رئیل اسٹیٹ بانڈز ایک نئی "بٹلانک" میں داخل ہوتے ہیں۔

کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ ایک نئے حساس مرحلے میں داخل ہو رہی ہے کیونکہ پختگی کا دباؤ ایک بار پھر شدت اختیار کر رہا ہے، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں – ایک ایسا علاقہ جو پہلے ہی لیکویڈیٹی چیلنجز، پروجیکٹ کے قانونی مسائل، اور بینک کریڈٹ تک محدود رسائی کا سامنا کر رہا ہے۔

MB Securities (MBS) کے تخمینے کے مطابق، 2026 کی دوسری سہ ماہی میں تقریباً VND 58,500 بلین کارپوریٹ بانڈز پختہ ہو جائیں گے، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 140 فیصد اضافہ اور 2026 کی پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں 3.3 گنا زیادہ ہے۔ 2025۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پر قرض کی ادائیگی کا دباؤ بڑھ رہا ہے۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ پختگی کا زیادہ تر دباؤ رئیل اسٹیٹ سیکٹر پر مرکوز ہے۔ صرف مئی اور جون 2026 میں، بانڈز کی پختگی کی کل مالیت تقریباً 30,500 بلین VND تھی، جس میں رئیل اسٹیٹ سیکٹر کا حصہ 75.6% ہے، جو تقریباً VND 23,000 بلین کے برابر ہے۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ بہت سی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کے سرمائے کا ڈھانچہ اب بھی بانڈ مارکیٹ پر بہت زیادہ انحصار کرتا ہے جبکہ سیلز ریونیو ابھی تک کافی حد تک بحال نہیں ہوا ہے۔

بہت سی تجزیاتی تنظیموں کے مطابق، 2020 سے 2022 تک کا عرصہ ایک ایسا وقت تھا جب رئیل اسٹیٹ کمپنیوں نے زمین کے ذخائر کو بڑھانے، منصوبوں کے انضمام اور حصول (M&A) کرنے، اور ورکنگ کیپیٹل کی تکمیل کے لیے بانڈ کے اجراء کو تیز کیا۔ 3-5 سال کے بعد، ان بانڈز کی اکثریت ایک ایسے وقت میں اپنے میچورٹی سائیکل میں داخل ہو رہی ہے جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ابھی پوری طرح سے بحال نہیں ہوئی ہے۔ لہذا، موجودہ دباؤ نہ صرف قرضوں کی واپسی کے بارے میں ہے، بلکہ کاروباری اداروں کی حقیقی مالی صحت کا امتحان بھی ہے۔

بڑھتی ہوئی پختگی کے دباؤ کے درمیان، بانڈ جاری کرنے کی سرگرمی بھی زیادہ متحرک ہو گئی ہے۔ صرف اپریل 2026 میں، جاری کردہ کارپوریٹ بانڈز کی کل مالیت تقریباً VND 51,700 بلین تک پہنچ گئی، جو پچھلے مہینے کے مقابلے میں 60% اضافہ ہے۔ اس میں سے، تقریباً 59% اجراء رئیل اسٹیٹ سیکٹر سے آیا، جو کہ کل تقریباً 30,400 بلین VND ہے، جو کہ سال بہ سال 110.8 فیصد اضافہ ہے اور گزشتہ چھ ماہ کی بلند ترین سطح ہے۔

اس مدت کے دوران اہم اجراء والیوم والی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں میں ونگ گروپ ، ون ہومز، من این ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی، اور کئی دیگر پروجیکٹ ڈویلپمنٹ کمپنیاں شامل ہیں۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ Vingroup نے کامیابی کے ساتھ US$350 ملین مالیت کا ایک بین الاقوامی بانڈ ایشو جاری کیا، جس کی قیمت US$200,000 فی بانڈ اور 5 سالہ میچورٹی ہے، جس سے یہ ظاہر ہوتا ہے کہ بڑے اداروں کو اب بھی غیر ملکی سرمائے تک رسائی حاصل ہے۔

مجموعی طور پر سال کے آغاز سے لے کر آج تک، جاری کردہ کارپوریٹ بانڈز کی کل مالیت تقریباً VND 93,300 بلین تک پہنچ گئی ہے، جو گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 26.3 فیصد زیادہ ہے۔ اس میں سے، رئیل اسٹیٹ تقریباً VND 54,400 بلین کی کل اجرا کی قیمت کے ساتھ سرفہرست شعبہ ہے، جو کہ 278% کا نمایاں اضافہ ہے اور پوری مارکیٹ کا 58.3% ہے۔ سال کے آغاز سے لے کر اب تک سب سے بڑے جاری کنندگان میں مرینا سینٹر انویسٹمنٹ کمپنی، لمیٹڈ، ونگ گروپ، اور ٹی اینڈ ٹی نیو ایرا جوائنٹ اسٹاک کمپنی شامل ہیں۔

VIS ریٹنگ کے جائزے کے مطابق، 2026 میں تقریباً VND 99 ٹریلین ریئل اسٹیٹ بانڈز پختہ ہو جائیں گے۔ اس کا مطلب ہے کہ نئے اکٹھے کیے گئے سرمائے کا ایک اہم حصہ درحقیقت توسیعی سرمایہ کاری کے بجائے قرضوں کی ری فنانسنگ، لیکویڈیٹی پریشر کو کم کرنے، یا مالی ذمہ داریوں کی تنظیم نو کے لیے استعمال ہو رہا ہے۔

اگر بنیادی کاروباری کیش فلو میں بہتری نہیں آئی ہے تو، پرانے قرض کی ادائیگی کے لیے مسلسل نئے بانڈز جاری کرنے سے مستقبل میں زیادہ جمع ہونے والے خطرے کا باعث بن سکتا ہے۔

سخت کریڈٹ کی وجہ سے کاروبار اب بھی "سرمائے کے لیے بھوکے ہیں"۔