کیا بحالی کا وقت آ گیا ہے؟

بانڈ مارکیٹ آہستہ آہستہ گرم ہو رہی ہے۔

VNDirect کی Q3/2023 بانڈ مارکیٹ رپورٹ کے مطابق، Q3 2023 میں 88 گھریلو کارپوریٹ بانڈ کے اجراء کامیابی کے ساتھ مکمل ہو گئے تھے، جن کی کل اجرا کی قیمت تقریباً VND 100,163 بلین تھی، جو پچھلی سہ ماہی سے تقریباً 2.6 گنا زیادہ ہے اور گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 50% اضافہ ہے۔

اس میں 80 پرائیویٹ پلیسمنٹس شامل ہیں جن کی کل اجرا کی قیمت 88,715 بلین VND ہے، جو جاری کرنے کی کل قیمت کا 88.6% ہے۔ اور 11,447 بلین VND کی جاری کرنے کی قیمت کے ساتھ 8 عوامی پیشکشیں، جو جاری کرنے کی کل مالیت کا 11.4% ہے۔

ان میں سے، Q3 2023 میں پرائیویٹ پلیسمنٹ کارپوریٹ بانڈ کے اجراء کے لحاظ سے رئیل اسٹیٹ دوسرا سب سے بڑا شعبہ تھا، جس کی کل اجرا کی قیمت تقریباً VND 29,593 بلین تھی، جو جاری کرنے کی کل قیمت کا 33.4% ہے۔

بانڈ مارکیٹ کے مشکل ترین دور پر نظر ڈالتے ہوئے، اپریل 2022 نے دیکھا کہ اس فنڈ ریزنگ چینل نے ریئل اسٹیٹ کمپنیوں کی جانب سے کوئی بانڈ جاری کیے بغیر اپنے "نیچے" کو نشانہ بنایا۔

تاہم، ہنوئی اسٹاک ایکسچینج (HNX) کے اعدادوشمار بتاتے ہیں کہ اگست 2023 میں، 7 رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کی جانب سے 9 جاری کیے گئے تھے جن کی کل اجرا کی قیمت VND 23,000 بلین تک پہنچ گئی تھی - یہ اعداد و شمار رئیل اسٹیٹ سیکٹر کی جاری کردہ کل مالیت کا تقریباً ایک تہائی بنتا ہے جو پہلے 6 ماہ میں 23,000 بلین (VND) ہے۔

ستمبر 2023 میں اس شعبے میں کمپنیوں کی طرف سے جاری کرنے کے چار مزید دور دیکھے گئے۔ یہ واضح ہے کہ رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کی جانب سے چندہ اکٹھا کرنے کی سرگرمیاں طویل عرصے تک غیرفعالیت کے بعد دوبارہ سرگرمی کے آثار دکھا رہی ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کمپنیاں جنہوں نے Q3/2023 میں سب سے زیادہ انفرادی کارپوریٹ بانڈز جاری کیے ان میں شامل ہیں: CAPITALAND TOWER Co., Ltd.، جس نے 1%/سال کی شرح سود اور 60 ماہ کی مدت کے ساتھ کل VND 12,200 بلین سے زیادہ کی 4 قسطیں جاری کیں۔ Lan Viet Real Estate Co., Ltd. ، جس نے 13.3%/سال کی شرح سود اور 15 ماہ کی مدت کے ساتھ VND 4,100 بلین جاری کیے ہیں۔ اور BIM رئیل اسٹیٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی، جس نے 10.4%/سال کی شرح سود اور 84 ماہ کی مدت کے ساتھ VND 2,333 بلین جاری کیا…

اسی طرح کی ترقی میں، ہو چی منہ سٹی انفراسٹرکچر انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (HoSE: CII) نے حال ہی میں موجودہ شیئر ہولڈرز کو 28.4 ملین سے زیادہ بانڈز کی پیشکش کا اعلان کیا ہے۔

کمپنی کو توقع ہے کہ اگر اجراء کامیاب ہو جاتا ہے تو VND 2.84 ٹریلین سے زیادہ جمع ہو جائے گا، اور اس رقم کو اس کے ماتحت اداروں کے جاری کردہ بانڈز میں سرمایہ کاری کے لیے استعمال کیا جائے گا۔

اپنے کچھ بانڈ ایشوز کے لیے میچورٹی کی مدت میں توسیع کی درخواست کرنے کے بعد، کھائی ہون لینڈ گروپ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (HoSE: KHG) نے مستقبل قریب میں مزید بانڈز جاری کرنے کے اپنے منصوبے کا اشتراک کیا تاکہ 840 بلین VND تک اضافہ ہو سکے۔

اس سے کمپنی کے سرمائے میں کئی جاری منصوبوں میں حصہ ڈالنے کے لیے اضافہ ہوتا ہے، بقیہ حصہ کمپنی کے آپریٹنگ سرمائے کی تکمیل کے لیے استعمال ہوتا ہے۔

اسٹاکس - رئیل اسٹیٹ کے لیے ایک ممکنہ سرمایہ چینل۔

نہ صرف بانڈ کے اجراء کے ذریعے، بلکہ 2023 کی تیسری سہ ماہی میں، بہت سی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں نے ٹریلین VND اکٹھا کرنے کی امید میں، نجی طور پر حصص کی پیشکش کرنے کے لیے بھی اقدام کیا۔

بانڈز کے ذریعے فنڈز اکٹھا کرنے کے متوازی طور پر، Khai Hoan Land نے پیشہ ور سیکیورٹیز کے سرمایہ کاروں کو 180 ملین شیئرز تک کی نجی جگہ کا تعین کرنے کی تجویز پیش کی، جو اس کے بقایا حصص کے 40% کے برابر ہے۔

منصوبہ بند نفاذ کی مدت Q4/2023 سے Q1/2024 تک ہے۔ پیشکش کی قیمت VND 10,000 فی شیئر مقرر کی گئی تھی، جو کہ حصص کی حقیقی مارکیٹ ویلیو سے زیادہ ہے (11 اکتوبر کو اختتامی قیمت VND 6,300 فی شیئر)۔

منصوبے کے مطابق، VND 1,800 بلین کی متوقع آمدنی کھائی ہون لینڈ اپنی ذیلی کمپنیوں کو رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کو لاگو کرنے اور ورکنگ کیپیٹل کی تکمیل کے لیے دے گی۔ اگر پیشکش کامیاب ہو جاتی ہے، تو Khai Hoan Land کا چارٹر کیپٹل VND 4,494 بلین سے بڑھ کر VND 6,294 بلین ہو جائے گا۔

رئیل اسٹیٹ - ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سرمایہ اکٹھا کرنے کی تیاری کر رہے ہیں: کیا بحالی کی مدت آ گئی ہے؟ — رئیل اسٹیٹ کمپنیاں اسٹاک کی پیشکش کے ذریعے ٹریلین ڈونگ اکٹھا کرنے کا منصوبہ بنا رہی ہیں۔

Dat Xanh گروپ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (HoSE: DXG) میں، اس رئیل اسٹیٹ دیو نے نجی طور پر غیر ملکی سرمایہ کاروں کو 15,000 VND فی حصص کی پیشکش کی قیمت پر نجی طور پر 57 ملین شیئرز کی پیشکش کرنے کے اپنے منصوبے کا اشتراک کیا۔

اگر مکمل ہو گیا تو Dat Xanh کو غیر ملکی سرمایہ کاروں سے VND 855 بلین اکٹھا کرنے کی توقع ہے۔ پوری رقم کا استعمال Dat Xanh Services (HoSE: DXS) میں اس کے ملکیتی حصص کو بڑھانے کے لیے کیا جائے گا – جو کہ رئیل اسٹیٹ بروکریج اور مارکیٹ ریسرچ سروسز میں مہارت رکھنے والی کمپنی کا ذیلی ادارہ ہے۔

اسی طرح Licogi 13 جوائنٹ اسٹاک کمپنی (HoSE: LIG) بھی پیشہ ور سیکیورٹیز سرمایہ کاروں کو نجی طور پر 22.5 ملین سے زیادہ شیئرز پیش کرنے کا ارادہ رکھتی ہے۔ پیشکش کی قیمت 10,000 VND فی شیئر ہے، جس کی کل متوقع آمدنی 225 بلین VND ہے۔

کمپنی اس رقم کو اپنے ذیلی اداروں میں سرمایہ کاری کرنے اور بینک کے قرضوں کی ادائیگی، قرض کی موجودہ ذمہ داریوں کو پورا کرنے اور دیگر اخراجات کو پورا کرنے کے لیے اپنے ورکنگ کیپیٹل کو بڑھانے کے لیے استعمال کرنے کا ارادہ رکھتی ہے۔

کیا سرمائے کی آمد رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بحالی کا اشارہ دیتی ہے؟

Nguoi Dua Tin سے بات کرتے ہوئے، ڈاکٹر Nguyen Van Dinh - چیئرمین ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن (VARS) - نے کہا کہ سرمائے تک رسائی میں دشواری ان وجوہات میں سے ایک ہے جس کی وجہ آج رئیل اسٹیٹ کے کاروبار اتنے مشکل حالات میں ہیں۔

مسٹر ڈنہ نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو کیش فلو کی انتہائی مشکل صورتحال کا سامنا ہے کیونکہ بڑے سرمایہ اکٹھا کرنے کے ذرائع جیسے کہ بینک کریڈٹ، بانڈ کا اجراء، یا اسٹاک مارکیٹ میں فنڈ ریزنگ تیزی سے چیلنج بنتے جا رہے ہیں۔

اگرچہ ریاست نے سرمائے کو کھولنے میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی مدد کے لیے بہت سے سرکلر اور حکم نامے جاری کیے ہیں، مسٹر ڈنہ کے جائزے کے مطابق، ان میکانزم کا ابھی تک رئیل اسٹیٹ میں رقم واپس لانے میں فوری اثر نہیں ہوا ہے۔ مارکیٹ کو پالیسیوں کو "جذب" کرنے کے لیے ابھی مزید وقت درکار ہے۔

ایک بیمار شخص کی مشابہت کا استعمال کرتے ہوئے، VARS کی طرف سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر ایک رپورٹ کا حوالہ دیتے ہوئے، فی الحال کاروبار کا اندازہ لگایا جاتا ہے کہ انہیں "علاج" فراہم نہیں کیا جا رہا ہے، صرف کچھ "غذائی سپلیمنٹس" دیے جا رہے ہیں، یعنی "بیماری" ٹھیک نہیں ہو سکتی۔ وہ صرف "جب تک ممکن ہو سکے اپنی زندگی کو برقرار رکھ سکتے ہیں اور اسے طول دے سکتے ہیں۔"

"کاروباروں کو فی الحال جس چیز کی ضرورت ہے وہ ہے 'دوا' — ابتدائی پروجیکٹ کی منظوری، حقیقی رقم — پیداوار، سرمایہ کاری اور کاروباری کاموں کو بحال کرنے کے لیے۔ یہ صرف 'خراب قرض' کو ایک وقت سے دوسرے وقت منتقل کرنے کے بارے میں نہیں ہے،" مسٹر ڈِنہ نے کہا۔

رئیل اسٹیٹ - ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سرمایہ اکٹھا کرنے کی تیاری کر رہے ہیں: کیا بحالی کی مدت آ گئی ہے؟ (شکل 2)۔ — ڈاکٹر لی شوان اینگھیا کا خیال ہے کہ مجموعی معیشت کو اب بھی خاصی مشکلات کا سامنا ہے۔

کیپٹل مارکیٹ میں تجدید سرگرمی کے آثار ظاہر کرنے کے بارے میں، نیشنل فنانشل اینڈ مانیٹری پالیسی ایڈوائزری کونسل کے رکن ڈاکٹر لی شوان نگہیا کا خیال ہے کہ ریئل اسٹیٹ میں سرمایہ کا بہاؤ صرف "محتاط، عارضی طور پر، اور بتدریج" بحال ہو رہا ہے۔

حال ہی میں بہت سے کاروباروں کے اقدامات سے ظاہر ہوتا ہے کہ حکومت کی کوششوں کا مارکیٹ اور کاروبار پر خاص اثر پڑا ہے، جس سے ریئل اسٹیٹ کیپٹل مارکیٹ کو بتدریج پگھلنے میں مدد ملی ہے۔

تاہم، ماہر نے یہ بھی نوٹ کیا کہ، توقعات کے مقابلے، کیپٹل مارکیٹ میں صرف 30 فیصد کی بحالی ہوئی ہے کیونکہ مجموعی معیشت کو اب بھی خاصی مشکلات کا سامنا ہے۔

مسٹر اینگھیا کے تجزیہ کے مطابق، اگرچہ نقدی کا بہاؤ واپس آگیا ہے، لیکن کاروبار بہت کم ہے، اس کی ایک وجہ یہ ہے کہ کیش فلو نے ایک سال میں ایک ٹرن اوور بھی مکمل نہیں کیا۔ لہٰذا، یہ پیش رفت اس بات کا اشارہ نہیں ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بحال ہو گئی ہے یا بحال ہو رہی ہے۔

لہذا، مسٹر اینگھیا نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بتدریج اپنی مشکلات پر جتنا جلد قابو پا سکے گی وہ 2024 کی دوسری سہ ماہی میں ہوگی، مجاز حکام کی فیصلہ کن مداخلت کی بدولت ۔

ماخذ