رئیل اسٹیٹ کے لیے مزید حل تلاش کریں۔

2024 کے پہلے نو مہینوں میں، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے بہت سی مثبت پیش رفت دیکھی، جس کی عکاسی سپلائی کی بحالی، فروخت کی قیمتوں اور خریداروں کی طرف سے بڑھتی ہوئی مانگ سے ہوتی ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ، بہت سے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور کاروباروں نے ٹھوس سرگرمیوں کے ذریعے اپنی شناخت بنائی، جس سے مارکیٹ میں نئی ​​جان آئی۔

مثبت تبدیلی

Savills Vietnam کی ایک رپورٹ کے مطابق، 2024 کے پہلے نو مہینوں میں، VND 4 بلین سے زیادہ قیمت والے اپارٹمنٹس فروخت کیے گئے کل اپارٹمنٹس کا 70% تھے۔ خاص طور پر، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں نمایاں اضافہ ریکارڈ کرنا جاری رہا۔ ہنوئی میں، نئے اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں 6% اضافہ ہوا، جو اوسط VND 69 ملین/m² تک پہنچ گیا۔ جبکہ ہو چی منہ سٹی میں، نئے اپارٹمنٹس کی قیمت VND 68 ملین/m² تک پہنچ گئی۔ قیمتوں میں یہ اضافہ مارکیٹ کی زیادہ مانگ اور سرگرمی کو ظاہر کرتا ہے۔

ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں نئے شروع کیے گئے لگژری اپارٹمنٹ پراجیکٹس نے صارفین کی نمایاں دلچسپی حاصل کی ہے، جذب کی شرح 60%-80% تک پہنچ گئی ہے۔ یہ منصوبے نہ صرف مارکیٹ کی سپلائی میں اضافہ کرتے ہیں بلکہ ان کے جدید انفراسٹرکچر، سہولیات اور آسان نقل و حمل کے رابطوں کی بدولت رہائشیوں کی ایک بڑی تعداد کو راغب بھی کرتے ہیں۔

بڑی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں جیسے کہ Vingroup، Novaland، اور Sun Group نے پروجیکٹ کے نفاذ اور کاروبار کی توسیع میں اہم پیش رفت کی ہے۔ اس کی ایک عمدہ مثال ہوا بن کنسٹرکشن گروپ ہے، جو تعمیراتی شعبے کے سب سے بڑے ٹھیکیداروں میں سے ایک ہے، جس نے ویتنام انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ بینک ( BIDV ) سے 4,000 بلین VND تک کی کریڈٹ لائن کی توسیع کے ساتھ تعاون حاصل کیا۔ اس سے نہ صرف Hoa Binh کو اپنی مشکلات پر قابو پانے میں مدد ملی بلکہ یہ بڑی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کے لیے بحالی کی ایک مثبت علامت کے طور پر بھی کام کرتی ہے۔

نووالینڈ گروپ کے میگا پراجیکٹس کی ایک سیریز، بشمول ایکوا سٹی (ڈونگ نائ) اور نووا ورلڈ فان تھیٹ (فان تھیٹ) نے قانونی رکاوٹوں کے بتدریج حل ہونے کے بعد لین دین میں مسلسل اضافے کے ساتھ ایک خاص بحالی ریکارڈ کی ہے۔

2024 کے پہلے نو مہینوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مثبت تبدیلی نہ صرف معاشی بحالی اور لوگوں کی حقیقی مانگ بلکہ قانونی رکاوٹوں کے خاتمے سے بھی آئی۔ 2024 کے اراضی قانون، 2023 ہاؤسنگ قانون، اور 2023 کے رئیل اسٹیٹ بزنس قانون کے نفاذ نے کاروباروں اور سرمایہ کاروں کے لیے ایک زیادہ شفاف قانونی ڈھانچہ تشکیل دیا۔ زمین کی تشخیص، لائسنسنگ کے طریقہ کار، اور زمین کی منظوری سے متعلق ضوابط کو نمایاں طور پر بہتر کیا گیا ہے، جس سے ریئل اسٹیٹ کے کاروبار کو اکثر درپیش قانونی رکاوٹوں کو کم کیا گیا ہے۔

مثال کے طور پر، ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو تہہ خانے کی تعمیر کے لیے اجازت نامے کے حصول سے متعلق مشکلات کا سامنا کرنا پڑا۔ ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے فیصلے 3803/QD-UBND اور 3804/QD-UBND مجموعی سائٹ پلان کی منظوری کے لیے بنیاد کے طور پر کام کرتے ہیں، جس کے نتیجے میں علاقے میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے تعمیراتی اجازت نامے کو اپ ڈیٹ اور ایڈجسٹ کرنا مکمل ہو جاتا ہے... ان فیصلوں کے ساتھ، توقع کی جاتی ہے کہ چی من سٹی پراجیکٹ کو قانونی طور پر ہٹا دیا جائے گا۔

ہو چی منہ سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے ڈائریکٹر مسٹر نگوین توان تھانگ کے مطابق، زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والے 2024 کے زمینی قانون اور حکمنامے 71/2024 نے زمین کے استعمال کی فیس سے متعلق بہت سے مسائل کو حل کر دیا ہے جن کا ابھی تک ہو چی منہ شہر میں منصوبوں کے لیے حساب نہیں لگایا گیا ہے۔ فی الحال، شہر میں زمینی مالیاتی مسائل کے ساتھ تقریباً 200 رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس ہیں۔ 2024 میں، ہو چی منہ سٹی 36 منصوبوں کے لیے ان مسائل کو حل کرے گا اور تقریباً 17,500 زمین کے استعمال کے سرٹیفکیٹ جاری کرے گا۔

ایکوا سٹی اربن ایریا کا ایک حصہ (305 ہیکٹر) نووالینڈ گروپ کی طرف سے تیار کیا گیا ہے اس کی رکاوٹیں آہستہ آہستہ حل ہو رہی ہیں۔ تصویر: NGUYEN TUAN

خاص طور پر، حال ہی میں، یہ تسلیم کرتے ہوئے کہ ڈونگ نائی میں رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کے لیے قانونی رکاوٹوں کو ہٹانے کا عمل پڑوسی صوبوں کے مقابلے میں سست ہے، ڈونگ نائی صوبے کی عوامی کمیٹی کے چیئرمین مسٹر وو ٹین ڈک نے اس بات پر زور دیا کہ Bien Hoa City میں C4 زوننگ پلان سے متعلق مشکلات کو حل کرنے کو ترجیح دی جائے گی۔ زوننگ کا یہ منصوبہ 1,500 ہیکٹر تک کے رقبے پر محیط ہے جس میں بڑے پیمانے پر منصوبے شامل ہیں: رہائشی اور شہری علاقے جیسے لانگ ہنگ رہائشی علاقہ (227 ہیکٹر)، فووک ہنگ جزیرے کا تجارتی اور سروس شہری علاقہ (286 ہیکٹر) ڈونا کوپ کے ذریعے سرمایہ کاری، ڈونگ نائی واٹر فرنٹ اور ناوسٹ سٹی کارپوریشن کے ذریعے ناو 7 شہری علاقہ۔ نوولینڈ گروپ کے ذریعہ شہری علاقہ (305 ہیکٹر)۔

مزید برآں، اسٹیٹ بینک آف ویتنام کی کریڈٹ پالیسیوں نے بھی مارکیٹ کے استحکام میں اہم کردار ادا کیا ہے۔ اسٹیٹ بینک آف ویتنام کی ایک رپورٹ کے مطابق، جون 2024 کے آخر تک، رئیل اسٹیٹ کے قرضے میں 4.6 فیصد اضافہ ہوا ہے، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں قرضے میں 10.3 فیصد اضافہ ہوا ہے، اور خاص طور پر، گھر کی خریداری کے لیے قرضے میں 1.2 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ یہ رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے لیے مالیاتی نظام کی حمایت کو ظاہر کرتا ہے، جبکہ سرمایہ کاروں اور گھر خریداروں کے اعتماد کو بھی مضبوط کرتا ہے۔

BIDV کے چیف اکنامسٹ ڈاکٹر کین وان لوک کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ باضابطہ طور پر ایک مثبت بحالی کے مرحلے میں داخل ہو گئی ہے۔ ایک مستحکم معاشی ماحول، مہنگائی پر قابو پانے اور بتدریج بہتر ہونے والی قانونی پالیسیوں نے آنے والے عرصے میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مضبوط ترقی کے لیے سازگار حالات پیدا کیے ہیں۔ اس کے علاوہ، نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے میں سرمایہ کاری، خاص طور پر ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں میٹرو لائنز، مارکیٹ کی ترقی کا ایک اہم عنصر رہے گی۔

مشکلات اور چیلنجز ابھی باقی ہیں۔

تاہم، زمینی قانون 2024، ہاؤسنگ قانون 2023، اور رئیل اسٹیٹ بزنس لاء 2023 کے حال ہی میں نافذ ہونے کے تناظر میں، رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کو اب بھی مشکلات اور چیلنجوں کا ایک سلسلہ درپیش ہے۔ مناسب اقدامات کے بغیر، یہ دیرینہ کوتاہیوں کو بڑھا دیں گے۔

وزارت تعمیرات کے مطابق، 2024 کے زمینی قانون کے سب سے اہم نکات میں سے ایک زمین کی قیمت کے پرانے فریم ورک کو ختم کرنا ہے۔ اس کے بجائے، زمین کی قیمت کی فہرست کو سالانہ اپ ڈیٹ کیا جائے گا، جس سے قیمتوں کا تعین مارکیٹ کی قیمت کے قریب ہوگا۔ اس کا مطلب ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کی تعمیر اور ترقی کے لیے سرمایہ کاری کی لاگت بڑھے گی، جس کے نتیجے میں رئیل اسٹیٹ اور مکانات کی قیمتوں میں 15%-20% اضافہ ہوگا۔ یہ تبدیلی سرمایہ کاروں اور گھریلو خریداروں دونوں کے لیے مشکلات پیدا کر سکتی ہے۔ دوسری طرف، اگر زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کو سختی سے نافذ نہیں کیا جاتا ہے، تو اس سے قیاس آرائیوں اور بازار میں ہیرا پھیری کے مواقع پیدا ہوں گے، جس کے نتیجے میں مختلف سماجی طبقات کے درمیان گھر کی ملکیت کے مواقع میں عدم مساوات بڑھے گی۔

ایک اور اہم تجویز یہ ہے کہ متعدد جائیدادوں کے مالکان پر ٹیکس لگانے پر غور کیا جائے، لیکن یہ معاشرے کے لیے قدر پیدا کرنے کے اصول پر مبنی ہونا چاہیے۔ ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر اور ویت نام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے صدر ڈاکٹر نگوین وان ڈِنھ نے اس بات پر زور دیا کہ ٹیکس کی بنیاد صرف جائیدادوں کی تعداد پر نہیں ہونی چاہیے بلکہ استعمال کے مقصد پر بھی غور کرنا چاہیے۔ جو لوگ کرایہ پر لینے کے لیے جائیدادیں خریدتے ہیں، کمیونٹی کے لیے اضافی قدر پیدا کرتے ہیں، انہیں اس ٹیکس پالیسی کا پابند نہیں ہونا چاہیے۔

Savills Hanoi کی ڈائریکٹر محترمہ Do Thu Hang کا خیال ہے کہ دوسری جائیدادوں پر ٹیکس لگانے کے لیے مکمل تیاری کی ضرورت ہوتی ہے اور ملک گیر مستقل مزاجی کو یقینی بنایا جاتا ہے۔ انتظامی نظام میں یکسانیت اور تکنیکی اقدامات جیسے کہ بینک ٹرانزیکشنز اور اثاثہ جات کے اعلانات کے بغیر، ٹیکس مطلوبہ اثر حاصل نہیں کرے گا اور مارکیٹ میں بھی خلل ڈال سکتا ہے۔

مکانات کی قیمتوں میں اضافے کا ایک اہم عنصر طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن ہے۔ فی الحال، ہاؤسنگ کی فراہمی مانگ کے مقابلے میں بہت کم ہے، خاص طور پر متوسط ​​اور کم آمدنی والے افراد کے لیے مناسب سستی ہاؤسنگ کے حصے میں۔ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کے لیے، وزارت تعمیرات نے رکے ہوئے منصوبوں میں قانونی رکاوٹوں کو دور کرکے اور نئے منصوبوں کے آغاز کو فروغ دے کر رئیل اسٹیٹ کی سپلائی کو غیر مسدود کرنے کی تجویز پیش کی ہے۔

ویتنام (ہانوئی) میں ایک ہاؤسنگ کمپنی کی ڈائریکٹر محترمہ ہو تھی تھو مائی کے مطابق، اگر حکومت اور کاروباری اداروں کی طرف سے سپلائی بڑھانے کے لیے کوئی فیصلہ کن اقدامات نہیں کیے گئے، خاص طور پر سماجی رہائش اور سستی رہائش کے حصوں میں، تو مارکیٹ کو سنگین نتائج کا سامنا کرنا پڑے گا۔ حقیقی رہائش کی ضروریات والے افراد کے لیے گھر کا مالک ہونا مشکل ہو جائے گا، اور "قیمتوں میں اضافہ" پوری مارکیٹ کے لیے عدم استحکام کا باعث بن سکتا ہے۔

زمینوں کی نیلامی سے متعلق ضوابط کو سخت کیا جائے۔

ریاستی بجٹ کے لیے رئیل اسٹیٹ سے آمدنی حاصل کرنے کا ایک اہم طریقہ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے ذریعے ہے۔ تعمیراتی وزارت کا خیال ہے کہ نیلامی کے ذریعے اراضی مختص کرنے اور لیز پر دینے سے محدود منفی طرز عمل، جانبداری میں کمی اور آمدنی میں اضافہ ہوتا ہے۔ تاہم، اس عمل کو بہت سی حدود کا سامنا بھی کرنا پڑتا ہے، خاص طور پر مارکیٹ میں ہیرا پھیری کے لیے "مصنوعی قیمتیں" بنانے کے لیے "نیلامی بروکرز" کا آپس میں گٹھ جوڑ کا رجحان۔

زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامیوں کے منفی پہلوؤں کو دور کرنے کے لیے، وزارت تعمیرات نے نیلامی میں حصہ لینے کے لیے ڈپازٹ کی رقم میں اضافہ کرنے اور نیلامی جیتنے کے بعد ادائیگی کی مدت کو مختصر کرنے کی تجویز پیش کی ہے تاکہ قیاس آرائیوں اور قیمتوں کی مصنوعی سطح کی تخلیق کو روکا جا سکے۔ یہ ضابطہ اس صورت حال کو کم کرنے میں مدد کرتا ہے جہاں لوگ منافع کے لیے خرید و فروخت کی نیت سے نیلامی میں حصہ لیتے ہیں۔ اس کے بجائے، صرف وہی لوگ حصہ لیں گے جن کی حقیقی ضروریات ہیں۔

آج کے سیمینار کا عنوان ہے "2024 کے آخر اور 2025 کے آغاز میں ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی شناخت"۔

Nguoi Lao Dong Newspaper کے زیر اہتمام یہ سیمینار 10 اکتوبر کو صبح 8:00 بجے Nguoi Lao Dong اخبار کی عمارت کی دوسری منزل، 123-127 Vo Van Tan Street، Vo Thi Sau Ward، District 3، Ho Chi Minh City میں منعقد ہوگا۔ یہ انتظامی ایجنسیوں، کاروباروں اور ماہرین کے لیے ایک موقع ہے کہ وہ اکٹھے ہوں اور مستقبل میں مارکیٹ کی ترقی کو مزید فروغ دینے کے لیے حل تجویز کریں۔

سیمینار میں درج ذیل موضوعات پر توجہ مرکوز کی گئی: رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی موجودہ حالت اور مستقبل کی پیشین گوئیاں؛ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق تین نئے قوانین کے اثرات اور رہنما دستاویزات کے نفاذ؛ اور زمین کی قیمت کی فہرستوں اور ٹیکسوں سے متعلق مسائل۔

ماخذ: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm