جیسا کہ ہم 2024 کی پہلی تین سہ ماہیوں سے گزر رہے ہیں، بحالی کی سب سے واضح نشانی یہ ہے کہ مارکیٹ میں کاروبار کی جانب سے مسلسل نئے پراجیکٹس شروع کرنے کے ساتھ دوبارہ بحال ہونا شروع ہو گیا ہے۔ تاہم، مارکیٹ کو اب بھی چوتھی سہ ماہی میں بہت سے چیلنجز کا سامنا ہے۔
 |
| توقع ہے کہ جنوب میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو چوتھی سہ ماہی میں بہت سے چیلنجوں کا سامنا کرنا پڑے گا۔ |
مارکیٹ بحال ہونے لگی ہے۔
2024 کے پہلے آٹھ مہینوں میں، مارکیٹ نے 2022-2023 کی مدت کے مقابلے میں بحالی کے نمایاں آثار دکھائے، لیکن یہ بحالی تمام طبقات میں غیر مساوی تھی۔
زمینی پلاٹ کا حصہ
2024 کے پہلے آٹھ مہینوں کے دوران ہو چی منہ شہر اور آس پاس کے علاقوں کی مارکیٹ میں، زمینی پلاٹ کے حصے نے 14 منصوبے شروع کیے (3 نئے منصوبے، 11 منصوبے بعد میں فروخت کے مراحل میں)۔
مارکیٹ میں سپلائی 787 پروڈکٹس تک پہنچ گئی، جو کہ 2023 کی اسی مدت (1,454 پلاٹس) کے مقابلے میں 46% کی کمی ہے۔
نئی سپلائی کی کھپت کی شرح تقریباً 30% تک پہنچ گئی، جو کہ 237 کامیاب ٹرانزیکشنز کے مطابق ہے، 2023 (559 ٹرانزیکشنز) کی اسی مدت کے مقابلے میں 58% کی کمی ہے۔
ٹاؤن ہاؤس/ولا سیگمنٹ
اگست 2024 میں، ہو چی منہ شہر اور اس کے آس پاس کے علاقوں میں ٹاؤن ہاؤس اور ولا مارکیٹ میں 16 پروجیکٹ شروع کیے گئے (3 نئے پروجیکٹس، 13 پروجیکٹ فروخت کے بعد کے مراحل میں)۔
مارکیٹ کی سپلائی 1,333 مصنوعات تک پہنچ گئی، جو 2023 کی اسی مدت (659 مصنوعات) کے مقابلے میں دوگنا اضافہ ہے۔
نئی سپلائی کی کھپت کی شرح 61% تک پہنچ گئی، جو کہ کامیابی سے لین دین کی گئی 817 مصنوعات کے مساوی ہے، جو 2023 کی اسی مدت کے مقابلے میں 3.5 گنا زیادہ ہے۔
 |
اپارٹمنٹ سیگمنٹ
ہو چی منہ شہر اور اس کے آس پاس کے علاقوں میں اپارٹمنٹ کے حصے نے پہلے آٹھ مہینوں میں شروع کیے گئے 30 پروجیکٹس ریکارڈ کیے، جن میں 7 نئے پروجیکٹس شامل ہیں، بقیہ پہلے شروع کیے گئے پروجیکٹس کے بعد کے مراحل ہیں۔
مارکیٹ میں داخل ہونے والی نئی سپلائی 5,378 یونٹس تک پہنچ گئی، جو کہ 2023 کی اسی مدت کے مقابلے میں 24 فیصد کمی ہے، جو زیادہ تر منصوبوں کے بعد کے مراحل پر مشتمل ہے، جو بنیادی طور پر ہو چی منہ سٹی اور بن ڈونگ میں مرکوز ہیں۔
جذب کی شرح 4,086 کامیاب ٹرانزیکشنز کے ساتھ، نئی شروع کی گئی سپلائی کے 76% تک پہنچ گئی، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 22% کی کمی ہے۔
ریزورٹ ریل اسٹیٹ
ریزورٹ ریئل اسٹیٹ سیگمنٹ کے لیے، مارکیٹ نے مختصر مدت میں بہتری کے بہت سے آثار نہیں دکھائے۔ اگرچہ کچھ حصوں (ریزورٹ ولا اور کنڈوٹیلس) میں سپلائی میں اضافہ ہوا ہے، لیکن کھپت کافی معمولی رہتی ہے اور صرف چند منصوبوں پر مرکوز ہے۔
رہائشی رئیل اسٹیٹ کے حصے کے لیے، سال کے آغاز کے مقابلے میں بنیادی مارکیٹ میں فروخت کی قیمتوں میں نمایاں طور پر اتار چڑھاؤ نہیں آیا ہے۔ ثانوی مارکیٹ کی لیکویڈیٹی بحالی کے آثار ظاہر کرتی ہے، لیکن یہ زیادہ تر ان منصوبوں پر مرکوز ہے جو حوالے کیے گئے ہیں، جن کے پاس مکمل قانونی دستاویزات ہیں، اور شہر کے مرکز کے قریب آسانی سے واقع ہیں۔ ریزورٹ رئیل اسٹیٹ کے حصے میں، ثانوی مارکیٹ میں فروخت کی قیمتیں تیزی سے گر گئی ہیں، بہت سے سرمایہ کاروں نے 20%، یا اس سے بھی 30% کا نقصان قبول کیا ہے، لیکن لیکویڈیٹی بہت مشکل ہے۔
Q4 میں مارکیٹ کے چیلنجز
2024 میں عالمی اقتصادی ترقی 2023 کے مقابلے میں سست رہنے کا امکان ہے۔ ورلڈ بینک (WB) نے 2024 میں عالمی اقتصادی ترقی کی پیش گوئی 2.4 فیصد کی ہے، جو مسلسل تین سالوں میں سب سے کم ہے۔ آرگنائزیشن فار اکنامک کوآپریشن اینڈ ڈیولپمنٹ (او ای سی ڈی) نے 2024 میں عالمی جی ڈی پی کی نمو کا تخمینہ 2.9 فیصد لگایا، جو 2023 کے 3.1 فیصد سے کم ہے۔
تجارت کے حوالے سے، بین الاقوامی مالیاتی فنڈ (آئی ایم ایف) نے 2024 میں عالمی تجارت کی شرح نمو 3.3 فیصد تک پہنچنے کا اندازہ لگایا ہے، جو کہ 2000-2019 کی مدت کے اوسط 4.9 فیصد سے کم ہے۔ 2024 میں بڑھتی ہوئی تجارتی کشیدگی اور جغرافیائی اقتصادی تقسیم سے عالمی تجارتی نمو پر وزن جاری رہنے کی توقع ہے، کیونکہ ممالک نے 2023 میں تقریباً 3,000 پابندیاں عائد کی تھیں (2019 میں 1,100 پابندیوں کے مقابلے)۔
دریں اثنا، 2023 کے آخر تک، کل عالمی قرض 313 ٹریلین ڈالر تک پہنچ گیا، اور قرض سے جی ڈی پی کا تناسب 330 فیصد تک زیادہ تھا۔ یہ عالمی معیشت کے لیے ایک ریکارڈ بلند اور تشویشناک ہے۔
مارکیٹ کے حوالے سے، طلب اور رسد کا عدم توازن پچھلی دہائی کے دوران ایک مستقل مسئلہ رہا ہے۔ نئی سپلائی بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کے اور لگژری طبقوں میں ہے، جن میں آبادی کی اکثریت کی حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے سستی رہائش اور سماجی رہائش کی کمی ہے۔ مزید برآں، جبکہ مارکیٹ کی طلب میں اضافہ ہوا ہے، یہ کم ہے (پرائمری اور سیکنڈری دونوں مارکیٹوں میں)۔ کئی عوامل نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی توقع سے زیادہ سست بحالی میں اہم کردار ادا کیا ہے، سرمایہ کاروں کے "انتظار کرو اور دیکھو" کے رویے کو بحالی کے عمل میں رکاوٹ کا بنیادی عنصر سمجھا جاتا ہے۔ یہ اس حقیقت سے واضح طور پر ظاہر ہوتا ہے کہ، کم ڈپازٹ سود کی شرح کے باوجود، سال کے پہلے تین مہینوں میں بینک ڈپازٹس 14 ٹریلین VND کی بلند ترین سطح پر پہنچ گئے۔
قانونی پالیسیوں کے حوالے سے، پراجیکٹ لائسنسنگ میں رکاوٹیں کاروباری اداروں اور مارکیٹ میں داخل ہونے والے نئے پروجیکٹس کی فراہمی پر دباؤ ڈالتی رہتی ہیں، خاص طور پر سال کے پہلے تین مہینوں کے دوران۔ مزید برآں، قانونی مسائل کو حل کرنے میں اہم پیشرفت ہوئی ہے، خاص طور پر ان پراجیکٹس کے لیے جن میں ایک دوسرے سے جڑی زمین شامل ہے۔ اعداد و شمار کے مطابق، صرف ہو چی منہ شہر میں، 126 منصوبے اس وقت ایک دوسرے سے منسلک عوامی زمین سے متعلق قانونی اور تعمیراتی تاخیر سے متاثر ہیں۔ اگرچہ یہ مسئلہ حکمنامہ 148/2020/ND-CP اور موجودہ زمینی قانون 2024 کے ذریعے منظم ہے، لیکن اسے ابھی تک مکمل طور پر حل کرنا باقی ہے۔ مزید برآں، زمین کے استعمال کی فیسوں کا حساب مسئلہ بنا ہوا ہے، جو حالیہ دنوں میں ملک بھر میں 60-70% قانونی پراجیکٹ کی رکاوٹوں کا سبب بنتا ہے۔
زمینی قانون، ہاؤسنگ قانون، اور رئیل اسٹیٹ بزنس قانون پاس ہو چکے ہیں، لیکن عملی طور پر موثر نفاذ کو یقینی بنانے کے لیے رہنما سرکلر اور فرمان کی ضرورت ہے۔
فنڈنگ کے حوالے سے، بہت سے رئیل اسٹیٹ کاروبار مشکلات کا سامنا کر رہے ہیں، خاص طور پر وہ لوگ جن پر زیادہ بانڈ قرض ہے۔ اعداد و شمار کے مطابق، 2024 میں پختہ ہونے والے کارپوریٹ بانڈز کی مقدار 300,000 بلین VND سے زیادہ ہو جائے گی، جس میں سے صرف رئیل اسٹیٹ بانڈز 130,000 بلین VND سے زیادہ ہیں۔
ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں لیکویڈیٹی کی موجودہ مشکل صورتحال کے پیش نظر یہ ایک بہت بڑی تعداد ہے۔ اس کے علاوہ، پراجیکٹ کا قانونی طریقہ کار تعطل کا شکار ہے، اور کاروباری اداروں کو بینکوں سے نئے قرضوں تک رسائی حاصل کرنے میں دشواری کا سامنا ہے۔
مارکیٹ کی تبدیلیاں
رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کے لیے، معیشت سے مثبت اشارے ناگزیر ہیں۔ اس کے مطابق، 2024 کے لیے ویتنام کی اقتصادی ترقی کی پیشن گوئی 6-6.5% ہے، جو جون 2024 میں حکومت کی باقاعدہ میٹنگ اور آن لائن گورنمنٹ لوکلٹی کانفرنس کی قرارداد نمبر 108/NQ-CP کے مطابق 7% تک پہنچنے کی کوشش کر رہی ہے۔ یہ عام طور پر معیشت اور خاص طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے رفتار پیدا کرتا ہے۔
مزید برآں، درآمدات اور برآمدی کاروبار سے مثبت اشارے بھی قابل ذکر ہیں، 2024 کے پہلے آٹھ مہینوں میں ملک بھر میں درآمد اور برآمد کی جانے والی اشیا کی کل مالیت 511.11 بلین امریکی ڈالر تک پہنچ گئی، جو 2023 کے اسی عرصے کے مقابلے میں 16.7 فیصد زیادہ ہے۔ US$19.07 بلین کا سرپلس۔ اس سے تجارتی سرپلس پیدا ہوا اور ملک کے لیے زرمبادلہ کے ذخائر میں اضافہ ہوا۔
دریں اثنا، کیپٹل مارکیٹ میں، گھریلو قرضے کی شرح سود، اگرچہ معمولی اضافہ دکھا رہی ہے، اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے رہنما خطوط کے مطابق کم ہے۔
مارکیٹ کے نقطہ نظر سے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے بحالی کے منظر نامے کو مرکزی شہر کے علاقوں، موجودہ نئے شہری علاقوں، مکمل سہولیات کے ساتھ گنجان آباد علاقوں، یا کمرشل ریئل اسٹیٹ کی اقسام میں زیادہ واضح طور پر دیکھا جا سکتا ہے جو کرائے کی آمدنی پیدا کر سکتے ہیں…
موجودہ مارکیٹ کا مشاہدہ کرتے ہوئے، ٹرانزیکشنز بنیادی طور پر سستی ہاؤسنگ پراپرٹیز پر مرکوز ہیں جو حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرتی ہیں، بڑے شہروں میں شہر کے مرکز سے منسلک آسان مقامات، مکمل قانونی دستاویزات، اور واضح تعمیراتی پیشرفت کے ساتھ اونچے مقام پر رہتے ہیں۔ یہ جزوی طور پر ہو چی منہ سٹی اور پڑوسی صوبوں میں B اور C کلاس اپارٹمنٹس کے بقایا لین دین کے حجم سے ظاہر ہوتا ہے، جو اس سال کے پہلے پانچ مہینوں کے دوران پوری مارکیٹ میں استعمال ہونے والی کل نئی سپلائی کا 62% ہے۔
یہ جزوی طور پر ڈیولپرز کی جانب سے گاہکوں کے لیے فائدہ مند بہت سی مراعات، لچکدار ادائیگی کی پالیسیوں، پرنسپل اور بینکوں کی جانب سے سود کی ادائیگیوں پر رعایتی مدت کے لیے سپورٹ، اوپننگ ڈے گفٹس وغیرہ کے ساتھ سیلز پالیسیوں کو مکمل طور پر نافذ کرنے کی بدولت حاصل ہوا، تاکہ عام مشکلات کے درمیان مارکیٹ کو متحرک کیا جا سکے۔
اس سال کے آخر تک کم طلب برقرار رہنے کا امکان ہے۔ اس کے مطابق، ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی جیسے بڑے، گنجان آباد شہروں میں رہائشی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی توجہ اپنی طرف مبذول کروانا اور پڑوسی صوبوں تک پھیلتا رہے گا۔ اس طبقے کے اندر، اپارٹمنٹس اپنی غالب پوزیشن کو برقرار رکھیں گے، جو پوری مارکیٹ میں سپلائی اور کھپت دونوں کی قیادت کریں گے۔ مربوط بنیادی ڈھانچے کے ساتھ موجودہ، گنجان آباد رہائشی علاقوں میں زمینی پلاٹ اور ٹاؤن ہاؤسز/ولاز سے بھی امید کی جاتی ہے کہ آنے والے عرصے میں امید افزا علامات ظاہر ہوں گی۔
اگرچہ سیاحت کی صنعت مثبت علامات ظاہر کر رہی ہے، 2024 کے پہلے آٹھ مہینوں میں 11.4 ملین بین الاقوامی سیاحوں کے ساتھ، 2023 کی اسی مدت کے مقابلے میں 45.8 فیصد اضافہ، ریزورٹ رئیل اسٹیٹ کی بحالی اس کے مطابق نہیں ہے۔ یہ ریئل اسٹیٹ سیگمنٹس کو بہت سے چیلنجز کا سامنا کرنا پڑے گا، جس میں بحالی کی سست رفتار اور مختصر مدت میں نمایاں ترقی کے بہت کم امکانات ہیں۔
2020 سے 2023 کے اوائل تک ناگزیر ایڈجسٹمنٹ کی مدت سے گزرنے کے بعد، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے پائیدار طویل مدتی ترقی کے لیے ایک مضبوط بنیاد رکھی ہے۔ اس کے مطابق، 2024 کے آخری مہینوں میں مارکیٹ میں کچھ مثبت اشارے جاری رکھنے کا امکان ہے، لیکن پھر بھی معتدل سطح پر رہے گا۔ 2025 کے وسط سے 2026 کے اوائل میں بہتری کی مزید نمایاں علامات ظاہر ہونے کی توقع ہے، جب موجودہ بقایا مسائل کو اچھی طرح سے حل کر لیا جائے گا۔
ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html
تبصرہ (0)