ریئل اسٹیٹ کریڈٹ: سخت نہیں، لیکن منتخب۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) کی پالیسی برائے 2026، جس کا مقصد رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کی نمو کو کنٹرول کرنا اور پیداوار اور کاروبار میں سرمائے کے بہاؤ کو ترجیح دینا ہے، نے بینکوں کو تیزی سے سرمایہ کاری کے لیے مخصوص طبقات کو منتخب کرنے پر مجبور کیا ہے۔

اسکریننگ اور قرضوں کے تناسب کو کم کرنا۔

Techcombank نے 2026 کی پہلی سہ ماہی میں VND 8,900 بلین کا منافع ریکارڈ کیا، جو کہ 22.6% کا اضافہ ہے۔ خاص طور پر، رئیل اسٹیٹ قرضوں کا تناسب پہلی بار 30% سے کم ہو کر 28.9% ہو گیا، جو کریڈٹ پورٹ فولیو کی تنظیم نو کے رجحان کی عکاسی کرتا ہے۔ دریں اثنا، خوردہ اور چھوٹے اور درمیانے درجے کے انٹرپرائز (SME) طبقات VND 395,300 بلین کے بقایا قرضوں کے ساتھ ترقی کے محرک بن گئے، جو گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 33 فیصد زیادہ ہے۔ کئی طبقات نے مضبوط ترقی کا تجربہ کیا، بشمول غیر محفوظ قرضے (159.1% تک)، تعمیراتی قرضے (72% تک)، ہوم لون (6.4% تک) اور مارجن لون (2% تک)۔

اس سے پہلے، 2025 میں، Techcombank نے بھی بتدریج رئیل اسٹیٹ قرضوں کا تناسب 33.2% (2024 میں) سے کم کر کے کل بقایا قرضوں کا 31.1% کر دیا۔

LPBank میں، 2026 کی پہلی سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے بقایا قرضے VND 14,721.8 بلین تک پہنچ گئے، جو کہ سال کے آغاز کے مقابلے میں 2.4% کی کمی ہے۔ فی الحال، اس بینک میں رئیل اسٹیٹ قرضوں کا تناسب کل بقایا قرضوں کا صرف 3.65% ہے۔

ACB کے انفرادی کسٹمر ڈویژن کے ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Le Nam نے کہا کہ بینک قیاس آرائی پر مبنی مقاصد کے لیے قرض نہیں دیتا، بلکہ اپنے وسائل کو ان صارفین کی خدمت پر مرکوز کرتا ہے جو حقیقی استعمال کے لیے گھر خرید رہے ہیں، ان کے معیار زندگی کو بہتر بنانے کے لیے سرمائے تک ان کی رسائی کی حمایت کرتے ہیں۔ ACB مناسب مالیاتی پیکجوں کو ڈیزائن کرنے کے لیے ڈویلپرز کے ساتھ بھی تعاون کرتا ہے اور صارفین کو مسلسل تعاون اور مشورہ فراہم کرتا ہے۔

مسٹر نم کے مطابق، اس سال کی پہلی سہ ماہی میں ACB میں ہوم لون قرض دینے کی شرح میں کمی آئی۔ وجوہات نہ صرف بینکنگ پالیسیوں سے پیدا ہوتی ہیں بلکہ پیچیدہ معاشی صورتحال، جائیداد کی بلند قیمتوں اور بڑھتی ہوئی شرح سود کے دباؤ کے بارے میں لوگوں کی پریشانیوں سے بھی ہوتی ہیں۔ بہت سے گھر خریدار محتاط ہو گئے ہیں کیونکہ قرض کی شرح سود بڑھ کر 12-14% ہو گئی ہے، سابقہ ​​اعلی سطحوں پر واپسی کے خوف سے جو ان کی مالی صلاحیت سے زیادہ ہو جائے گی۔

تاہم، ACB اسے تشویش کی وجہ کے بجائے ایک مثبت علامت سمجھتا ہے۔ صارفین اب اپنے قرضوں کے حوالے سے زیادہ محتاط اور ذمہ دار ہیں، یہ جانتے ہیں کہ ادائیگی کی پائیدار صلاحیت کو یقینی بنانے کے لیے صحیح وقت اور مصنوعات کا انتخاب کیسے کیا جائے۔

2026 کی پہلی سہ ماہی میں کئی بینکوں میں رئیل اسٹیٹ کا قرضہ بڑے پیمانے پر قرض دینے والے حصوں میں سے ایک رہا، لیکن تصویر میں اب یکساں ترقی نہیں دکھائی دے رہی ہے۔ تفصیلی وضاحت کے ساتھ 12 بینکوں کی 2026 کی پہلی سہ ماہی کی مجموعی مالیاتی رپورٹس کے مطابق، رئیل اسٹیٹ سے متعلق کل بقایا قرضے 990,270 بلین VND سے زیادہ ہو گئے، جو کہ 2025 کے اختتام کے مقابلے میں 6.4 فیصد زیادہ ہے۔

ان میں سے، SHB اور BVBank وہ دو بینک ہیں جن کے پاس رئیل اسٹیٹ کے قرضے ان کے کل بقایا قرضوں کا 30% سے زیادہ ہیں۔ VPBank نے، خاص طور پر، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے 238,473 بلین VND کے بقایا قرضے ریکارڈ کیے، جو کہ سال کے آغاز کے مقابلے VND 31,000 بلین سے زیادہ کا اضافہ ہے، جو تقریباً 15% کے مساوی ہے، بینک کے کریڈٹ پورٹ فولیو کے لحاظ سے بینک کے سب سے بڑے بقایا قرض کے حجم کے ساتھ جاری ہے۔

کاروباری اداروں کو کریڈٹ پر انحصار کم کرنے کی ضرورت ہے۔

BIDV کے چیف اکنامسٹ ڈاکٹر کین وان لوک کے مطابق، 2025 کے آخر تک، رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں بقایا قرضوں کا تخمینہ 4.7 ملین بلین VND تک پہنچ جائے گا، جو کہ 2024 کے مقابلے میں 36% کا اضافہ ہے، جبکہ پوری صنعت میں کریڈٹ میں 19% سے زیادہ اضافے کی توقع ہے۔

2026 میں پورے بینکنگ سیکٹر میں کریڈٹ گروتھ کا ہدف تقریباً 15 فیصد ہے، اس لیے ریئل اسٹیٹ کریڈٹ کو بھی کنٹرول کیا جائے گا۔ مسٹر لوک کے مطابق، تیزی سے ترقی کی مدت کے بعد رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو کنٹرول کرنا ضروری ہے، لیکن اس کا مطلب "سختی" نہیں ہے، بلکہ انتخابی ضابطہ ہے۔ ریگولیٹری اتھارٹیز کی پالیسی ریئل اسٹیٹ کی خریداریوں کے حصے میں سرمائے کے بہاؤ کو ہدایت دینا ہے، نظامی خطرے کو کم کرنے کے لیے قیاس آرائیوں کے لیے کریڈٹ کو محدود کرنا ہے۔

سرمایہ کاروں کے لیے ضروری ہے کہ فنڈنگ ​​کے ذرائع کو متنوع بنایا جائے اور بینک کریڈٹ پر انحصار کم کیا جائے۔ 2025 میں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار تقریباً 123,000 بلین VND بانڈز میں جاری کریں گے۔ صرف 2026 کے پہلے چار مہینوں میں، یہ تعداد تقریباً 40,000 بلین VND تک پہنچ گئی، جو کہ پوری مارکیٹ میں جاری ہونے والے کل اجرا کا 51% ہے۔ تاہم، اس سال پختہ ہونے کا دباؤ بہت زیادہ ہے، تقریباً 204,000 بلین VND، جس میں رئیل اسٹیٹ سیکٹر کا حصہ 61% ہے۔

یونیورسٹی آف اکنامکس ہو چی منہ سٹی کے ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر نگوین ہوو ہوان نے تجزیہ کیا کہ، کنٹرول شدہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ اور خراب قرضوں کے بڑھتے ہوئے دباؤ کے تناظر میں، لچکدار کریڈٹ پالیسیوں کے ساتھ متبادل کیپٹل موبلائزیشن چینلز تلاش کرنا رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے بقا کا مسئلہ بن گیا ہے۔

مسٹر ہوان نے نشاندہی کی کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار بینک کریڈٹ پر حد سے زیادہ انحصار کرتے ہیں، جس سے مالیاتی نظام پر خاصا دباؤ پڑتا ہے۔ دریں اثنا، زیادہ تر بینک مختصر مدت کے سرمائے کو متحرک کرتے ہیں لیکن درمیانی اور طویل مدت کے لیے رئیل اسٹیٹ سیکٹر کو قرض دیتے ہیں، جس سے میچورٹیز اور لیکویڈیٹی کے خطرات میں مماثلت پیدا ہوتی ہے۔

"ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے سرمائے کے بہاؤ کو متنوع بنانے اور بینک کریڈٹ پر انحصار کم کرنے کے لیے مزید حل درکار ہیں،" ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر نگوین ہوا ہوان نے زور دیا۔

مسٹر ہوان کے مطابق، اس مسئلے کو حل کرنے کے لیے، ساختی حل کی ضرورت ہے، جیسے کہ اس وقت سست کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ کو مضبوطی سے تیار کرنا تاکہ درمیانی اور طویل مدتی سرمائے کی فراہمی کا مرکزی ذریعہ بن سکے۔ ایک ہی وقت میں، جانچ کے طریقہ کار (سینڈ باکسز)، بین الاقوامی مالیاتی مراکز، اور خاص طور پر رئیل اسٹیٹ ٹوکنائزیشن سلوشنز کے ذریعے سرمایہ بڑھانے کے نئے ماڈلز کی تحقیق کرنا ضروری ہے۔

اس کے برعکس، رئیل اسٹیٹ سیکٹر کو ضرورت سے زیادہ قرض دینے سے خراب قرض کا خطرہ بڑھ جاتا ہے۔ اس کی بنیادی وجہ یہ ہے کہ بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار زیادہ مالی فائدہ اٹھاتے ہیں، یعنی سود کی شرحوں میں چھوٹے اتار چڑھاؤ بھی قرض کی واپسی کا اہم دباؤ پیدا کر سکتے ہیں، کاروبار کو خراب قرض کے خطرے میں دھکیل سکتے ہیں۔

یہ واضح ہے کہ، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کے مسلسل منتخب کنٹرول کے تناظر میں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار اب پہلے کی طرح بینک کے سرمائے پر زیادہ انحصار نہیں کر سکتے۔ بانڈز اور انویسٹمنٹ فنڈز سے لے کر نئے مالیاتی ماڈلز تک سرمائے کے ذرائع کو متنوع بنانا، مارکیٹ کی مستحکم ترقی اور کریڈٹ سسٹم پر دباؤ کو کم کرنے کے لیے اہم ہوگا۔

ماخذ: https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html