'خود خریدنے' سے لے کر 'کرائے پر رہنے کے لیے'

گھر کی ملکیت کا خواب شہری کارکنوں کی پہنچ سے دور ہوتا جا رہا ہے کیونکہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھتی ہی جا رہی ہیں، زیادہ تر لوگوں کی استطاعت سے زیادہ۔

اس تناظر میں، رینٹل ہاؤسنگ کی ترقی کی سمت کو پالیسی سوچ میں ایک اہم تبدیلی کے طور پر دیکھا جاتا ہے، ہاؤسنگ کو جمع کرنے کے لیے ایک اثاثہ کے طور پر دیکھنے سے لے کر اسے سماجی بہبود کی ایک ضروری ضرورت کے طور پر دیکھنے تک۔

رینٹل ہاؤسنگ کی ترقی کو مارکیٹ کو رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کی اپنی حقیقی نوعیت کی طرف لوٹنے میں مدد کرنے کے طریقے کے طور پر دیکھا جاتا ہے۔ (تصویر تصویر: VNA)

جنرل سکریٹری اور صدر ٹو لام کی طرف سے رینٹل ہاؤسنگ کو ایک "اسٹریٹجک ستون" کے طور پر نامزد کرنے کے حوالے سے ہدایت ماہرین اور رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں کی توجہ مبذول کر رہی ہے۔ بہت سے ماہرین کے مطابق، یہ صرف سماجی ہاؤسنگ طبقہ کے لیے ایک حل نہیں ہے بلکہ یہ ویتنام میں ہاؤسنگ مارکیٹ کے نقطہ نظر میں تبدیلی کی بھی عکاسی کرتا ہے۔

کئی سالوں سے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ "خود کو خریدنے" کی ذہنیت کی بنیاد پر تیار ہوئی ہے۔ رہائش صرف رہنے کی جگہ نہیں ہے بلکہ آہستہ آہستہ قیاس آرائیوں اور اثاثوں کو جمع کرنے کا ایک ذریعہ بن گیا ہے۔ اس کے نتیجے میں، مکانات کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں، جب کہ حقیقی ضروریات کے حامل افراد کو ان تک رسائی حاصل کرنا مشکل ہو رہا ہے۔

ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں حالیہ برسوں میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔ بہت سے کمرشل اپارٹمنٹ پروجیکٹس کی قیمت دسیوں ملین ڈونگ فی مربع میٹر ہے، جو کہ کارکنوں کی اکثریت کی آمدنی سے کہیں زیادہ ہے۔ یہاں تک کہ نام نہاد "سستی" طبقہ بھی نایاب ہو گیا ہے۔

اس تناظر میں، رینٹل ہاؤسنگ کی ترقی کو مارکیٹ کو رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کی اپنی حقیقی نوعیت کی طرف لوٹنے میں مدد کرنے کے طریقے کے طور پر دیکھا جاتا ہے۔ ماہرین کے مطابق جب لوگوں کے پاس سستی قیمتوں پر طویل مدتی کرائے کے لیے زیادہ اختیارات ہوں گے تو ہر قیمت پر گھر رکھنے کا دباؤ کم ہو جائے گا۔

مارکیٹ کے نقطہ نظر سے، رینٹل ہاؤسنگ ماڈل قیاس آرائیوں کو روکنے میں بھی مدد کرتا ہے۔ اثاثوں کو جمع کرنے کی ذہنیت کے زیر تسلط مارکیٹ ممکنہ طور پر ریل اسٹیٹ کی قیمتوں کو ان کی حقیقی قدر سے اوپر لے جائے گی، لوگوں پر طویل مالی دباؤ پیدا کرے گی اور طلب اور رسد کو بگاڑ دے گی۔ اس کے برعکس، اگر رینٹل مارکیٹ بتدریج ترقی کرتی ہے، تو رہائش منافع کمانے کے آلے کے بجائے رہنے کی جگہ کے طور پر اپنے حقیقی کردار پر واپس آجائے گی۔

رینٹل ہاؤسنگ کی طرف ترقی کا رجحان "ہر قیمت پر ملکیت" کے مقصد سے پالیسی سوچ میں تبدیلی کو ظاہر کرتا ہے تاکہ لوگوں کے لیے قابل برداشت حالات زندگی کے حق کو یقینی بنایا جا سکے۔

بہت سے ترقی یافتہ ممالک میں کرائے پر لینا ایک عام رجحان ہے۔ یورپ اور کچھ ایشیائی معیشتوں میں، کرائے پر لوگوں کی شرح زیادہ ہے، خاص طور پر بڑے شہروں میں۔ بہت سے سوشل ہاؤسنگ ماڈلز بنیادی طور پر ویتنام کی طرح براہ راست فروخت کے بجائے طویل مدتی کرائے کے لیے تیار کیے گئے ہیں۔ یہ قیاس آرائیوں اور ضرورت سے زیادہ قیمتوں میں اضافے کو محدود کرتے ہوئے ایک پائیدار سماجی ہاؤسنگ فنڈ کو برقرار رکھنے میں مدد کرتا ہے۔

دریں اثنا، ویتنام میں، گزشتہ برسوں میں سماجی ہاؤسنگ پالیسیوں نے بنیادی طور پر لوگوں کو گھر خریدنے میں مدد کرنے پر توجہ مرکوز کی ہے۔ تاہم، یہ ماڈل بہت سی کوتاہیوں کو ظاہر کر رہا ہے۔

کم آمدنی والے – جس گروپ کو سب سے زیادہ مدد کی ضرورت ہے – اکثر ترجیحی قرضوں کے باوجود گھر خریدنے کے لیے مالی وسائل کی کمی نہیں رکھتے۔ اس کے برعکس، بہتر معاشی حالات کے ساتھ آبادی کا ایک حصہ سستی رہائش تک رسائی کے لیے پالیسیوں کو روکنے اور پھر منافع کے لیے اسے دوبارہ فروخت کرنے کے طریقے تلاش کرتا ہے۔

وکیل Nguyen Van Dinh کا استدلال ہے کہ یہ سوشل ہاؤسنگ پالیسی میں ایک عام "بے مماثلت" ہے۔ جو لوگ اہل ہیں وہ خریدنے کے متحمل نہیں ہوسکتے ہیں، جبکہ وہ لوگ جو خریدنے کی استطاعت رکھتے ہیں وہ اہل نہیں ہیں۔

مسٹر ڈنہ کے مطابق، بہت سے علاقوں میں، کم آمدنی والے افراد قیمت کے فرق سے فائدہ اٹھانے کے لیے دوسروں کی جانب سے سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے اندراج کر رہے ہیں۔ یہ سماجی بہبود کی پالیسیوں کو مسخ کرتا ہے اور ریاستی امدادی وسائل کے نقصان کا باعث بنتا ہے۔ اس لیے، خاص طور پر سوشل ہاؤسنگ رینٹل ماڈل کو مضبوطی سے تیار کرکے "گھر برائے فروخت" سے "رہنے کے لیے مکانات" پر توجہ مرکوز کرنے کو ایک ضروری ایڈجسٹمنٹ سمجھا جاتا ہے۔

"یہ نقطہ نظر 2013 کے آئین کی روح سے مطابقت رکھتا ہے، جو قانونی رہائش کے حق اور ریاست کی ذمہ داری پر زور دیتا ہے کہ وہ ایسے حالات پیدا کرے کہ ہر ایک کے لیے مکان ہو، ضروری نہیں کہ وہ گھر کا مالک ہو۔"

اس کی سماجی بہبود کی اہمیت سے ہٹ کر، رینٹل ہاؤسنگ کی ترقی کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کے ایک آلے کے طور پر بھی دیکھا جاتا ہے۔ جب حکومت فعال طور پر مناسب قیمتوں پر رینٹل ہاؤسنگ کا فنڈ تشکیل دے گی، تو کمرشل ہاؤسنگ طبقہ پر دباؤ کم ہو جائے گا۔ یہ خاص طور پر بہت سے بڑے شہروں میں مکانات کی قیمتوں میں لوگوں کی آمدنی سے بہت زیادہ تیزی سے بڑھنے کے تناظر میں اہم ہے۔

تاہم، بڑے پیمانے پر رینٹل ہاؤسنگ ماڈل تیار کرنا آسان نہیں ہے۔ ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے ایگزیکٹو بورڈ کے ایک رکن جناب Nguyen Anh Que کا خیال ہے کہ نجی کاروبار صرف اس صورت میں کرائے کے لیے سماجی رہائش میں دلچسپی لیں گے جب وہاں کافی مضبوط ترغیبی میکانزم موجود ہوں۔

مسٹر کیو کے مطابق، کم منافع کے مارجن اور طویل ادائیگی کی مدت کی وجہ سے، اگر کاروباری سود کی شرحوں پر قرض لینا جاری رکھیں تو کاروباریوں کو مالی کارکردگی حاصل کرنا مشکل ہو جاتا ہے۔ اگر سود کی شرح تقریباً 3% فی سال ہے، کاروبار اب بھی اپنے نقد بہاؤ کو متوازن کرنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں کیونکہ صرف کرایہ ہی سرمایہ کے اخراجات کو پورا کرنے کے لیے ناکافی ہے۔

اس حقیقت کی بنیاد پر، بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ سماجی ذمہ داری کے احساس کے تحت کاروباری اداروں کو شرکت کی دعوت دینے سے شاید ہی کوئی خاص تبدیلی آئے گی۔ رینٹل ہاؤسنگ مارکیٹ کو ترقی دینے کے لیے، ریاست کو سہولت فراہم کرنے والا کردار ادا کرنے کی ضرورت ہے۔

اس کا مطلب ہے کہ پبلک سیکٹر کو زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور بنیادی ڈھانچے کی سرمایہ کاری سے لے کر ترجیحی مالیاتی اور کریڈٹ میکانزم کو ڈیزائن کرنے تک زیادہ گہرائی سے شامل ہونا چاہیے۔ یہ کم منافع بخش لیکن بہت زیادہ سماجی بہبود کا شعبہ ہے، اس لیے یہ پوری طرح سے مارکیٹ پر منحصر نہیں ہو سکتا۔

قومی اسمبلی کی جانب سے قرارداد 201/2025/QH15 کا اجراء اور حکومت کی جانب سے نیشنل ہاؤسنگ فنڈ کے قیام کی اجازت کو اس سمت کو عملی جامہ پہنانے کی جانب اہم قدم سمجھا جاتا ہے۔ ماہرین توقع کرتے ہیں کہ، اگر مؤثر طریقے سے کام کیا جاتا ہے، تو یہ فنڈ متوسط ​​اور کم آمدنی والے افراد کے لیے سستی قیمتوں پر طویل مدتی رینٹل ہاؤسنگ تیار کرنے کے لیے ایک اہم مالیاتی ذریعہ بن جائے گا۔

مکانات کی قیمتیں بلند رہنے کے ساتھ، "خود خریدنے کے لیے" کی ذہنیت سے "رہنے کے لیے کرایہ" کی ذہنیت میں منتقل ہونا نہ صرف ہاؤسنگ کے مسئلے کا ایک قلیل مدتی حل ہے بلکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مزید پائیدار سمت میں دوبارہ ترتیب دینے کی جانب بھی ایک قدم ہے۔

ماخذ: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm