بینک لین دین لازمی ہونا چاہیے۔
اس مسودے کے مطابق، جائیداد کی منتقلی کے لیے قابل ٹیکس قیمت معاہدے کی قیمت پر مبنی ہے۔ خاص طور پر، جائیداد کی منتقلی پر ذاتی انکم ٹیکس کا حساب منتقلی کی قیمت کے 2% پر کیا جاتا ہے۔ قابل ٹیکس آمدنی کا تعین کرنے کا وقت وہ ہوتا ہے جب منتقلی کا معاہدہ مؤثر ہو جاتا ہے یا جب رئیل اسٹیٹ کے استعمال یا ملکیت کا حق رجسٹرڈ ہوتا ہے۔
وزارت خزانہ کے مجوزہ ٹیکس حساب پر ملے جلے ردعمل کا اظہار کیا جا رہا ہے۔
تصویر: ڈینہ بیٹا
مسودہ حکمنامے میں خاص طور پر یہ شرط رکھی گئی ہے کہ جائیداد کی منتقلی کی قیمت منتقلی کے وقت منتقلی کے معاہدے میں بیان کردہ قیمت ہے۔ اگر منتقلی کے معاہدے میں زمین کی قیمت نہیں بتائی گئی ہے، یا اگر معاہدے میں زمین کی قیمت زمین کی قیمت کے جدول اور زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹ (K کوفیسینٹ) سے کم ہے، تو زمین کی منتقلی کی قیمت زمین کی قیمت کے جدول اور K کوفیشینٹ (اگر کوئی ہے) کی بنیاد پر ہوگی۔
ایسی صورتوں میں جہاں زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین سے منسلک اثاثے، جیسے مکانات اور تعمیراتی کام، دونوں کو منتقل کیا جاتا ہے، اگر معاہدہ زمین کی قیمت کی وضاحت نہیں کرتا ہے یا قیمت زمین کی قیمت کی فہرست سے کم ہے، تو زمین کے استعمال کے حقوق کی قیمت کا حساب مقامی زمین کی قیمت کی فہرست اور عدد K کے مطابق کیا جائے گا۔ کمیٹی، ٹیکس اتھارٹی مقامی اتھارٹی کی طرف سے جاری کردہ قیمت پر حساب لگائے گی۔
ہو چی منہ سٹی نوٹری ایسوسی ایشن کے چیئرمین جناب Nguyen Van Hoa نے اس تجویز کو مناسب اور ضروری قرار دیا کیونکہ جائیداد کی منتقلی میں "دو قیمتوں" کا اعلان کرنے کا رواج کئی سالوں سے موجود ہے، جس سے ٹیکس کی آمدنی میں نقصان ہو رہا ہے اور مارکیٹ کی شفافیت کو بگاڑا جا رہا ہے۔ تاہم، صرف زمین کی قیمت کے جدول کو K کوفیشینٹ سے ضرب یا کم از کم بنیاد کے طور پر محلے کی طرف سے جاری کردہ قیمت کو استعمال کرنے سے مسئلہ کا صرف ایک حصہ حل ہوتا ہے۔ اس کو مؤثر طریقے سے کنٹرول کرنے کے لیے، اضافی مطابقت پذیر حل کی ضرورت ہے، جیسے کہ رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے بینکوں کے ذریعے ادائیگی کو لازمی قرار دینا۔ ساتھ ہی، نوٹریوں، ٹیکس حکام، لینڈ ایجنسیوں، اور بینکوں کے درمیان ڈیٹا کا ربط ضروری ہے۔ لین دین کی اصل قیمتوں کا ڈیٹا بیس بنایا جانا چاہیے۔ اور، سب سے اہم بات، تمام فریقین کی ذمہ داری کو سچائی کے ساتھ اپنے لین دین کا اعلان کرنے کے لیے بڑھایا جانا چاہیے۔
"میرا ماننا ہے کہ ویلیو ایشن کی ذمہ داری نوٹریوں پر نہیں ڈالی جانی چاہیے۔ نوٹریز ویلیو ایشن ایجنسیاں یا ٹیکس اتھارٹیز نہیں ہیں۔ ایک نوٹری کا مناسب کردار فریقین کو ان کی قانونی ذمہ داریوں کے بارے میں وضاحت اور متنبہ کرنا ہے اور قانون کے مطابق لین دین کے ڈیٹا کی فراہمی کو مربوط کرنا ہے۔ اگر ان حلوں کو ہم آہنگی کے ساتھ لاگو کیا جاتا ہے، تو پالیسی 'بجٹ، ریونیو' کو دوبارہ حاصل کرنے میں تعاون کرے گی۔ نقصانات، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے شفافیت اور قانونی تحفظ میں اضافہ،" مسٹر Nguyen Van Hoa نے مشورہ دیا۔
عوام پر مزید بوجھ ڈالنے کا خدشہ۔
رئیل اسٹیٹ کے ماہر Tran Khanh Quang کے مطابق، وزارت خزانہ کی طرف سے "مشکوک" رئیل اسٹیٹ لین دین کے لیے مجوزہ ٹیکس کا حساب صرف جزوی طور پر معقول ہے۔ اس سے قبل، مقامی حکام اور ماہرین نے یکساں طور پر ٹیکس کے حساب کتاب کے لیے زمین کی قیمت کی میز پر 2% ضرب لگانے کی سفارش کی تھی۔ یہ سب سے درست طریقہ ہے، اس بات کو یقینی بناتا ہے کہ محصول میں کوئی نقصان نہ ہو، حساب لگانا آسان ہو، اور مارکیٹ کی قیمتوں کو قریب سے ظاہر کرتا ہو۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ ہو چی منہ سٹی جیسے صوبوں میں زمین کی قیمت کی میزیں، کئی سالوں کی ایڈجسٹمنٹ کے بعد، پہلے ہی مارکیٹ کی قیمتوں کے تقریباً 80% ہیں۔ ایک عدد K کو شامل کرنے سے ٹیکسوں میں نمایاں اضافہ ہو گا، شہریوں پر زیادہ بوجھ پڑے گا۔
بہت سی آراء تجویز کرتی ہیں کہ زمین کی قیمت کی میزیں صحیح معنوں میں مارکیٹ کی قیمتوں کی عکاسی کرتی ہیں، اور عدد K مناسب ہونا چاہیے۔
تصویر: ڈنہ بیٹا
"یکم جولائی کے بعد سے، مقامی لوگ K کوفیشینٹ جاری کرنا جاری رکھیں گے، جس کا اطلاق زمین کے استعمال کی فیس کے حساب کے لیے کیا جائے گا۔ فی الحال، زمین کے استعمال کی فیس بہت زیادہ ہے، جو کہ لوگوں کی اکثریت کی استطاعت سے زیادہ ہے، جس کی وجہ سے وہ تشویش میں مبتلا ہیں۔ اب، جائیداد کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس کا حساب لگانا اور K کو مارکیٹ کی قیمت سے بھی زیادہ قیمت میں اضافہ کر سکتا ہے۔ اس طرح موجودہ صورتحال کے مقابلے میں لوگوں کو ادا کرنے والے ٹیکس کی رقم کو بڑھانا ہے،" مسٹر تران خان کوانگ نے اپنی تشویش کا اظہار کیا۔
ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ اس سے قبل یہ تعین کرنے کے لیے کہ کون سے معاملات میں غیر اعلان شدہ قیمتیں شامل ہیں اور جن میں زیادہ اعلان شدہ قیمتیں شامل ہیں، صوبے ہر علاقے کی اوسط قیمت کی بنیاد پر منزل کی قیمت کی میزیں جاری کریں گے۔ جب غیر اعلان شدہ قیمتوں کا پتہ چلا، ٹیکس حکام زمین کی قیمت کے جدول کو 2% سے ضرب دے کر دوبارہ گنتی کریں گے۔ فی الحال، وزارت خزانہ کی تجویز کے ساتھ، ایسے معاملات میں جہاں قیمت مارکیٹ کی قیمت سے کم ہونے کا شبہ ہے، زمین کی قیمت کے جدول کو ایک عدد K اور پھر 2% سے ضرب دیا جائے گا۔ اگرچہ یہ طریقہ نظریاتی طور پر قابل اطلاق ہے، لیکن یہ عملی طور پر دو ممکنہ منظرنامے پیدا کرے گا۔
پہلا منظر، جیسا کہ وزارت خزانہ نے تجویز کیا ہے، مقامی منزل کی قیمتوں کی فہرستوں کی ضرورت کو ختم کر دے گا۔ اس نقطہ نظر کا اطلاق قانون میں انصاف کو یقینی بنائے گا، حکومتی حسابات کو آسان بنائے گا، اور ریاست پر بوجھ کو کم کرے گا، اس طرح زمین اور مکانات سے محصول کی درست پیشن گوئی میں آسانی ہوگی۔ یہ طریقہ ریونیو کے نقصان اور حد سے زیادہ ٹیکس دونوں کو روکے گا، انصاف کو یقینی بنائے گا۔ شہری اس طریقے کو اعلانات کے لیے بھی استعمال کریں گے، ادنیٰ اور اعلیٰ دونوں شخصیات سے گریز کریں۔ "تاہم، ایک بار جب یہ طریقہ نافذ ہو جائے تو، 2% کی حد پر دوبارہ غور کرنے کی ضرورت ہے، کیونکہ ٹیکس کی شرح موجودہ شرح سے زیادہ ہو گی۔ اس لیے، 2% سے کم کے اعداد و شمار پر غور کیا جا سکتا ہے؛ وزارت خزانہ کو ایک سروے کرنے اور اس کے مطابق دوبارہ گنتی کرنے کی ضرورت ہے،" مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے تجویز کیا۔
دوم، اگر 2% کی کمی پر عمل درآمد نہیں کیا جاتا ہے، تو کنٹرول کے مقاصد کے لیے ہر علاقے میں ایک کم از کم قیمت کی فہرست قائم کی جانی چاہیے۔ کم از کم قیمتوں کی فہرست کے ساتھ، حکومت موجودہ "شکوک" کو ختم کرتے ہوئے اس بات کا تعین کر سکتی ہے کہ کون صحیح قیمت کا اعلان کر رہا ہے اور کون کم ادائیگی کر رہا ہے۔ اس کے بعد شہری اس کم از کم قیمت کی فہرست کو اپنی خرید و فروخت کی قیمتوں کا اعلان کرنے اور ٹیکس کا حساب لگانے کے لیے ایک بنیاد کے طور پر استعمال کر سکتے ہیں۔
"بنیادی طور پر، وزارت خزانہ کی تجویز کا صحیح مقصد ٹیکس چوری کا مقابلہ کرنا اور مارکیٹ کی شفافیت کو یقینی بنانا ہے۔ تاہم، اس کے قابل عمل اور منصفانہ ہونے کے لیے، سب سے اہم بات یہ ہے کہ زمین کی قیمتیں صحیح معنوں میں مارکیٹ کی قیمتوں کی عکاسی کرتی ہیں، K کوفیشینٹ مناسب ہونا چاہیے، اور درخواست کا طریقہ کار لچکدار ہونا چاہیے، مسٹر ہو نے ٹیکسوں کو ٹرانسپیریشن میں تبدیل کرنے سے گریز کیا۔"
نقصان اٹھانے والے بیچنے والوں کو اب بھی ٹیکس ادا کرنا پڑ سکتا ہے۔
اس کے برعکس، بہت سے ماہرین کا کہنا ہے کہ اگر ٹیکس کی شرح اصل لین دین کی قیمت سے زیادہ ہے، تب بھی لوگوں کو بھاری مقدار میں ٹیکس ادا کرنا پڑے گا چاہے وہ نقصان یا وقفے پر فروخت کریں۔ یہ خاص طور پر ان لوگوں پر اثر انداز ہوتا ہے جنہیں مالی مشکلات کی وجہ سے فوری طور پر فروخت کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، اور وہ لوگ جنہوں نے قیمتوں میں تیزی کے دوران جائیداد خریدی تھی لیکن جب مارکیٹ "منجمد" ہو جاتی ہے تو بیچتے ہیں اور انہیں اپنا نقصان کم کرنے پر مجبور کرتے ہیں۔ مزید برآں، اگر ہر علاقہ ایک مختلف K کوفیشینٹ لاگو کرتا ہے یا اسے غلط طریقے سے ایڈجسٹ کرتا ہے، تو شہریوں اور ٹیکس حکام کے درمیان قابل ادائیگی ٹیکس کی رقم کے بارے میں تنازعات پیدا ہوں گے، کیونکہ کچھ علاقوں میں دوسروں سے زیادہ شرحیں ہوں گی۔
ماخذ: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm
تبصرہ (0)