاتے ہیں – حال ہی میں رئیل اسٹیٹ انڈسٹری میں یہ معمول رہا ہے۔ تاہم، حال ہی میں، ملکی اور بین الاقوامی دونوں ذرائع سے "شارکس" سامنے آئی ہیں، جو اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور ترقی کے لیے صاف قانونی حیثیت کے حامل پروجیکٹس کے حصول کے لیے مختلف سرمایہ کاری کے فنڈز یا نقدی کا استعمال کرتی ہیں۔

یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ، 2023 کے آغاز سے اب تک، ویتنامی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کو چار مخصوص گروپوں میں تقسیم کیا جا سکتا ہے: زیادہ خطرہ، متوازن، مضبوط، اور "نئے کھلاڑی"۔ ان میں، "نئے کھلاڑی" گروپ میں کمپنیاں اور سرمایہ کاری کے فنڈز شامل ہیں... انضمام اور حصول کے ذریعے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں داخل ہونے کے مواقع کی تلاش میں۔

عام مثالوں میں FLC گروپ اور Tan Hoang Minh Group شامل ہیں... ان کے لیڈروں کے قانونی مشکلات میں الجھنے کے بعد، بڑی کارپوریشنوں کا ایک سلسلہ ان گروپوں کے امید افزا منصوبوں میں کودنا چاہتا تھا۔ بانس ایئرویز نے باضابطہ طور پر FLC گروپ سے علیحدگی اختیار کر لی، اور اس کے نتیجے میں، Quang Ninh، Thanh Hoa، Thai Nguyen، Vinh Phuc، Phu Tho… میں گروپ کے بہت سے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس روکے جانے یا مزید تحقیق اور ترقی کے لیے دوسرے شراکت داروں کو منتقل کیے جانے کے خطرے میں ہیں۔

ملک میں بہت سے اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ منصوبے اس وقت غیر ملکی سرمایہ کاروں کی دلچسپی کو اپنی طرف متوجہ کر رہے ہیں۔

مزید برآں، بہت سے دوسرے حصول کے سودے فی الحال بات چیت کے تحت ہیں۔ بہت سے معاشی اور رئیل اسٹیٹ ماہرین کے مطابق، موجودہ سست رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور مشکل مالی حالات کے ساتھ، اگر یہ صورتحال برقرار رہتی ہے، تو بہت سے پروجیکٹ ڈویلپرز کے پاس ورکنگ کیپیٹل کی کمی ہوگی اور انہیں اپنے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی منتقلی یا فروخت پر غور کرنا پڑے گا۔ یہ بتانے کی ضرورت نہیں ہے کہ بہت سی غیر ملکی کمپنیاں اور سرمایہ کاری کے فنڈز فنڈز تیار کر رہے ہیں، گھریلو رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس حاصل کرنے کے مواقع کا انتظار کر رہے ہیں جب کاروبار کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے اور بیچنے پر مجبور کیا جاتا ہے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے تجویز پیش کی کہ حکومت اور قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی نے قرارداد نمبر 42/2017/QH14 مورخہ 20 جون 2017 قومی اسمبلی میں طے شدہ پائلٹ میکانزم کے تحت مذاکراتی معاہدوں کے ذریعے کاروباری اداروں کو رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی منتقلی کی اجازت دینے پر غور کیا۔ مسٹر چاؤ کے مطابق، اگر لاگو کیا جاتا ہے، تو یہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے نقدی کے بہاؤ اور لیکویڈیٹی میں مشکلات کو کم کر دے گا، بشمول وہ بانڈز جن کی پختگی کے قریب ہیں۔ کاروباری اداروں کو ڈیمانڈ کی بنیاد پر گفت و شنید کے معاہدوں کے ذریعے پروجیکٹس کی منتقلی کی اجازت دینے سے ریاست کے لیے ٹیکس ریونیو میں اضافہ ہوگا اور ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے ریاستی انتظام کی تاثیر اور کارکردگی میں اضافہ ہوگا۔ اس سے شفافیت میں بھی اضافہ ہوگا اور شیئر ٹرانسفر کے بھیس میں "زیر زمین" پروجیکٹ کی منتقلی کے مسئلے پر قابو پایا جائے گا، جس سے ریاستی بجٹ کے لیے محصولات کا نقصان ہوتا ہے۔

محترمہ ڈو تھو ہینگ، سینئر ڈائریکٹر، ریسرچ اینڈ کنسلٹنگ ڈیپارٹمنٹ، Savills Hanoi نے کہا: "اس سیگمنٹ میں اس وقت ڈیولپرز کے ذریعے براہ راست فروخت کی جانے والی پراپرٹیز کی سپلائی بہت محدود ہے، جو کہ مارکیٹ میں داخل ہونے والے نئے یونٹس کی کم تعداد کی وجہ سے ہے۔ تاہم، ٹاؤن ہاؤسز اہم پروڈکٹ لائن بنے ہوئے ہیں، اس کے بعد ولاز، اور پھر شاپ ہاؤسز، جو کہ موجودہ سپلائی کا صرف ایک فیصد حصہ ہے۔"

سبق 2: فائنل لائن تک آہستہ آہستہ دوڑنا
رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ ڈویلپر تاخیر کی بے شمار وجوہات پیش کرتے ہیں، لیکن اکثریت کی وجہ لینڈ کلیئرنس کی سست، قانونی طریقہ کار اور ٹیکس کی پالیسیوں میں تبدیلی، اور بہت سے کاروباروں کی کمزور مالی صلاحیت ہے، یہ سب منصوبے کی تکمیل میں تاخیر کا سبب بنتے ہیں۔

تاخیر سے پیشرفت کے ساتھ ریل اسٹیٹ کے منصوبے بڑے پیمانے پر ہیں۔

63 میں سے زیادہ تر صوبوں اور شہروں میں رئیل اسٹیٹ کے منصوبے ہیں جو شیڈول سے پیچھے ہیں۔ تاہم، اعلیٰ درجے کا رئیل اسٹیٹ طبقہ بنیادی طور پر بڑے صوبوں اور شہروں میں واقع ہے جس میں سازگار جغرافیائی مقامات، سیاحت کی ترقی کے امکانات، اور اچھی طرح سے ترقی یافتہ نقل و حمل اور انفراسٹرکچر موجود ہے۔

ہنوئی وہ علاقہ ہے جس میں سب سے زیادہ تاخیر کا شکار رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس ہیں۔ نامکمل اعدادوشمار کے مطابق، ہنوئی میں اس وقت کئی سو تاخیر کا شکار منصوبے ہیں، جو کہ 5,000 ہیکٹر سے زیادہ کے رقبے کے برابر ہے جو کہ غیر ترقی یافتہ ہے، جس کی وجہ سے اہم فضلہ ہوتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے کچھ منصوبے ایک دہائی تک تاخیر کا شکار ہیں، جیسے کہ ہوائی ڈک ضلع میں کم چنگ - دی ٹریچ شہری علاقہ (جس کا نام اب ہینوڈ رائل پارک شہری علاقہ ہے)۔ ایک اور مثال نام این کھنہ شہری علاقہ ہے جسے سونگ دا اربن اینڈ انڈسٹریل زون ڈویلپمنٹ انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (سوڈیکو) نے تیار کیا ہے، جسے کبھی رہنے کے لیے جنت کے طور پر فروغ دیا گیا تھا۔ تاہم، زمین کی منظوری نامکمل رہتی ہے، اور بہت سے ولاز اور ٹاؤن ہاؤسز کو چھوڑ دیا جاتا ہے، جس کے نتیجے میں وسائل کا ضیاع ہوتا ہے۔ سوڈیکو کی میڈیا ٹیم کے ایک نمائندے نے بتایا کہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں حالیہ مندی کی وجہ سے، بہت سے ولا سرمایہ کار اپنی زمین پر قبضہ کیے ہوئے ہیں، مارکیٹ میں مثبت تبدیلی کا انتظار کر رہے ہیں۔ اس کی وجہ سے کچھ ولا لاوارث رہ گئے ہیں، جو اس منصوبے کی مجموعی جمالیات سے ہٹ کر رہ گئے ہیں۔

پھو تھو صوبے میں، سونگ تھاو کمپنی لمیٹڈ کے ذریعہ سرمایہ کاری کردہ تھانہ تھوئے ہاٹ اسپرنگ ریزورٹ پروجیکٹ، 87 ہیکٹر سے زیادہ کے رقبے پر محیط ہے، دو دہائیوں سے زائد عرصے سے تاخیر کا شکار ہے، اور متعدد خلاف ورزیوں سے دوچار ہے۔

تھانہ تھوئے ٹاؤن کی پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمین مسٹر ٹران وان کین نے واضح طور پر کہا: "تھانہ تھوئے ہاٹ سپرنگ پروجیکٹ کا مسئلہ اس وقت سرمایہ کاروں کی صلاحیت میں ہے۔ پروجیکٹ کے پاس ایک صاف ستھرا سائٹ اور مکمل قانونی دستاویزات ہیں، لیکن سرمایہ کاروں کی کمزور صلاحیتوں کی وجہ سے اس پر عمل نہیں کیا جا سکتا۔ ہمارے علاقے کا تعلق بھی بہت سے حکام کے لیے تشویش کا باعث ہے، لیکن اس کے لیے بہت سے حکام پریشان ہیں۔ فو تھو صوبہ۔"

تھانہ تھوئے ہاٹ اسپرنگ ریزورٹ پروجیکٹ فی الحال ترک کر دیا گیا ہے، اور مقامی لوگ اسے مویشیوں کے چرنے کے علاقے کے طور پر استعمال کر رہے ہیں۔

ہا نم صوبے میں ایک اور اتنا ہی عجیب و غریب رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ ہے: پبلک ورکس اور سروسز کے لیے مختص زمین کو کمرشل ہاؤسنگ (شاپ ہاؤسز) میں تبدیل کرنا جسے پھر چھوڑ دیا جاتا ہے۔ یہ تھانگ لوئی تھانہ لائم کمرشل اور ہاؤسنگ کمپلیکس پروجیکٹ ہے۔ آج تک، پراجیکٹ کا ڈھانچہ مکمل ہو چکا ہے، کچھ رہائشی منتقل ہو چکے ہیں، بہت سے منصوبہ بند اجزاء غیر تعمیر شدہ ہیں، اور کچھ ڈھانچے بگڑنے اور ترک کرنے کے آثار دکھاتے ہیں۔

17 جنوری 2023 کے معائنے کے اختتامی نوٹس نمبر 161/TB-TTCP کے مطابق، ہا نام صوبے میں تھانگ لوئی تھانہ لیم کمپنی کے جامع تجارتی مرکز کے منصوبے کے بارے میں حکومتی معائنہ کار کی طرف سے جاری کیا گیا، قانون 118 کے آرٹیکل 118 کی خلاف ورزی کرتے ہوئے، زمین کے استعمال کے حقوق کو نیلام کیے بغیر زمین الاٹ کی گئی۔ مزید سنجیدگی سے، یہ زمینی رقبہ عوامی کاموں، خدمات اور تجارتی مقاصد کے لیے بنایا گیا تھا، رہائشی استعمال کے لیے نہیں، 2009 کے شہری منصوبہ بندی کے قانون کے آرٹیکل 26 اور حکومتی فرمان 37/2010/ND-CP مورخہ 7 اپریل 2010 کے آرٹیکل 14 کی خلاف ورزی کرتا ہے۔

"ٹیومر" کو ہٹانا

بہت سے علاقوں میں رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس ہیں جو شیڈول سے پیچھے ہیں، یا برسوں سے رکے ہوئے ہیں، بشمول ہنوئی، کوانگ نین، فو تھو، اور ہوا بن۔ صرف ہنوئی میں، اس وقت سینکڑوں رئیل اسٹیٹ منصوبے ہیں جو مقررہ وقت سے پیچھے ہیں یا ابھی تک نافذ نہیں ہوئے ہیں۔ ان میں سے بہت سے منصوبوں کو ریڈ الرٹ موصول ہوئے ہیں، اور کچھ کو ہنوئی پیپلز کمیٹی نے فیصلہ کن طور پر منسوخ کر دیا ہے۔

اس کی ایک عام مثال می لن ضلع میں فوونگ وین ہائی اینڈ ہاؤسنگ پراجیکٹ ہے، جس کی سرمایہ کاری Phuong Vien Trading and Tourism Services Joint Stock Company نے کی ہے۔ اس منصوبے کے لیے 2008 میں زمین مختص کی گئی تھی لیکن ترقی میں سست روی تھی۔ لہٰذا، ہنوئی پیپلز کمیٹی نے فیصلہ نمبر 4058/QD-UBND جاری کیا تاکہ منصوبے کے لیے زمین مختص کرنے کے فیصلے کو منسوخ کیا جائے۔ اس کے علاوہ، دیگر منصوبے بھی ہیں جیسے: باغیچے کی تعمیر کے ساتھ ٹروونگ گیانگ کنسٹرکشن کمپنی؛ سنی لائٹ ولا کے علاقے کے لیے تکنیکی انفراسٹرکچر کی تعمیر کے ساتھ انہ ڈونگ جوائنٹ اسٹاک کمپنی؛ Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company with the Vinalines New Urban Area Project... ہنوئی پیپلز کمیٹی نے ان منصوبوں کے لیے مختص زمین کو منسوخ کرنے کے فیصلے جاری کیے ہیں۔

*ٹین ویت اربن ایریا پروجیکٹ، ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ میں ولاز اور ٹاؤن ہاؤسز اب بھی بہت کم آبادی والے ہیں۔*

تھانہ تھوئے ہاٹ اسپرنگ ریزورٹ پروجیکٹ کے بارے میں، جو سونگ تھاو کمپنی لمیٹڈ کے ذریعہ سرمایہ کاری کی گئی ہے، مسٹر ہا من ڈک، لینڈ مینجمنٹ ڈیپارٹمنٹ کے ڈپٹی ہیڈ، فو تھو صوبائی محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات، نے کہا: "دستاویز 2308/UBND-KGVX مورخہ 21 جون، پی 2020 کی ڈائریکٹ پیپل کمیٹی نے کہا۔ صوبائی محکمہ ٹیکس نے سونگ تھاو کمپنی سے بقایا اراضی کی لیز کی فیس جمع کرنے کے ساتھ ہی، صوبائی محکمہ منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری، تھانہ تھوئی ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی، اور دیگر متعلقہ ایجنسیوں کو کمپنی کے لیے پروجیکٹ کے کل رقبے میں سے تقریباً 37 ہیکٹر کا جائزہ لینے اور الگ کرنے کا کام سونپا گیا تھا، جس پر عمل درآمد کرنے والے نے ابھی تک عمل درآمد نہیں کیا ہے۔ 1/500 تفصیلی منصوبہ بندی کی منظوری کے لیے طریقہ کار، اس لیے Phu Tho کی صوبائی عوامی کمیٹی کی ہدایت کے مطابق 25 مارچ 2022 کو علاقے کے سروے اور الگ کرنے کی کوئی بنیاد نہیں ہے، Phu Tho کی صوبائی عوامی کمیٹی نے اس منصوبے کے لیے سرمایہ کاری کی ترغیب کے سرٹیفکیٹ کو منسوخ کرنے کا فیصلہ جاری کیا۔

Quang Ninh صوبے کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے ڈائریکٹر مسٹر Tran Nhu Long نے کہا: آنے والے وقت میں Quang Ninh ان منصوبوں کے زمینی استعمال کا جائزہ، معائنہ اور آڈٹ جاری رکھے گا جو طے شدہ وقت سے پیچھے ہیں اور تکنیکی بنیادی ڈھانچے کی تکمیل کو طویل کر چکے ہیں۔ صوبہ مضبوطی سے قانون کے مطابق زمین کو سنبھالے گا اور دوبارہ حاصل کرے گا، "معطل" منصوبہ بندی اور "معطل" منصوبوں کی تکرار کو روکے گا، اور ذاتی مفادات اور بدعنوانی کا مقابلہ کرے گا جو بجٹ کے نقصانات اور زمین کے وسائل کو ضائع کرنے کا باعث بنتے ہیں، جو کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی صحت مند ترقی میں اپنا حصہ ڈالیں گے۔

یہ کچھ عام منصوبے ہیں جنہیں مقامی حکام نے پوری طرح سے منسوخ اور نافذ کر دیا ہے۔ تاہم، ابھی بھی بہت سے ایسے منصوبے ہیں جو طے شدہ وقت سے پیچھے ہیں، کئی بار بڑھا دیے گئے ہیں، اور جڑی بوٹیوں سے بھرے ہوئے ہیں، پھر بھی ان پر توجہ نہیں دی گئی۔ مثال کے طور پر، Quang Ninh میں، بہت سے منصوبے جیسے Cao Xanh - Ha Khanh New Urban Area؛ The Bay View Tower مخلوط استعمال کا کمرشل اور اپارٹمنٹ پروجیکٹ (Ha Long City)... شیڈول سے پیچھے ہے۔ اس کے علاوہ، بہت سے رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کو استعمال میں لایا گیا ہے لیکن ان کے قبضے کی شرح کم ہے۔ بہت سے ولاز اور شاپ ہاؤسز، اگرچہ ملکیت میں ہیں، پر قبضہ نہیں کیا گیا ہے، جو بگاڑ کے آثار دکھا رہے ہیں، جس سے وسائل کا ضیاع ہو رہا ہے اور شہری جمالیات سے انحراف ہو رہا ہے۔

ہا لانگ سٹی کی عوامی کمیٹی کے وائس چیئرمین مسٹر نگوین ہوو نا نے کہا: حالیہ دنوں میں شہر نے ایک نظرثانی پر عمل درآمد کیا ہے اور صوبے کو ایسے درجنوں منصوبوں پر غور کرنے اور ان سے نمٹنے کے لیے تجاویز پیش کی ہیں جو شیڈول سے پیچھے ہیں یا قانون کی خلاف ورزی کر رہے ہیں، تاکہ زیادہ دیر تک "زخیرہ اندوزی" کی صورت حال سے بچا جا سکے، جڑی بوٹیوں کی افزائش اور ماحولیات کو متاثر کیا جا رہا ہے۔ شہری زمین کی تزئین کی.

رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کے لیے، خاص طور پر اعلیٰ درجے کے منصوبوں کے لیے، مقامی حکام کو سنگین خلاف ورزیوں، تاخیر اور طویل مدت کے ساتھ منصوبوں کا معائنہ کرنے اور فیصلہ کن طور پر ہینڈل کرنے کے لیے سخت کارروائی کرنے کی ضرورت ہے۔ انہیں سنجیدگی سے ایسے منصوبوں کو بھی ختم کرنا چاہیے جو منصوبہ بندی میں کمزور ہیں، مالی وسائل محدود ہیں، یا جان بوجھ کر ان پر عمل درآمد کیے بغیر زمین کو ذخیرہ کرنا چاہیے۔

ہمیں اس ذہنیت کو ختم کرنے کی ضرورت ہے کہ اگر ایک صوبے میں اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ منصوبے ہیں تو ہمارے صوبے کے پاس بھی ہونے چاہئیں۔
سبق 3: ملین ڈالر کے ولا میں عارضی طور پر رہنا
ملین ڈالر کے ولا میں رہنے والے کم آمدنی والے لوگ رہنے کے لیے ولا اور شاپ ہاؤس کرایہ پر لیتے ہیں، گروسری اسٹور کھولتے ہیں، سبزیاں بیچتے ہیں، یا روزی کمانے کے لیے بیئر کے اسٹال چلاتے ہیں۔ یہ ناقابل یقین لگتا ہے، لیکن یہ زیادہ تر شہری علاقوں میں موجود ہے جو رہنے کے قابل، مہذب اور جدید سمجھا جاتا ہے۔

ولاز اور شاپ ہاؤسز کو "مارکیٹس" میں تبدیل کرنا

یہ دیکھنا آسان ہے کہ رہائشی علاقوں کے ساتھ یا ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی عمارتوں کے دامن میں واقع وسیع فرنٹیجز والے بہت سے ولاز اور شاپ ہاؤس اکثر کیفے، ریستوراں، گروسری اسٹورز، فاسٹ فوڈ آؤٹ لیٹس، تازہ مصنوعات کی دکانوں وغیرہ کے لیے کرائے پر دیے جاتے ہیں۔ جب کہ قانون کی طرف سے ممانعت نہیں ہے، یہ غیر ارادی طور پر ایک گندا بناتا ہے جو شہری علاقوں کے لیے جدید سمجھا جاتا ہے۔

*دکانوں سے متصل لوگ انہیں دکانیں، ریستوراں اور دیگر کاروبار کھولنے کے لیے کرائے پر دیتے ہیں۔*

ہوائی ڈک ضلع کے رہائشی مسٹر نگوین کوانگ ٹرونگ، جو ڈین فوونگ ضلع کے ٹین ٹائے ڈو نیو شہری علاقے میں ایک دکان گھر کرائے پر لیتے ہیں، نے کہا: "میں اور میرے دو دوستوں نے فاسٹ فوڈ، کافی وغیرہ فروخت کرنے کے لیے دکان کا گھر کرائے پر لیا تھا۔ ابتدائی طور پر، ہم نے اسے 5 ملین VND/ماہ میں کرائے پر دیا تھا (کیونکہ ہم نے رات کو کرایہ پر لیا تھا، زمین کو بیچنے کے لیے)۔ اضافی 2 ملین VND/ماہ وہاں سونے کی اجازت دی جائے گی۔"

یہاں دکانوں کو کرائے پر دینے میں مہارت رکھنے والے ایک "سروس بروکر" نے کہا: کرایہ دار بنیادی طور پر دوسرے صوبوں کے مزدور ہیں، جو ناشتے کی دکانیں، سبزیوں کے سٹال، پب وغیرہ کھولنے کے لیے کم قیمت پر کرایہ پر لیتے ہیں۔ کرایہ کا معاہدہ پابند نہیں ہے، کوئی بڑی رقم جمع کرنے کی ضرورت نہیں ہے، اور جب مالک مکان اسے واپس لے تو رقم واپس کردینی چاہیے۔

کاروبار کرنے کے لیے دکانوں کو کرائے پر لینے والے چھوٹے تاجروں کے ارتکاز نے اس علاقے کو ایک فوری، عارضی بازار میں تبدیل کر دیا ہے۔ Tan Tay Do کے شہری علاقے میں HHA اپارٹمنٹ کی عمارت کے ایک رہائشی نے کہا: "جبکہ یہ خرید و فروخت کے لیے آسان ہے، لیکن ہر صبح اور ہفتے کے آخر میں خریداروں اور فروخت کنندگان کی بہتات ہوتی ہے، اور بہت سی گاڑیاں شہری علاقے میں داخل ہوتی ہیں اور باہر نکلتی ہیں، جس سے ٹریفک کی حفاظت کو خطرہ لاحق ہوتا ہے۔ دکانوں کا ذکر نہ کرنا، گندے پانی اور گندے پانی کو بہت زیادہ گندے پانی سے خارج کر رہے ہیں۔"

Hoai Duc اور Gia Lam اضلاع، اور Nam Tu Liem، Bac Tu Liem، اور Hoang Mai کے اضلاع میں کئی شہری علاقوں میں فیلڈ ورک کرنے والے رپورٹرز نے ان کے مالکان کی طرف سے ولا اور دکانوں کے مکانات کرائے پر لینے کے وسیع رجحان کا مشاہدہ کیا۔ ہر مقام کی اپنی منفرد خصوصیات اور کرایے کی قیمتیں ہوتی ہیں، لیکن وہ سب ایک مشترک ہیں: وہ اس بدصورت ظہور میں اپنا حصہ ڈالتے ہیں جو کبھی ایک مہذب اور جدید شہری منظر نامے میں تھا۔

صوبوں اور شہروں جیسے کہ ہائی فونگ، فو تھو، ہا نام، ہنگ ین، اور تھانہ ہو میں، صورتحال زیادہ بہتر نہیں ہے۔ اگرچہ کم کرایہ دار ہیں اور قیمتیں کم ہیں، لیکن صورتحال بدستور افراتفری کا شکار ہے۔ دریں اثنا، متروک جائیدادیں گھاس پھوس سے بھری ہوئی ہیں اور بگاڑ کے آثار دکھاتی ہیں۔

ملین ڈالر کے ولا میں بہت سے "نہیں"

ایک ولا میں عارضی رہائش کی تلاش میں ممکنہ کرایہ دار کے طور پر، ہمیں محترمہ Nguyen Thi Bich نے Hoai Duc ڈسٹرکٹ، ہنوئی میں Nam An Khanh شہری علاقے کا دورہ کرایا۔ یہاں، ہم نے کبھی کبھار ولا اور شاپ ہاؤسز کو مکینوں کے ساتھ دیکھا۔ اگرچہ ولا کے بیرونی حصے ابھی تک نامکمل تھے، عارضی دروازے پلاسٹک کے پینلز سے بنے ہوئے تھے، کچھ تو نالیدار لوہے کی پتلی چادروں کے ساتھ… اندر، کپڑے بے ترتیبی سے لٹکائے ہوئے تھے، کارکنوں نے لکڑی کے تختوں کے ساتھ عارضی سونے کی جگہیں، کچھ چٹائیوں کے ساتھ براہ راست کنکریٹ کے فرش پر پھیلی ہوئی تھیں، کھانا پکانے کی جگہیں قائم کی گئی تھیں، زیادہ تر عارضی طور پر کوئی سامان نہیں تھا۔

محترمہ بیچ نے پوچھا، "آپ کتنے لوگوں کے لیے ولا کرائے پر لینے کا ارادہ کر رہے ہیں؟ اگر بہت سے ہیں، تو آپ کو پورا ولا کرایہ پر لینا چاہیے، جس کا رقبہ 200-300 مربع میٹر ہے، قیمت صرف 6-8 ملین VND/ماہ کے درمیان ہے، آپ جتنے چاہیں لوگ رکھ سکتے ہیں۔ اگر آپ اتفاق کرتے ہیں تو مجھے بتائیں تاکہ میں مالک سے رابطہ کر سکوں۔"

زیادہ تر کارکن نگے این، تھانہ ہو، نم ڈنہ، ونہ فوک، ٹوئن کوانگ وغیرہ سے آتے ہیں۔ وہ ولا اور دکانوں میں مرکوز رہتے ہیں، دن کے وقت کلینر، تعمیراتی کارکن، مکینکس وغیرہ کے طور پر کام کرتے ہیں، وہ اپنے ملین ڈالر کے ولا میں اکٹھے ہوتے ہیں لیکن بہت سی چیزوں کی کمی ہے: نہ بجلی، نہ صاف پانی، بیت الخلاء جو کام نہیں کرتے...

anh-4(1).jpg — *ایک فری لانس ورکر کے ملین ڈالر کے ولا میں عارضی رہائش کے حالات - تصویر بذریعہ Ngoc Vu*

Le Khac Nam (Thanh Hoaصوبہ سے)، جو اس وقت ضلع Hoang Mai کے ایک ولا میں مقیم ہے، نے کہا: "میں نے 9ویں جماعت میں اسکول چھوڑ دیا اور تعمیراتی مزدور کے طور پر کام کرنے کے لیے یہاں اپنے پڑوسی کے پیچھے چلا گیا۔ اب میں ایک تعمیراتی کارکن ہوں، اگر یہ سب کی مدد اور رہنمائی نہ ہوتی تو مجھے نہیں معلوم کہ میں اب کہاں ہوتا۔"

ان پچھلے کچھ دنوں میں، گرمیوں کی چھٹیوں پر طلباء کے ساتھ، بہت سے بچوں کو ان کے والدین نے ان کے آبائی شہروں سے ہنوئی جانے کے لیے اٹھایا ہے۔ پہلی بار یہ بچے اپنے والدین کے ساتھ ملین ڈالر کے ولا میں رہ رہے ہیں۔ محترمہ لی تھی ہائی نے کہا: "میرا بچہ گرمیوں کی تعطیلات پر تھا اور اس نے کہا کہ اسے اپنے والدین کی کمی محسوس ہوئی، اس لیے میں اسے کھیلنے کے لیے یہاں لے آیا۔ یہاں کوئی ایئر کنڈیشنگ نہیں ہے، اور کچھ راتیں اتنی گرمی ہوتی ہیں کہ ہم رات گئے تک سو نہیں سکتے۔ مجھے اپنے بچے پر افسوس ہے، لیکن میرے پاس کوئی دوسرا راستہ نہیں ہے۔ میں اسے ایک یا دو ہفتے قبل اپنے گھر میں رہنے کا ارادہ رکھتی ہوں۔ دادا دادی."

30 سے زائد کارکنوں کے لیے کھانا پکانے والی ہیڈ شیف محترمہ ہوانگ تھی سائی نے کہا: "گزشتہ چند دنوں سے ہاسٹل کا علاقہ کافی بہتر رہا ہے۔ پانچ بچوں کو ان کے والدین نے کھیلنے کے لیے پالا ہے۔ دن کے وقت میں کھانا پکاتی ہوں اور ایک نینی کے طور پر کام بھی کرتی ہوں۔ اچھی بات یہ ہے کہ اگرچہ وہ سب مختلف جگہوں سے ہیں، وہ ایک دوسرے کے ساتھ مل کر کھیلتے ہیں اور ایک دوسرے کو بہت ہم آہنگی سے سمجھتے ہیں۔"

Hoa Binh، Ha Nam، Quang Ninh، وغیرہ کے کچھ شہری علاقوں میں، ایسی صورتحال ہے جہاں کم آمدنی والے کارکن عارضی طور پر ولا میں مقیم ہیں۔

دکانیں اب بھی موجود ہیں، اگرچہ زیادہ نہیں۔ جب ہم نے صحافتی نقطہ نظر سے ان سے رابطہ کیا، تو انہوں نے جواب دینے سے صاف انکار کر دیا یا، بعض صورتوں میں، فعال طور پر اپنا نام ظاہر نہ کرنے کی درخواست کی یا اس خوف کا حوالہ دیتے ہوئے کہ مکان مالک یا ڈویلپر انہیں کرائے پر جاری رکھنے کی اجازت نہیں دے گا، ہماری تصویر نہ بنائی جائے۔

(نوٹ: پرائیویسی کے تحفظ کے لیے اس مضمون میں کرداروں کے نام تبدیل کیے گئے ہیں۔)

سبق 4: ادارہ جاتی فریم ورک کو بہتر بنانا اور اعلیٰ درجے کی ریئل اسٹیٹ کو اس کی حقیقی قدر میں واپس لانا۔
رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز اور سرمایہ کاروں کو طویل مدتی فوائد کے لیے چھوٹے، قلیل مدتی فوائد کی قربانی دینے، اپنے کاروبار کی فعال طور پر تنظیم نو کرنے، بنیادی منصوبوں پر توجہ مرکوز کرنے، قرض کو کم کرنے، کارپوریٹ بانڈز کو مؤثر طریقے سے کنٹرول کرنے، اور کریڈٹ اداروں پر ضرورت سے زیادہ انحصار کو محدود کرنے کی ضرورت ہے۔ جہاں تک ریگولیٹری اداروں کا تعلق ہے، ریاست کو فوری طور پر مرکزی سے لے کر مقامی سطحوں تک ایک جامع قانونی فریم ورک کو حتمی شکل دینے اور انتظامی اختیارات کی تقسیم کی واضح طور پر وضاحت کرنے کی ضرورت ہے، ذمہ داریوں کو اوور لیپ کرنے سے گریز اور ہم آہنگی کی کمی جیسا کہ اس وقت ہے۔

چھوٹے چھوٹے فائدے کو قربان کرنا

کاروبار کے لیے، منافع ہمیشہ اولین ترجیح ہوتا ہے، اور طویل مدتی مجموعی فوائد کے لیے قلیل مدتی فوائد کو قربان کرنا واقعی ایک بہت مشکل انتخاب ہے۔ تاہم، اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ میں مہارت رکھنے والی کمپنی کے لیے، اسے غیر منافع بخش یا کم منافع والے منصوبوں کی قربانی دینے کی ضرورت کا سامنا کرنے کے لیے ہمت، دور اندیشی اور سمجھ کی ایک خاص سطح کی ضرورت ہوتی ہے، جبکہ بیک وقت کاروبار کی تنظیم نو، قرض کو کم کرنا، اور بنیادی کاروبار اور منصوبوں پر توجہ مرکوز کرنا۔ تب ہی اسے دانشمندانہ فیصلہ قرار دیا جا سکتا ہے۔

مسٹر Dinh Van Nghi - بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین اور VinaPol جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر - ایک کمپنی جس میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ ڈویلپمنٹ کی ایک طویل تاریخ ہے، واضح طور پر شیئر کیا گیا: رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں کو اس وقت کا فائدہ اٹھانا چاہیے تاکہ وہ اپنا دوبارہ جائزہ لیں، اپنے کاروبار کی تنظیم نو کریں، قرض کو کم کریں، کریڈٹ اداروں پر انحصار کم کریں، ڈھٹائی کے ساتھ اعلی خطرے والے منصوبوں سے گریز کریں اور سرمایہ کاری سے بچیں۔ انہیں مقدار اور تیز رفتار ترقی کا پیچھا کرنے سے گریز کرنا چاہیے، کیونکہ ایک بار مشکلات پیدا ہو جائیں تو پیچھے ہٹنے میں بہت دیر ہو جائے گی۔

سرمایہ کاروں کے لیے، پیسہ رکھنے کے علاوہ، یہ بہت ضروری ہے کہ وہ ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ کے قانونی پہلوؤں کی اچھی طرح تحقیق کریں جس میں وہ طویل مدتی رہائش کے لیے سرمایہ کاری یا خریداری کا ارادہ رکھتے ہیں۔ یہ مشکل نہیں ہے، لیکن اس پر سنجیدگی سے غور کرنے کی ضرورت ہے کہ "گھوڑے کے بولٹ ہونے کے بعد مستحکم دروازے کو بند کرنے" کی صورت حال سے بچنے کے لیے۔ حقیقت میں، بہت سے اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ، زیر تعمیر ہونے اور یہاں تک کہ رہائشیوں کے ہونے کے باوجود، مکمل قانونی طریقہ کار اور مربوط بنیادی ڈھانچے کا فقدان ہے۔ یہ ایسے حالات کی طرف لے جاتا ہے جہاں ولا اور دکانوں کی ملکیت ہوتی ہے لیکن غیر قبضہ شدہ، چھوڑ دیا جاتا ہے اور جڑی بوٹیوں سے بھری ہوتی ہے، جس کے نتیجے میں وسائل کا ضیاع ہوتا ہے۔

گھریلو رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں کو بکھری ہوئی اور بکھری ہوئی سرمایہ کاری سے گریز کرتے ہوئے، اپنی پٹی کو مضبوط کرنا، قرض کو کم کرنا، کریڈٹ اداروں پر اپنا انحصار کم کرنا، اور بڑے خطرے والے منصوبوں کو دلیری سے کم کرنا ہے۔ - تصویری تصویر۔

مقامی حکام کو مضبوط مالیاتی صلاحیتوں کے حامل معروف سرمایہ کاروں کا انتخاب بھی احتیاط سے کرنا چاہیے، رجحانات کی آنکھیں بند کرکے پیروی کرنے سے گریز کرنا چاہیے اور اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ کی بے قابو، غیر منصوبہ بند ترقی کو روکنا چاہیے۔ یہ ایک ناقص طریقہ ہے جو بعد میں بہت سے منفی نتائج کا باعث بن سکتا ہے۔ مزید برآں، مقامی حکام کو معائنے اور نگرانی کو مضبوط کرنے کی ضرورت ہے، اور سرمایہ کاروں کی خلاف ورزیوں، تاخیر، اور یہاں تک کہ پراجیکٹ کی منسوخی کو واضح طور پر حل کرنے کی ضرورت ہے، ایسے منصوبوں کو روکنا جو وسائل کو ضائع کرتے ہیں اور اس کے نتیجے میں ریاست کو ٹیکس اور فیس کا نقصان ہوتا ہے۔

ریاست کے "ہاتھ " کی ضرورت ہے۔

حقیقت میں، عام طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ، اور خاص طور پر اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ، طویل عرصے سے قیمتوں کے تعین میں سستی کا شکار ہے، جب کہ اس شعبے پر ٹیکس اور فیس مارکیٹ کی ترقی کی رفتار سے کم اور غیر متناسب ہے۔ اس نے بڑے پیمانے پر قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں افراط زر کا باعث بنی ہے، جس کی وجہ سے حقیقی رہائش کے حامل افراد کے لیے رہائش تک رسائی مشکل ہو گئی ہے۔ شہری اور دیہی علاقوں کے درمیان قیمتوں کے تفاوت کا ذکر نہ کرنا، یہاں تک کہ بڑے شہروں جیسے ہنوئی، ہائی فونگ، اور ہو چی منہ سٹی میں، قیمتوں میں نمایاں فرق ہے۔ لہذا، بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین کا خیال ہے کہ ریاست کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے میں براہ راست مداخلت کرنے کی ضرورت ہے، کیونکہ ریاست کے پاس اس وقت اس پر قابو پانے کے لیے کافی قانونی اوزار موجود ہیں۔

بہت سے ماہرین کے مطابق، اعلی درجے کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ رکاوٹوں کا سامنا کر رہی ہے، جس کی وجہ سے طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن پیدا ہو رہا ہے، جس کے نتیجے میں متعدد دیگر صنعتوں کی ترقی کی رفتار کم ہو جاتی ہے۔ اس لیے فوری طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو زندہ کرنا ضروری ہے۔ اس سے رئیل اسٹیٹ میں ملکی اور غیر ملکی سرمائے کے بہاؤ میں اضافہ ہوگا، اور رئیل اسٹیٹ کمپنیوں اور منصوبوں کے انضمام اور حصول مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق آگے بڑھیں گے... اس طرح اقتصادی ترقی میں حصہ ڈالیں گے اور دیگر تمام صنعتوں کی ترقی کے لیے ایک لہر پیدا ہوگی۔

"
کمیونسٹ پارٹی آف ویتنام کی سنٹرل کمیٹی کی 16 جون 2022 کو قرارداد 18-NQ/TW میں کہا گیا: "اداروں اور پالیسیوں کو جدت اور بہتر بنانا، زمین کے انتظام اور استعمال کی تاثیر اور کارکردگی کو بڑھانا، ہمارے ملک کو ایک ترقی یافتہ اعلیٰ آمدنی والا ملک بنانے کے لیے رفتار پیدا کرنا، جس سے ویتنام کی مارکیٹ پر حقیقی اثرات مرتب ہوں گے۔" آنے والی مدت

دوسری طرف، منصوبوں پر عمل درآمد کرنے والے کاروباروں کے لیے زمین سے متعلقہ مسائل کو حل کرنے کے انتظامی طریقہ کار، اگرچہ ہموار ہیں، پھر بھی رکاوٹوں اور تاخیر کا سامنا ہے۔

یہ شیطانی چکر اپنے آپ کو دہراتا ہے، ایک پروجیکٹ سے دوسرے، ایک انٹرپرائز سے دوسرے میں، سال بہ سال... اس لیے "ناکافی قانونی بنیادوں کا خوف" یا "اعلیٰ افسران کی ہدایات کا انتظار" کے جملے، جس کی وجہ سے سرمایہ کاری کے منصوبے رک جاتے ہیں اور لاگو ہونے میں ناکام رہتے ہیں، جس کے نتیجے میں سماجی وسائل کا غیر موثر استعمال ہوتا ہے۔

سرمایہ کاری کیپٹل سپورٹ کے بارے میں، ایک رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ کمپنی (جس نے اپنا نام ظاہر نہ کرنا چاہا) نے کہا: "فی الحال، کریڈٹ ادارے کاروبار کے لیے قرض کی ادائیگی کو ملتوی کرنے اور اس میں توسیع کرنے کا بہت اچھا کام کر رہے ہیں: حکومت نے رئیل اسٹیٹ کے لیے کریڈٹ کی حدوں کو 'ڈھیلا' کرنے کی ہدایت کی ہے، لیکن میری رائے میں، اس کے ساتھ ساتھ کاروبار کے لیے بہت آسانیاں تلاش کی جائیں گی۔ بینک قرضوں تک رسائی مشکل ہے اور خوف بڑے پیمانے پر پھیل گیا ہے اور 'سماجی بیماری' بننے کا خطرہ ہے۔

بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین کا خیال ہے کہ ریاست کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے میں براہ راست مداخلت کرنے کی ضرورت ہے، کیونکہ فی الحال ریاست کے پاس اس پر قابو پانے کے لیے کافی قانونی اوزار موجود ہیں۔

زمین کے انتظام اور استعمال کے لیے ادارہ جاتی اور پالیسی فریم ورک کی تکمیل، ایک سوشلسٹ پر مبنی منڈی کی معیشت کی ترقی کے مطابق، زمینی وسائل کو غیر مقفل کر دے گی، جس سے ریاست کو زمین کا انتظام، استحصال، اور اس طرح سے استعمال کرنے میں مدد ملے گی کہ زیادہ سے زیادہ کارکردگی، پائیداری، اور تاثیر کو یقینی بنایا جائے۔ اس مقصد کو حاصل کرنے کے لیے، زمین کے قانون، ہاؤسنگ قانون، اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے قانون کی تکمیل اور ترمیم، دیگر کے علاوہ، مستقل مزاجی اور یکسانیت کو یقینی بنانا چاہیے، جو کہ ایک اہم ضرورت ہے۔ مزید برآں، ریاستی زمین کے انتظام کے آلات کو ہموار کرنا، کارکردگی، یکسانیت کو یقینی بنانا، بیچوانوں کو ختم کرنا، وکندریقرت کو فروغ دینا اور طاقت کے تبادلے کو فروغ دینا، معائنہ، نگرانی، اور طاقت کے کنٹرول کے لیے میکانزم کے ساتھ ہونا ضروری ہے۔

نمائندہ ڈانگ بیچ نگوک - صوبہ ہوآ بن کی قومی اسمبلی کا وفد

تعطل اور تعطل کا شکار منصوبوں کا مسئلہ حل کرنے کی ضرورت ہے۔

اس 5ویں اجلاس میں پیش کردہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) کا مسودہ وسیع مشاورتی عمل کے بعد پوری آبادی کی آراء کی تالیف پر مبنی ہے۔ میں ذاتی طور پر وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات کی ملک بھر میں رائے دہندگان اور لوگوں سے رائے مرتب کرنے اور اکھٹی کرنے کی کوششوں کو سراہتا ہوں، اور اس 5ویں اجلاس میں 15ویں قومی اسمبلی میں پیش کیے گئے اراضی قانون (ترمیم شدہ) کی اسکریننگ، جائزہ اور ایڈجسٹمنٹ کے عمل میں۔

مسودہ قانون میں تعطل اور تاخیر کا شکار منصوبوں کے مسئلے کو حل کرنے کی ضرورت ہے۔ مثال کے طور پر، اس وقت بہت سے صوبوں اور شہروں میں، متعدد منصوبوں کو سرمایہ کاری کے لائسنس دیے گئے ہیں، لیکن مختلف معروضی عوامل کی وجہ سے، عمل درآمد میں تاخیر ہو رہی ہے یا 5 یا 10 سال تک لاگو نہ ہونے سے پہلے صرف چند طریقہ کار سے گزر رہے ہیں، جس سے زمینی وسائل کا ضیاع اور لوگوں میں مایوسی پھیل رہی ہے۔

مجھے امید ہے کہ زمین کے قانون کے اس نظرثانی شدہ مسودے میں مقامی لوگوں کو اس مسئلے کو بنیادی اور مکمل طور پر حل کرنے میں مدد کرنے کے لیے سخت اور مخصوص ضابطے ہوں گے۔ کیونکہ، ماضی میں، بہت سے منصوبے تعطل یا تاخیر کا شکار ہو چکے ہیں، لیکن جب معائنہ کیا جاتا ہے، تو سرمایہ کار اب بھی بہانے پیش کرتے ہیں جیسے: منصوبے کو جزوی طور پر مکمل کرنا یا معروضی حالات کی وجہ سے۔

وکیل Nguyen Hong Bach - ہانگ باخ اور ایسوسی ایٹس لاء فرم کے ڈائریکٹر

رقم کی "سرمایہ کاری" میں احتیاط کی ضرورت ہے۔

فی الحال، غیر مستحکم معاشی صورتحال کے درمیان، رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری سرمایہ کاروں کے لیے ایک محفوظ پناہ گاہ بنی ہوئی ہے۔ لہذا، رئیل اسٹیٹ کے منصوبے بہت زیادہ توجہ مبذول کر رہے ہیں۔ نتیجتاً، رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس، خاص طور پر اعلیٰ درجے کے منصوبوں کی اچھی طرح تحقیق کرنا سرمایہ کاروں کے لیے ضروری اور معنی خیز ہے۔

تاہم، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو خریداری کرتے وقت محتاط رہنے کی ضرورت ہے۔ سب سے پہلے، انہیں قانونی پہلوؤں اور ڈویلپر کی ساکھ اور ساکھ کی اچھی طرح تحقیق کرنی چاہیے۔ دوم، انہیں اس منصوبے کی پیشرفت سے آگاہ ہونا چاہیے۔ لہذا، خریداروں کو ان خطرات سے بچنے کے لیے تعمیراتی پیش رفت کی نگرانی اور اپ ڈیٹ کرنے کی ضرورت ہے جو ان کے حقوق اور مفادات کو متاثر کر سکتے ہیں۔ سوم، خریداروں کو پراجیکٹ کے سرمایہ کاری کے لائسنس اور تعمیراتی اجازت نامے جیسی دستاویزات کی قانونی حیثیت پر توجہ دینے کی ضرورت ہے، کیونکہ یہ دستاویزات تنازعات کو حل کرنے اور ان کے حقوق کے تحفظ کو آسان بنائیں گی۔ چوتھا، انہیں دستخط کرنے اور خریداری کرنے سے پہلے معاہدے کی شرائط و ضوابط کو بغور پڑھنا اور سمجھنا چاہیے۔

محترمہ ڈو تھو ہینگ - سینئر ڈائریکٹر، ریسرچ اینڈ کنسلٹنگ ڈیپارٹمنٹ، Savills Hanoi

منصوبے کے قانونی پہلوؤں پر توجہ دیں۔

اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی سپلائی جو اس وقت ڈیولپرز کے ذریعے براہ راست فروخت کی جارہی ہے، بہت محدود ہے، یہاں تک کہ نایاب بھی، جب کہ نئے شروع کیے گئے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی تعداد ایک ہاتھ کی انگلیوں پر گنے جا سکتی ہے۔ یہ جزوی طور پر عالمی مالیاتی بحران کے اثرات کی وجہ سے ہے، اور جزوی طور پر اس لیے کہ بہت سے منصوبے نامکمل ہیں یا تعمیر شروع کرنے کے لیے قانونی طریقہ کار کو مکمل کرنے میں دشواری کا سامنا ہے۔ یہ وہ بنیادی وجوہات ہیں جن کی وجہ سے مستقبل قریب میں اعلیٰ درجے کی رئیل اسٹیٹ کی فراہمی محدود ہو جائے گی۔

تاہم، سرمایہ کاروں کو پروجیکٹ کے بارے میں واضح ترین معلومات سے لیس کرنے کی ضرورت ہے، اس کے ساتھ مخصوص وعدوں کے ساتھ جو متعدد فریقوں کو پابند کرتے ہیں۔ مزید برآں، تفصیلی رہنما خطوط کے ساتھ ایک جامع، مکمل، اور واضح قانونی فریم ورک نااہل سرمایہ کاروں کو فلٹر کرنے اور مارکیٹ کی پائیدار ترقی کو فروغ دینے میں مدد کرے گا، قیمتوں میں اہم اتار چڑھاو کو روکنے کے ساتھ ساتھ ریاست کے لیے فوائد کو یقینی بنائے گا۔

ماخذ